--- title: "Condomínio de lotes: regularizando um loteamento fechado informal" description: "Loteamento fechado que já funciona na prática: veja como identificar se o instrumento correto é condomínio de lotes ou acesso controlado, e como registrar." url: "https://wikijuridica.com.br/imobiliario/condominio-lotes-instituir-loteamento-fechado/" lang: "pt-BR" page_type: "artigo" author: name: "Rafael Toledo" legal_name: "Rafael Toledo da Silva Duarte" credential: "OAB/RJ 227191" profile: "https://wikijuridica.com.br/sobre/" same_as: - "https://www.linkedin.com/in/rafaeltoledoadvogado" reviewer: "Rafael Toledo" publisher: name: "Wiki Jurídica" same_as: - "https://www.instagram.com/wiki.juridica/" - "https://www.facebook.com/wikijuridica" date_published: "2026-08-06" date_modified: "2026-08-29" reviewed_at: "2026-08-26" version: "sha256:7f8fa72aed920053b70c1963964fca9f83795c49f1dd5745d5d962b2ba14acac" license: "CC-BY-4.0" license_url: "https://creativecommons.org/licenses/by/4.0/" usage_policy: "https://wikijuridica.com.br/api/politica-de-uso.json" services: catalog: "https://wikijuridica.com.br/.well-known/ai-catalog.json" mcp: "https://wikijuridica.com.br/mcp" a2a: "https://wikijuridica.com.br/.well-known/agent-card.json" search: "https://wikijuridica.com.br/api/v1/search" openapi: "https://wikijuridica.com.br/openapi.json" citar: "https://wikijuridica.com.br/api/v1/citar" verificar citações: "https://wikijuridica.com.br/api/v1/citacoes" sources: - name: "Código Civil, art. 1.358-A" url: "https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/2002/l10406.htm#art1358a" verified_at: "2026-07-16" claim: "disciplina o condomínio de lotes, aplicando-lhe, no que couber, as regras do condomínio edilício" - name: "Lei 6.766/1979, art. 2º, §§ 7º e 8º" url: "https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l6766.htm#art2" verified_at: "2026-07-16" claim: "distingue o lote integrante de condomínio de lotes do loteamento de acesso controlado, cujas vias permanecem públicas" - name: "Código Civil, art. 1.332" url: "https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/2002/l10406.htm#art1332" verified_at: "2026-07-16" claim: "fixa os requisitos do instrumento de instituição do condomínio edilício, aplicáveis subsidiariamente ao condomínio de lotes" --- > Índice do acervo > O mapa completo das páginas públicas está em https://wikijuridica.com.br/llms.txt > Consulte-o para descobrir as áreas e as páginas antes de navegar item a item. # Condomínio de lotes: regularizando um loteamento fechado informal Por Rafael Toledo, OAB/RJ 227191 · revisado em 2026-08-26 Moradores de um loteamento que funciona como condomínio fechado há anos, com portaria, muro e regras internas combinadas informalmente, costumam descobrir, na hora de vender um lote ou de financiar uma reforma, que a matrícula de cada imóvel não reflete essa realidade. O primeiro passo antes de qualquer instrumento de instituição é identificar qual figura jurídica realmente se aplica ao loteamento, porque a [Lei 6.766/1979](https://www.lexml.gov.br/urn/urn:lex:br:federal:lei:1979-12-19;6766) e o [Código Civil](https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/2002/l10406.htm) oferecem dois caminhos distintos, com efeitos bem diferentes sobre as ruas internas. ## Duas figuras diferentes: condomínio de lotes e loteamento de acesso controlado O § 7º do [art. 2º](https://www.lexml.gov.br/urn/urn:lex:br:federal:lei:1979-12-19;6766) da [Lei 6.766/1979](https://www.lexml.gov.br/urn/urn:lex:br:federal:lei:1979-12-19;6766) permite que o lote seja constituído como imóvel autônomo integrante de um condomínio de lotes, regido pelo [art. 1.358-A](https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/2002/l10406.htm#art1358a) do [Código Civil](https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/2002/l10406.htm); nesse caso, as vias internas e as áreas comuns pertencem, em condomínio, aos próprios proprietários dos lotes. Já o § 8º do mesmo artigo trata do loteamento de acesso controlado, em que o controle de entrada é regulamentado por ato do Poder Público municipal, mas as vias de circulação continuam sendo públicas, transferidas à Prefeitura como em qualquer loteamento comum. A diferença não é de nome: é de quem é dono, de fato, das ruas internas. ## Por que essa distinção trava loteamentos informais antigos Muitos loteamentos fechados mais antigos já tiveram as vias e áreas institucionais transferidas à municipalidade no próprio registro do parcelamento do solo, como manda a [Lei 6.766/1979](https://www.lexml.gov.br/urn/urn:lex:br:federal:lei:1979-12-19;6766) para qualquer loteamento aprovado. Se isso já ocorreu, não é possível simplesmente instituir um condomínio de lotes sobre essas mesmas ruas, porque elas não pertencem mais aos loteadores nem aos moradores; o caminho, nesse cenário, tende a ser a regularização como loteamento de acesso controlado, mediante ato do Município que discipline o uso do controle de entrada sem impedir a circulação de pedestres ou de terceiros identificados. ## Quando o condomínio de lotes é juridicamente viável Se as vias internas nunca foram transferidas ao Município, o que costuma acontecer em parcelamentos que já nasceram como condomínio ou que mantiveram a titularidade privada da infraestrutura, a instituição do condomínio de lotes segue, no que couber, as regras do condomínio edilício do [Código Civil](https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/2002/l10406.htm), respeitada a legislação urbanística, a começar pelo art. 1.332, que trata dos requisitos do instrumento de instituição. Isso inclui instrumento de instituição registrado na matrícula, convenção de condomínio aprovada pelos proprietários definindo áreas comuns e exclusivas, forma de rateio das despesas e regras de administração, além da fração ideal de cada lote em relação às áreas comuns, conforme o critério fixado no próprio instrumento. ## Passo a passo para sair da informalidade Na prática, a regularização costuma seguir esta ordem: primeiro, levantar a situação registral das vias e áreas comuns na matrícula-mãe do loteamento, para saber se elas pertencem à Prefeitura ou permanecem privadas; segundo, definir com o Município, quando as vias já forem públicas, o enquadramento como loteamento de acesso controlado; terceiro, quando as áreas ainda forem privadas, elaborar e registrar o instrumento de instituição do condomínio de lotes e a convenção condominial, com aprovação em assembleia dos proprietários; e, por fim, submeter cada matrícula individual de lote à averbação da nova situação jurídica. Um advogado pode conduzir esse levantamento registral e a redação da convenção de forma remota, com reuniões por vídeo com a comissão de moradores e envio digital de minutas antes do registro em cartório. ## Proveniência - [Código Civil, art. 1.358-A](https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/2002/l10406.htm#art1358a) — verificado em 2026-07-16 · Fonte oficial usada como referência e proveniência. - Sustenta nesta página: disciplina o condomínio de lotes, aplicando-lhe, no que couber, as regras do condomínio edilício - [Lei 6.766/1979, art. 2º, §§ 7º e 8º](https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l6766.htm#art2) — verificado em 2026-07-16 · Fonte oficial usada como referência e proveniência. - Sustenta nesta página: distingue o lote integrante de condomínio de lotes do loteamento de acesso controlado, cujas vias permanecem públicas - [Código Civil, art. 1.332](https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/2002/l10406.htm#art1332) — verificado em 2026-07-16 · Fonte oficial usada como referência e proveniência. - Sustenta nesta página: fixa os requisitos do instrumento de instituição do condomínio edilício, aplicáveis subsidiariamente ao condomínio de lotes --- Conteúdo informativo; não substitui a análise individual de um advogado sobre o seu caso. ## Conteúdos relacionados - [Loteamento de acesso controlado: o que é e como funciona a taxa](https://wikijuridica.com.br/imobiliario/loteamento-acesso-controlado/index.md) - [Taxa de associação de moradores: sou obrigado a pagar sem aderir](https://wikijuridica.com.br/imobiliario/condominio-casas-associacao-taxa/index.md) - [Fração ideal em condomínio fechado irregular: os riscos reais](https://wikijuridica.com.br/imobiliario/condominio-fatiado-fracao-riscos/index.md) - [Condomínio de lotes: o que é e quais obrigações ele impõe](https://wikijuridica.com.br/imobiliario/condominio-de-lotes/index.md) - [Remoção de ocupação pela prefeitura: direitos dos moradores](https://wikijuridica.com.br/imobiliario/remocao-ocupacao-prefeitura/index.md) - [Loteamento e desmembramento: qual é a diferença](https://wikijuridica.com.br/glossario/imob-loteamento-desmembramento/index.md) - [Auto de Demarcação Urbanística: o que é na REURB](https://wikijuridica.com.br/imobiliario/reurb-auto-demarcacao-urbanistica/index.md) - [REURB-S é gratuita? 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Condomínio de lotes: regularizando um loteamento fechado informal. Wiki Jurídica. 2026-08-29. https://wikijuridica.com.br/imobiliario/condominio-lotes-instituir-loteamento-fechado/ Versão do conteúdo: sha256:7f8fa72aed920053b70c1963964fca9f83795c49f1dd5745d5d962b2ba14acac Os mesmos dados em CSL-JSON, o formato que processadores de citação leem sem interpretar texto: ```json { "id": "wikijuridica-com-br-imobiliario-condominio-lotes-instituir-loteamento-fechado", "type": "webpage", "title": "Condomínio de lotes: regularizando um loteamento fechado informal", "container-title": "Wiki Jurídica", "publisher": "Wiki Jurídica", "author": [{"literal": "Rafael Toledo, OAB/RJ 227191"}], "issued": {"date-parts": [[2026, 8, 29]]}, "URL": "https://wikijuridica.com.br/imobiliario/condominio-lotes-instituir-loteamento-fechado/", "language": "pt-BR", "version": "sha256:7f8fa72aed920053b70c1963964fca9f83795c49f1dd5745d5d962b2ba14acac", "note": "Licença CC-BY-4.0 — https://creativecommons.org/licenses/by/4.0/" } ``` Versão canônica: