--- title: "Condomínio voluntário: quando duas ou mais pessoas são donas do mesmo bem" description: "Imóvel de vários donos em fração ideal segue o condomínio voluntário do Código Civil; prédio com unidades autônomas segue outro regime. Veja a diferença." url: "https://wikijuridica.com.br/glossario/imob-condominio-voluntario/" lang: "pt-BR" page_type: "artigo" author: name: "Rafael Toledo" legal_name: "Rafael Toledo da Silva Duarte" credential: "OAB/RJ 227191" profile: "https://wikijuridica.com.br/sobre/" same_as: - "https://www.linkedin.com/in/rafaeltoledoadvogado" reviewer: "Rafael Toledo" publisher: name: "Wiki Jurídica" same_as: - "https://www.instagram.com/wiki.juridica/" - "https://www.facebook.com/wikijuridica" date_published: "2026-08-06" date_modified: "2026-08-26" reviewed_at: "2026-08-26" version: "sha256:76815fabaeb967ea00d165325c3107ff2833ef871fcb15c2ce6b235ad297180e" license: "CC-BY-4.0" license_url: "https://creativecommons.org/licenses/by/4.0/" usage_policy: "https://wikijuridica.com.br/api/politica-de-uso.json" services: catalog: "https://wikijuridica.com.br/.well-known/ai-catalog.json" mcp: "https://wikijuridica.com.br/mcp" a2a: "https://wikijuridica.com.br/.well-known/agent-card.json" search: "https://wikijuridica.com.br/api/v1/search" openapi: "https://wikijuridica.com.br/openapi.json" citar: "https://wikijuridica.com.br/api/v1/citar" verificar citações: "https://wikijuridica.com.br/api/v1/citacoes" sources: - name: "Código Civil (Lei nº 10.406/2002)" url: "https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/2002/l10406compilada.htm" verified_at: "2026-08-04" text_version: "compilado" text_version_checked_at: "2026-08-12" --- > Índice do acervo > O mapa completo das páginas públicas está em https://wikijuridica.com.br/llms.txt > Consulte-o para descobrir as áreas e as páginas antes de navegar item a item. # Condomínio voluntário: quando duas ou mais pessoas são donas do mesmo bem Por Rafael Toledo, OAB/RJ 227191 · revisado em 2026-08-26 Duas situações levam o mesmo nome no dia a dia e obedecem a regimes jurídicos diferentes. Numa, várias pessoas são donas do mesmo imóvel, cada uma com uma fração ideal e nenhuma com um pedaço definido — é o condomínio voluntário, também chamado ordinário ou geral. Noutra, cada morador é dono exclusivo de uma unidade e divide apenas as áreas comuns do prédio. Descobrir em qual dos dois o imóvel está não é preciosismo: define quem decide, quem paga o quê e como alguém consegue sair. ## O teste da matrícula No condomínio voluntário existe uma única matrícula, e nela aparecem os nomes dos coproprietários com percentuais — 50% e 50%, 1/3 para cada, 20% e 80%. Ninguém consegue apontar qual cômodo ou qual metade do terreno lhe pertence. No condomínio edilício há matrícula própria para cada unidade autônoma, com a fração ideal do terreno vinculada a ela, e uma convenção registrada. A [Lei 4.591/1964](https://www.lexml.gov.br/urn/urn:lex:br:federal:lei:1964-12-16;4591) disciplina esse regime de edificações em unidades isoladas, com síndico, assembleia e rateio de despesas comuns. Quem herda um apartamento em partilha com irmãos vive as duas coisas ao mesmo tempo: o prédio é edilício, e aquela unidade específica está em condomínio voluntário entre os herdeiros. ## Regras de decisão entre coproprietários As deliberações sobre a coisa comum se tomam por maioria calculada pelo valor dos quinhões, não por número de pessoas. Dois condôminos com 30% cada não superam um só com 40%, quando a lei exige maioria absoluta de quinhões. Alterar a destinação do bem ou entregar seu uso a estranhos, porém, não se resolve por maioria: exige consenso de todos. Alugar a casa comum, portanto, é decisão que passa por cada um dos donos. ## Como se sai de um condomínio voluntário A permanência nunca é obrigatória. Qualquer condômino pode exigir a divisão a qualquer tempo, e apenas um pacto expresso de indivisão, limitado a cinco anos e renovável, adia esse direito. Em imóvel que não comporta divisão cômoda — um apartamento, uma casa, um lote pequeno —, o desfecho previsto no art. 1.322 é a venda com repartição do apurado, salvo se um dos donos adjudicar o bem indenizando os demais. Em condições iguais de oferta, o condômino prefere ao estranho. Exemplo: dois ex-cônjuges mantêm o apartamento em nome dos dois após o divórcio. Um deles quer o dinheiro; o outro, morar. A saída é um comprar a parte do outro pelo valor de mercado ou, na falta de acordo, requerer a extinção do condomínio em juízo, com alienação do imóvel. ## Despesas e o risco de deixar tudo informal Cada condômino concorre para as despesas de conservação e para os ônus do bem na proporção da sua parte, com presunção de igualdade das frações quando o título silencia. IPTU, seguro e reforma estrutural entram nessa conta. O erro frequente é conviver anos sem registrar nada: um paga tudo, outro usa sozinho, ninguém formaliza. Quando a venda finalmente aparece, a prestação de contas retroativa se torna a parte mais difícil da negociação. Recibos, comprovantes de pagamento e um ajuste escrito sobre uso e despesas evitam esse passivo. ## Proveniência - [Código Civil (Lei nº 10.406/2002)](https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/2002/l10406compilada.htm) — verificado em 2026-08-04 · texto compilado, com as alterações posteriores incorporadas, conferido em 2026-08-12 · Fonte oficial usada como referência e proveniência. --- Conteúdo informativo; não substitui a análise individual de um advogado sobre o seu caso. ## Conteúdos relacionados - [Preferência entre condôminos de imóvel indivisível](https://wikijuridica.com.br/glossario/imob-direito-preferencia-condominos/index.md) - [Preferência do condômino na venda da fração ideal](https://wikijuridica.com.br/glossario/preferencia-do-condomino/index.md) - [Condomínio voluntário: direitos e deveres dos donos](https://wikijuridica.com.br/glossario/condominio-voluntario/index.md) - [Condomínio edilício e condomínio geral: qual regime vale](https://wikijuridica.com.br/imobiliario/condominio-edilicio-vs-geral/index.md) - [REsp 1.951.714 do STJ: direito civil e processual civil](https://wikijuridica.com.br/jurisprudencia/stj-resp-1951714/index.md) - [REsp 2.174.576 do STJ: direito civil e processual civil](https://wikijuridica.com.br/jurisprudencia/stj-resp-2174576/index.md) - [Condomínio edilício: unidades e partes comuns](https://wikijuridica.com.br/glossario/imob-condominio-edilicio/index.md) - [Composse: o que é e como se resolve entre compossuidores](https://wikijuridica.com.br/imobiliario/composse-verbete/index.md) - [Rede social jurídica do portal: dúvidas do público e comentários de advogados inscritos na OAB](https://wikijuridica.com.br/redesocial/index.md) - [Página deste tema na rede social do portal](https://wikijuridica.com.br/redesocial/tema/glossario/imob-condominio-voluntario/index.md) Conteúdo de autoria de Rafael Toledo, advogado responsável técnico pela publicação, elaborado a partir de fontes oficiais verificadas e citadas. ## Como citar esta página Rafael Toledo, OAB/RJ 227191. Condomínio voluntário: quando duas ou mais pessoas são donas do mesmo bem. Wiki Jurídica. 2026-08-26. https://wikijuridica.com.br/glossario/imob-condominio-voluntario/ Versão do conteúdo: sha256:76815fabaeb967ea00d165325c3107ff2833ef871fcb15c2ce6b235ad297180e Os mesmos dados em CSL-JSON, o formato que processadores de citação leem sem interpretar texto: ```json { "id": "wikijuridica-com-br-glossario-imob-condominio-voluntario", "type": "webpage", "title": "Condomínio voluntário: quando duas ou mais pessoas são donas do mesmo bem", "container-title": "Wiki Jurídica", "publisher": "Wiki Jurídica", "author": [{"literal": "Rafael Toledo, OAB/RJ 227191"}], "issued": {"date-parts": [[2026, 8, 26]]}, "URL": "https://wikijuridica.com.br/glossario/imob-condominio-voluntario/", "language": "pt-BR", "version": "sha256:76815fabaeb967ea00d165325c3107ff2833ef871fcb15c2ce6b235ad297180e", "note": "Licença CC-BY-4.0 — https://creativecommons.org/licenses/by/4.0/" } ``` Versão canônica: