--- title: "Construí sem alvará: existe caminho legal para averbar a casa mesmo assim?" description: "Veja quando a lei dispensa o habite-se para averbar construção irregular, como a Reurb trata edificações informais e os limites dessa regularização." url: "https://wikijuridica.com.br/imobiliario/anistia-construcao-irregular/" lang: "pt-BR" page_type: "artigo" author: name: "Rafael Toledo" legal_name: "Rafael Toledo da Silva Duarte" credential: "OAB/RJ 227191" profile: "https://wikijuridica.com.br/sobre/" same_as: - "https://www.linkedin.com/in/rafaeltoledoadvogado" reviewer: "Rafael Toledo" publisher: name: "Wiki Jurídica" same_as: - "https://www.instagram.com/wiki.juridica/" - "https://www.facebook.com/wikijuridica" date_published: "2026-08-06" date_modified: "2026-08-29" reviewed_at: "2026-08-26" version: "sha256:b10f020f353df98adcaa6e5ad8ed90b50c2019252bf2eb4d8b23671cc9e25d8e" license: "CC-BY-4.0" license_url: "https://creativecommons.org/licenses/by/4.0/" usage_policy: "https://wikijuridica.com.br/api/politica-de-uso.json" services: catalog: "https://wikijuridica.com.br/.well-known/ai-catalog.json" mcp: "https://wikijuridica.com.br/mcp" a2a: "https://wikijuridica.com.br/.well-known/agent-card.json" search: "https://wikijuridica.com.br/api/v1/search" openapi: "https://wikijuridica.com.br/openapi.json" citar: "https://wikijuridica.com.br/api/v1/citar" verificar citações: "https://wikijuridica.com.br/api/v1/citacoes" sources: - name: "Lei 6.015/1973 (Lei de Registros Públicos)" url: "https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l6015compilada.htm" verified_at: "2026-07-08" text_version: "compilado" text_version_checked_at: "2026-08-12" claim: "art. 247-A dispensa o habite-se para averbar construção residencial unifamiliar térrea com mais de cinco anos em área de baixa renda" - name: "Lei 13.465/2017" url: "https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_ato2015-2018/2017/lei/l13465.htm#art11" verified_at: "2026-07-10" claim: "define núcleo urbano informal consolidado e a Certidão de Regularização Fundiária que resulta da Reurb" --- > Índice do acervo > O mapa completo das páginas públicas está em https://wikijuridica.com.br/llms.txt > Consulte-o para descobrir as áreas e as páginas antes de navegar item a item. # Construí sem alvará: existe caminho legal para averbar a casa mesmo assim? Por Rafael Toledo, OAB/RJ 227191 · revisado em 2026-08-26 Erguer uma casa sem passar pela prefeitura é mais comum do que se imagina, sobretudo em bairros populares que cresceram informalmente. O problema aparece anos depois, quando o dono quer vender, deixar em herança ou usar o imóvel como garantia de financiamento e descobre que a construção nunca foi averbada na matrícula por falta do habite-se municipal. A boa notícia é que a lei federal de registros públicos previu uma via de exceção justamente para esse cenário recorrente. ## O art. 247-A da Lei 6.015/1973 dispensa o habite-se em condições específicas O [art. 247-A](https://www.lexml.gov.br/urn/urn:lex:br:federal:lei:1973-12-31;6015) da [Lei 6.015/1973](https://www.lexml.gov.br/urn/urn:lex:br:federal:lei:1973-12-31;6015) dispensa o habite-se expedido pela prefeitura para a averbação de construção residencial urbana unifamiliar de um só pavimento, finalizada há mais de cinco anos, em área ocupada predominantemente por população de baixa renda — inclusive para fins de registro ou averbação decorrente de financiamento habitacional. Isso significa que, atendidos esses requisitos cumulativos, o proprietário pode levar direto ao cartório a planta e a documentação da construção, sem depender do alvará que nunca existiu. A exigência de que a construção tenha mais de cinco anos e seja térrea e unifamiliar limita bastante o alcance da dispensa: uma construção de dois pavimentos, ou erguida há menos tempo, ou em condomínio, não se encaixa automaticamente nessa regra e precisa buscar outro caminho. ## Quando a construção está dentro de núcleo urbano informal, a Reurb entra em cena Se a casa fica numa área já reconhecida pelo Município como núcleo consolidado, a [Lei 13.465/2017](https://www.lexml.gov.br/urn/urn:lex:br:federal:lei:2017-07-11;13465) abre outra porta: a regularização da própria edificação passa a caminhar junto com a regularização do terreno, dentro do processo coletivo de Reurb conduzido pela prefeitura, culminando na Certidão de Regularização Fundiária. Esse caminho tende a avançar mais rápido do que tentar legalizar uma única construção isoladamente, porque dilui a análise técnica entre vários imóveis do mesmo núcleo. ## Fora dessas hipóteses, a regularização depende de lei municipal específica Construções que não se enquadram no art. 247-A nem estão em núcleo urbano informal reconhecido dependem, em regra, de lei municipal de anistia de obras, que costuma abrir prazo para o proprietário requerer o auto de regularização mediante pagamento de taxa e apresentação de projeto simplificado assinado por profissional habilitado. Essas leis variam de município para município, mudam de tempos em tempos e às vezes exigem prova de que a construção não representa risco estrutural nem está em área de preservação — por isso, antes de qualquer providência, vale consultar diretamente a secretaria de obras ou urbanismo da prefeitura sobre a existência e as regras da anistia vigente naquele município. ## Quando o pedido de legalização é negado A prefeitura pode recusar a legalização quando a construção está em área de risco geológico, em faixa non aedificandi junto a rios ou rodovias, sobre área de preservação permanente, ou quando falta anuência de vizinhos confrontantes em situações que exigem essa formalidade. Nesses casos, a regularização registral fica bloqueada até que o problema urbanístico ou ambiental seja resolvido, o que pode incluir desde pequenas adequações até, em situações extremas, a necessidade de demolição parcial. Uma família que descobre, ao tentar financiar o imóvel, que a construção não pode ser averbada porque está parcialmente sobre área de preservação permanente, por exemplo, costuma precisar de acompanhamento jurídico para negociar com o Município uma solução de compensação ou adequação, já que a simples insistência no pedido administrativo tende a não resolver sozinha. Nessas negociações mais técnicas, contar com um advogado particular que reúna os documentos do imóvel enviados digitalmente e conduza o requerimento junto à prefeitura costuma abreviar o caminho até a averbação. ## Perguntas frequentes ### O art. 247-A também vale para imóveis comerciais? Não. O dispositivo fala expressamente em construção residencial urbana unifamiliar de um só pavimento, então imóveis comerciais ou edificações de mais de um pavimento não se enquadram nessa dispensa específica e precisam buscar a via municipal de anistia ou, quando aplicável, a Reurb. ## Proveniência - [Lei 6.015/1973 (Lei de Registros Públicos)](https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l6015compilada.htm) — verificado em 2026-07-08 · texto compilado, com as alterações posteriores incorporadas, conferido em 2026-08-12 · Fonte oficial usada como referência e proveniência. - Sustenta nesta página: art. 247-A dispensa o habite-se para averbar construção residencial unifamiliar térrea com mais de cinco anos em área de baixa renda - [Lei 13.465/2017](https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_ato2015-2018/2017/lei/l13465.htm#art11) — verificado em 2026-07-10 · Fonte oficial usada como referência e proveniência. - Sustenta nesta página: define núcleo urbano informal consolidado e a Certidão de Regularização Fundiária que resulta da Reurb --- Conteúdo informativo; não substitui a análise individual de um advogado sobre o seu caso. ## Conteúdos relacionados - [Lote clandestino: como regularizar a casa já construída](https://wikijuridica.com.br/imobiliario/comprei-lote-clandestino-regularizar/index.md) - [Habite-se: o que é e por que ele destrava o registro](https://wikijuridica.com.br/imobiliario/habite-se-verbete/index.md) - [Núcleo urbano informal consolidado: o conceito da Reurb](https://wikijuridica.com.br/imobiliario/nucleo-urbano-informal-verbete/index.md) - [Usucapião extrajudicial ou legitimação fundiária: qual escolher](https://wikijuridica.com.br/imobiliario/usucapiao-administrativa-vs-legitimacao/index.md) - [Imóvel tombado: o que pode e não pode fazer na obra](https://wikijuridica.com.br/imobiliario/imovel-tombado-restricoes/index.md) - [Fiz acordo com a operadora e mesmo assim fui negativado](https://wikijuridica.com.br/telecom-energia/cob-acordo-parcelamento-descumprido/index.md) - [Averbação de construção: como registrar a casa no imóvel](https://wikijuridica.com.br/imobiliario/averbar-construcao-casa/index.md) - [Da transcrição à matrícula: como regularizar imóvel antigo](https://wikijuridica.com.br/imobiliario/transcricao-antiga-abrir-matricula/index.md) - [Rede social jurídica do portal: dúvidas do público e comentários de advogados inscritos na OAB](https://wikijuridica.com.br/redesocial/index.md) - [Página deste tema na rede social do portal](https://wikijuridica.com.br/redesocial/tema/imobiliario/anistia-construcao-irregular/index.md) Conteúdo de autoria de Rafael Toledo, advogado responsável técnico pela publicação, elaborado a partir de fontes oficiais verificadas e citadas. ## Como citar esta página Rafael Toledo, OAB/RJ 227191. Construí sem alvará: existe caminho legal para averbar a casa mesmo assim?. Wiki Jurídica. 2026-08-29. https://wikijuridica.com.br/imobiliario/anistia-construcao-irregular/ Versão do conteúdo: sha256:b10f020f353df98adcaa6e5ad8ed90b50c2019252bf2eb4d8b23671cc9e25d8e Os mesmos dados em CSL-JSON, o formato que processadores de citação leem sem interpretar texto: ```json { "id": "wikijuridica-com-br-imobiliario-anistia-construcao-irregular", "type": "webpage", "title": "Construí sem alvará: existe caminho legal para averbar a casa mesmo assim?", "container-title": "Wiki Jurídica", "publisher": "Wiki Jurídica", "author": [{"literal": "Rafael Toledo, OAB/RJ 227191"}], "issued": {"date-parts": [[2026, 8, 29]]}, "URL": "https://wikijuridica.com.br/imobiliario/anistia-construcao-irregular/", "language": "pt-BR", "version": "sha256:b10f020f353df98adcaa6e5ad8ed90b50c2019252bf2eb4d8b23671cc9e25d8e", "note": "Licença CC-BY-4.0 — https://creativecommons.org/licenses/by/4.0/" } ``` Versão canônica: