--- title: "Instrumento particular com força de escritura pública: o limite de valor" description: "Imóvel de valor até trinta salários mínimos dispensa escritura pública, e contratos do sistema de financiamento têm regra própria. Veja os limites." url: "https://wikijuridica.com.br/glossario/imob-instrumento-particular-escritura/" lang: "pt-BR" page_type: "artigo" author: name: "Rafael Toledo" legal_name: "Rafael Toledo da Silva Duarte" credential: "OAB/RJ 227191" profile: "https://wikijuridica.com.br/sobre/" same_as: - "https://www.linkedin.com/in/rafaeltoledoadvogado" reviewer: "Rafael Toledo" publisher: name: "Wiki Jurídica" same_as: - "https://www.instagram.com/wiki.juridica/" - "https://www.facebook.com/wikijuridica" date_published: "2026-08-06" date_modified: "2026-08-26" reviewed_at: "2026-08-26" version: "sha256:20dc0a2671a5482860602f838b95a35c70a0463423505b354908faa81510b8ab" license: "CC-BY-4.0" license_url: "https://creativecommons.org/licenses/by/4.0/" usage_policy: "https://wikijuridica.com.br/api/politica-de-uso.json" services: catalog: "https://wikijuridica.com.br/.well-known/ai-catalog.json" mcp: "https://wikijuridica.com.br/mcp" a2a: "https://wikijuridica.com.br/.well-known/agent-card.json" search: "https://wikijuridica.com.br/api/v1/search" openapi: "https://wikijuridica.com.br/openapi.json" citar: "https://wikijuridica.com.br/api/v1/citar" verificar citações: "https://wikijuridica.com.br/api/v1/citacoes" sources: - name: "Código Civil (Lei nº 10.406/2002)" url: "https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/2002/l10406compilada.htm" verified_at: "2026-08-04" text_version: "compilado" text_version_checked_at: "2026-08-12" --- > Índice do acervo > O mapa completo das páginas públicas está em https://wikijuridica.com.br/llms.txt > Consulte-o para descobrir as áreas e as páginas antes de navegar item a item. # Instrumento particular com força de escritura pública: o limite de valor Por Rafael Toledo, OAB/RJ 227191 · revisado em 2026-08-26 A regra geral do direito brasileiro é conhecida: negócio sobre imóvel se faz por escritura pública lavrada em tabelionato. O que muita gente ignora é que a própria lei desenha exceções — uma delas medida em salários mínimos, outra ligada ao tipo de contrato celebrado. ## A régua do art. 108 do Código Civil Não dispondo a lei em contrário, a escritura pública é essencial à validade dos negócios jurídicos que visem à [constituição](https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/constituicao/constituicao.htm), transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis de valor superior a trinta vezes o maior salário mínimo vigente no país. Duas leituras decorrem daí. Acima desse patamar, a escritura é requisito de validade, e a falta dela não se corrige com boa-fé nem com testemunhas. Igual ou abaixo dele, o instrumento particular basta — e o registro na matrícula continua sendo o que transfere a propriedade. ## Qual valor entra na conta O parâmetro é o valor do imóvel, e não necessariamente o preço combinado entre as partes. Negócio muito abaixo do valor de mercado, ou avaliação fiscal superior ao preço, costuma ser exatamente o ponto examinado pelo oficial na qualificação do título. Como o salário mínimo é reajustado periodicamente, o teto se move a cada ano. Antes de optar pelo instrumento particular, é prudente refazer a multiplicação com o valor vigente na data do ato. ## A exceção do financiamento imobiliário O [art. 38](https://www.lexml.gov.br/urn/urn:lex:br:federal:lei:1997-11-20;9514) da [Lei 9.514/1997](https://www.lexml.gov.br/urn/urn:lex:br:federal:lei:1997-11-20;9514) é uma exceção legal expressa: os atos e contratos referidos naquela lei ou resultantes de sua aplicação, mesmo os que visem à [constituição](https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/constituicao/constituicao.htm), transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis, podem ser celebrados por escritura pública ou por instrumento particular com efeitos de escritura pública. É por isso que financiamentos habitacionais de valores elevados são formalizados em contratos particulares assinados na instituição financeira, e não em tabelionato. Não se trata de informalidade: a lei atribui a esses instrumentos o mesmo efeito. ## O que não muda em nenhuma hipótese Instrumento particular válido ainda precisa ir ao Registro de Imóveis. Sem registro não há transferência de propriedade, e o comprador continua com um contrato na mão, não com um imóvel no nome. Exemplo: a compra de um terreno avaliado em vinte salários mínimos pode ser feita por contrato particular com firmas reconhecidas, levado diretamente ao cartório de registro. Já um apartamento de valor superior ao teto exige a escritura, ainda que as partes se entendam e paguem à vista. Há também situações em que a escritura pública é exigida por outra razão — imóvel de incapaz, doações com cláusulas restritivas, pactos que envolvem regime de bens —, e nesses casos o valor não resolve a questão. ## Proveniência - [Código Civil (Lei nº 10.406/2002)](https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/2002/l10406compilada.htm) — verificado em 2026-08-04 · texto compilado, com as alterações posteriores incorporadas, conferido em 2026-08-12 · Fonte oficial usada como referência e proveniência. --- Conteúdo informativo; não substitui a análise individual de um advogado sobre o seu caso. ## Conteúdos relacionados - [ITBI: o imposto municipal da compra do imóvel](https://wikijuridica.com.br/glossario/itbi/index.md) - [Contrato de gaveta: os riscos da compra sem registro](https://wikijuridica.com.br/glossario/contrato-de-gaveta/index.md) - [Adjudicação compulsória: como obter a escritura do imóvel](https://wikijuridica.com.br/glossario/adjudicacao-compulsoria/index.md) - [Art. 1.245 do CC: registro transfere o imóvel](https://wikijuridica.com.br/leis/cc-art-1245/index.md) - [Compra e venda: coisa, preço e quando a propriedade passa](https://wikijuridica.com.br/glossario/compra-e-venda-elementos/index.md) - [Permuta: trocar bem por bem e as regras que herda](https://wikijuridica.com.br/glossario/permuta-troca/index.md) - [REsp 2.018.619 do STJ: ação monitória](https://wikijuridica.com.br/jurisprudencia/stj-resp-2018619/index.md) - [REsp 2.040.949 do STJ: ação monitória e instrumento particular](https://wikijuridica.com.br/jurisprudencia/stj-resp-2040949/index.md) - [Rede social jurídica do portal: dúvidas do público e comentários de advogados inscritos na OAB](https://wikijuridica.com.br/redesocial/index.md) - [Página deste tema na rede social do portal](https://wikijuridica.com.br/redesocial/tema/glossario/imob-instrumento-particular-escritura/index.md) ## Percursos por fundamento legal Outras páginas deste acervo que se apoiam nos mesmos dispositivos legais. **Lei 9.514/1997, art. 38** — `urn:lex:br:federal:lei:1997-11-20;9514!art38` - [Escritura pública é sempre obrigatória na compra de imóvel?](https://wikijuridica.com.br/imobiliario/escritura-quando-obrigatoria/index.md) - [REsp 2.060.804 do STJ: direito empresarial e recuperação judicial](https://wikijuridica.com.br/jurisprudencia/stj-resp-2060804/index.md) **Código Civil, art. 108** — `urn:lex:br:federal:lei:2002-01-10;10406!art108` - [Doar imóvel ao companheiro na união estável](https://wikijuridica.com.br/familia/doacao-entre-companheiros/index.md) - [Escritura, registro e matrícula: o que muda entre os três](https://wikijuridica.com.br/imobiliario/escritura-registro-matricula-diferenca/index.md) - [Locação comercial verbal e ação renovatória](https://wikijuridica.com.br/imobiliario/renovatoria-contrato-verbal/index.md) - [REsp 2.002.920 do STJ: nulidade de cláusula acessória](https://wikijuridica.com.br/jurisprudencia/stj-resp-2002920/index.md) Conteúdo de autoria de Rafael Toledo, advogado responsável técnico pela publicação, elaborado a partir de fontes oficiais verificadas e citadas. ## Como citar esta página Rafael Toledo, OAB/RJ 227191. Instrumento particular com força de escritura pública: o limite de valor. Wiki Jurídica. 2026-08-26. https://wikijuridica.com.br/glossario/imob-instrumento-particular-escritura/ Versão do conteúdo: sha256:20dc0a2671a5482860602f838b95a35c70a0463423505b354908faa81510b8ab Os mesmos dados em CSL-JSON, o formato que processadores de citação leem sem interpretar texto: ```json { "id": "wikijuridica-com-br-glossario-imob-instrumento-particular-escritura", "type": "webpage", "title": "Instrumento particular com força de escritura pública: o limite de valor", "container-title": "Wiki Jurídica", "publisher": "Wiki Jurídica", "author": [{"literal": "Rafael Toledo, OAB/RJ 227191"}], "issued": {"date-parts": [[2026, 8, 26]]}, "URL": "https://wikijuridica.com.br/glossario/imob-instrumento-particular-escritura/", "language": "pt-BR", "version": "sha256:20dc0a2671a5482860602f838b95a35c70a0463423505b354908faa81510b8ab", "note": "Licença CC-BY-4.0 — https://creativecommons.org/licenses/by/4.0/" } ``` Versão canônica: