--- title: "Herdei dívida de condomínio ao comprar o imóvel: por quê?" description: "Comprou imóvel com dívida de condomínio ou de IPTU? Entenda a obrigação propter rem, que acompanha a coisa e vincula quem for o dono do bem." url: "https://wikijuridica.com.br/glossario/obrigacao-propter-rem/" lang: "pt-BR" page_type: "wiki" author: name: "Rafael Toledo" legal_name: "Rafael Toledo da Silva Duarte" credential: "OAB/RJ 227191" profile: "https://wikijuridica.com.br/sobre/" same_as: - "https://www.linkedin.com/in/rafaeltoledoadvogado" reviewer: "Rafael Toledo" publisher: name: "Wiki Jurídica" same_as: - "https://www.instagram.com/wiki.juridica/" - "https://www.facebook.com/wikijuridica" date_published: "2026-08-06" date_modified: "2026-08-29" reviewed_at: "2026-08-26" version: "sha256:ae8b7571a8bd949682abb9c9423d7b92d07080fae98e1d3d9b0f2df0bad7d0fb" license: "CC-BY-4.0" license_url: "https://creativecommons.org/licenses/by/4.0/" usage_policy: "https://wikijuridica.com.br/api/politica-de-uso.json" services: catalog: "https://wikijuridica.com.br/.well-known/ai-catalog.json" mcp: "https://wikijuridica.com.br/mcp" a2a: "https://wikijuridica.com.br/.well-known/agent-card.json" search: "https://wikijuridica.com.br/api/v1/search" openapi: "https://wikijuridica.com.br/openapi.json" citar: "https://wikijuridica.com.br/api/v1/citar" verificar citações: "https://wikijuridica.com.br/api/v1/citacoes" sources: - name: "Código Civil (Lei 10.406/2002)" url: "https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/2002/l10406compilada.htm" verified_at: "2026-07-15" text_version: "compilado" text_version_checked_at: "2026-08-12" claim: "responsabilidade do adquirente de unidade pelos débitos condominiais do alienante, inclusive multas e juros (art. 1.345), como exemplo de obrigação propter rem" - name: "Código Tributário Nacional (Lei 5.172/1966)" url: "https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l5172compilado.htm" verified_at: "2026-07-15" text_version: "compilado" text_version_checked_at: "2026-08-12" claim: "sub-rogação dos tributos sobre o imóvel na pessoa do adquirente, salvo prova de quitação no título (art. 130)" --- > Índice do acervo > O mapa completo das páginas públicas está em https://wikijuridica.com.br/llms.txt > Consulte-o para descobrir as áreas e as páginas antes de navegar item a item. # Herdei dívida de condomínio ao comprar o imóvel: por quê? Por Rafael Toledo, OAB/RJ 227191 · revisado em 2026-08-26 Poucas coisas surpreendem mais um comprador de imóvel do que descobrir, depois da escritura, que precisa arcar com cotas de condomínio ou tributos atrasados que o antigo dono deixou. A explicação está numa categoria peculiar de dívida: a obrigação propter rem, expressão latina que significa, em tradução livre, 'por causa da coisa'. Esse tipo de obrigação não gruda na pessoa que a contraiu, e sim no bem. Quem quer que seja o titular do imóvel naquele momento responde por ela — daí a cobrança passar de um dono a outro. ## A dívida que acompanha o bem, não a pessoa Na obrigação pessoal comum, responde quem contraiu a dívida. Na propter rem, a lógica se inverte: a obrigação adere à coisa e transfere-se automaticamente a quem adquire a titularidade, independentemente de ter dado causa ao débito. É por isso que se diz que ela é 'ambulatória' — caminha junto com o bem. O adquirente que paga débitos anteriores pode, é claro, buscar ressarcimento do antigo proprietário em ação própria, mas perante o credor da coisa ele responde. ## Cotas de condomínio: o art. 1.345 A cota condominial mostra com clareza essa ligação entre obrigação e bem. Pelo [art. 1.345](https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/2002/l10406.htm#art1345) do [Código Civil](https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/2002/l10406.htm), quem adquire a unidade passa a responder perante o condomínio também pelo saldo deixado pelo antigo titular, abrangendo principal, juros e multas. Assim, a cobrança pode alcançar o proprietário atual mesmo quando as parcelas venceram antes da transferência. Uma cláusula de compra e venda que atribua o passivo ao vendedor continua útil para exigir dele o ressarcimento, mas não impede, por si só, a pretensão do condomínio contra o adquirente. Por isso, a investigação anterior ao negócio deve incluir declaração atualizada da administração, atas que aprovaram despesas extraordinárias e previsão contratual de regresso, além da matrícula. ## IPTU e outros débitos do imóvel A lógica se estende aos tributos que recaem sobre a propriedade. No campo tributário, o [art. 130](https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l5172compilado.htm) do [Código Tributário Nacional](https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l5172compilado.htm) determina que os créditos relativos a impostos sobre o imóvel, como o IPTU, sub-rogam-se na pessoa do adquirente, salvo quando conste do título a prova de quitação. São também propter rem obrigações como as decorrentes de direitos de vizinhança e de custeio de partes comuns. A conclusão prática é única: antes de comprar, exija as certidões negativas de condomínio e de tributos, porque essas dívidas viajam com a matrícula. ## Perguntas frequentes ### Comprei o imóvel sem saber das dívidas de condomínio. Ainda respondo? Sim. Pela natureza propter rem e pelo art. 1.345, o adquirente responde pelos débitos condominiais do antigo dono, inclusive multas e juros. Depois, pode cobrar o valor do alienante em ação de regresso, mas perante o condomínio a obrigação é sua. ### O IPTU atrasado do antigo proprietário também passa para mim? Em regra, sim. O [art. 130](https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l5172compilado.htm) do [CTN](https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l5172compilado.htm) transfere ao adquirente os tributos sobre o imóvel, salvo se o título trouxer prova de quitação. Por isso a certidão negativa municipal deve ser conferida antes da compra. ### Como me proteger dessas dívidas antes de fechar negócio? Exija as certidões negativas de débitos condominiais e municipais e registre no contrato a responsabilidade do vendedor por passivos anteriores. Isso não afasta a cobrança propter rem, mas assegura o direito de regresso. ## Proveniência - [Código Civil (Lei 10.406/2002)](https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/2002/l10406compilada.htm) — verificado em 2026-07-15 · texto compilado, com as alterações posteriores incorporadas, conferido em 2026-08-12 · Fonte oficial usada como referência e proveniência. - Sustenta nesta página: responsabilidade do adquirente de unidade pelos débitos condominiais do alienante, inclusive multas e juros (art. 1.345), como exemplo de obrigação propter rem - [Código Tributário Nacional (Lei 5.172/1966)](https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l5172compilado.htm) — verificado em 2026-07-15 · texto compilado, com as alterações posteriores incorporadas, conferido em 2026-08-12 · Fonte oficial usada como referência e proveniência. - Sustenta nesta página: sub-rogação dos tributos sobre o imóvel na pessoa do adquirente, salvo prova de quitação no título (art. 130) --- Conteúdo informativo; não substitui a análise individual de um advogado sobre o seu caso. ## Conteúdos relacionados - [IPTU: o imposto sobre a propriedade urbana](https://wikijuridica.com.br/glossario/iptu/index.md) - [Taxa condominial: natureza da dívida e risco de penhora](https://wikijuridica.com.br/glossario/taxa-condominial/index.md) - [Cota de condomínio antes das chaves: quando começa a obrigação](https://wikijuridica.com.br/imobiliario/condominio-antes-das-chaves/index.md) - [Dívida de condomínio omitida na venda do imóvel](https://wikijuridica.com.br/imobiliario/divida-condominio-omitida-venda/index.md) - [Obrigação divisível e indivisível: dividir ou não a dívida](https://wikijuridica.com.br/glossario/obrigacao-divisivel-indivisivel/index.md) - [Passagem forçada do imóvel sem saída](https://wikijuridica.com.br/glossario/passagem-forcada/index.md) - [REsp 2.227.292 do STJ: imóvel sequestrado em ação penal](https://wikijuridica.com.br/jurisprudencia/stj-resp-2227292/index.md) - [REsp 1.994.565 do STJ: condomínio e sucessão](https://wikijuridica.com.br/jurisprudencia/stj-resp-1994565/index.md) - [Rede social jurídica do portal: dúvidas do público e comentários de advogados inscritos na OAB](https://wikijuridica.com.br/redesocial/index.md) - [Página deste tema na rede social do portal](https://wikijuridica.com.br/redesocial/tema/glossario/obrigacao-propter-rem/index.md) ## Percursos por fundamento legal Outras páginas deste acervo que se apoiam nos mesmos dispositivos legais. **Código Tributário Nacional, art. 130** — `urn:lex:br:federal:lei:1966-10-25;5172!art130` - [Arrematação de imóvel: quem paga as dívidas anteriores?](https://wikijuridica.com.br/imobiliario/arrematacao-dividas-anteriores/index.md) - [IPTU atrasado do antigo dono: por que a dívida segue o imóvel](https://wikijuridica.com.br/imobiliario/iptu-comprador-divida-anterior/index.md) - [IPTU atrasado impede o registro da usucapião extrajudicial?](https://wikijuridica.com.br/imobiliario/usucapiao-iptu-atrasado-bloqueia-registro/index.md) - [REsp 1.754.751 do STJ: direito civil e processual civil](https://wikijuridica.com.br/jurisprudencia/stj-resp-1754751/index.md) **Código Civil, art. 1.345** — `urn:lex:br:federal:lei:2002-01-10;10406!art1345` - [Comprei apartamento com dívida de condomínio antiga: pago?](https://wikijuridica.com.br/imobiliario/comprei-apartamento-divida-condominio/index.md) - [Dívida de condomínio omitida na venda do imóvel](https://wikijuridica.com.br/imobiliario/divida-condominio-omitida-venda/index.md) - [REsp 1.994.565 do STJ: condomínio e sucessão](https://wikijuridica.com.br/jurisprudencia/stj-resp-1994565/index.md) - [REsp 2.005.559 do STJ: despesas condominiais](https://wikijuridica.com.br/jurisprudencia/stj-resp-2005559/index.md) Conteúdo de autoria de Rafael Toledo, advogado responsável técnico pela publicação, elaborado a partir de fontes oficiais verificadas e citadas. ## Como citar esta página Rafael Toledo, OAB/RJ 227191. Herdei dívida de condomínio ao comprar o imóvel: por quê?. Wiki Jurídica. 2026-08-29. https://wikijuridica.com.br/glossario/obrigacao-propter-rem/ Versão do conteúdo: sha256:ae8b7571a8bd949682abb9c9423d7b92d07080fae98e1d3d9b0f2df0bad7d0fb Os mesmos dados em CSL-JSON, o formato que processadores de citação leem sem interpretar texto: ```json { "id": "wikijuridica-com-br-glossario-obrigacao-propter-rem", "type": "webpage", "title": "Herdei dívida de condomínio ao comprar o imóvel: por quê?", "container-title": "Wiki Jurídica", "publisher": "Wiki Jurídica", "author": [{"literal": "Rafael Toledo, OAB/RJ 227191"}], "issued": {"date-parts": [[2026, 8, 29]]}, "URL": "https://wikijuridica.com.br/glossario/obrigacao-propter-rem/", "language": "pt-BR", "version": "sha256:ae8b7571a8bd949682abb9c9423d7b92d07080fae98e1d3d9b0f2df0bad7d0fb", "note": "Licença CC-BY-4.0 — https://creativecommons.org/licenses/by/4.0/" } ``` Versão canônica: