--- title: "Saldo do leilão pode ser crédito do fiduciante ou dívida remanescente" description: "Entenda como apurar sobra do leilão, dívida não coberta, exceção do imóvel residencial e documentos para conferir a prestação de contas." url: "https://wikijuridica.com.br/imobiliario/af-saldo-remanescente-leilao/" lang: "pt-BR" page_type: "artigo" author: name: "Rafael Toledo" legal_name: "Rafael Toledo da Silva Duarte" credential: "OAB/RJ 227191" profile: "https://wikijuridica.com.br/sobre/" same_as: - "https://www.linkedin.com/in/rafaeltoledoadvogado" reviewer: "Rafael Toledo" publisher: name: "Wiki Jurídica" same_as: - "https://www.instagram.com/wiki.juridica/" - "https://www.facebook.com/wikijuridica" date_published: "2026-08-06" date_modified: "2026-08-26" reviewed_at: "2026-08-26" version: "sha256:53fab97a0cba3fd465310edeff29a381f76694beda31fce5bd7bd63f36aa1a59" license: "CC-BY-4.0" license_url: "https://creativecommons.org/licenses/by/4.0/" usage_policy: "https://wikijuridica.com.br/api/politica-de-uso.json" services: catalog: "https://wikijuridica.com.br/.well-known/ai-catalog.json" mcp: "https://wikijuridica.com.br/mcp" a2a: "https://wikijuridica.com.br/.well-known/agent-card.json" search: "https://wikijuridica.com.br/api/v1/search" openapi: "https://wikijuridica.com.br/openapi.json" citar: "https://wikijuridica.com.br/api/v1/citar" verificar citações: "https://wikijuridica.com.br/api/v1/citacoes" sources: - name: "Lei 9.514/1997, arts. 26-A, 27 e 27-A" url: "https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l9514.htm#art27" verified_at: "2026-07-16" claim: "Disciplina leilões, entrega da sobra, saldo devedor remanescente, exceção residencial e execução de múltiplos imóveis." - name: "Lei 14.711/2023 — Marco Legal das Garantias" url: "https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_ato2023-2026/2023/lei/l14711.htm" verified_at: "2026-07-16" claim: "Introduziu a disciplina atual de insuficiência do produto, quitação residencial e novos critérios do segundo leilão." - name: "STJ — Tema Repetitivo 1.095" url: "https://processo.stj.jus.br/repetitivos/temas_repetitivos/pesquisa.jsp?novaConsulta=true&num_processo_classe=1891498&tipo_pesquisa=T" verified_at: "2026-07-16" claim: "Determina o rito da Lei 9.514 para inadimplemento de compra e venda com garantia fiduciária registrada e mora constituída." - name: "STJ — Informativo 883" url: "https://processo.stj.jus.br/jurisprudencia/externo/informativo/?acao=pesquisar&aplicacao=informativo&b=INFJ&i=1&l=25&livre=%22ALIENACAO+FIDUCIARIA%22+IMOVEL&p=true&refinar=S.DISP.&t=JURIDICO" verified_at: "2026-07-16" claim: "Afirma a incidência das normas contra preço vil no leilão extrajudicial e examina o piso de metade da avaliação após a Lei 14.711." - name: "STJ — Informativo 805" url: "https://processo.stj.jus.br/jurisprudencia/externo/informativo/?livre=%40CNOT%3D020601" verified_at: "2026-07-16" claim: "Reconhece que constrições sobre direitos aquisitivos podem se deslocar para eventual saldo devido ao fiduciante." --- > Índice do acervo > O mapa completo das páginas públicas está em https://wikijuridica.com.br/llms.txt > Consulte-o para descobrir as áreas e as páginas antes de navegar item a item. # Saldo do leilão pode ser crédito do fiduciante ou dívida remanescente Por Rafael Toledo, OAB/RJ 227191 · revisado em 2026-08-26 Depois do leilão de imóvel alienado fiduciariamente, “saldo remanescente” pode indicar duas situações opostas. Se o produto da venda supera dívida, despesas e encargos admitidos, a importância que sobra pertence ao fiduciante. Se o produto é insuficiente, a redação vigente da [Lei 9.514/1997](https://www.lexml.gov.br/urn/urn:lex:br:federal:lei:1997-11-20;9514) mantém o devedor obrigado pela diferença em diversas operações, ressalvada a regra especial para certos financiamentos residenciais. Não é possível concluir apenas comparando o lance com o valor originalmente financiado. A dívida é calculada na data do leilão e pode incluir juros convencionais, penalidades e encargos; também há despesas, seguros, tributos e condomínio. Ao mesmo tempo, o credor deve demonstrar os abatimentos e não pode transformar rubricas sem prova em retenção automática. ## 1. Descubra qual operação e qual lei regem o caso Separe contrato registrado, matrícula, intimação, averbação da consolidação, editais, atas e datas dos leilões. Confirme se a operação financiou aquisição ou construção de imóvel residencial do próprio devedor, se era consórcio, crédito empresarial, garantia de outra obrigação ou operação com vários imóveis. A [Lei 14.711/2023](https://www.lexml.gov.br/urn/urn:lex:br:federal:lei:2023-10-30;14711) alterou o [art. 27](https://www.lexml.gov.br/urn/urn:lex:br:federal:lei:2023-10-30;14711) e criou regras especiais no art. 26-A. Contrato antigo não resolve sozinho a temporalidade: é preciso identificar quando mora, consolidação e leilão ocorreram. Não aplique a regra atual de saldo a procedimento consumado sob redação anterior sem análise jurídica específica. ## 2. Sobra da venda deve ser apurada e entregue O art. 27 determina que, realizada a venda, o credor deduza dívida, despesas e encargos legais e entregue ao fiduciante a importância que sobejar. O conceito de dívida inclui saldo da operação na data do leilão, juros convencionais, penalidades e demais encargos contratuais. Despesas abrangem intimação e realização do leilão, inclusive anúncios e comissão do leiloeiro. Peça uma conta que comece no valor efetivamente recebido e detalhe cada abatimento. Pagamentos feitos perto da consolidação, seguro que liquidou parcela, depósito judicial e crédito já apropriado precisam ser conciliados. A soma das prestações históricas não é, por si, o saldo a devolver. ## 3. Insuficiência pode manter dívida nas operações gerais O parágrafo 5º-A do [art. 27](https://www.lexml.gov.br/urn/urn:lex:br:federal:lei:2023-10-30;14711), incluído pela [Lei 14.711](https://www.lexml.gov.br/urn/urn:lex:br:federal:lei:2023-10-30;14711), estabelece que, se o produto do leilão não pagar integralmente dívida, despesas e encargos, o devedor continua obrigado pelo saldo. A diferença pode ser cobrada em execução e mediante outras garantias, se houver. Essa regra não autoriza cobrança sem memória. O credor deve mostrar valor do lance, imputação, evolução do contrato e rubricas. Também é necessário conferir o preço aceito: no segundo leilão geral, a lei prioriza lance que cubra integralmente dívida e encargos e permite ao fiduciário, na falta dele, aceitar a seu critério lance de pelo menos metade da avaliação. ## 4. Financiamento residencial do devedor tem exceção importante Para financiamento destinado à aquisição ou construção de imóvel residencial do devedor, exceto consórcio, o art. 26-A estabelece rito especial. No segundo leilão, o referencial mínimo é a dívida integral acrescida das despesas e encargos especificados. Se não houver lance que atinja esse referencial, a dívida é considerada extinta, com quitação recíproca, e o credor fica com livre disponibilidade do bem. Antes de invocar essa extinção, prove finalidade e enquadramento da operação. Imóvel residencial dado em garantia de empréstimo empresarial não é automaticamente financiamento para sua aquisição ou construção. A qualificação depende do contrato e da destinação jurídica do crédito. ## 5. Preço baixo e saldo são debates relacionados, mas distintos Um leilão com lance superior à dívida pode gerar sobra; um lance inferior pode gerar diferença. Isso não impede discutir validade do preço. Em 2026, o STJ afirmou que regras contra arrematação por preço vil também se aplicam à execução extrajudicial imobiliária e observou que, sob a [Lei 14.711](https://www.lexml.gov.br/urn/urn:lex:br:federal:lei:2023-10-30;14711), o segundo leilão não admite valor inferior à metade da avaliação. Não presuma que dívida pequena autoriza venda por qualquer quantia, nem que todo preço abaixo da avaliação anula o ato. Compare avaliação contratual atualizada, edital, lances e redação vigente. Eventual nulidade exige vício, prejuízo e remédio juridicamente adequado. ## 6. Exija documentos que permitam reproduzir a conta Solicite edital, ata, comprovante do preço pago, demonstrativo do saldo na data do leilão, juros, multa, tributos, condomínio, seguros, emolumentos, anúncios e comissão. Confira notas e recibos das despesas efetivas. Se o imóvel garantia várias operações ou havia vários imóveis, peça a alocação por contrato e por leilão. A [Lei 14.711](https://www.lexml.gov.br/urn/urn:lex:br:federal:lei:2023-10-30;14711) prevê demonstrativos e comunicação em execuções sucessivas com múltiplos imóveis. Constrições sobre o direito aquisitivo não impedem necessariamente a consolidação; seus titulares podem se sub-rogar na sobra. Por isso, identifique penhora ou garantia posterior antes de concluir quem receberá o valor. ## 7. Diferencie pedido de sobra e defesa contra cobrança Quem cobra a sobra deve provar venda e excesso depois das deduções legais. Quem recebe execução por insuficiência deve conferir enquadramento residencial, temporalidade, preço, intimações e cálculo. O Tema 1.095 do STJ determina aplicação da [Lei 9.514](https://www.lexml.gov.br/urn/urn:lex:br:federal:lei:1997-11-20;9514) ao inadimplemento de compra e venda com garantia fiduciária registrada e mora constituída, afastando a simples substituição pelo regime de resolução do [CDC](https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l8078.htm). Advogado ou Defensoria pode revisar o procedimento e a conta sem prometer devolução, quitação ou anulação do leilão. O resultado depende do contrato, finalidade, datas, regularidade dos atos, valor da venda, despesas comprovadas e regra legal aplicável. ## Perguntas frequentes ### Se o imóvel foi vendido acima da dívida, recebo a diferença? A sobra após dedução da dívida, despesas e encargos legais deve ser apurada em favor do fiduciante, sujeita à conferência de constrições e outros titulares. ### Se o lance não cobriu a dívida, continuo devendo? Nas operações gerais, a lei vigente prevê saldo exigível. Há exceção relevante para certos financiamentos de aquisição ou construção de imóvel residencial do devedor. ### O banco pode descontar qualquer despesa? Não sem identificação e suporte. Peça demonstrativo que permita reproduzir dívida, encargos e despesas efetivamente ligadas ao procedimento. ## Proveniência - [Lei 9.514/1997, arts. 26-A, 27 e 27-A](https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l9514.htm#art27) — verificado em 2026-07-16 · Fonte oficial usada como referência e proveniência. - Sustenta nesta página: Disciplina leilões, entrega da sobra, saldo devedor remanescente, exceção residencial e execução de múltiplos imóveis. - [Lei 14.711/2023 — Marco Legal das Garantias](https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_ato2023-2026/2023/lei/l14711.htm) — verificado em 2026-07-16 · Fonte oficial usada como referência e proveniência. - Sustenta nesta página: Introduziu a disciplina atual de insuficiência do produto, quitação residencial e novos critérios do segundo leilão. - [STJ — Tema Repetitivo 1.095](https://processo.stj.jus.br/repetitivos/temas_repetitivos/pesquisa.jsp?novaConsulta=true&num_processo_classe=1891498&tipo_pesquisa=T) — verificado em 2026-07-16 · Fonte oficial usada como referência e proveniência. - Sustenta nesta página: Determina o rito da Lei 9.514 para inadimplemento de compra e venda com garantia fiduciária registrada e mora constituída. - [STJ — Informativo 883](https://processo.stj.jus.br/jurisprudencia/externo/informativo/?acao=pesquisar&aplicacao=informativo&b=INFJ&i=1&l=25&livre=%22ALIENACAO+FIDUCIARIA%22+IMOVEL&p=true&refinar=S.DISP.&t=JURIDICO) — verificado em 2026-07-16 · Fonte oficial usada como referência e proveniência. - Sustenta nesta página: Afirma a incidência das normas contra preço vil no leilão extrajudicial e examina o piso de metade da avaliação após a Lei 14.711. - [STJ — Informativo 805](https://processo.stj.jus.br/jurisprudencia/externo/informativo/?livre=%40CNOT%3D020601) — verificado em 2026-07-16 · Fonte oficial usada como referência e proveniência. - Sustenta nesta página: Reconhece que constrições sobre direitos aquisitivos podem se deslocar para eventual saldo devido ao fiduciante. --- Conteúdo informativo; não substitui a análise individual de um advogado sobre o seu caso. ## Conteúdos relacionados - [Preço vil no leilão extrajudicial: piso e avaliação](https://wikijuridica.com.br/imobiliario/leilao-preco-vil/index.md) - [Hipoteca e alienação fiduciária: execução após 2023](https://wikijuridica.com.br/imobiliario/execucao-hipoteca-diferenca/index.md) - [Distrato de imóvel financiado: banco ou comprador recebe?](https://wikijuridica.com.br/imobiliario/distrato-financ-banco-quita-diferenca/index.md) - [Leilão extrajudicial do imóvel: primeira e segunda etapas](https://wikijuridica.com.br/imobiliario/leilao-extrajudicial-como-funciona/index.md) - [Bem de família e alienação fiduciária: quais proteções restam](https://wikijuridica.com.br/imobiliario/bem-familia-nao-protege-fiduciaria/index.md) - [Parceria rural ou arrendamento: qual é a diferença?](https://wikijuridica.com.br/imobiliario/parceria-rural-vs-arrendamento/index.md) - [Comprei apartamento com dívida de condomínio antiga: pago?](https://wikijuridica.com.br/imobiliario/comprei-apartamento-divida-condominio/index.md) - [Entrega amigável do veículo financiado quita mesmo a dívida?](https://wikijuridica.com.br/transito/entrega-amigavel-veiculo-quita-divida/index.md) - [Rede social jurídica do portal: dúvidas do público e comentários de advogados inscritos na OAB](https://wikijuridica.com.br/redesocial/index.md) - [Página deste tema na rede social do portal](https://wikijuridica.com.br/redesocial/tema/imobiliario/af-saldo-remanescente-leilao/index.md) Conteúdo de autoria de Rafael Toledo, advogado responsável técnico pela publicação, elaborado a partir de fontes oficiais verificadas e citadas. ## Como citar esta página Rafael Toledo, OAB/RJ 227191. Saldo do leilão pode ser crédito do fiduciante ou dívida remanescente. Wiki Jurídica. 2026-08-26. https://wikijuridica.com.br/imobiliario/af-saldo-remanescente-leilao/ Versão do conteúdo: sha256:53fab97a0cba3fd465310edeff29a381f76694beda31fce5bd7bd63f36aa1a59 Os mesmos dados em CSL-JSON, o formato que processadores de citação leem sem interpretar texto: ```json { "id": "wikijuridica-com-br-imobiliario-af-saldo-remanescente-leilao", "type": "webpage", "title": "Saldo do leilão pode ser crédito do fiduciante ou dívida remanescente", "container-title": "Wiki Jurídica", "publisher": "Wiki Jurídica", "author": [{"literal": "Rafael Toledo, OAB/RJ 227191"}], "issued": {"date-parts": [[2026, 8, 26]]}, "URL": "https://wikijuridica.com.br/imobiliario/af-saldo-remanescente-leilao/", "language": "pt-BR", "version": "sha256:53fab97a0cba3fd465310edeff29a381f76694beda31fce5bd7bd63f36aa1a59", "note": "Licença CC-BY-4.0 — https://creativecommons.org/licenses/by/4.0/" } ``` Versão canônica: