--- title: "Comprei um imóvel alugado: como funciona a denúncia em 90 dias" description: "Comprou imóvel alugado? Entenda os 90 dias para denunciar a locação, os outros 90 dias de desocupação e a cláusula de vigência averbada." url: "https://wikijuridica.com.br/imobiliario/comprador-denuncia-locacao/" lang: "pt-BR" page_type: "artigo" author: name: "Rafael Toledo" legal_name: "Rafael Toledo da Silva Duarte" credential: "OAB/RJ 227191" profile: "https://wikijuridica.com.br/sobre/" same_as: - "https://www.linkedin.com/in/rafaeltoledoadvogado" reviewer: "Rafael Toledo" publisher: name: "Wiki Jurídica" same_as: - "https://www.instagram.com/wiki.juridica/" - "https://www.facebook.com/wikijuridica" date_published: "2026-08-06" date_modified: "2026-08-26" reviewed_at: "2026-08-26" version: "sha256:19c7467a06f6b4bce03d7d312b904d6159fdd37c0cd546e5b5df35d21c967f98" license: "CC-BY-4.0" license_url: "https://creativecommons.org/licenses/by/4.0/" usage_policy: "https://wikijuridica.com.br/api/politica-de-uso.json" services: catalog: "https://wikijuridica.com.br/.well-known/ai-catalog.json" mcp: "https://wikijuridica.com.br/mcp" a2a: "https://wikijuridica.com.br/.well-known/agent-card.json" search: "https://wikijuridica.com.br/api/v1/search" openapi: "https://wikijuridica.com.br/openapi.json" citar: "https://wikijuridica.com.br/api/v1/citar" verificar citações: "https://wikijuridica.com.br/api/v1/citacoes" sources: - name: "Lei 8.245/1991, art. 8º" url: "https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l8245.htm#art8" verified_at: "2026-07-08" claim: "define a denúncia pelo adquirente, os dois prazos de noventa dias e a cláusula de vigência averbada" - name: "Lei 6.015/1973, art. 167" url: "https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l6015compilada.htm" verified_at: "2026-07-08" text_version: "compilado" text_version_checked_at: "2026-08-12" claim: "disciplina os atos registrais usados para dar publicidade ao contrato de locação" - name: "Lei 8.245/1991, art. 33" url: "https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l8245.htm#art33" verified_at: "2026-07-10" claim: "distingue os remédios do locatário preterido no direito de preferência" --- > Índice do acervo > O mapa completo das páginas públicas está em https://wikijuridica.com.br/llms.txt > Consulte-o para descobrir as áreas e as páginas antes de navegar item a item. # Comprei um imóvel alugado: como funciona a denúncia em 90 dias Por Rafael Toledo, OAB/RJ 227191 · revisado em 2026-08-26 O comprador de imóvel alugado não pode simplesmente exigir entrega imediata das chaves. O [art. 8º](https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l8245.htm#art8) da [Lei 8.245/1991](https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l8245.htm) cria um direito específico de denúncia, preserva o contrato protegido por cláusula de vigência averbada e trabalha com dois marcos de noventa dias: um para exercer a denúncia e outro concedido ao locatário para desocupar. ## Quando o adquirente pode denunciar Se a alienação ocorre durante a locação, o adquirente pode denunciar o contrato, salvo quando a locação é por tempo determinado, contém cláusula de vigência em caso de alienação e está averbada junto à matrícula. Os três elementos da exceção precisam coexistir. O promissário comprador ou cessionário também pode ter esse direito se o negócio for irrevogável, houver imissão na posse e o título estiver registrado. ## Noventa dias para exercer o direito A denúncia deve ser exercida em até 90 dias contados do registro da venda ou do compromisso. Depois desse período, presume-se concordância com a manutenção da locação e o comprador perde esse fundamento específico. A contagem não começa apenas quando ele obtém cópia do contrato nem quando decide usar o imóvel. ## A notificação concede outros noventa dias para sair Exercida a denúncia tempestivamente, o caput do art. 8º concede outros 90 dias para a desocupação. Não são trinta dias. A comunicação deve identificar aquisição, registro, imóvel e decisão de denunciar, além de preservar prova de recebimento, porque data da denúncia e prazo de saída podem ser discutidos. ## Matrícula e contrato decidem a estratégia Matrícula atualizada mostra data do registro e eventual averbação; o contrato revela prazo e cláusula de vigência. Escritura sem registro pode não iniciar o marco usado pelo § 2º, e uma cláusula escrita que nunca chegou à matrícula pode não ser oposta ao adquirente. Também convém verificar se o locatário teve seu direito de preferência respeitado, tema diferente da denúncia. ## O registro, e não a assinatura isolada, inicia a contagem A compra pode ter escritura em uma data e registro em outra. Para o prazo do art. 8º, § 2º, importa o registro da venda ou do compromisso. Certidão da matrícula, título aquisitivo e protocolo registral permitem fixar o marco sem depender da memória das partes. Se o comprador notifica antes de concluir a aquisição registral, também precisa demonstrar por que já possui a posição jurídica exigida pela lei. ## Promissário comprador precisa cumprir requisitos adicionais O § 1º estende o direito ao promissário comprador e ao promissário cessionário quando o negócio é irrevogável, há imissão na posse e o título está registrado na matrícula. Um compromisso particular revogável, guardado fora do registro, não deve ser apresentado como equivalente automático à aquisição. A análise precisa conferir cada elemento antes de iniciar o prazo de saída. ## Preferência do inquilino é uma discussão separada A denúncia do adquirente e eventual violação do direito de preferência têm objetos distintos. O locatário preterido pode discutir perdas e danos ou, se presentes os requisitos do art. 33, a aquisição do bem, mas isso não se resolve apenas negando o recebimento da notificação. Datas da oferta, condições comunicadas, averbação e registro da venda devem ser preservados para que as duas questões não sejam confundidas. ## A entrega deve ser formalizada Ao final dos 90 dias de desocupação, vistoria, termo de chaves, leitura de medidores e registro de encargos evitam discussão sobre a data em que terminou a posse. O comprador não deve entrar antes da restituição nem descartar bens remanescentes. Se o inquilino não sai, a retomada continua dependendo da via judicial adequada. ## Compra registrada e notificação no sexagésimo dia Um investidor registra a compra de apartamento alugado sem cláusula de vigência averbada. No sexagésimo dia, notifica o inquilino e concede noventa dias para entrega das chaves. Ele exerceu a denúncia dentro do prazo e respeitou o período legal de saída. Um advogado particular pode revisar matrícula e contrato remotamente antes do envio, sem prometer desocupação espontânea ou afastar eventual defesa. ## Perguntas frequentes ### O inquilino tem só trinta dias para sair depois da compra? Não na denúncia do art. 8º. O dispositivo concede noventa dias para desocupação, desde que o adquirente tenha exercido o direito dentro dos noventa dias contados do registro. ### Perder o prazo impede qualquer retomada futura? Impede usar o fundamento específico da alienação. Outros fundamentos legais podem surgir depois, conforme o tipo de locação e o contrato. ## Proveniência - [Lei 8.245/1991, art. 8º](https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l8245.htm#art8) — verificado em 2026-07-08 · Fonte oficial usada como referência e proveniência. - Sustenta nesta página: define a denúncia pelo adquirente, os dois prazos de noventa dias e a cláusula de vigência averbada - [Lei 6.015/1973, art. 167](https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l6015compilada.htm) — verificado em 2026-07-08 · texto compilado, com as alterações posteriores incorporadas, conferido em 2026-08-12 · Fonte oficial usada como referência e proveniência. - Sustenta nesta página: disciplina os atos registrais usados para dar publicidade ao contrato de locação - [Lei 8.245/1991, art. 33](https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l8245.htm#art33) — verificado em 2026-07-10 · Fonte oficial usada como referência e proveniência. - Sustenta nesta página: distingue os remédios do locatário preterido no direito de preferência --- Conteúdo informativo; não substitui a análise individual de um advogado sobre o seu caso. ## Conteúdos relacionados - [Cláusula de vigência averbada: quando obriga o comprador](https://wikijuridica.com.br/imobiliario/clausula-vigencia-averbada/index.md) - [Retomada para uso próprio: requisitos para reaver o imóvel](https://wikijuridica.com.br/imobiliario/despejo-uso-proprio/index.md) - [Denúncia vazia: como retomar o aluguel sem dar motivo](https://wikijuridica.com.br/imobiliario/denuncia-vazia-retomada/index.md) - [Retomada insincera: multa civil e consequências ao locador](https://wikijuridica.com.br/imobiliario/retomada-insincera-indenizacao/index.md) - [Como pedir cancelamento de cláusula de inalienabilidade](https://wikijuridica.com.br/imobiliario/cancelar-clausula-inalienabilidade/index.md) - [Inquilino de 20 anos pode usucapir o imóvel alugado? 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Comprei um imóvel alugado: como funciona a denúncia em 90 dias. Wiki Jurídica. 2026-08-26. https://wikijuridica.com.br/imobiliario/comprador-denuncia-locacao/ Versão do conteúdo: sha256:19c7467a06f6b4bce03d7d312b904d6159fdd37c0cd546e5b5df35d21c967f98 Os mesmos dados em CSL-JSON, o formato que processadores de citação leem sem interpretar texto: ```json { "id": "wikijuridica-com-br-imobiliario-comprador-denuncia-locacao", "type": "webpage", "title": "Comprei um imóvel alugado: como funciona a denúncia em 90 dias", "container-title": "Wiki Jurídica", "publisher": "Wiki Jurídica", "author": [{"literal": "Rafael Toledo, OAB/RJ 227191"}], "issued": {"date-parts": [[2026, 8, 26]]}, "URL": "https://wikijuridica.com.br/imobiliario/comprador-denuncia-locacao/", "language": "pt-BR", "version": "sha256:19c7467a06f6b4bce03d7d312b904d6159fdd37c0cd546e5b5df35d21c967f98", "note": "Licença CC-BY-4.0 — https://creativecommons.org/licenses/by/4.0/" } ``` Versão canônica: