--- title: "Cobrança judicial de cotas em atraso: o caminho do condomínio" description: "Síndico quer recuperar cotas em atraso com segurança jurídica. Veja o rito de execução, os documentos exigidos e os erros que atrasam a cobrança." url: "https://wikijuridica.com.br/imobiliario/cobranca-inadimplente-condominio/" lang: "pt-BR" page_type: "artigo" author: name: "Rafael Toledo" legal_name: "Rafael Toledo da Silva Duarte" credential: "OAB/RJ 227191" profile: "https://wikijuridica.com.br/sobre/" same_as: - "https://www.linkedin.com/in/rafaeltoledoadvogado" reviewer: "Rafael Toledo" publisher: name: "Wiki Jurídica" same_as: - "https://www.instagram.com/wiki.juridica/" - "https://www.facebook.com/wikijuridica" date_published: "2026-08-07" date_modified: "2026-09-11" reviewed_at: "2026-08-26" version: "sha256:999b4173550e1d5bc6a3b32770300ef757b2cf3b3f798404223605f5b8d7a6e1" license: "CC-BY-4.0" license_url: "https://creativecommons.org/licenses/by/4.0/" usage_policy: "https://wikijuridica.com.br/api/politica-de-uso.json" services: catalog: "https://wikijuridica.com.br/.well-known/ai-catalog.json" mcp: "https://wikijuridica.com.br/mcp" a2a: "https://wikijuridica.com.br/.well-known/agent-card.json" search: "https://wikijuridica.com.br/api/v1/search" openapi: "https://wikijuridica.com.br/openapi.json" citar: "https://wikijuridica.com.br/api/v1/citar" verificar citações: "https://wikijuridica.com.br/api/v1/citacoes" sources: - name: "Código de Processo Civil (Lei 13.105/2015), art. 784, X" url: "https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_ato2015-2018/2015/lei/l13105.htm#art784" verified_at: "2026-10-01" claim: "qualifica a certidão de dívida condominial aprovada em assembleia como título executivo extrajudicial" - name: "Código Civil (Lei 10.406/2002), art. 1.336, §1º" url: "https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/2002/l10406.htm#art1336" verified_at: "2026-09-29" claim: "fixa o teto de 2% ao mês para a multa moratória incluída na memória de cálculo" --- > Índice do acervo > O mapa completo das páginas públicas está em https://wikijuridica.com.br/llms.txt > Consulte-o para descobrir as áreas e as páginas antes de navegar item a item. # Cobrança judicial de cotas em atraso: o caminho do condomínio Por Rafael Toledo, OAB/RJ 227191 · revisado em 2026-08-26 Quando a negociação amigável não funciona e o boleto continua vencendo sem pagamento, o síndico precisa decidir como formalizar a cobrança. A boa notícia, do lado do condomínio, é que a lei oferece um caminho relativamente rápido para recuperar cotas em atraso, desde que os requisitos formais sejam observados desde o início. ## O título executivo que agiliza a cobrança O [art. 784, inciso X](https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_ato2015-2018/2015/lei/l13105.htm#art784), do [Código de Processo Civil](https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_ato2015-2018/2015/lei/l13105.htm) equipara a título executivo extrajudicial o crédito referente a contribuições condominiais ordinárias ou extraordinárias previstas na convenção ou aprovadas em assembleia geral, desde que documentalmente comprovadas. Isso dispensa o condomínio de mover uma ação de conhecimento para primeiro provar a existência da dívida: a execução pode começar diretamente, o que reduz consideravelmente o tempo até a citação do devedor. ## Requisitos formais que não podem faltar Para que a certidão sirva como título executivo válido, o valor da dívida precisa estar previamente aprovado em assembleia — seja pela aprovação do orçamento anual, seja por deliberação específica sobre o rateio —, e a memória de cálculo precisa discriminar principal, multa (limitada a 2% sobre o débito, conforme o [artigo 1.336, §1º](https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/2002/l10406.htm#art1336%C2%A71), do [Código Civil](https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/2002/l10406.htm)) e juros de mora. Certidão sem essa discriminação, ou baseada em valor não aprovado formalmente, corre risco de ser rejeitada ou impugnada com sucesso pelo devedor. ## Documentos que instruem a petição inicial A convenção de condomínio, a ata que aprovou o orçamento ou o rateio do período cobrado, o demonstrativo de débito atualizado e a comprovação de notificação prévia do devedor (quando o regimento exigir) formam o conjunto documental indispensável. A ausência de qualquer um desses documentos costuma gerar emenda à inicial ou até extinção do processo por falta de título hábil. ## Etapas do processo de execução Distribuída a execução, o devedor é citado para pagar em três dias; não pagando, pode apresentar embargos no prazo legal ou o condomínio segue para a indicação de bens à penhora, com preferência natural pelo próprio imóvel gerador da dívida, já que a [Lei 8.009/1990](https://www.lexml.gov.br/urn/urn:lex:br:federal:lei:1990-03-29;8009) excepciona expressamente essa hipótese da proteção do bem de família. ## Erros que atrasam a cobrança Cobrar valor não aprovado em assembleia, incluir multa acima do teto de 2% sobre o débito, somar encargos de forma pouco clara na memória de cálculo, ou tentar executar sem a ata de aprovação do rateio são falhas que abrem margem para embargos bem-sucedidos e atrasam, às vezes por anos, a recuperação do crédito. Administradoras que renovam contratos de dívida sem atualizar a memória de cálculo original também costumam gerar títulos vulneráveis, porque a nova certidão precisa refletir com precisão o histórico de cada parcela cobrada, e não apenas um saldo consolidado. ## Quando negociar é mais eficiente do que executar Para devedores com histórico de boa-fé e dificuldade financeira pontual, o parcelamento administrativo, formalizado por escrito, costuma recuperar o crédito mais rápido e com menor custo do que uma execução judicial completa, que envolve custas, honorários e o tempo do próprio Judiciário. ## Um exemplo prático: a certidão de dívida mal discriminada Um condomínio pretende executar um morador com doze meses de atraso, mas a memória de cálculo apresentada mistura multa e juros sem discriminação clara, e o rateio do período nunca foi levado à assembleia. A estruturação correta da certidão de dívida, com o recálculo dos valores e a organização das atas necessárias, pode ser conduzida por advogado particular a partir da documentação financeira enviada digitalmente pelo síndico, sem prometer prazo certo para o recebimento do crédito. ## Perguntas frequentes ### O condomínio pode cobrar honorários advocatícios do devedor? Sim, na execução judicial os honorários sucumbenciais costumam ser fixados pelo juiz e cobrados do devedor, além de custas processuais, o que aumenta o valor final da dívida executada. ### É preciso notificar o morador antes de executar judicialmente? A lei não exige notificação prévia como requisito da execução em si, mas o regimento interno do condomínio pode prever esse passo, e a notificação anterior costuma facilitar eventual acordo antes do ajuizamento. ## Proveniência - [Código de Processo Civil (Lei 13.105/2015), art. 784, X](https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_ato2015-2018/2015/lei/l13105.htm#art784) — verificado em 2026-10-01 · Fonte oficial usada como referência e proveniência. - Sustenta nesta página: qualifica a certidão de dívida condominial aprovada em assembleia como título executivo extrajudicial - [Código Civil (Lei 10.406/2002), art. 1.336, §1º](https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/2002/l10406.htm#art1336) — verificado em 2026-09-29 · Fonte oficial usada como referência e proveniência. - Sustenta nesta página: fixa o teto de 2% ao mês para a multa moratória incluída na memória de cálculo --- Conteúdo informativo; não substitui a análise individual de um advogado sobre o seu caso. ## Conteúdos relacionados - [Como parcelar dívida de condomínio atrasada](https://wikijuridica.com.br/imobiliario/acordo-parcelamento-condominio/index.md) - [Dívida de condomínio pode levar o apartamento a leilão?](https://wikijuridica.com.br/imobiliario/divida-condominio-leilao/index.md) - [Quanto de multa e juros o condomínio pode cobrar?](https://wikijuridica.com.br/imobiliario/juros-multa-cota-atrasada/index.md) - [Condomínio atrasado em herança indivisa: quem paga a dívida](https://wikijuridica.com.br/imobiliario/condominio-divida-heranca-indivisa/index.md) - [REsp 2.043.394 do STJ: ação de cobrança e leilão judicial](https://wikijuridica.com.br/jurisprudencia/stj-resp-2043394/index.md) - [Penhora por dívida de condomínio: salário e conta correm risco?](https://wikijuridica.com.br/imobiliario/condominio-penhora-salario-conta-bancaria/index.md) - [Multa de até dez vezes o condomínio: quando cabe](https://wikijuridica.com.br/imobiliario/multa-comportamento-antissocial/index.md) - [Rede social jurídica do portal: dúvidas do público e comentários de advogados inscritos na OAB](https://wikijuridica.com.br/redesocial/index.md) - [Página deste tema na rede social do portal](https://wikijuridica.com.br/redesocial/tema/imobiliario/cobranca-inadimplente-condominio/index.md) ## Percursos por fundamento legal Outras páginas deste acervo que se apoiam nos mesmos dispositivos legais. **Código Civil, artigo 1.336, §1º** — `urn:lex:br:federal:lei:2002-01-10;10406!art1336\_par1` - [REsp 1.956.370 do STJ: processo civil e convenção condominial](https://wikijuridica.com.br/jurisprudencia/stj-resp-1956370/index.md) - [REsp 2.088.172 do STJ: juros moratórios em cotas condominiais](https://wikijuridica.com.br/jurisprudencia/stj-resp-2088172/index.md) - [REsp 2.097.354 do STJ: taxas condominiais e juros moratórios](https://wikijuridica.com.br/jurisprudencia/stj-resp-2097354/index.md) - [REsp 2.209.577 do STJ: execução de cotas condominiais](https://wikijuridica.com.br/jurisprudencia/stj-resp-2209577/index.md) **Código de Processo Civil, art. 784, inciso III** — `urn:lex:br:federal:lei:2015-03-16;13105!art784` - [Acordo de parcelamento com cliente: como formalizar sem risco](https://wikijuridica.com.br/autonomos/cobranca-acordo-novacao/index.md) - [Projeto de engenharia não pago: dá para reter a ART?](https://wikijuridica.com.br/autonomos/cobrar-projeto-de-engenharia-e-reter-art/index.md) - [Contrato de prestação de serviço: passo a passo para o autônomo](https://wikijuridica.com.br/autonomos/como-fazer-contrato-de-prestacao-de-servico/index.md) - [Cobrança, monitória ou execução: qual via usar contra empresa](https://wikijuridica.com.br/empresarial/acao-cobranca-vs-monitoria-vs-execucao-qual-usar/index.md) Conteúdo de autoria de Rafael Toledo, advogado responsável técnico pela publicação, elaborado a partir de fontes oficiais verificadas e citadas. ## Como citar esta página Rafael Toledo, OAB/RJ 227191. Cobrança judicial de cotas em atraso: o caminho do condomínio. Wiki Jurídica. 2026-09-11. https://wikijuridica.com.br/imobiliario/cobranca-inadimplente-condominio/ Versão do conteúdo: sha256:999b4173550e1d5bc6a3b32770300ef757b2cf3b3f798404223605f5b8d7a6e1 Os mesmos dados em CSL-JSON, o formato que processadores de citação leem sem interpretar texto: ```json { "id": "wikijuridica-com-br-imobiliario-cobranca-inadimplente-condominio", "type": "webpage", "title": "Cobrança judicial de cotas em atraso: o caminho do condomínio", "container-title": "Wiki Jurídica", "publisher": "Wiki Jurídica", "author": [{"literal": "Rafael Toledo, OAB/RJ 227191"}], "issued": {"date-parts": [[2026, 9, 11]]}, "URL": "https://wikijuridica.com.br/imobiliario/cobranca-inadimplente-condominio/", "language": "pt-BR", "version": "sha256:999b4173550e1d5bc6a3b32770300ef757b2cf3b3f798404223605f5b8d7a6e1", "note": "Licença CC-BY-4.0 — https://creativecommons.org/licenses/by/4.0/" } ``` Versão canônica: