--- title: "O quórum da obra depende da finalidade, não do nome escolhido na assembleia" description: "Entenda como classificar obra necessária, útil ou voluptuária, conferir quórum, urgência, convocação, orçamento e validade da deliberação condominial." url: "https://wikijuridica.com.br/imobiliario/condominio-quorum-obras-tipologia/" lang: "pt-BR" page_type: "pergunta" author: name: "Rafael Toledo" legal_name: "Rafael Toledo da Silva Duarte" credential: "OAB/RJ 227191" profile: "https://wikijuridica.com.br/sobre/" same_as: - "https://www.linkedin.com/in/rafaeltoledoadvogado" reviewer: "Rafael Toledo" publisher: name: "Wiki Jurídica" same_as: - "https://www.instagram.com/wiki.juridica/" - "https://www.facebook.com/wikijuridica" date_published: "2026-08-06" date_modified: "2026-08-29" reviewed_at: "2026-08-26" version: "sha256:ab516e2390696c448a77549596bdc6f781b0c1ec80aff6ba364eba915fe40d29" license: "CC-BY-4.0" license_url: "https://creativecommons.org/licenses/by/4.0/" usage_policy: "https://wikijuridica.com.br/api/politica-de-uso.json" services: catalog: "https://wikijuridica.com.br/.well-known/ai-catalog.json" mcp: "https://wikijuridica.com.br/mcp" a2a: "https://wikijuridica.com.br/.well-known/agent-card.json" search: "https://wikijuridica.com.br/api/v1/search" openapi: "https://wikijuridica.com.br/openapi.json" citar: "https://wikijuridica.com.br/api/v1/citar" verificar citações: "https://wikijuridica.com.br/api/v1/citacoes" sources: - name: "Código Civil, arts. 96 e 1.331 a 1.351" url: "https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/2002/l10406.htm#art1341" verified_at: "2026-07-16" claim: "Classifica benfeitorias e disciplina obras necessárias, úteis, voluptuárias, acréscimos, novas construções, votação e mudança de destinação." - name: "Lei 4.591/1964, arts. 10, 19, 22 e 24" url: "https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l4591.htm#art10" verified_at: "2026-07-16" claim: "Disciplina uso de partes comuns, atribuições do síndico e deliberação assemblear no condomínio edilício." - name: "STJ — REsp 1.230.916/RJ" url: "https://processo.stj.jus.br/SCON/GetInteiroTeorDoAcordao?dt_publicacao=11%2F05%2F2012&num_registro=201100093475" verified_at: "2026-07-16" claim: "Examina força da convenção, quóruns assembleares e prevalência de quórum legal cogente." - name: "STJ — AgInt no AREsp 2.590.359/DF" url: "https://processo.stj.jus.br/SCON/GetInteiroTeorDoAcordao?dt_publicacao=02%2F10%2F2024&num_registro=202400779330" verified_at: "2026-07-16" claim: "Discute classificação de quadras, praça e paisagismo como obras voluptuárias sujeitas ao quórum de dois terços." --- > Índice do acervo > O mapa completo das páginas públicas está em https://wikijuridica.com.br/llms.txt > Consulte-o para descobrir as áreas e as páginas antes de navegar item a item. # O quórum da obra depende da finalidade, não do nome escolhido na assembleia Por Rafael Toledo, OAB/RJ 227191 · revisado em 2026-08-26 Chamar uma intervenção de “melhoria” ou “manutenção” não define o quórum. O [Código Civil](https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/2002/l10406.htm) separa obras necessárias, úteis e voluptuárias conforme finalidade e efeito. Também cria regras próprias para acréscimos em partes comuns, novas construções e mudança de destinação. Antes de contar votos, o condomínio precisa descrever o problema, o resultado pretendido, o custo e o impacto sobre unidades e áreas comuns. Uma mesma contratação pode reunir parcelas diferentes. Reparar infiltração pode ser necessário; aproveitar a obra para instalar acabamento de luxo pode ser voluptuário. Aprovar tudo em bloco oculta a tipologia e dificulta saber qual maioria era exigida. Laudo, projeto, edital e ata devem permitir verificar o que foi deliberado, sem promessa de validade apenas porque houve assembleia. ## Classifique pela função concreta da intervenção Obra necessária conserva o bem ou evita deterioração. Obra útil aumenta ou facilita o uso. Obra voluptuária atende recreio, embelezamento ou comodidade sem aumentar o uso habitual. Troca de tubulação rompida, instalação de equipamento funcional e construção de espaço ornamental podem cair em grupos distintos, mas o contexto técnico importa. Peça memorial descritivo, fotografias, diagnóstico e alternativas. Custo alto não transforma obra necessária em luxo, e preço baixo não torna obra útil dispensável. Se o projeto mistura finalidades, separe itens e votos ou justifique tecnicamente por que são indivisíveis. ## Aplique o quórum do artigo 1.341 O [Código Civil](https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/2002/l10406.htm) exige dois terços dos condôminos para obras voluptuárias e maioria dos condôminos para obras úteis. Obras necessárias podem ser realizadas pelo síndico e, diante de omissão ou impedimento, por qualquer condômino. A base legal fala em condôminos, não apenas presentes, nos quóruns qualificados. Confira frações, unidades com titularidade comum, procurações e regra de voto da convenção dentro dos limites legais. Inadimplência pode afetar o direito de votar nos termos do [Código Civil](https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/2002/l10406.htm), mas a exclusão deve ser documentada. A ata deve registrar universo de votos e resultado, não somente “aprovado por maioria”. ## Urgência não elimina prestação de contas Obra necessária urgente pode começar sem autorização prévia quando esperar ampliaria dano ou risco. Se as despesas forem excessivas, quem determinou a intervenção deve dar ciência imediata e convocar assembleia. Obra necessária não urgente com custo excessivo depende de autorização assemblear. Registre vazamento, risco estrutural, interdição, parecer e cotações possíveis. Emergência real pode impedir três orçamentos antes do primeiro reparo, mas não autoriza contrato aberto e sem medição. Depois da contenção, apresente notas, escopo executado, saldo e próximos passos. ## Acréscimo e nova construção seguem outros artigos O artigo 1.342 exige dois terços para obras em partes comuns, em acréscimo às já existentes, destinadas a facilitar ou aumentar sua utilização, desde que não prejudiquem o uso das partes próprias ou comuns por qualquer condômino. O artigo 1.343 exige unanimidade para construir outro pavimento ou outro edifício no solo comum quando a construção se destina a conter novas unidades imobiliárias. Estruturas sem essa finalidade devem ser classificadas, conforme função e impacto, pelos artigos 1.341 e 1.342. Ampliação de academia, cobertura permanente, ocupação de jardim e criação de novas unidades não devem ser enquadradas automaticamente como obra útil. Verifique perda de iluminação, ventilação, circulação, acessibilidade e área. Quórum não legitima prejuízo que a própria lei proíbe. ## Mudança de destinação não se confunde com obra Alterar a destinação do edifício ou da unidade exige aprovação de dois terços dos condôminos pelo artigo 1.351, após a alteração legislativa de 2022. A obra física pode ser pequena, mas o novo uso pode mudar fluxo, segurança e natureza residencial ou comercial. Inversamente, reforma grande pode manter a destinação. Leia convenção, instituição, projeto aprovado e licenças. Se o propósito real é converter área técnica em salão, depósito em unidade econômica ou residência em atividade incompatível, a pauta deve dizer isso. Deliberação genérica sobre reforma não substitui voto informado sobre destinação. ## Convocação e pauta precisam permitir decisão informada O edital deve identificar intervenção, local, classificação proposta, orçamento, forma de rateio e quórum pretendido. Mudança substancial apresentada apenas durante a reunião pode impedir participação de ausentes. Guarde comprovantes de convocação, lista, procurações, gravação autorizada, propostas e ata. A convenção pode detalhar procedimentos e exigir cautelas adicionais, mas não reduzir quórum legal cogente. O STJ reconhece a força normativa da convenção e ressalva limites legais. Compare redação vigente na data da assembleia e alterações registradas ou eficazes internamente. ## Conteste com pedido proporcional ao defeito Antes de judicializar, peça documentos e esclareça se o problema é classificação, contagem, convocação, impedimento de voto, projeto ou execução. Nova assembleia pode ratificar ato quando o vício for corrigível, mas não apaga automaticamente dano ou contrato já executado. Suspensão urgente depende de risco e probabilidade demonstrados. Advogado ou Defensoria pode avaliar anulação, obrigação de fazer, prestação de contas e responsabilidade. Não existe nulidade automática por discordância estética, nem validade automática por conclusão da obra. Tipologia, quórum, informação, urgência e impacto provado orientam o resultado. ## Perguntas frequentes ### Toda obra necessária dispensa assembleia? Não. A necessária urgente pode ser iniciada para conter risco; se o custo for excessivo, deve haver ciência e convocação imediata. A necessária não urgente e excessiva exige autorização. ### Maioria dos presentes aprova obra útil? O artigo 1.341 exige maioria dos condôminos. A ata deve demonstrar o universo considerado, os votos válidos e eventual regra legal sobre impedimento. ## Proveniência - [Código Civil, arts. 96 e 1.331 a 1.351](https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/2002/l10406.htm#art1341) — verificado em 2026-07-16 · Fonte oficial usada como referência e proveniência. - Sustenta nesta página: Classifica benfeitorias e disciplina obras necessárias, úteis, voluptuárias, acréscimos, novas construções, votação e mudança de destinação. - [Lei 4.591/1964, arts. 10, 19, 22 e 24](https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l4591.htm#art10) — verificado em 2026-07-16 · Fonte oficial usada como referência e proveniência. - Sustenta nesta página: Disciplina uso de partes comuns, atribuições do síndico e deliberação assemblear no condomínio edilício. - [STJ — REsp 1.230.916/RJ](https://processo.stj.jus.br/SCON/GetInteiroTeorDoAcordao?dt_publicacao=11%2F05%2F2012&num_registro=201100093475) — verificado em 2026-07-16 · Fonte oficial usada como referência e proveniência. - Sustenta nesta página: Examina força da convenção, quóruns assembleares e prevalência de quórum legal cogente. - [STJ — AgInt no AREsp 2.590.359/DF](https://processo.stj.jus.br/SCON/GetInteiroTeorDoAcordao?dt_publicacao=02%2F10%2F2024&num_registro=202400779330) — verificado em 2026-07-16 · Fonte oficial usada como referência e proveniência. - Sustenta nesta página: Discute classificação de quadras, praça e paisagismo como obras voluptuárias sujeitas ao quórum de dois terços. --- Conteúdo informativo; não substitui a análise individual de um advogado sobre o seu caso. ## Conteúdos relacionados - [Multa e obrigação de desfazer obra irregular: como funciona](https://wikijuridica.com.br/imobiliario/condominio-desfazimento-obra-irregular-multa/index.md) - [Carregador de carro elétrico na vaga: como aprovar no condomínio](https://wikijuridica.com.br/imobiliario/carregador-carro-eletrico-condominio/index.md) - [Quórum de obras no condomínio: qual votação aprova](https://wikijuridica.com.br/imobiliario/quorum-obras-condominio/index.md) - [Obra de luxo no condomínio: a minoria deve pagar?](https://wikijuridica.com.br/imobiliario/rateio-obra-luxo-minoria/index.md) - [Área de lazer entregue diferente da maquete: e agora?](https://wikijuridica.com.br/imobiliario/areas-comuns-diferentes-prometido/index.md) - [Mudança de nome de criança e adolescente: quando exige juiz](https://wikijuridica.com.br/cidadania/nome-menor-alteracao/index.md) - [Obras protegidas no treinamento de IA: o que a lei vigente diz](https://wikijuridica.com.br/inpi/ia-treinamento-obras/index.md) - [Rede social jurídica do portal: dúvidas do público e comentários de advogados inscritos na OAB](https://wikijuridica.com.br/redesocial/index.md) - [Página deste tema na rede social do portal](https://wikijuridica.com.br/redesocial/tema/imobiliario/condominio-quorum-obras-tipologia/index.md) Conteúdo de autoria de Rafael Toledo, advogado responsável técnico pela publicação, elaborado a partir de fontes oficiais verificadas e citadas. ## Como citar esta página Rafael Toledo, OAB/RJ 227191. O quórum da obra depende da finalidade, não do nome escolhido na assembleia. Wiki Jurídica. 2026-08-29. https://wikijuridica.com.br/imobiliario/condominio-quorum-obras-tipologia/ Versão do conteúdo: sha256:ab516e2390696c448a77549596bdc6f781b0c1ec80aff6ba364eba915fe40d29 Os mesmos dados em CSL-JSON, o formato que processadores de citação leem sem interpretar texto: ```json { "id": "wikijuridica-com-br-imobiliario-condominio-quorum-obras-tipologia", "type": "webpage", "title": "O quórum da obra depende da finalidade, não do nome escolhido na assembleia", "container-title": "Wiki Jurídica", "publisher": "Wiki Jurídica", "author": [{"literal": "Rafael Toledo, OAB/RJ 227191"}], "issued": {"date-parts": [[2026, 8, 29]]}, "URL": "https://wikijuridica.com.br/imobiliario/condominio-quorum-obras-tipologia/", "language": "pt-BR", "version": "sha256:ab516e2390696c448a77549596bdc6f781b0c1ec80aff6ba364eba915fe40d29", "note": "Licença CC-BY-4.0 — https://creativecommons.org/licenses/by/4.0/" } ``` Versão canônica: