--- title: "Benfeitorias e retenção na hora de cumprir o despejo" description: "Entenda quando o inquilino que fez benfeitorias pode usar o direito de retenção para adiar a desocupação, mesmo já tendo perdido a ação de despejo." url: "https://wikijuridica.com.br/imobiliario/benfeitorias-retencao-obstaculo-execucao-despejo/" lang: "pt-BR" page_type: "artigo" author: name: "Rafael Toledo" legal_name: "Rafael Toledo da Silva Duarte" credential: "OAB/RJ 227191" profile: "https://wikijuridica.com.br/sobre/" same_as: - "https://www.linkedin.com/in/rafaeltoledoadvogado" reviewer: "Rafael Toledo" publisher: name: "Wiki Jurídica" same_as: - "https://www.instagram.com/wiki.juridica/" - "https://www.facebook.com/wikijuridica" date_published: "2026-08-06" date_modified: "2026-09-10" reviewed_at: "2026-08-26" version: "sha256:19b77132d94e1728f32451a2c17b920aa55290ea6f92337da9f4104b119f4b3a" license: "CC-BY-4.0" license_url: "https://creativecommons.org/licenses/by/4.0/" usage_policy: "https://wikijuridica.com.br/api/politica-de-uso.json" services: catalog: "https://wikijuridica.com.br/.well-known/ai-catalog.json" mcp: "https://wikijuridica.com.br/mcp" a2a: "https://wikijuridica.com.br/.well-known/agent-card.json" search: "https://wikijuridica.com.br/api/v1/search" openapi: "https://wikijuridica.com.br/openapi.json" citar: "https://wikijuridica.com.br/api/v1/citar" verificar citações: "https://wikijuridica.com.br/api/v1/citacoes" sources: - name: "Lei 8.245/1991, art. 35" url: "https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l8245.htm#art35" verified_at: "2026-07-16" claim: "assegura indenização e direito de retenção por benfeitorias necessárias e úteis, salvo cláusula em contrário" - name: "Código Civil, art. 1.219" url: "https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/2002/l10406.htm#art1219" verified_at: "2026-07-16" claim: "garante ao possuidor de boa-fé indenização e retenção pelas benfeitorias necessárias e úteis" - name: "STJ, Súmula 335" url: "https://www.stj.jus.br/docs_internet/revista/eletronica/stj-revista-sumulas-2012_28_capSumula335.pdf" verified_at: "2026-07-16" --- > Índice do acervo > O mapa completo das páginas públicas está em https://wikijuridica.com.br/llms.txt > Consulte-o para descobrir as áreas e as páginas antes de navegar item a item. # Benfeitorias e retenção na hora de cumprir o despejo Por Rafael Toledo, OAB/RJ 227191 · revisado em 2026-08-26 Perder a ação de despejo não encerra necessariamente a discussão sobre o imóvel. Um inquilino que investiu em reformas relevantes durante a locação às vezes tenta usar o direito de retenção por benfeitorias como forma de não sair sem receber de volta o que gastou. Esse argumento existe na lei, mas tem limites que costumam surpreender quem só olha a teoria e ignora o que ficou combinado no contrato. ## O que a lei garante sobre benfeitorias na locação O [art. 35](https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l8245.htm#art35) da [Lei 8.245/1991](https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l8245.htm) diz que, salvo disposição contratual em contrário, as benfeitorias necessárias, mesmo sem autorização do locador, e as úteis, quando autorizadas, são indenizáveis e permitem o exercício do direito de retenção. Essa regra dialoga com os arts. [1.219](https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/2002/l10406.htm#art1219) e [1.220](https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/2002/l10406.htm#art1220) do [Código Civil](https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/2002/l10406.htm), que tratam da indenização e da retenção do possuidor de boa-fé por benfeitorias necessárias e úteis, negando esse direito ao possuidor de má-fé. ## A cláusula de renúncia muda tudo A Súmula 335 do STJ estabeleceu que, nos contratos de locação, é válida a cláusula de renúncia à indenização das benfeitorias e ao direito de retenção. Isso significa que a maioria dos contratos padronizados de locação já neutraliza esse argumento antes mesmo de a discussão começar: se o contrato tem essa renúncia expressa, alegar retenção na fase de cumprimento do despejo tende a não prosperar. ## Retenção alegada tarde demais Mesmo quando não há cláusula de renúncia, invocar a retenção só na fase de execução do despejo, depois de já ter perdido a ação sem levantar o tema na contestação, costuma ser tratado como estratégia tardia. O momento correto para discutir indenização por benfeitorias é durante o processo de conhecimento, com prova documental e, se necessário, perícia sobre o que foi construído ou reformado. ## O que ainda pode ser discutido Quando não há renúncia contratual e a benfeitoria necessária ou útil foi comprovada a tempo, a discussão sobre o valor da indenização pode continuar em ação própria, separada da execução do despejo, sem necessariamente suspender a desocupação em si. A retenção física do imóvel como forma de forçar o pagamento é o ponto mais frágil da tese quando o processo de despejo já transitou em julgado sem essa defesa. ## Um exemplo que mostra a diferença entre as situações Um locatário reforma o telhado e a rede elétrica do imóvel, com autorização por escrito do locador, mas o contrato tem cláusula expressa de renúncia à indenização e à retenção por benfeitorias. Perdida a ação de despejo, ele tenta permanecer no imóvel alegando o valor investido na reforma. Como a cláusula de renúncia é válida conforme a Súmula 335 do STJ, a tendência é que essa defesa não impeça a execução do despejo, ainda que a reforma tenha sido real e útil ao imóvel. Já num segundo contrato, sem qualquer cláusula sobre o tema, e em que a benfeitoria útil foi autorizada e documentada, discutir a indenização antes de o processo de despejo transitar em julgado tem mais chance de, ao menos, garantir o direito ao ressarcimento em ação própria. ## Avaliar o contrato antes de resistir à desocupação Verificar se o contrato tem cláusula de renúncia, se a benfeitoria foi autorizada e documentada e se o tema já foi discutido no processo de despejo é o primeiro passo prático, e pode ser feito com o envio digital do contrato e de fotos ou notas fiscais da reforma, antes de decidir resistir à saída do imóvel. Essa análise remota também ajuda a dimensionar se vale mais a pena negociar um prazo adicional de saída em troca de desistir da alegação de retenção, evitando o desgaste de uma execução forçada. ## Perguntas frequentes ### Se o contrato não fala nada sobre benfeitorias, o inquilino tem direito automático de retenção? Pode ter, conforme o [art. 35](https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l8245.htm#art35) da [Lei 8.245/1991](https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l8245.htm) e os arts. [1.219](https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/2002/l10406.htm#art1219) e [1.220](https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/2002/l10406.htm#art1220) do [Código Civil](https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/2002/l10406.htm), mas isso depende de a benfeitoria ser necessária ou útil autorizada, e de o tema ter sido levantado no momento processual adequado. ### A cláusula de renúncia às benfeitorias vale mesmo sem perícia no imóvel? Sim. Segundo a Súmula 335 do STJ, a existência da cláusula de renúncia torna dispensável a prova pericial das benfeitorias realizadas. ### Alegar retenção só na execução do despejo costuma funcionar? Raramente. O momento adequado para discutir indenização por benfeitorias é durante o processo de conhecimento, e não na fase final de cumprimento da decisão que já reconheceu o despejo. ## Proveniência - [Lei 8.245/1991, art. 35](https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l8245.htm#art35) — verificado em 2026-07-16 · Fonte oficial usada como referência e proveniência. - Sustenta nesta página: assegura indenização e direito de retenção por benfeitorias necessárias e úteis, salvo cláusula em contrário - [Código Civil, art. 1.219](https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/2002/l10406.htm#art1219) — verificado em 2026-07-16 · Fonte oficial usada como referência e proveniência. - Sustenta nesta página: garante ao possuidor de boa-fé indenização e retenção pelas benfeitorias necessárias e úteis - [STJ, Súmula 335](https://www.stj.jus.br/docs_internet/revista/eletronica/stj-revista-sumulas-2012_28_capSumula335.pdf) — verificado em 2026-07-16 · Fonte oficial usada como referência e proveniência. --- Conteúdo informativo; não substitui a análise individual de um advogado sobre o seu caso. ## Conteúdos relacionados - [Documentos para ajuizar o despejo por falta de pagamento](https://wikijuridica.com.br/imobiliario/despejo-documentos-peticao-inicial/index.md) - [Mandado de despejo descumprido: força policial e prazo](https://wikijuridica.com.br/imobiliario/despejo-execucao-forcada-resistencia/index.md) - [Fiança limitada na locação: vale a cláusula de teto?](https://wikijuridica.com.br/imobiliario/fianca-limitada-valor-clausula/index.md) - [Agravo contra a liminar de despejo: quando cabe recurso](https://wikijuridica.com.br/imobiliario/despejo-agravo-liminar/index.md) - [Certificação de georreferenciamento vencida: dá para vender?](https://wikijuridica.com.br/imobiliario/georreferenciamento-certificacao-vencida-venda/index.md) - [Benfeitorias necessárias, úteis e voluptuárias: o que são](https://wikijuridica.com.br/imobiliario/benfeitorias-retencao-verbete/index.md) - [O delegado pode arbitrar fiança na delegacia?](https://wikijuridica.com.br/criminal/delegado-pode-arbitrar-fianca/index.md) - [REsp 2.077.680 do STJ: cláusula de retenção de recebíveis](https://wikijuridica.com.br/jurisprudencia/stj-resp-2077680/index.md) - [Rede social jurídica do portal: dúvidas do público e comentários de advogados inscritos na OAB](https://wikijuridica.com.br/redesocial/index.md) - [Página deste tema na rede social do portal](https://wikijuridica.com.br/redesocial/tema/imobiliario/benfeitorias-retencao-obstaculo-execucao-despejo/index.md) ## Percursos por fundamento legal Outras páginas deste acervo que se apoiam nos mesmos dispositivos legais. **Código Civil, art. 1.220** — `urn:lex:br:federal:lei:2002-01-10;10406!art1220` - [REsp 2.155.256 do STJ: reintegração de posse e caso em exame](https://wikijuridica.com.br/jurisprudencia/stj-resp-2155256/index.md) - [REsp 2.185.906 do STJ: processual civil e administrativo](https://wikijuridica.com.br/jurisprudencia/stj-resp-2185906/index.md) **Lei do Inquilinato, art. 35** — `urn:lex:br:federal:lei:1991-10-18;8245!art35` - [Benfeitorias no aluguel: contrato pode afastar indenização](https://wikijuridica.com.br/glossario/benfeitorias/index.md) - [Art. 1.219 do CC: benfeitorias e retenção](https://wikijuridica.com.br/leis/cc-art-1219/index.md) - [Súmula 335 do STJ: renúncia a benfeitorias na locação](https://wikijuridica.com.br/sumulas/stj-335/index.md) - [Benfeitorias necessárias, úteis e voluptuárias: o que são](https://wikijuridica.com.br/imobiliario/benfeitorias-retencao-verbete/index.md) **Código Civil, art. 1.219** — `urn:lex:br:federal:lei:2002-01-10;10406!art1219` - [Retenção por benfeitorias do promitente comprador](https://wikijuridica.com.br/glossario/imob-retencao-promitente-comprador/index.md) - [REsp 1.963.885 do STJ: direito de família e ação de oposição](https://wikijuridica.com.br/jurisprudencia/stj-resp-1963885/index.md) - [REsp 2.010.571 do STJ: reintegração de posse](https://wikijuridica.com.br/jurisprudencia/stj-resp-2010571/index.md) - [REsp 2.036.647 do STJ: posse de má-fé e ressarcimento de iptu](https://wikijuridica.com.br/jurisprudencia/stj-resp-2036647/index.md) Conteúdo de autoria de Rafael Toledo, advogado responsável técnico pela publicação, elaborado a partir de fontes oficiais verificadas e citadas. ## Como citar esta página Rafael Toledo, OAB/RJ 227191. Benfeitorias e retenção na hora de cumprir o despejo. Wiki Jurídica. 2026-09-10. https://wikijuridica.com.br/imobiliario/benfeitorias-retencao-obstaculo-execucao-despejo/ Versão do conteúdo: sha256:19b77132d94e1728f32451a2c17b920aa55290ea6f92337da9f4104b119f4b3a Os mesmos dados em CSL-JSON, o formato que processadores de citação leem sem interpretar texto: ```json { "id": "wikijuridica-com-br-imobiliario-benfeitorias-retencao-obstaculo-execucao-despejo", "type": "webpage", "title": "Benfeitorias e retenção na hora de cumprir o despejo", "container-title": "Wiki Jurídica", "publisher": "Wiki Jurídica", "author": [{"literal": "Rafael Toledo, OAB/RJ 227191"}], "issued": {"date-parts": [[2026, 9, 10]]}, "URL": "https://wikijuridica.com.br/imobiliario/benfeitorias-retencao-obstaculo-execucao-despejo/", "language": "pt-BR", "version": "sha256:19b77132d94e1728f32451a2c17b920aa55290ea6f92337da9f4104b119f4b3a", "note": "Licença CC-BY-4.0 — https://creativecommons.org/licenses/by/4.0/" } ``` Versão canônica: