--- title: "Contrato com arras e multa por desistência: cabe cobrar as duas?" description: "O contrato do imóvel tem sinal e cláusula penal por desistência. Veja por que o STJ veda a cobrança cumulada e o que prevalece entre os dois institutos." url: "https://wikijuridica.com.br/imobiliario/arras-clausula-penal-cumulacao/" lang: "pt-BR" page_type: "artigo" author: name: "Rafael Toledo" legal_name: "Rafael Toledo da Silva Duarte" credential: "OAB/RJ 227191" profile: "https://wikijuridica.com.br/sobre/" same_as: - "https://www.linkedin.com/in/rafaeltoledoadvogado" reviewer: "Rafael Toledo" publisher: name: "Wiki Jurídica" same_as: - "https://www.instagram.com/wiki.juridica/" - "https://www.facebook.com/wikijuridica" date_published: "2026-08-06" date_modified: "2026-08-26" reviewed_at: "2026-08-26" version: "sha256:1802031b0cbbd9a6498ad3368b9d49e7257cda96beaa2ef40d9583d925510059" license: "CC-BY-4.0" license_url: "https://creativecommons.org/licenses/by/4.0/" usage_policy: "https://wikijuridica.com.br/api/politica-de-uso.json" services: catalog: "https://wikijuridica.com.br/.well-known/ai-catalog.json" mcp: "https://wikijuridica.com.br/mcp" a2a: "https://wikijuridica.com.br/.well-known/agent-card.json" search: "https://wikijuridica.com.br/api/v1/search" openapi: "https://wikijuridica.com.br/openapi.json" citar: "https://wikijuridica.com.br/api/v1/citar" verificar citações: "https://wikijuridica.com.br/api/v1/citacoes" sources: - name: "Código Civil, art. 419" url: "https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/2002/l10406.htm#art419" verified_at: "2026-07-16" claim: "estabelece as arras como taxa mínima de indenização em caso de inexecução do contrato" - name: "STJ, notícia sobre o REsp 1.617.652/DF" url: "https://www.stj.jus.br/sites/portalp/Paginas/Comunicacao/Noticias-antigas/2017/2017-11-27_08-03_Clausula-penal-e-perda-de-arras-nao-se-acumulam-em-caso-de-inexecucao-de-contrato.aspx" verified_at: "2026-07-16" claim: "confirma que cláusula penal compensatória e perda de arras não se acumulam na mesma hipótese de inexecução contratual" --- > Índice do acervo > O mapa completo das páginas públicas está em https://wikijuridica.com.br/llms.txt > Consulte-o para descobrir as áreas e as páginas antes de navegar item a item. # Contrato com arras e multa por desistência: cabe cobrar as duas? Por Rafael Toledo, OAB/RJ 227191 · revisado em 2026-08-26 Contratos de compra e venda de imóvel às vezes trazem duas cláusulas de proteção contra desistência ao mesmo tempo: o sinal (arras) e uma multa contratual específica por inadimplemento. Parece reforço de segurança, mas quando chega a hora de cobrar, a parte prejudicada descobre que não pode simplesmente somar os dois valores como se fossem penalidades independentes. ## Duas garantias com a mesma função prática As arras confirmatórias, pelo [art. 419](https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/2002/l10406.htm#art419) do [Código Civil](https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/2002/l10406.htm), já funcionam como taxa mínima de indenização em caso de inexecução do contrato. A cláusula penal compensatória, tratada nos arts. 408 a 416, também tem a função de pré-fixar a indenização devida em caso de descumprimento. Quando as duas cláusulas miram exatamente o mesmo inadimplemento (a desistência do negócio principal), elas competem pelo mesmo espaço jurídico: indenizar o mesmo prejuízo duas vezes. ## O que o STJ decidiu sobre a cumulação O Superior Tribunal de Justiça, ao julgar o REsp 1.617.652/DF, pela Terceira Turma, sob relatoria da Ministra Nancy Andrighi, firmou o entendimento de que é inadmissível a cumulação da cláusula penal compensatória com a perda das arras na mesma hipótese de inexecução contratual, sob pena de dupla punição pelo mesmo fato. Nesse julgamento, prevaleceu a perda das arras, por força do art. 419, funcionando como taxa mínima de indenização, afastando a cobrança simultânea da multa contratual sobre a mesma inexecução. ## O que sobra do contrato depois dessa vedação Isso não significa que a cláusula penal do contrato vire letra morta: se ela foi redigida para punir uma obrigação diferente da simples desistência do negócio principal (por exemplo, atraso na entrega de documentação ou descumprimento de uma obrigação acessória específica), ela continua exigível para essa outra hipótese, sem concorrer com as arras. O problema de cumulação surge quando as duas cláusulas mirando o mesmo fato gerador, a inexecução do contrato como um todo. ## Como identificar qual valor prevalece no seu caso Vale ler com atenção o que cada cláusula pune: se ambas descrevem a mesma consequência (desistir de comprar ou de vender), a tendência é a perda das arras prevalecer, com a multa contratual sendo afastada nessa hipótese específica. Se a multa mira uma obrigação distinta, ela pode ser cobrada de forma independente, sem prejuízo da regra das arras para a inexecução principal. ## Perguntas frequentes ### Posso escolher cobrar só a multa contratual, que é maior que o sinal, em vez das arras? A jurisprudência tende a barrar a cumulação de ambas para o mesmo fato, mas a discussão sobre qual das duas prevalece pode ser levada a juízo quando o contrato não deixa claro qual instituto as partes quiseram priorizar. ### A vedação à cumulação vale também para arras penitenciais? O julgado trata do regime confirmatório, no qual as arras valem como taxa mínima de indenização; no regime penitencial a lógica já é distinta, porque a desistência é direito contratual expressamente precificado pelo próprio sinal, sem espaço para discutir cláusula penal sobre o mesmo fato. ### O juiz pode reduzir a cláusula penal mesmo que ela não concorra com as arras? Sim, o [art. 413](https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/2002/l10406.htm#art413) do [Código Civil](https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/2002/l10406.htm) autoriza o juiz a reduzir equitativamente a penalidade se a obrigação principal foi cumprida em parte ou se o valor for manifestamente excessivo diante da natureza do negócio. ## Proveniência - [Código Civil, art. 419](https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/2002/l10406.htm#art419) — verificado em 2026-07-16 · Fonte oficial usada como referência e proveniência. - Sustenta nesta página: estabelece as arras como taxa mínima de indenização em caso de inexecução do contrato - [STJ, notícia sobre o REsp 1.617.652/DF](https://www.stj.jus.br/sites/portalp/Paginas/Comunicacao/Noticias-antigas/2017/2017-11-27_08-03_Clausula-penal-e-perda-de-arras-nao-se-acumulam-em-caso-de-inexecucao-de-contrato.aspx) — verificado em 2026-07-16 · Fonte oficial usada como referência e proveniência. - Sustenta nesta página: confirma que cláusula penal compensatória e perda de arras não se acumulam na mesma hipótese de inexecução contratual --- Conteúdo informativo; não substitui a análise individual de um advogado sobre o seu caso. ## Conteúdos relacionados - [Vendedor desistiu após o sinal: devolução em dobro é automática?](https://wikijuridica.com.br/imobiliario/arras-devolucao-dobro-vendedor-desiste/index.md) - [Vendedor desistiu após o sinal: devolução em dobro cabe?](https://wikijuridica.com.br/imobiliario/vendedor-desistiu-sinal-dobro/index.md) - [Arras confirmatórias e penitenciais: o que muda no sinal](https://wikijuridica.com.br/imobiliario/arras-confirmatorias-penitenciais/index.md) - [Arras confirmatórias x penitenciais: qual regra vale](https://wikijuridica.com.br/imobiliario/arras-tipos-confirmatorias-penitenciais/index.md) - [Negócio caiu por desistência: comissão do corretor é devida?](https://wikijuridica.com.br/imobiliario/corr-arrependimento-partes/index.md) - [Construtora não pagou o distrato: como cobrar na Justiça](https://wikijuridica.com.br/imobiliario/distrato-cobranca-judicial-nao-pagamento/index.md) - [Multa e lucros cessantes no atraso da obra: cabe cumular?](https://wikijuridica.com.br/imobiliario/lucros-cessantes-cumulacao-multa/index.md) - [Prestador desistiu do serviço: devolve o sinal em dobro?](https://wikijuridica.com.br/autonomos/sinal-prestador-desistiu-devolver-dobro/index.md) - [Rede social jurídica do portal: dúvidas do público e comentários de advogados inscritos na OAB](https://wikijuridica.com.br/redesocial/index.md) - [Página deste tema na rede social do portal](https://wikijuridica.com.br/redesocial/tema/imobiliario/arras-clausula-penal-cumulacao/index.md) ## Percursos por fundamento legal Outras páginas deste acervo que se apoiam nos mesmos dispositivos legais. **Código Civil, artigo 419** — `urn:lex:br:federal:lei:2002-01-10;10406!art419` - [Prestador desistiu do serviço: sinal em dobro é devido?](https://wikijuridica.com.br/consumidor/prestador-desistiu-sinal-em-dobro/index.md) - [REsp 2.098.788 do STJ: compra e venda de imóvel e caso em exame](https://wikijuridica.com.br/jurisprudencia/stj-resp-2098788/index.md) - [Vendedor desistiu após o sinal: devolução em dobro é automática?](https://wikijuridica.com.br/imobiliario/arras-devolucao-dobro-vendedor-desiste/index.md) - [Desisti da compra depois do sinal: perco tudo ou parte do valor?](https://wikijuridica.com.br/imobiliario/arras-perda-comprador-desiste/index.md) **Código Civil, art. 413** — `urn:lex:br:federal:lei:2002-01-10;10406!art413` - [Cancelar academia com fidelidade: quando a multa não é devida](https://wikijuridica.com.br/consumidor/cancelar-plano-de-academia-com-fidelidade/index.md) - [Multa por desistência de procedimento estético](https://wikijuridica.com.br/consumidor/clinica-cobra-multa-desistencia-procedimento/index.md) - [Creche cobra taxa extra e multa para cancelar: o que fazer?](https://wikijuridica.com.br/consumidor/creche-bercario-cobranca-taxa-rescisao/index.md) - [Multa de cancelamento de hospedagem maior que a divulgada](https://wikijuridica.com.br/consumidor/multa-cancelamento-hospede-desiste-abusiva/index.md) Conteúdo de autoria de Rafael Toledo, advogado responsável técnico pela publicação, elaborado a partir de fontes oficiais verificadas e citadas. ## Como citar esta página Rafael Toledo, OAB/RJ 227191. Contrato com arras e multa por desistência: cabe cobrar as duas?. Wiki Jurídica. 2026-08-26. https://wikijuridica.com.br/imobiliario/arras-clausula-penal-cumulacao/ Versão do conteúdo: sha256:1802031b0cbbd9a6498ad3368b9d49e7257cda96beaa2ef40d9583d925510059 Os mesmos dados em CSL-JSON, o formato que processadores de citação leem sem interpretar texto: ```json { "id": "wikijuridica-com-br-imobiliario-arras-clausula-penal-cumulacao", "type": "webpage", "title": "Contrato com arras e multa por desistência: cabe cobrar as duas?", "container-title": "Wiki Jurídica", "publisher": "Wiki Jurídica", "author": [{"literal": "Rafael Toledo, OAB/RJ 227191"}], "issued": {"date-parts": [[2026, 8, 26]]}, "URL": "https://wikijuridica.com.br/imobiliario/arras-clausula-penal-cumulacao/", "language": "pt-BR", "version": "sha256:1802031b0cbbd9a6498ad3368b9d49e7257cda96beaa2ef40d9583d925510059", "note": "Licença CC-BY-4.0 — https://creativecommons.org/licenses/by/4.0/" } ``` Versão canônica: