--- title: "Fração ideal: a cota de terreno e áreas comuns de cada unidade" description: "O percentual que liga o apartamento ao terreno e às áreas comuns define rateio de despesas e peso do voto. Entenda como ele é fixado." url: "https://wikijuridica.com.br/glossario/imob-fracao-ideal/" lang: "pt-BR" page_type: "artigo" author: name: "Rafael Toledo" legal_name: "Rafael Toledo da Silva Duarte" credential: "OAB/RJ 227191" profile: "https://wikijuridica.com.br/sobre/" same_as: - "https://www.linkedin.com/in/rafaeltoledoadvogado" reviewer: "Rafael Toledo" publisher: name: "Wiki Jurídica" same_as: - "https://www.instagram.com/wiki.juridica/" - "https://www.facebook.com/wikijuridica" date_published: "2026-08-06" date_modified: "2026-08-26" reviewed_at: "2026-08-26" version: "sha256:044c681d8dba28ccdb3c01c91495fc0920647bcc43133adceec412ffacadbffb" license: "CC-BY-4.0" license_url: "https://creativecommons.org/licenses/by/4.0/" usage_policy: "https://wikijuridica.com.br/api/politica-de-uso.json" services: catalog: "https://wikijuridica.com.br/.well-known/ai-catalog.json" mcp: "https://wikijuridica.com.br/mcp" a2a: "https://wikijuridica.com.br/.well-known/agent-card.json" search: "https://wikijuridica.com.br/api/v1/search" openapi: "https://wikijuridica.com.br/openapi.json" citar: "https://wikijuridica.com.br/api/v1/citar" verificar citações: "https://wikijuridica.com.br/api/v1/citacoes" sources: - name: "Código Civil (Lei nº 10.406/2002)" url: "https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/2002/l10406compilada.htm" verified_at: "2026-08-04" text_version: "compilado" text_version_checked_at: "2026-08-12" --- > Índice do acervo > O mapa completo das páginas públicas está em https://wikijuridica.com.br/llms.txt > Consulte-o para descobrir as áreas e as páginas antes de navegar item a item. # Fração ideal: a cota de terreno e áreas comuns de cada unidade Por Rafael Toledo, OAB/RJ 227191 · revisado em 2026-08-26 Na matrícula do apartamento aparece um número discreto: 0,8734% do terreno. Esse percentual é a fração ideal, e ele responde por duas perguntas que aparecem em qualquer assembleia — quanto cada unidade paga e quanto cada voto pesa. ## De onde vem o percentual A fração ideal é atribuída a cada unidade no ato de instituição do condomínio, que individualiza as partes exclusivas e vincula a elas a parcela indivisível do solo e das áreas comuns. Ela consta do memorial, da matrícula da unidade e da convenção. O cálculo costuma partir da área da unidade em relação ao total das áreas privativas, mas pode considerar outros critérios definidos no ato de instituição, como posição e valor relativo. O que não muda é a natureza: parcela indivisível, inseparável da unidade. ## Rateio de despesas: a regra e a exceção A [Lei 4.591/1964](https://www.lexml.gov.br/urn/urn:lex:br:federal:lei:1964-12-16;4591) estabelece, no [art. 12](https://www.lexml.gov.br/urn/urn:lex:br:federal:lei:1964-12-16;4591), que cada condômino concorre nas despesas do condomínio recolhendo, nos prazos previstos na convenção, a quota-parte que lhe couber em rateio; e o §1º esclarece que, salvo disposição diversa da convenção, a quota corresponde à fração ideal de terreno de cada unidade. A convenção pode adotar rateio igualitário, ou misto, e muitos condomínios o fazem. É por isso que a resposta sobre quanto cada um paga começa sempre no documento registrado, não na intuição. ## Peso do voto em assembleia Boa parte das deliberações do [Código Civil](https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/2002/l10406.htm) é medida em frações ideais, e não em cabeças. As deliberações são tomadas, em primeira convocação, por maioria de votos dos condôminos presentes que representem pelo menos metade das frações ideais, salvo quórum especial. Em edifícios com unidades de tamanhos muito diferentes — coberturas e quitinetes no mesmo prédio —, essa métrica altera de fato o resultado das votações. ## Alterar a fração ideal é mais difícil do que parece Como o percentual está na matrícula de cada unidade e reflete um direito de propriedade, mudá-lo não é decisão simples de assembleia: exige alteração do ato de instituição e da convenção, com registro, e afeta todos os titulares. Exemplo: um condomínio percebe que a distribuição feita nos anos 1970 não corresponde às áreas reais das unidades. Corrigir isso passa por retificação documental e concordância dos proprietários envolvidos, porque cada ajuste tira de um para dar a outro. Antes de comprar, vale conferir se a fração ideal na matrícula bate com a que aparece nos boletos e na convenção. Divergência aí costuma indicar problema documental antigo. ## Proveniência - [Código Civil (Lei nº 10.406/2002)](https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/2002/l10406compilada.htm) — verificado em 2026-08-04 · texto compilado, com as alterações posteriores incorporadas, conferido em 2026-08-12 · Fonte oficial usada como referência e proveniência. --- Conteúdo informativo; não substitui a análise individual de um advogado sobre o seu caso. ## Conteúdos relacionados - [Condomínio edilício: unidades e partes comuns](https://wikijuridica.com.br/glossario/imob-condominio-edilicio/index.md) - [Fração ideal: o que significa esse número na matrícula](https://wikijuridica.com.br/imobiliario/fracao-ideal-verbete/index.md) - [Assembleia de condomínio: convocação e quóruns](https://wikijuridica.com.br/glossario/imob-assembleia-condominio/index.md) - [Condomínio voluntário ou edilício: como distinguir](https://wikijuridica.com.br/glossario/imob-condominio-voluntario/index.md) - [REsp 2.010.373 do STJ: taxa de manutenção e condomínio irregular](https://wikijuridica.com.br/jurisprudencia/stj-resp-2010373/index.md) - [COSIP em áreas comuns do condomínio com medidor coletivo](https://wikijuridica.com.br/tributario/cosip-condominio-areas-comuns-medidor-coletivo/index.md) - [REsp 2.059.336 do STJ: processual civil e civil](https://wikijuridica.com.br/jurisprudencia/stj-resp-2059336/index.md) - [Individualização de água e gás no condomínio: como aprovar a obra](https://wikijuridica.com.br/imobiliario/individualizacao-agua-gas/index.md) - [Rede social jurídica do portal: dúvidas do público e comentários de advogados inscritos na OAB](https://wikijuridica.com.br/redesocial/index.md) - [Página deste tema na rede social do portal](https://wikijuridica.com.br/redesocial/tema/glossario/imob-fracao-ideal/index.md) ## Percursos por fundamento legal Outras páginas deste acervo que se apoiam nos mesmos dispositivos legais. **Lei 4.591/1964, art. 12** — `urn:lex:br:federal:lei:1964-12-16;4591!art12` - [REsp 1.797.345 do STJ: condomínio edilício](https://wikijuridica.com.br/jurisprudencia/stj-resp-1797345/index.md) - [REsp 2.033.261 do STJ: caso em exame](https://wikijuridica.com.br/jurisprudencia/stj-resp-2033261/index.md) - [REsp 2.063.329 do STJ: taxas de manutenção em loteamento](https://wikijuridica.com.br/jurisprudencia/stj-resp-2063329/index.md) - [REsp 2.148.628 do STJ: ação de cobrança](https://wikijuridica.com.br/jurisprudencia/stj-resp-2148628/index.md) Conteúdo de autoria de Rafael Toledo, advogado responsável técnico pela publicação, elaborado a partir de fontes oficiais verificadas e citadas. ## Como citar esta página Rafael Toledo, OAB/RJ 227191. Fração ideal: a cota de terreno e áreas comuns de cada unidade. Wiki Jurídica. 2026-08-26. https://wikijuridica.com.br/glossario/imob-fracao-ideal/ Versão do conteúdo: sha256:044c681d8dba28ccdb3c01c91495fc0920647bcc43133adceec412ffacadbffb Os mesmos dados em CSL-JSON, o formato que processadores de citação leem sem interpretar texto: ```json { "id": "wikijuridica-com-br-glossario-imob-fracao-ideal", "type": "webpage", "title": "Fração ideal: a cota de terreno e áreas comuns de cada unidade", "container-title": "Wiki Jurídica", "publisher": "Wiki Jurídica", "author": [{"literal": "Rafael Toledo, OAB/RJ 227191"}], "issued": {"date-parts": [[2026, 8, 26]]}, "URL": "https://wikijuridica.com.br/glossario/imob-fracao-ideal/", "language": "pt-BR", "version": "sha256:044c681d8dba28ccdb3c01c91495fc0920647bcc43133adceec412ffacadbffb", "note": "Licença CC-BY-4.0 — https://creativecommons.org/licenses/by/4.0/" } ``` Versão canônica: