--- title: "Multa não substitui a obrigação de desfazer a obra feita sem autorização" description: "O condomínio pode aplicar multa e ainda exigir a demolição de obra sem autorização? Veja como as duas sanções se cumulam e o passo a passo dessa cobrança." url: "https://wikijuridica.com.br/imobiliario/condominio-desfazimento-obra-irregular-multa/" lang: "pt-BR" page_type: "artigo" author: name: "Rafael Toledo" legal_name: "Rafael Toledo da Silva Duarte" credential: "OAB/RJ 227191" profile: "https://wikijuridica.com.br/sobre/" same_as: - "https://www.linkedin.com/in/rafaeltoledoadvogado" reviewer: "Rafael Toledo" publisher: name: "Wiki Jurídica" same_as: - "https://www.instagram.com/wiki.juridica/" - "https://www.facebook.com/wikijuridica" date_published: "2026-08-06" date_modified: "2026-09-11" reviewed_at: "2026-08-26" version: "sha256:d34b0b0af4c024bcbe9839cfd94c1680dabab71f5293358b114cffcecc039799" license: "CC-BY-4.0" license_url: "https://creativecommons.org/licenses/by/4.0/" usage_policy: "https://wikijuridica.com.br/api/politica-de-uso.json" services: catalog: "https://wikijuridica.com.br/.well-known/ai-catalog.json" mcp: "https://wikijuridica.com.br/mcp" a2a: "https://wikijuridica.com.br/.well-known/agent-card.json" search: "https://wikijuridica.com.br/api/v1/search" openapi: "https://wikijuridica.com.br/openapi.json" citar: "https://wikijuridica.com.br/api/v1/citar" verificar citações: "https://wikijuridica.com.br/api/v1/citacoes" sources: - name: "Código Civil (Lei 10.406/2002), art. 1.336, §§ 1º e 2º" url: "https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/2002/l10406.htm#art1336" verified_at: "2026-07-16" claim: "fixa o teto da multa por descumprimento dos deveres do condômino, sem prejuízo das perdas e danos apuradas" - name: "Código de Processo Civil, art. 497" url: "https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_ato2015-2018/2015/lei/l13105.htm#art497" verified_at: "2026-07-16" claim: "autoriza o juiz a conceder tutela específica na ação que tenha por objeto obrigação de fazer ou de não fazer" - name: "Código de Processo Civil, art. 536, § 1º" url: "https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_ato2015-2018/2015/lei/l13105.htm#art536" verified_at: "2026-07-16" claim: "permite ao juiz determinar o desfazimento de obras como medida para efetivar a obrigação reconhecida" - name: "Código Civil (Lei 10.406/2002), art. 413" url: "https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/2002/l10406.htm#art413" verified_at: "2026-07-16" claim: "permite a redução judicial da multa quando manifestamente excessiva ou quando a obrigação já foi cumprida em parte" --- > Índice do acervo > O mapa completo das páginas públicas está em https://wikijuridica.com.br/llms.txt > Consulte-o para descobrir as áreas e as páginas antes de navegar item a item. # Multa não substitui a obrigação de desfazer a obra feita sem autorização Por Rafael Toledo, OAB/RJ 227191 · revisado em 2026-08-26 Quem fez uma obra sem levar o projeto ao síndico costuma pensar que, pagando a multa aplicada pelo condomínio, resolve a pendência. Não é assim: a sanção pecuniária e a obrigação de reverter a intervenção são duas consequências jurídicas distintas, e o condomínio pode cobrar as duas ao mesmo tempo quando a obra realmente compromete a segurança ou as partes comuns do prédio. ## A multa tem teto, mas não substitui a obrigação de fazer O [art. 1.336, § 2º](https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/2002/l10406.htm#art1336%C2%A72), do [Código Civil](https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/2002/l10406.htm) prevê multa de até cinco vezes o valor da contribuição mensal para o condômino que descumprir os deveres dos incisos II a IV do mesmo artigo — entre eles, não realizar obra que comprometa a segurança da edificação. A lei é explícita ao dizer que essa multa se aplica independentemente das perdas e danos apurados, o que abre caminho para o condomínio pedir, além da multa, a reparação do que a obra causou e a própria reversão da intervenção irregular. ## Quando cabe pedido de desfazimento A obrigação de desfazer se aplica quando a irregularidade compromete estrutura, altera fachada sem aprovação em contrariedade ao art. 1.336, III, ou invade indevidamente área comum. Se a obra é apenas esteticamente questionável, sem risco técnico, o condomínio tende a se limitar à multa e à exigência de regularização, não à demolição. ## O rito para chegar à obrigação de desfazer O condomínio, por meio do síndico, notifica o condômino, documenta a irregularidade com laudo técnico e, sem regularização voluntária, aplica a multa por deliberação de assembleia quando não houver previsão expressa na convenção. Persistindo a situação, ajuíza ação de obrigação de fazer e não fazer, com base no [art. 497](https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_ato2015-2018/2015/lei/l13105.htm#art497) do [Código de Processo Civil](https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_ato2015-2018/2015/lei/l13105.htm), cumulada com pedido de multa diária ou desfazimento da obra pelo próprio condomínio, às custas do condômino, conforme autoriza o art. 536, § 1º, do mesmo código. ## A defesa possível do condômino autuado O condômino pode contestar a proporcionalidade da multa aplicada acima do teto legal, questionar a ausência de deliberação assemblear quando a convenção exige quórum específico, ou apresentar laudo técnico próprio demonstrando que a obra não gera o risco alegado. Quando parte da obrigação já foi cumprida ou a penalidade é manifestamente excessiva, cabe pedir sua redução judicial com base no [art. 413](https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/2002/l10406.htm#art413) do [Código Civil](https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/2002/l10406.htm). ## Como um advogado atua nesse tipo de cobrança De um lado, o condomínio busca reunir prova técnica e seguir o rito de notificação e deliberação corretos para sustentar a cobrança cumulada. De outro, o condômino autuado busca demonstrar excesso na multa ou inexistência de risco real. Um advogado avalia qual das duas posições cabe ao caso concreto, prepara a notificação ou a defesa, e conduz a negociação ou o processo judicial, com atendimento remoto por WhatsApp em qualquer etapa. ## Perguntas frequentes ### Pagar a multa encerra a obrigação de desfazer a obra? Não. São sanções independentes: o [art. 1.336, § 2º](https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/2002/l10406.htm#art1336%C2%A72), do [Código Civil](https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/2002/l10406.htm) prevê a multa sem prejuízo das perdas e danos apurados, o que inclui a exigência de reverter a obra irregular. ### O condomínio pode demolir a obra por conta própria? Só com autorização judicial. O [art. 536, § 1º](https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_ato2015-2018/2015/lei/l13105.htm#art536%C2%A71), do [CPC](https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_ato2015-2018/2015/lei/l13105.htm) permite ao juiz determinar o desfazimento da obra, inclusive com apoio de força policial se necessário, mas essa medida depende de decisão em processo, não de iniciativa unilateral do síndico. ## Proveniência - [Código Civil (Lei 10.406/2002), art. 1.336, §§ 1º e 2º](https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/2002/l10406.htm#art1336) — verificado em 2026-07-16 · Fonte oficial usada como referência e proveniência. - Sustenta nesta página: fixa o teto da multa por descumprimento dos deveres do condômino, sem prejuízo das perdas e danos apuradas - [Código de Processo Civil, art. 497](https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_ato2015-2018/2015/lei/l13105.htm#art497) — verificado em 2026-07-16 · Fonte oficial usada como referência e proveniência. - Sustenta nesta página: autoriza o juiz a conceder tutela específica na ação que tenha por objeto obrigação de fazer ou de não fazer - [Código de Processo Civil, art. 536, § 1º](https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_ato2015-2018/2015/lei/l13105.htm#art536) — verificado em 2026-07-16 · Fonte oficial usada como referência e proveniência. - Sustenta nesta página: permite ao juiz determinar o desfazimento de obras como medida para efetivar a obrigação reconhecida - [Código Civil (Lei 10.406/2002), art. 413](https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/2002/l10406.htm#art413) — verificado em 2026-07-16 · Fonte oficial usada como referência e proveniência. - Sustenta nesta página: permite a redução judicial da multa quando manifestamente excessiva ou quando a obrigação já foi cumprida em parte --- Conteúdo informativo; não substitui a análise individual de um advogado sobre o seu caso. ## Conteúdos relacionados - [Prefeitura embargou obra na área comum: quem paga a multa](https://wikijuridica.com.br/imobiliario/condominio-obra-comum-embargada-prefeitura-multa/index.md) - [Quórum de obras no condomínio: qual votação aprova](https://wikijuridica.com.br/imobiliario/quorum-obras-condominio/index.md) - [Rachadura após obra do vizinho sem autorização: quem paga](https://wikijuridica.com.br/imobiliario/condominio-obra-clandestina-dano-estrutural-vizinho/index.md) - [Obras no condomínio: tipologia, quórum e aprovação](https://wikijuridica.com.br/imobiliario/condominio-quorum-obras-tipologia/index.md) - [REsp 1.921.653 do STJ: direito civil e processual civil](https://wikijuridica.com.br/jurisprudencia/stj-resp-1921653/index.md) - [REsp 1.958.752 do STJ: direito civil e processual civil](https://wikijuridica.com.br/jurisprudencia/stj-resp-1958752/index.md) - [Benfeitorias necessárias, úteis e voluptuárias: o que são](https://wikijuridica.com.br/imobiliario/benfeitorias-retencao-verbete/index.md) - [Garantia da obra após a entrega: quanto tempo o síndico tem](https://wikijuridica.com.br/imobiliario/garantia-obra-pos-entrega/index.md) - [Rede social jurídica do portal: dúvidas do público e comentários de advogados inscritos na OAB](https://wikijuridica.com.br/redesocial/index.md) - [Página deste tema na rede social do portal](https://wikijuridica.com.br/redesocial/tema/imobiliario/condominio-desfazimento-obra-irregular-multa/index.md) ## Percursos por fundamento legal Outras páginas deste acervo que se apoiam nos mesmos dispositivos legais. **Código Civil, art. 1.336, § 2º** — `urn:lex:br:federal:lei:2002-01-10;10406!art1336\_par2` - [REsp 2.198.859 do STJ: direito civil e processual civil](https://wikijuridica.com.br/jurisprudencia/stj-resp-2198859/index.md) - [Multa por confusão causada por visitante: a culpa cai no morador](https://wikijuridica.com.br/imobiliario/condominio-multa-visitante-nao-morador/index.md) - [Multa de condomínio injusta: como recorrer e anular](https://wikijuridica.com.br/imobiliario/multa-condominio-defesa/index.md) **Código de Processo Civil, art. 536, § 1º** — `urn:lex:br:federal:lei:2015-03-16;13105!art536\_par1` - [REsp 2.066.240 do STJ: prazo para adimplemento voluntário](https://wikijuridica.com.br/jurisprudencia/stj-resp-2066240/index.md) - [REsp 2.144.567 do STJ: agravo de instrumento](https://wikijuridica.com.br/jurisprudencia/stj-resp-2144567/index.md) - [REsp 2.169.203 do STJ: multa cominatória e fato gerador](https://wikijuridica.com.br/jurisprudencia/stj-resp-2169203/index.md) **Código de Processo Civil, art. 497** — `urn:lex:br:federal:lei:2015-03-16;13105!art497` - [Encargo ou modo: dever ligado a uma liberalidade](https://wikijuridica.com.br/glossario/encargo-modo/index.md) - [REsp 1.915.484 do STJ: astreintes em obrigação de fazer](https://wikijuridica.com.br/jurisprudencia/stj-resp-1915484/index.md) - [REsp 1.931.228 do STJ: direitos autorais e televisão educativa](https://wikijuridica.com.br/jurisprudencia/stj-resp-1931228/index.md) - [REsp 1.942.726 do STJ: multa cominatória](https://wikijuridica.com.br/jurisprudencia/stj-resp-1942726/index.md) **Código Civil, art. 413** — `urn:lex:br:federal:lei:2002-01-10;10406!art413` - [Cancelar academia com fidelidade: quando a multa não é devida](https://wikijuridica.com.br/consumidor/cancelar-plano-de-academia-com-fidelidade/index.md) - [Multa por desistência de procedimento estético](https://wikijuridica.com.br/consumidor/clinica-cobra-multa-desistencia-procedimento/index.md) - [Creche cobra taxa extra e multa para cancelar: o que fazer?](https://wikijuridica.com.br/consumidor/creche-bercario-cobranca-taxa-rescisao/index.md) - [Multa de cancelamento de hospedagem maior que a divulgada](https://wikijuridica.com.br/consumidor/multa-cancelamento-hospede-desiste-abusiva/index.md) Conteúdo de autoria de Rafael Toledo, advogado responsável técnico pela publicação, elaborado a partir de fontes oficiais verificadas e citadas. ## Como citar esta página Rafael Toledo, OAB/RJ 227191. Multa não substitui a obrigação de desfazer a obra feita sem autorização. Wiki Jurídica. 2026-09-11. https://wikijuridica.com.br/imobiliario/condominio-desfazimento-obra-irregular-multa/ Versão do conteúdo: sha256:d34b0b0af4c024bcbe9839cfd94c1680dabab71f5293358b114cffcecc039799 Os mesmos dados em CSL-JSON, o formato que processadores de citação leem sem interpretar texto: ```json { "id": "wikijuridica-com-br-imobiliario-condominio-desfazimento-obra-irregular-multa", "type": "webpage", "title": "Multa não substitui a obrigação de desfazer a obra feita sem autorização", "container-title": "Wiki Jurídica", "publisher": "Wiki Jurídica", "author": [{"literal": "Rafael Toledo, OAB/RJ 227191"}], "issued": {"date-parts": [[2026, 9, 11]]}, "URL": "https://wikijuridica.com.br/imobiliario/condominio-desfazimento-obra-irregular-multa/", "language": "pt-BR", "version": "sha256:d34b0b0af4c024bcbe9839cfd94c1680dabab71f5293358b114cffcecc039799", "note": "Licença CC-BY-4.0 — https://creativecommons.org/licenses/by/4.0/" } ``` Versão canônica: