--- title: "Servidão predial: a utilidade que um imóvel presta a outro" description: "O que é servidão predial, como ela se constitui e vai à matrícula, até onde vai o uso e por que não se confunde com passagem forçada." url: "https://wikijuridica.com.br/glossario/servidao-predial/" lang: "pt-BR" page_type: "artigo" author: name: "Rafael Toledo" legal_name: "Rafael Toledo da Silva Duarte" credential: "OAB/RJ 227191" profile: "https://wikijuridica.com.br/sobre/" same_as: - "https://www.linkedin.com/in/rafaeltoledoadvogado" reviewer: "Rafael Toledo" publisher: name: "Wiki Jurídica" same_as: - "https://www.instagram.com/wiki.juridica/" - "https://www.facebook.com/wikijuridica" date_published: "2026-08-06" date_modified: "2026-08-29" reviewed_at: "2026-08-26" version: "sha256:8dafe6d655e8a5dc81eca7402951d557bd42b034abafa6b1f0edd2f72700c6dc" license: "CC-BY-4.0" license_url: "https://creativecommons.org/licenses/by/4.0/" usage_policy: "https://wikijuridica.com.br/api/politica-de-uso.json" services: catalog: "https://wikijuridica.com.br/.well-known/ai-catalog.json" mcp: "https://wikijuridica.com.br/mcp" a2a: "https://wikijuridica.com.br/.well-known/agent-card.json" search: "https://wikijuridica.com.br/api/v1/search" openapi: "https://wikijuridica.com.br/openapi.json" citar: "https://wikijuridica.com.br/api/v1/citar" verificar citações: "https://wikijuridica.com.br/api/v1/citacoes" sources: - name: "Lei nº 10.406 de 10/01/2002" url: "https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/2002/l10406compilada.htm" verified_at: "2026-08-04" text_version: "compilado" text_version_checked_at: "2026-08-12" --- > Índice do acervo > O mapa completo das páginas públicas está em https://wikijuridica.com.br/llms.txt > Consulte-o para descobrir as áreas e as páginas antes de navegar item a item. # Servidão predial: a utilidade que um imóvel presta a outro Por Rafael Toledo, OAB/RJ 227191 · revisado em 2026-08-26 Um sítio depende do poço que fica no terreno ao lado. Um lote de fundos só alcança a rua atravessando uma faixa do lote da frente. Uma tubulação de esgoto corta o terreno vizinho porque não há outro caminho até a rede pública. Em todos esses casos existe um imóvel prestando utilidade permanente a outro imóvel — e é isso que o direito chama de servidão predial. A servidão não beneficia uma pessoa: beneficia um prédio. Por isso ela acompanha o imóvel quando ele é vendido, doado ou herdado, e não se desfaz apenas porque o proprietário mudou. ## Prédio dominante, prédio serviente e o vínculo entre eles A definição do [art. 1.378](https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/2002/l10406.htm#art1378) do [Código Civil](https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/2002/l10406.htm) descreve o instituto pelos dois lados: um prédio dominante recebe a utilidade, outro prédio, o serviente, suporta o encargo, e ambos precisam pertencer a donos diferentes. Se os dois terminam nas mãos da mesma pessoa, o encargo perde sentido. A utilidade pode ser passagem, aqueduto, retirada de água, escoamento, limitação de altura de construção. O que a caracteriza é ser objetiva e ligada à exploração do imóvel, não uma conveniência pessoal de quem hoje mora ali. ## Sem registro na matrícula, a servidão não nasce Declaração expressa dos proprietários ou testamento formam o título; o registro no Cartório de Registro de Imóveis é que dá existência ao direito real. A Lei de Registros Públicos reforça isso ao arrolar, no art. 167, I, 6, as servidões em geral entre os atos que vão a registro. Há um caminho alternativo para servidões aparentes, aquelas visíveis por obras exteriores, como um caminho de terra batida ou uma canalização. Dez anos de exercício incontestado e contínuo com justo título, ou vinte anos sem título, permitem registrá-la por usucapião, na forma do art. 1.379. ## Os limites do art. 1.385 e o que o dono do prédio serviente conserva Restringir o exercício às necessidades do prédio dominante, sem agravar o encargo mais do que o necessário: é essa a regra do art. 1.385. Uma servidão criada para passagem a pé não se converte sozinha em servidão de caminhão pesado. O dono do prédio serviente não pode embaraçar o exercício legítimo, mas segue proprietário — planta, cerca e constrói, desde que não inutilize a servidão. As obras de conservação, salvo disposição diversa do título, ficam por conta do prédio dominante (arts. 1.380 e 1.381). ## Servidão de passagem não é passagem forçada A passagem forçada do art. 1.285 é imposta ao vizinho porque o imóvel está encravado, sem acesso a via pública, nascente ou porto, e sempre mediante indenização cabal. Nasce da lei e independe de acordo. A servidão de passagem nasce de negócio jurídico ou de usucapião e pode existir mesmo em imóvel que já tem saída, apenas porque aquele acesso é mais curto. Quem está encravado e não conseguiu acordo pede passagem forçada; quem tem acesso ruim negocia servidão e registra. ## Perguntas frequentes ### Quem compra o imóvel serviente pode alegar que não sabia da servidão? Dificilmente. O registro na matrícula existe justamente para dar publicidade ao encargo, e a certidão atualizada do imóvel revela a servidão antes da escritura. Servidão aparente ainda não registrada é outro cenário: aí a discussão passa pelas obras visíveis no terreno e pelo eventual usucapião. ## Proveniência - [Lei nº 10.406 de 10/01/2002](https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/2002/l10406compilada.htm) — verificado em 2026-08-04 · texto compilado, com as alterações posteriores incorporadas, conferido em 2026-08-12 · Fonte oficial usada como referência e proveniência. --- Conteúdo informativo; não substitui a análise individual de um advogado sobre o seu caso. ## Conteúdos relacionados - [Servidão de passagem: o caminho autorizado pelo vizinho](https://wikijuridica.com.br/glossario/servidao-de-passagem/index.md) - [Usucapião extrajudicial: como funciona o pedido em cartório](https://wikijuridica.com.br/glossario/usucapiao-extrajudicial/index.md) - [Registro Torrens: procedimento para imóvel rural](https://wikijuridica.com.br/glossario/imob-registro-torrens/index.md) - [Matrícula do imóvel: a certidão que conta a história do bem](https://wikijuridica.com.br/glossario/matricula-do-imovel/index.md) - [Patente: conceito, alcance e limites da proteção](https://wikijuridica.com.br/inpi/patente-o-que-e/index.md) - [Distrato de imóvel na planta: quanto o comprador perde](https://wikijuridica.com.br/glossario/distrato-imovel-na-planta/index.md) - [Rede social jurídica do portal: dúvidas do público e comentários de advogados inscritos na OAB](https://wikijuridica.com.br/redesocial/index.md) - [Página deste tema na rede social do portal](https://wikijuridica.com.br/redesocial/tema/glossario/servidao-predial/index.md) ## Percursos por fundamento legal Outras páginas deste acervo que se apoiam nos mesmos dispositivos legais. **Código Civil, art. 1.378** — `urn:lex:br:federal:lei:2002-01-10;10406!art1378` - [Linha de transmissão no terreno: tenho direito a indenização?](https://wikijuridica.com.br/telecom-energia/linha-de-transmissao-sobre-terreno/index.md) - [Poste de energia instalado no meu terreno: tenho direito a algo?](https://wikijuridica.com.br/telecom-energia/poste-no-meu-terreno/index.md) - [Passagem forçada e servidão de passagem: qual rege seu caso](https://wikijuridica.com.br/imobiliario/passagem-forcada-vs-servidao/index.md) Conteúdo de autoria de Rafael Toledo, advogado responsável técnico pela publicação, elaborado a partir de fontes oficiais verificadas e citadas. ## Como citar esta página Rafael Toledo, OAB/RJ 227191. Servidão predial: a utilidade que um imóvel presta a outro. Wiki Jurídica. 2026-08-29. https://wikijuridica.com.br/glossario/servidao-predial/ Versão do conteúdo: sha256:8dafe6d655e8a5dc81eca7402951d557bd42b034abafa6b1f0edd2f72700c6dc Os mesmos dados em CSL-JSON, o formato que processadores de citação leem sem interpretar texto: ```json { "id": "wikijuridica-com-br-glossario-servidao-predial", "type": "webpage", "title": "Servidão predial: a utilidade que um imóvel presta a outro", "container-title": "Wiki Jurídica", "publisher": "Wiki Jurídica", "author": [{"literal": "Rafael Toledo, OAB/RJ 227191"}], "issued": {"date-parts": [[2026, 8, 29]]}, "URL": "https://wikijuridica.com.br/glossario/servidao-predial/", "language": "pt-BR", "version": "sha256:8dafe6d655e8a5dc81eca7402951d557bd42b034abafa6b1f0edd2f72700c6dc", "note": "Licença CC-BY-4.0 — https://creativecommons.org/licenses/by/4.0/" } ``` Versão canônica: