--- title: "ITBI na transmissão onerosa de imóveis" description: "Entenda quando o ITBI incide, como o STJ definiu a base de cálculo do imposto e o que muda em relação ao valor do IPTU." url: "https://wikijuridica.com.br/glossario/itbi/" lang: "pt-BR" page_type: "artigo" author: name: "Rafael Toledo" legal_name: "Rafael Toledo da Silva Duarte" credential: "OAB/RJ 227191" profile: "https://wikijuridica.com.br/sobre/" same_as: - "https://www.linkedin.com/in/rafaeltoledoadvogado" reviewer: "Rafael Toledo" publisher: name: "Wiki Jurídica" same_as: - "https://www.instagram.com/wiki.juridica/" - "https://www.facebook.com/wikijuridica" date_published: "2026-08-06" date_modified: "2026-08-26" reviewed_at: "2026-08-26" version: "sha256:44237149fd6c612250c7954cbc9241d421f604651908dbab9abae462bfaacafb" license: "CC-BY-4.0" license_url: "https://creativecommons.org/licenses/by/4.0/" usage_policy: "https://wikijuridica.com.br/api/politica-de-uso.json" services: catalog: "https://wikijuridica.com.br/.well-known/ai-catalog.json" mcp: "https://wikijuridica.com.br/mcp" a2a: "https://wikijuridica.com.br/.well-known/agent-card.json" search: "https://wikijuridica.com.br/api/v1/search" openapi: "https://wikijuridica.com.br/openapi.json" citar: "https://wikijuridica.com.br/api/v1/citar" verificar citações: "https://wikijuridica.com.br/api/v1/citacoes" sources: - name: "Constituição Federal" url: "https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/constituicao/constituicao.htm" verified_at: "2026-07-14" text_version: "compilado" text_version_checked_at: "2026-08-12" claim: "art. 156, II, atribui aos municípios a competência para instituir o ITBI sobre transmissão onerosa de imóveis" - name: "STJ, Tema Repetitivo 1113" url: "https://processo.stj.jus.br/repetitivos/temas_repetitivos/pesquisa.jsp?novaConsulta=true&tipo_pesquisa=T&cod_tema_inicial=1113&cod_tema_final=1113" verified_at: "2026-07-14" claim: "fixa que a base de cálculo do ITBI é o valor de mercado do imóvel, sem vínculo com o IPTU e sem arbitramento prévio pelo município" --- > Índice do acervo > O mapa completo das páginas públicas está em https://wikijuridica.com.br/llms.txt > Consulte-o para descobrir as áreas e as páginas antes de navegar item a item. # ITBI na transmissão onerosa de imóveis Por Rafael Toledo, OAB/RJ 227191 · revisado em 2026-08-26 Um comprador fecha negócio por um valor abaixo da avaliação que a prefeitura usa para cobrar o IPTU, e a prefeitura tenta cobrar o imposto de transmissão com base nesse valor de referência mais alto, e não no preço realmente pago. Foi justamente essa disputa recorrente que levou o Superior Tribunal de Justiça a fixar, em recurso repetitivo, os critérios que hoje orientam a cobrança do ITBI em todo o país. ## Quando o imposto é devido Compete aos municípios instituir o imposto sobre a transmissão, entre vivos, a qualquer título, por ato oneroso, de bens imóveis por natureza ou acessão física, e de direitos reais sobre imóveis, exceto os de garantia, bem como sobre a cessão de direitos à sua aquisição. Isso alcança compra e venda, dação em pagamento, cessão de direitos de compromisso de compra e venda, entre outras hipóteses onerosas. ## A tese fixada pelo STJ no Tema 1113 O Superior Tribunal de Justiça definiu que a base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado, sem vinculação com a base de cálculo do IPTU, que nem sequer pode servir de piso para a tributação. O valor da transação declarado pelo contribuinte goza de presunção de que corresponde ao valor de mercado, presunção que só pode ser afastada pelo fisco municipal mediante processo administrativo próprio. ## Por que o município não pode arbitrar o valor previamente A mesma tese deixa claro que o município não pode fixar de antemão a base de cálculo do imposto com respaldo em um valor de referência criado unilateralmente pela prefeitura. Se o fisco discordar do preço declarado, precisa abrir processo administrativo específico para questionar aquele valor, e não simplesmente aplicar uma tabela própria no momento do lançamento. ## O momento em que o pagamento é exigido Em regra, o imposto é recolhido antes do registro da escritura no cartório de imóveis, já que muitos municípios exigem a comprovação do pagamento como condição para lavrar a escritura ou para efetivar o registro. A alíquota e o procedimento exato de recolhimento variam conforme a legislação de cada município, o que torna necessário consultar a lei municipal aplicável antes de calcular o valor devido. ## Perguntas frequentes ### O comprador pode discutir judicialmente um lançamento de ITBI acima do valor pago? Sim; havendo cobrança baseada em valor de referência arbitrado pelo município sem processo administrativo próprio, o contribuinte pode questionar o lançamento na via administrativa ou judicial. ## Proveniência - [Constituição Federal](https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/constituicao/constituicao.htm) — verificado em 2026-07-14 · texto compilado, com as alterações posteriores incorporadas, conferido em 2026-08-12 · Fonte oficial usada como referência e proveniência. - Sustenta nesta página: art. 156, II, atribui aos municípios a competência para instituir o ITBI sobre transmissão onerosa de imóveis - [STJ, Tema Repetitivo 1113](https://processo.stj.jus.br/repetitivos/temas_repetitivos/pesquisa.jsp?novaConsulta=true&tipo_pesquisa=T&cod_tema_inicial=1113&cod_tema_final=1113) — verificado em 2026-07-14 · Fonte oficial usada como referência e proveniência. - Sustenta nesta página: fixa que a base de cálculo do ITBI é o valor de mercado do imóvel, sem vínculo com o IPTU e sem arbitramento prévio pelo município --- Conteúdo informativo; não substitui a análise individual de um advogado sobre o seu caso. ## Conteúdos relacionados - [Escritura pública: por que ela não basta para ser dono](https://wikijuridica.com.br/glossario/escritura-publica/index.md) - [Laudêmio: a taxa cobrada nos terrenos de marinha](https://wikijuridica.com.br/glossario/laudemio/index.md) - [Art. 1.245 do CC: registro transfere o imóvel](https://wikijuridica.com.br/leis/cc-art-1245/index.md) - [Contrato de gaveta: os riscos da compra sem registro](https://wikijuridica.com.br/glossario/contrato-de-gaveta/index.md) - [Escritura pública é sempre obrigatória na compra de imóvel?](https://wikijuridica.com.br/imobiliario/escritura-quando-obrigatoria/index.md) - [Venda de pai para filho: como formalizar sem risco](https://wikijuridica.com.br/sucessoes/venda-pai-filho-formalizar-preventivo/index.md) - [Rede social jurídica do portal: dúvidas do público e comentários de advogados inscritos na OAB](https://wikijuridica.com.br/redesocial/index.md) - [Página deste tema na rede social do portal](https://wikijuridica.com.br/redesocial/tema/glossario/itbi/index.md) Conteúdo de autoria de Rafael Toledo, advogado responsável técnico pela publicação, elaborado a partir de fontes oficiais verificadas e citadas. ## Como citar esta página Rafael Toledo, OAB/RJ 227191. ITBI na transmissão onerosa de imóveis. Wiki Jurídica. 2026-08-26. https://wikijuridica.com.br/glossario/itbi/ Versão do conteúdo: sha256:44237149fd6c612250c7954cbc9241d421f604651908dbab9abae462bfaacafb Os mesmos dados em CSL-JSON, o formato que processadores de citação leem sem interpretar texto: ```json { "id": "wikijuridica-com-br-glossario-itbi", "type": "webpage", "title": "ITBI na transmissão onerosa de imóveis", "container-title": "Wiki Jurídica", "publisher": "Wiki Jurídica", "author": [{"literal": "Rafael Toledo, OAB/RJ 227191"}], "issued": {"date-parts": [[2026, 8, 26]]}, "URL": "https://wikijuridica.com.br/glossario/itbi/", "language": "pt-BR", "version": "sha256:44237149fd6c612250c7954cbc9241d421f604651908dbab9abae462bfaacafb", "note": "Licença CC-BY-4.0 — https://creativecommons.org/licenses/by/4.0/" } ``` Versão canônica: