--- title: "Multa da prefeitura por obra irregular na área comum: de quem é a conta" description: "O condomínio fez obra em área comum sem alvará, a prefeitura embargou e multou. Veja se o rateio da multa entre os moradores é legítimo." url: "https://wikijuridica.com.br/imobiliario/condominio-obra-comum-embargada-prefeitura-multa/" lang: "pt-BR" page_type: "artigo" author: name: "Rafael Toledo" legal_name: "Rafael Toledo da Silva Duarte" credential: "OAB/RJ 227191" profile: "https://wikijuridica.com.br/sobre/" same_as: - "https://www.linkedin.com/in/rafaeltoledoadvogado" reviewer: "Rafael Toledo" publisher: name: "Wiki Jurídica" same_as: - "https://www.instagram.com/wiki.juridica/" - "https://www.facebook.com/wikijuridica" date_published: "2026-08-06" date_modified: "2026-09-10" reviewed_at: "2026-08-26" version: "sha256:7f0ff1b25b4aadebce19508fe2f0ac1cc90592c6095d83125ac89d19398ec681" license: "CC-BY-4.0" license_url: "https://creativecommons.org/licenses/by/4.0/" usage_policy: "https://wikijuridica.com.br/api/politica-de-uso.json" services: catalog: "https://wikijuridica.com.br/.well-known/ai-catalog.json" mcp: "https://wikijuridica.com.br/mcp" a2a: "https://wikijuridica.com.br/.well-known/agent-card.json" search: "https://wikijuridica.com.br/api/v1/search" openapi: "https://wikijuridica.com.br/openapi.json" citar: "https://wikijuridica.com.br/api/v1/citar" verificar citações: "https://wikijuridica.com.br/api/v1/citacoes" sources: - name: "Código Civil (Lei 10.406/2002), art. 1.348, II e IV" url: "https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/2002/l10406.htm#art1348" verified_at: "2026-07-16" claim: "atribui ao síndico representar o condomínio e cumprir as determinações da assembleia na condução de obras e despesas comuns" - name: "Código Civil (Lei 10.406/2002), arts. 186 e 927" url: "https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/2002/l10406.htm#art186" verified_at: "2026-07-16" claim: "fundamenta a responsabilidade pessoal do síndico por gestão temerária que gera multa evitável ao condomínio" --- > Índice do acervo > O mapa completo das páginas públicas está em https://wikijuridica.com.br/llms.txt > Consulte-o para descobrir as áreas e as páginas antes de navegar item a item. # Multa da prefeitura por obra irregular na área comum: de quem é a conta Por Rafael Toledo, OAB/RJ 227191 · revisado em 2026-08-26 A reforma da fachada ou da garagem começou sem alvará, um fiscal da prefeitura embargou a obra e aplicou multa administrativa, e agora a cobrança aparece na próxima taxa condominial, dividida entre todos os moradores. Quem não teve nenhuma participação na decisão de tocar a obra sem licença questiona se pode mesmo ser chamado a pagar essa multa junto com os demais. ## A obra em área comum é decisão e responsabilidade do condomínio como um todo Cabe ao síndico representar o condomínio, ativa e passivamente, e cumprir as determinações da assembleia, conforme o [art. 1.348](https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/2002/l10406.htm#art1348), II e IV, do [Código Civil](https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/2002/l10406.htm). Quando a obra em área comum é decidida e executada dentro dessa competência normal de administração, a multa aplicada pela prefeitura por falta de alvará é despesa do condomínio como pessoa despersonalizada, e entra no rateio geral entre os condôminos como qualquer outra despesa extraordinária. ## Quando o síndico pode responder pessoalmente A regra muda se o síndico, por conta própria, iniciou obra de grande porte sem seguir o rito da convenção — sem levar à aprovação da assembleia quando exigido, ou ignorando alerta técnico sobre a necessidade de alvará antes de começar. Nesse cenário, o síndico pode responder individualmente pela multa, com base nos arts. [186](https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/2002/l10406.htm#art186) e [927](https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/2002/l10406.htm#art927) do [Código Civil](https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/2002/l10406.htm), por gestão temerária que gerou prejuízo ao condomínio, cabendo inclusive ação de regresso contra ele. ## A diferença entre irregularidade evitável e risco assumido coletivamente Se a obra foi aprovada em assembleia com ciência de que faltava o alvará, e a decisão de seguir mesmo assim foi coletiva, o risco da multa também é coletivo, e o rateio entre todos os condôminos se justifica. Se, ao contrário, o síndico escondeu da assembleia a pendência do documento ou agiu à revelia de decisão contrária, a multa deixa de ser um risco assumido em conjunto e passa a ser falha individual de quem administrou mal a obra. ## Documentos que esclarecem a responsabilidade A ata da assembleia que aprovou a obra, o contrato com a empresa executora, o auto de embargo e a notificação da multa emitida pela prefeitura, e qualquer comunicação entre síndico e condôminos sobre a necessidade de licenciamento, ajudam a reconstituir se a decisão de tocar a obra sem alvará foi coletiva ou unilateral. ## Como contestar o rateio da multa entre os moradores Se o condômino entende que a multa decorre de falha exclusiva da gestão do síndico, cabe questionamento em assembleia e, sem solução, ação de prestação de contas ou de regresso contra o síndico, para que ele responda pessoalmente pelo valor e não o condomínio como um todo. Um advogado analisa a ata da obra e o histórico de decisões, e conduz a cobrança regressiva ou a defesa do condomínio perante a prefeitura, com atendimento remoto por WhatsApp. ## Como evitar que a situação se repita em obras futuras Exigir, antes de qualquer obra em área comum, a apresentação do alvará ou da dispensa de licenciamento junto à prefeitura, e deixar essa exigência registrada em ata como condição para liberar o pagamento à empresa contratada, reduz bastante o risco de embargo e multa em reformas futuras do condomínio. Essa cautela protege tanto o síndico, que evita responsabilidade pessoal, quanto os condôminos, que evitam rateio de penalidade evitável. Manter esse registro em ata também protege o síndico seguinte, que herda a gestão do condomínio e precisa saber se pendências administrativas de obras antigas ainda estão em aberto perante a prefeitura. ## Perguntas frequentes ### O condomínio pode recorrer da multa da prefeitura? Sim, cabe defesa administrativa perante o órgão que aplicou a multa, e o síndico deve buscar regularizar o alvará o quanto antes para evitar agravamento da penalidade ou nova autuação. ### Todo condômino é obrigado a pagar parte da multa mesmo sem ter votado a favor da obra? Em regra sim, porque despesas do condomínio se dividem entre todos independentemente do voto individual, salvo quando fica demonstrado que a multa resultou de decisão pessoal do síndico à revelia da assembleia. ### O condomínio pode incluir o custo do alvará atrasado na próxima taxa extraordinária? Sim, regularizar o licenciamento e ratear esse custo entre os condôminos é o caminho recomendado para encerrar o embargo e evitar que a obra fique paralisada por tempo indefinido. ## Proveniência - [Código Civil (Lei 10.406/2002), art. 1.348, II e IV](https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/2002/l10406.htm#art1348) — verificado em 2026-07-16 · Fonte oficial usada como referência e proveniência. - Sustenta nesta página: atribui ao síndico representar o condomínio e cumprir as determinações da assembleia na condução de obras e despesas comuns - [Código Civil (Lei 10.406/2002), arts. 186 e 927](https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/2002/l10406.htm#art186) — verificado em 2026-07-16 · Fonte oficial usada como referência e proveniência. - Sustenta nesta página: fundamenta a responsabilidade pessoal do síndico por gestão temerária que gera multa evitável ao condomínio --- Conteúdo informativo; não substitui a análise individual de um advogado sobre o seu caso. ## Conteúdos relacionados - [Multa e obrigação de desfazer obra irregular: como funciona](https://wikijuridica.com.br/imobiliario/condominio-desfazimento-obra-irregular-multa/index.md) - [Vazamento urgente na área comum: dá para agir sem assembleia](https://wikijuridica.com.br/imobiliario/condominio-reforma-emergencial-area-comum/index.md) - [Quórum de obras no condomínio: qual votação aprova](https://wikijuridica.com.br/imobiliario/quorum-obras-condominio/index.md) - [Vazamento em coluna: quando o condomínio paga](https://wikijuridica.com.br/imobiliario/vazamento-coluna-condominio/index.md) - [Locador não conserta o imóvel: abatimento ou rescisão sem multa](https://wikijuridica.com.br/imobiliario/locador-recusa-reparos/index.md) - [Uso exclusivo de área comum: validade e limites](https://wikijuridica.com.br/imobiliario/condominio-uso-exclusivo-area-comum/index.md) - [Aferição do hidrômetro: como pedir e quem paga o teste](https://wikijuridica.com.br/telecom-energia/afericao-do-hidrometro/index.md) - [Rede social jurídica do portal: dúvidas do público e comentários de advogados inscritos na OAB](https://wikijuridica.com.br/redesocial/index.md) - [Página deste tema na rede social do portal](https://wikijuridica.com.br/redesocial/tema/imobiliario/condominio-obra-comum-embargada-prefeitura-multa/index.md) ## Percursos por fundamento legal Outras páginas deste acervo que se apoiam nos mesmos dispositivos legais. **Código Civil, artigo 1.348, inciso I** — `urn:lex:br:federal:lei:2002-01-10;10406!art1348` - [REsp 1.971.304 do STJ: fundamentação deficiente](https://wikijuridica.com.br/jurisprudencia/stj-resp-1971304/index.md) - [REsp 2.050.372 do STJ: ação de exigir contas](https://wikijuridica.com.br/jurisprudencia/stj-resp-2050372/index.md) - [REsp 2.209.258 do STJ: processual civil e civil](https://wikijuridica.com.br/jurisprudencia/stj-resp-2209258/index.md) - [Art. 1.348 do CC: atribuições do síndico](https://wikijuridica.com.br/leis/cc-art-1348/index.md) Conteúdo de autoria de Rafael Toledo, advogado responsável técnico pela publicação, elaborado a partir de fontes oficiais verificadas e citadas. ## Como citar esta página Rafael Toledo, OAB/RJ 227191. Multa da prefeitura por obra irregular na área comum: de quem é a conta. Wiki Jurídica. 2026-09-10. https://wikijuridica.com.br/imobiliario/condominio-obra-comum-embargada-prefeitura-multa/ Versão do conteúdo: sha256:7f0ff1b25b4aadebce19508fe2f0ac1cc90592c6095d83125ac89d19398ec681 Os mesmos dados em CSL-JSON, o formato que processadores de citação leem sem interpretar texto: ```json { "id": "wikijuridica-com-br-imobiliario-condominio-obra-comum-embargada-prefeitura-multa", "type": "webpage", "title": "Multa da prefeitura por obra irregular na área comum: de quem é a conta", "container-title": "Wiki Jurídica", "publisher": "Wiki Jurídica", "author": [{"literal": "Rafael Toledo, OAB/RJ 227191"}], "issued": {"date-parts": [[2026, 9, 10]]}, "URL": "https://wikijuridica.com.br/imobiliario/condominio-obra-comum-embargada-prefeitura-multa/", "language": "pt-BR", "version": "sha256:7f0ff1b25b4aadebce19508fe2f0ac1cc90592c6095d83125ac89d19398ec681", "note": "Licença CC-BY-4.0 — https://creativecommons.org/licenses/by/4.0/" } ``` Versão canônica: