--- title: "Registro de imóveis como ato constitutivo da propriedade" description: "Saiba por que a propriedade imobiliária só se transfere com o registro na matrícula e o que muda em relação à escritura." url: "https://wikijuridica.com.br/glossario/registro-de-imoveis/" lang: "pt-BR" page_type: "artigo" author: name: "Rafael Toledo" legal_name: "Rafael Toledo da Silva Duarte" credential: "OAB/RJ 227191" profile: "https://wikijuridica.com.br/sobre/" same_as: - "https://www.linkedin.com/in/rafaeltoledoadvogado" reviewer: "Rafael Toledo" publisher: name: "Wiki Jurídica" same_as: - "https://www.instagram.com/wiki.juridica/" - "https://www.facebook.com/wikijuridica" date_published: "2026-08-06" date_modified: "2026-08-26" reviewed_at: "2026-08-26" version: "sha256:e3dbbf6f01b1c2e06d3442e835f1f8a704bd1a8b175f2a42a4ece083e97a2c29" license: "CC-BY-4.0" license_url: "https://creativecommons.org/licenses/by/4.0/" usage_policy: "https://wikijuridica.com.br/api/politica-de-uso.json" services: catalog: "https://wikijuridica.com.br/.well-known/ai-catalog.json" mcp: "https://wikijuridica.com.br/mcp" a2a: "https://wikijuridica.com.br/.well-known/agent-card.json" search: "https://wikijuridica.com.br/api/v1/search" openapi: "https://wikijuridica.com.br/openapi.json" citar: "https://wikijuridica.com.br/api/v1/citar" verificar citações: "https://wikijuridica.com.br/api/v1/citacoes" sources: - name: "Código Civil (Lei 10.406/2002)" url: "https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/2002/l10406compilada.htm" verified_at: "2026-07-14" text_version: "compilado" text_version_checked_at: "2026-08-12" claim: "art. 1.245, caput e parágrafos, disciplinam o efeito constitutivo do registro e a manutenção do domínio até o cancelamento judicial" - name: "Lei de Registros Públicos (Lei 6.015/1973)" url: "https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l6015compilada.htm" verified_at: "2026-07-14" text_version: "compilado" text_version_checked_at: "2026-08-12" claim: "art. 172 organiza o registro e a averbação de atos constitutivos, translativos e extintos de direitos reais sobre imóveis" --- > Índice do acervo > O mapa completo das páginas públicas está em https://wikijuridica.com.br/llms.txt > Consulte-o para descobrir as áreas e as páginas antes de navegar item a item. # Registro de imóveis como ato constitutivo da propriedade Por Rafael Toledo, OAB/RJ 227191 · revisado em 2026-08-26 É comum ouvir a frase "quem não registra não é dono", e ela reflete exatamente o que o sistema jurídico brasileiro adotou para bens imóveis: diferente de bens móveis, cuja propriedade se transfere pela simples tradição, no imóvel é o registro no cartório competente que constitui o novo domínio, não o contrato nem a escritura assinada entre as partes. ## O efeito constitutivo do art. 1.245 A propriedade se transfere entre vivos mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis. Enquanto esse registro não acontece, o vendedor continua sendo considerado, para todos os efeitos legais, o dono do imóvel, ainda que já tenha assinado a escritura e recebido o pagamento integral do comprador. ## O princípio da prioridade entre registros concorrentes Quando duas pessoas apresentam títulos referentes ao mesmo imóvel em datas diferentes, prevalece, em regra, quem protocolou primeiro no cartório, e não quem assinou a escritura antes. Esse princípio da prioridade é o que dá segurança ao sistema registral e recompensa quem age rapidamente para levar o título ao registro após o negócio. ## A publicidade como proteção a terceiros A Lei de Registros Públicos organiza o registro e a averbação de forma que qualquer pessoa possa consultar a situação jurídica de um imóvel antes de negociar com ele. Essa publicidade é o que permite a um comprador descobrir hipotecas, penhoras e outros ônus antes de fechar negócio, evitando adquirir um problema junto com o bem. ## Quando o registro é cancelado O proprietário registrado continua sendo considerado dono até que, por meio de ação própria, se decrete a invalidade do registro e seu cancelamento. Isso significa que uma venda com vício não desfaz automaticamente a propriedade registrada: é preciso um processo judicial específico para reverter a situação e restabelecer o domínio anterior. ## Perguntas frequentes ### A escritura já registrada em nome do vendedor garante que ele é mesmo o dono? Dá uma forte presunção de que sim, mas vale a pena conferir a certidão de matrícula atualizada, pois pode haver averbações recentes de penhora ou disputas judiciais ainda não refletidas em cópias antigas do documento. ## Proveniência - [Código Civil (Lei 10.406/2002)](https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/2002/l10406compilada.htm) — verificado em 2026-07-14 · texto compilado, com as alterações posteriores incorporadas, conferido em 2026-08-12 · Fonte oficial usada como referência e proveniência. - Sustenta nesta página: art. 1.245, caput e parágrafos, disciplinam o efeito constitutivo do registro e a manutenção do domínio até o cancelamento judicial - [Lei de Registros Públicos (Lei 6.015/1973)](https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l6015compilada.htm) — verificado em 2026-07-14 · texto compilado, com as alterações posteriores incorporadas, conferido em 2026-08-12 · Fonte oficial usada como referência e proveniência. - Sustenta nesta página: art. 172 organiza o registro e a averbação de atos constitutivos, translativos e extintos de direitos reais sobre imóveis --- Conteúdo informativo; não substitui a análise individual de um advogado sobre o seu caso. ## Conteúdos relacionados - [Averbação: as anotações que atualizam a matrícula](https://wikijuridica.com.br/glossario/averbacao-imovel/index.md) - [Matrícula do imóvel: a certidão que conta a história do bem](https://wikijuridica.com.br/glossario/matricula-do-imovel/index.md) - [Usucapião: o que é e como a posse vira propriedade](https://wikijuridica.com.br/glossario/usucapiao/index.md) - [Art. 1.245 do CC: registro transfere o imóvel](https://wikijuridica.com.br/leis/cc-art-1245/index.md) - [Retificação de área: corrigir a metragem do imóvel na matrícula](https://wikijuridica.com.br/glossario/retificacao-de-area/index.md) - [Doação de imóvel com cláusula de reversão](https://wikijuridica.com.br/glossario/imob-doacao-clausula-reversao/index.md) - [Rede social jurídica do portal: dúvidas do público e comentários de advogados inscritos na OAB](https://wikijuridica.com.br/redesocial/index.md) - [Página deste tema na rede social do portal](https://wikijuridica.com.br/redesocial/tema/glossario/registro-de-imoveis/index.md) Conteúdo de autoria de Rafael Toledo, advogado responsável técnico pela publicação, elaborado a partir de fontes oficiais verificadas e citadas. ## Como citar esta página Rafael Toledo, OAB/RJ 227191. Registro de imóveis como ato constitutivo da propriedade. Wiki Jurídica. 2026-08-26. https://wikijuridica.com.br/glossario/registro-de-imoveis/ Versão do conteúdo: sha256:e3dbbf6f01b1c2e06d3442e835f1f8a704bd1a8b175f2a42a4ece083e97a2c29 Os mesmos dados em CSL-JSON, o formato que processadores de citação leem sem interpretar texto: ```json { "id": "wikijuridica-com-br-glossario-registro-de-imoveis", "type": "webpage", "title": "Registro de imóveis como ato constitutivo da propriedade", "container-title": "Wiki Jurídica", "publisher": "Wiki Jurídica", "author": [{"literal": "Rafael Toledo, OAB/RJ 227191"}], "issued": {"date-parts": [[2026, 8, 26]]}, "URL": "https://wikijuridica.com.br/glossario/registro-de-imoveis/", "language": "pt-BR", "version": "sha256:e3dbbf6f01b1c2e06d3442e835f1f8a704bd1a8b175f2a42a4ece083e97a2c29", "note": "Licença CC-BY-4.0 — https://creativecommons.org/licenses/by/4.0/" } ``` Versão canônica: