--- title: "A casa do fiador pode responder por aluguel residencial ou comercial?" description: "O STF admite a penhora na fiança residencial ou comercial. Entenda o Tema 1127 e o que ainda precisa ser examinado." url: "https://wikijuridica.com.br/imobiliario/bem-familia-fiador-penhora/" lang: "pt-BR" page_type: "artigo" author: name: "Rafael Toledo" legal_name: "Rafael Toledo da Silva Duarte" credential: "OAB/RJ 227191" profile: "https://wikijuridica.com.br/sobre/" same_as: - "https://www.linkedin.com/in/rafaeltoledoadvogado" reviewer: "Rafael Toledo" publisher: name: "Wiki Jurídica" same_as: - "https://www.instagram.com/wiki.juridica/" - "https://www.facebook.com/wikijuridica" date_published: "2026-08-06" date_modified: "2026-08-26" reviewed_at: "2026-08-26" version: "sha256:00c858cc848dd0c54a9b61091144609d307fc5ad4759e8d79613dfd5f36f04f9" license: "CC-BY-4.0" license_url: "https://creativecommons.org/licenses/by/4.0/" usage_policy: "https://wikijuridica.com.br/api/politica-de-uso.json" services: catalog: "https://wikijuridica.com.br/.well-known/ai-catalog.json" mcp: "https://wikijuridica.com.br/mcp" a2a: "https://wikijuridica.com.br/.well-known/agent-card.json" search: "https://wikijuridica.com.br/api/v1/search" openapi: "https://wikijuridica.com.br/openapi.json" citar: "https://wikijuridica.com.br/api/v1/citar" verificar citações: "https://wikijuridica.com.br/api/v1/citacoes" sources: - name: "Lei 8.009/1990, art. 3º, VII" url: "https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l8009.htm#art3" verified_at: "2026-07-08" claim: "prevê a exceção à impenhorabilidade por obrigação decorrente de fiança locatícia" - name: "Código Civil, art. 818" url: "https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/2002/l10406compilada.htm" verified_at: "2026-07-08" text_version: "compilado" text_version_checked_at: "2026-08-12" claim: "define a fiança como garantia de obrigação assumida perante o credor" - name: "STF, RE 1.307.334 — Tema 1127 da repercussão geral" url: "https://portal.stf.jus.br/jurisprudenciaRepercussao/verAndamentoProcesso.asp?incidente=6087183&numeroProcesso=1307334&classeProcesso=RE&numeroTema=1127" verified_at: "2026-07-11" claim: "reconhece a constitucionalidade da penhora do bem de família do fiador na locação residencial ou comercial" --- > Índice do acervo > O mapa completo das páginas públicas está em https://wikijuridica.com.br/llms.txt > Consulte-o para descobrir as áreas e as páginas antes de navegar item a item. # A casa do fiador pode responder por aluguel residencial ou comercial? Por Rafael Toledo, OAB/RJ 227191 · revisado em 2026-08-26 A [Lei 8.009/1990](https://www.lexml.gov.br/urn/urn:lex:br:federal:lei:1990-03-29;8009) protege o bem de família, mas seu art. 3º, VII, abre exceção para obrigação decorrente de fiança em contrato de locação. O Supremo Tribunal Federal considerou constitucional a penhora tanto na locação residencial quanto na comercial. Isso não significa que toda indicação do imóvel seja automaticamente válida: fiança, dívida, titularidade e procedimento ainda precisam ser examinados. ## A exceção legal alcança a fiança locatícia O imóvel residencial da família costuma ser impenhorável por dívidas civis, mas a lei retira dessa proteção a obrigação decorrente de fiança concedida em contrato de locação. O risco não depende de o fiador possuir vários imóveis. Justamente o bem que seria protegido pela regra geral pode ser atingido pela exceção. ## Fiador e locatário não recebem o mesmo tratamento patrimonial A exceção está ligada à fiança. O bem de família do próprio locatário não se torna penhorável apenas porque a dívida é aluguel. Essa diferença foi enfrentada na discussão constitucional e não autoriza ampliar o art. 3º, VII, para garantias ou devedores que o texto não incluiu. Identificar quem é proprietário do imóvel e qual posição assumiu no contrato é indispensável. ## O Tema 1127 inclui locação comercial No RE 1.307.334, com repercussão geral, o STF fixou no Tema 1127 que é constitucional penhorar o bem de família pertencente a fiador de contrato de locação residencial ou comercial. Portanto, não é correto deixar a locação empresarial como zona sem resposta ou presumir que a exceção só vale para moradia do inquilino. ## Penhorabilidade não dispensa revisar a garantia A execução deve demonstrar fiança válida e dívida abrangida por ela. Limitação temporal ou de valor, desoneração, aditamento sem anuência, assinatura e eventual outorga conjugal podem alterar a responsabilidade. Também devem ser observadas intimação, avaliação e defesa processual. O Tema 1127 resolve a questão constitucional geral, não todos os vícios do caso concreto. ## O processo deve individualizar imóvel e dívida Matrícula atualizada confirma titularidade, copropriedade e ônus. Memória de cálculo mostra quais aluguéis e encargos integram a execução. Se há meação, usufruto, alienação anterior ou valor cobrado fora da fiança, a defesa precisa apontar o dado concreto. A tese de bem de família, isolada, não basta diante da exceção, mas outras irregularidades não desaparecem por causa dela. ## Intimação permite reação antes da alienação Penhora não é sinônimo de perda imediata da moradia. Avaliação, intimações, eventual impugnação e atos de expropriação compõem etapas distintas. O fiador deve acompanhar o processo e manter endereço atualizado; descobrir o caso somente perto do leilão reduz o tempo para produzir documentos e discutir excesso, pagamento ou limite da garantia. ## Como reduzir o risco antes de assinar Fiador deve conhecer aluguel, encargos, duração, cláusula de prorrogação e extensão até a entrega das chaves. Limites escritos e alternativas como caução ou seguro-fiança podem ser negociados antes do contrato, desde que não se acumulem garantias em violação à lei. Depois do inadimplemento, a margem de negociação tende a ser menor. ## Negociação posterior precisa alcançar o credor Acordo apenas entre fiador e inquilino não libera a garantia perante o locador. Exoneração, substituição ou limitação futura precisam observar contrato e lei e chegar a quem detém o crédito. Se o fiador paga, eventual regresso contra o afiançado é outra relação e não suspende automaticamente a execução locatícia. Recibo, termo de quitação e eventual sub-rogação devem indicar data, origem, valor exato e quais parcelas foram satisfeitas, para evitar cobrança repetida. ## Fiança de uma loja alcançando a moradia Uma pessoa oferece fiança para a loja de um familiar e, depois do inadimplemento, seu único imóvel residencial é indicado à penhora. O caráter comercial do contrato não afasta a exceção após o Tema 1127. Ainda assim, o fiador pode conferir se a dívida está dentro da garantia e se houve aditamento não anuído. Um advogado particular pode revisar contrato e execução em atendimento remoto com documentos digitais, sem prometer liberação do bem. ## Perguntas frequentes ### A exceção vale apenas para aluguel residencial? Não. O STF decidiu no Tema 1127 que a penhora é constitucional na fiança de contratos de locação residenciais e comerciais. ### A decisão do STF torna qualquer penhora correta? Não. Ainda é necessário verificar validade e alcance da fiança, composição da dívida, titularidade e regularidade dos atos da execução. ## Proveniência - [Lei 8.009/1990, art. 3º, VII](https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l8009.htm#art3) — verificado em 2026-07-08 · Fonte oficial usada como referência e proveniência. - Sustenta nesta página: prevê a exceção à impenhorabilidade por obrigação decorrente de fiança locatícia - [Código Civil, art. 818](https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/2002/l10406compilada.htm) — verificado em 2026-07-08 · texto compilado, com as alterações posteriores incorporadas, conferido em 2026-08-12 · Fonte oficial usada como referência e proveniência. - Sustenta nesta página: define a fiança como garantia de obrigação assumida perante o credor - [STF, RE 1.307.334 — Tema 1127 da repercussão geral](https://portal.stf.jus.br/jurisprudenciaRepercussao/verAndamentoProcesso.asp?incidente=6087183&numeroProcesso=1307334&classeProcesso=RE&numeroTema=1127) — verificado em 2026-07-11 · Fonte oficial usada como referência e proveniência. - Sustenta nesta página: reconhece a constitucionalidade da penhora do bem de família do fiador na locação residencial ou comercial --- Conteúdo informativo; não substitui a análise individual de um advogado sobre o seu caso. ## Conteúdos relacionados - [Como o fiador sai da fiança: exoneração e prazo de 120 dias](https://wikijuridica.com.br/imobiliario/fiador-exoneracao-fianca/index.md) - [Morte do fiador: o que acontece com a fiança do aluguel](https://wikijuridica.com.br/imobiliario/fiador-faleceu/index.md) - [Contrato prorrogado por prazo indeterminado: a fiança continua?](https://wikijuridica.com.br/imobiliario/fianca-prorrogacao-indeterminada/index.md) - [Separação ou divórcio: quem fica com o contrato de aluguel](https://wikijuridica.com.br/imobiliario/divorcio-inquilinos-locacao/index.md) - [Como transferir um contrato de aluguel](https://wikijuridica.com.br/imobiliario/cessao-locacao-contrato/index.md) - [Garantias na locação comercial: modalidades e troca](https://wikijuridica.com.br/imobiliario/garantias-locacao-comercial/index.md) - [Cessão fiduciária de quotas de fundo: garantia de aluguel](https://wikijuridica.com.br/imobiliario/cessao-fiduciaria-cotas-fundo-garantia/index.md) - [Art. 835 do CC: exoneração do fiador](https://wikijuridica.com.br/leis/cc-art-835/index.md) - [Rede social jurídica do portal: dúvidas do público e comentários de advogados inscritos na OAB](https://wikijuridica.com.br/redesocial/index.md) - [Página deste tema na rede social do portal](https://wikijuridica.com.br/redesocial/tema/imobiliario/bem-familia-fiador-penhora/index.md) Conteúdo de autoria de Rafael Toledo, advogado responsável técnico pela publicação, elaborado a partir de fontes oficiais verificadas e citadas. ## Como citar esta página Rafael Toledo, OAB/RJ 227191. A casa do fiador pode responder por aluguel residencial ou comercial?. Wiki Jurídica. 2026-08-26. https://wikijuridica.com.br/imobiliario/bem-familia-fiador-penhora/ Versão do conteúdo: sha256:00c858cc848dd0c54a9b61091144609d307fc5ad4759e8d79613dfd5f36f04f9 Os mesmos dados em CSL-JSON, o formato que processadores de citação leem sem interpretar texto: ```json { "id": "wikijuridica-com-br-imobiliario-bem-familia-fiador-penhora", "type": "webpage", "title": "A casa do fiador pode responder por aluguel residencial ou comercial?", "container-title": "Wiki Jurídica", "publisher": "Wiki Jurídica", "author": [{"literal": "Rafael Toledo, OAB/RJ 227191"}], "issued": {"date-parts": [[2026, 8, 26]]}, "URL": "https://wikijuridica.com.br/imobiliario/bem-familia-fiador-penhora/", "language": "pt-BR", "version": "sha256:00c858cc848dd0c54a9b61091144609d307fc5ad4759e8d79613dfd5f36f04f9", "note": "Licença CC-BY-4.0 — https://creativecommons.org/licenses/by/4.0/" } ``` Versão canônica: