--- title: "Requisitos da ação renovatória de locação comercial" description: "Entenda os três requisitos legais para forçar a renovação do contrato de ponto comercial e como comprovar cada um deles em juízo." url: "https://wikijuridica.com.br/imobiliario/acao-renovatoria-requisitos/" lang: "pt-BR" page_type: "artigo" author: name: "Rafael Toledo" legal_name: "Rafael Toledo da Silva Duarte" credential: "OAB/RJ 227191" profile: "https://wikijuridica.com.br/sobre/" same_as: - "https://www.linkedin.com/in/rafaeltoledoadvogado" reviewer: "Rafael Toledo" publisher: name: "Wiki Jurídica" same_as: - "https://www.instagram.com/wiki.juridica/" - "https://www.facebook.com/wikijuridica" date_published: "2026-08-06" date_modified: "2026-08-26" reviewed_at: "2026-08-26" version: "sha256:10998f2048facfae3fa6120a12cde775a560edd22cba2d124c12aab4ef622772" license: "CC-BY-4.0" license_url: "https://creativecommons.org/licenses/by/4.0/" usage_policy: "https://wikijuridica.com.br/api/politica-de-uso.json" services: catalog: "https://wikijuridica.com.br/.well-known/ai-catalog.json" mcp: "https://wikijuridica.com.br/mcp" a2a: "https://wikijuridica.com.br/.well-known/agent-card.json" search: "https://wikijuridica.com.br/api/v1/search" openapi: "https://wikijuridica.com.br/openapi.json" citar: "https://wikijuridica.com.br/api/v1/citar" verificar citações: "https://wikijuridica.com.br/api/v1/citacoes" sources: - name: "Lei 8.245/1991, art. 51" url: "https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l8245.htm#art51" verified_at: "2026-07-08" claim: "separa contrato escrito e determinado, prazo agregado de cinco anos, mesmo ramo por três anos e janela decadencial" - name: "Lei 8.245/1991, art. 71" url: "https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l8245.htm#art71" verified_at: "2026-07-11" claim: "lista os documentos e condições que devem instruir a ação renovatória" - name: "Lei 8.245/1991, art. 72" url: "https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l8245.htm#art72" verified_at: "2026-07-08" claim: "delimita as matérias de fato da contestação e a prova da proposta de terceiro" - name: "Lei 8.245/1991, art. 52" url: "https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l8245.htm#art52" verified_at: "2026-07-08" claim: "disciplina obras, uso próprio, shopping center e indenização pela não renovação" --- > Índice do acervo > O mapa completo das páginas públicas está em https://wikijuridica.com.br/llms.txt > Consulte-o para descobrir as áreas e as páginas antes de navegar item a item. # Requisitos da ação renovatória de locação comercial Por Rafael Toledo, OAB/RJ 227191 · revisado em 2026-08-26 O empresário que investiu anos construindo clientela em determinado endereço vive um receio concreto: o locador não quer renovar o contrato quando o prazo terminar. A lei do inquilinato criou, para essa situação, um instrumento chamado ação renovatória, que permite ao lojista continuar no ponto mesmo contra a vontade do proprietário, desde que preencha requisitos objetivos. Não é uma faculdade automática nem depende de boa vontade do locador: são três condições cumulativas que precisam existir juntas, e a ausência de qualquer uma delas derruba o pedido. ## O contrato por escrito e o prazo mínimo de cinco anos O art. 51 separa duas exigências que não devem ser confundidas. Pelo inciso I, o contrato que se pretende renovar precisa ser escrito e ter prazo determinado. Pelo inciso II, o prazo desse contrato ou a soma dos prazos ininterruptos de contratos escritos deve alcançar cinco anos. Assim, um instrumento escrito de dois anos pode integrar a contagem, mas não basta sozinho; contratos sucessivos podem ser somados quando preservam a continuidade documental da locação. ## Três anos ininterruptos no mesmo ramo de atividade O segundo requisito é a exploração do mesmo ramo de comércio pelo prazo mínimo e ininterrupto de três anos, contado até a data do ajuizamento da ação. A exigência protege a continuidade do estabelecimento naquele ponto e o valor econômico associado à atividade. A clientela é um atributo formado ao redor do negócio, não sinônimo de fundo de comércio nem bem isolado. Se houve mudança efetiva de ramo no meio do caminho, o prazo de três anos passa a ser examinado a partir da nova atividade, o que pode inviabilizar a renovatória quando a alteração foi recente. ## Como reunir a prova documental antes de ajuizar O art. 71 exige mais do que uma cópia do contrato. A inicial deve provar os três requisitos do art. 51, o cumprimento exato do contrato em curso e a quitação dos tributos e taxas atribuídos ao locatário. Também precisa indicar com clareza as condições oferecidas para a renovação e, se houver fiança, identificar o fiador, demonstrar sua idoneidade atual e juntar sua aceitação, com autorização conjugal quando exigível. Cessionário ou sucessor ainda prova o título oponível ao proprietário. Organizar esses itens antes do prazo reduz o risco de uma falha processual difícil de corrigir depois. ## O caminho antes de entrar com a ação A negociação escrita pode resolver prazo e aluguel sem processo, mas não interrompe a decadência. Se não houver acordo, a ação deve ser proposta dentro da janela do art. 51, § 5º. O art. 58 indica o foro da situação do imóvel, salvo foro de eleição válido no contrato; por isso, contrato e cláusula de competência precisam ser lidos antes do protocolo. A tentativa amigável não deve consumir os últimos dias da janela legal. ## Quando a renovatória não prospera Além da falta de algum requisito, o locador pode alegar as matérias do art. 72: proposta abaixo do valor locativo real, proposta de terceiro em condições melhores ou uma das hipóteses do art. 52. Estas últimas abrangem transformação radical ou valorizadora do imóvel e uso próprio ou transferência de fundo de comércio nos limites legais. Cada defesa tem prova e consequência próprias; não existe uma autorização genérica para retomar apenas porque o proprietário prefere outro ocupante. ## A lojista que soma contratos e enfrenta proposta concorrente Uma loja de roupas ocupa o mesmo ponto há oito anos, com dois contratos sucessivos de quatro anos cada, sempre no mesmo ramo de vestuário. Faltando dez meses para o fim do segundo contrato, o locador informa que não pretende renovar e já recebeu proposta de outro comerciante. Como a soma dos contratos escritos ultrapassa cinco anos e a atividade é ininterrupta há mais de três anos, a ação ainda pode ser ajuizada dentro da janela legal. A sequência dos contratos, a proposta concorrente e a janela de ajuizamento podem ser conferidas em consulta conduzida por advogado particular, por vídeo ou WhatsApp. O trabalho remoto permite organizar os instrumentos e apontar lacunas antes do protocolo, sem prometer o resultado da renovatória. ## Perguntas frequentes ### A renovatória garante o mesmo aluguel do contrato anterior? Não necessariamente. O valor pode ser revisto na própria ação, com base em avaliação pericial que apura o valor de mercado do imóvel para a atividade exercida. ### Posso pedir a renovação diretamente ao locador, sem ir à Justiça? Sim, a negociação direta é sempre o caminho mais rápido; a ação judicial existe justamente para os casos em que o locador não aceita renovar de forma amigável. ## Proveniência - [Lei 8.245/1991, art. 51](https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l8245.htm#art51) — verificado em 2026-07-08 · Fonte oficial usada como referência e proveniência. - Sustenta nesta página: separa contrato escrito e determinado, prazo agregado de cinco anos, mesmo ramo por três anos e janela decadencial - [Lei 8.245/1991, art. 71](https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l8245.htm#art71) — verificado em 2026-07-11 · Fonte oficial usada como referência e proveniência. - Sustenta nesta página: lista os documentos e condições que devem instruir a ação renovatória - [Lei 8.245/1991, art. 72](https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l8245.htm#art72) — verificado em 2026-07-08 · Fonte oficial usada como referência e proveniência. - Sustenta nesta página: delimita as matérias de fato da contestação e a prova da proposta de terceiro - [Lei 8.245/1991, art. 52](https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l8245.htm#art52) — verificado em 2026-07-08 · Fonte oficial usada como referência e proveniência. - Sustenta nesta página: disciplina obras, uso próprio, shopping center e indenização pela não renovação --- Conteúdo informativo; não substitui a análise individual de um advogado sobre o seu caso. ## Conteúdos relacionados - [Indenização pelo fundo de comércio: quando o lojista recebe](https://wikijuridica.com.br/imobiliario/fundo-comercio-indenizacao/index.md) - [Prazo da ação renovatória: até quando ajuizar](https://wikijuridica.com.br/imobiliario/renovatoria-prazo-decadencial/index.md) - [Accessio temporis: somar contratos para completar 5 anos](https://wikijuridica.com.br/imobiliario/renovatoria-soma-contratos/index.md) - [Trespasse e locação: a venda do negócio leva o aluguel junto?](https://wikijuridica.com.br/imobiliario/trespasse-e-locacao/index.md) - [Aluguel escalonado em contrato comercial: como revisar](https://wikijuridica.com.br/imobiliario/aluguel-escalonado-comercial/index.md) - [Aluguel de vaga de garagem segue a Lei do Inquilinato?](https://wikijuridica.com.br/imobiliario/vaga-garagem-fora-lei-inquilinato/index.md) - [Art. 71 da Lei do Inquilinato: ação renovatória](https://wikijuridica.com.br/leis/8245-art-71/index.md) - [Quem define o valor do aluguel na renovatória judicial](https://wikijuridica.com.br/imobiliario/renovatoria-novo-aluguel-pericia/index.md) - [Rede social jurídica do portal: dúvidas do público e comentários de advogados inscritos na OAB](https://wikijuridica.com.br/redesocial/index.md) - [Página deste tema na rede social do portal](https://wikijuridica.com.br/redesocial/tema/imobiliario/acao-renovatoria-requisitos/index.md) Conteúdo de autoria de Rafael Toledo, advogado responsável técnico pela publicação, elaborado a partir de fontes oficiais verificadas e citadas. ## Como citar esta página Rafael Toledo, OAB/RJ 227191. Requisitos da ação renovatória de locação comercial. Wiki Jurídica. 2026-08-26. https://wikijuridica.com.br/imobiliario/acao-renovatoria-requisitos/ Versão do conteúdo: sha256:10998f2048facfae3fa6120a12cde775a560edd22cba2d124c12aab4ef622772 Os mesmos dados em CSL-JSON, o formato que processadores de citação leem sem interpretar texto: ```json { "id": "wikijuridica-com-br-imobiliario-acao-renovatoria-requisitos", "type": "webpage", "title": "Requisitos da ação renovatória de locação comercial", "container-title": "Wiki Jurídica", "publisher": "Wiki Jurídica", "author": [{"literal": "Rafael Toledo, OAB/RJ 227191"}], "issued": {"date-parts": [[2026, 8, 26]]}, "URL": "https://wikijuridica.com.br/imobiliario/acao-renovatoria-requisitos/", "language": "pt-BR", "version": "sha256:10998f2048facfae3fa6120a12cde775a560edd22cba2d124c12aab4ef622772", "note": "Licença CC-BY-4.0 — https://creativecommons.org/licenses/by/4.0/" } ``` Versão canônica: