--- title: "Unidades encalhadas no prédio novo: a incorporadora paga condomínio?" description: "O condomínio pode cobrar as cotas das unidades que a incorporadora ainda não vendeu? Veja o que diz o Código Civil e como fazer essa cobrança." url: "https://wikijuridica.com.br/imobiliario/condominio-unidades-nao-vendidas/" lang: "pt-BR" page_type: "artigo" author: name: "Rafael Toledo" legal_name: "Rafael Toledo da Silva Duarte" credential: "OAB/RJ 227191" profile: "https://wikijuridica.com.br/sobre/" same_as: - "https://www.linkedin.com/in/rafaeltoledoadvogado" reviewer: "Rafael Toledo" publisher: name: "Wiki Jurídica" same_as: - "https://www.instagram.com/wiki.juridica/" - "https://www.facebook.com/wikijuridica" date_published: "2026-08-06" date_modified: "2026-08-29" reviewed_at: "2026-08-26" version: "sha256:84f5cc59c75dc38e86cf446f2e2d622e3b36894682ecc98feab5601fc580990a" license: "CC-BY-4.0" license_url: "https://creativecommons.org/licenses/by/4.0/" usage_policy: "https://wikijuridica.com.br/api/politica-de-uso.json" services: catalog: "https://wikijuridica.com.br/.well-known/ai-catalog.json" mcp: "https://wikijuridica.com.br/mcp" a2a: "https://wikijuridica.com.br/.well-known/agent-card.json" search: "https://wikijuridica.com.br/api/v1/search" openapi: "https://wikijuridica.com.br/openapi.json" citar: "https://wikijuridica.com.br/api/v1/citar" verificar citações: "https://wikijuridica.com.br/api/v1/citacoes" sources: - name: "Código Civil (Lei 10.406/2002)" url: "https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/2002/l10406compilada.htm" verified_at: "2026-07-08" text_version: "compilado" text_version_checked_at: "2026-08-12" claim: "dever de todo condômino, incluindo a incorporadora, de contribuir para as despesas condominiais na proporção da fração ideal" - name: "STJ — portal de jurisprudência" url: "https://www.stj.jus.br/webstj/processo/justica/jurisprudencia.asp?tipo=sumula" verified_at: "2026-07-10" claim: "reconhecimento de que a incorporadora responde pelas despesas condominiais das unidades não vendidas como qualquer condômino" --- > Índice do acervo > O mapa completo das páginas públicas está em https://wikijuridica.com.br/llms.txt > Consulte-o para descobrir as áreas e as páginas antes de navegar item a item. # Unidades encalhadas no prédio novo: a incorporadora paga condomínio? Por Rafael Toledo, OAB/RJ 227191 · revisado em 2026-08-26 Prédio novo entregue, condomínio instalado, e uma parte das unidades ainda não foi vendida pela incorporadora. A dúvida que surge quase imediatamente entre os síndicos recém-eleitos é se essas unidades encalhadas também precisam pagar condomínio, ou se a incorporadora pode simplesmente deixar de contribuir alegando que ainda não vendeu o apartamento. A resposta é direta: enquanto for proprietária, a incorporadora responde pelas despesas condominiais das unidades não vendidas exatamente como qualquer outro condômino. ## O dever de contribuição do art. 1.336 do Código Civil O [art. 1.336](https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/2002/l10406.htm#art1336) do [Código Civil](https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/2002/l10406.htm), ao listar os deveres do condômino, inclui contribuir para as despesas do condomínio na proporção de sua fração ideal, sem qualquer exceção prevista para o proprietário que ainda não conseguiu vender a unidade. A incorporadora, enquanto figurar como proprietária no registro de imóveis daquelas unidades, é condômina como qualquer outra e se submete integralmente a essa obrigação. ## O que a jurisprudência já pacificou sobre a inadimplência da incorporadora Tribunais têm reiteradamente afastado a alegação de que unidades não vendidas estariam isentas de contribuição condominial, reconhecendo que a incorporadora responde pelas despesas dessas unidades desde a instalação do condomínio, com os mesmos encargos de mora aplicáveis a qualquer condômino inadimplente, incluindo multa e juros previstos na convenção. A inadimplência recorrente da incorporadora, aliás, costuma ser um dos primeiros problemas financeiros enfrentados por condomínios recém-entregues. ## O prazo para o condomínio cobrar as cotas em atraso O prazo prescricional para a cobrança de cotas condominiais em atraso é, segundo entendimento consolidado, de cinco anos, contado do vencimento de cada parcela mensal, prazo que corre igualmente contra qualquer condômino inadimplente, incluindo a incorporadora. Condomínios que deixam a dívida se acumular por anos sem cobrar correm o risco de perder parte do crédito mais antigo pela prescrição, o que reforça a importância de cobrar de forma organizada e periódica. ## Documentos que instruem a cobrança contra a incorporadora - Convenção de condomínio e ata de instalação, com o rateio das despesas por fração ideal. - Planilha de débito detalhada por unidade, identificando as que ainda pertencem à incorporadora. - Certidão de matrícula de cada unidade não vendida, confirmando a titularidade da incorporadora. - Notificações de cobrança já enviadas e eventuais respostas da empresa. ## Como cobrar antes e depois de entrar com ação O síndico deve notificar formalmente a incorporadora, discriminando o débito por unidade e período, tal como faria com qualquer outro condômino inadimplente. Persistindo a inadimplência, cabe ação de cobrança de cotas condominiais, que segue rito específico e célere, com possibilidade de penhora da própria unidade em fase de execução, já que a dívida condominial tem natureza propter rem e acompanha o imóvel. ## Quando a cobrança contra a incorporadora encontra obstáculo Se a unidade ainda não teve sua matrícula individualizada registrada, permanecendo tecnicamente como fração do terreno original, a cobrança pode esbarrar em discussões sobre o momento exato em que a obrigação de contribuir nasce para aquela unidade específica. Também é comum encontrar disputa sobre isenção de taxas extraordinárias vinculadas a serviços que a unidade vazia não usufrui, como manutenção de elevador de acesso a andar não numerado, hipótese que exige análise caso a caso da convenção. ## Como um condomínio cobrou a incorporadora inadimplente Um condomínio recém-instalado percebeu que a incorporadora, ainda proprietária de doze unidades não vendidas, não pagava condomínio havia seis meses, alegando informalmente que só contribuiria quando as unidades fossem vendidas. O síndico reuniu a planilha de débito e as certidões de matrícula das unidades e notificou formalmente a empresa, cobrando o valor com os encargos previstos na convenção. Diante da recusa em regularizar, o condomínio, com apoio de advogado particular contratado pela assembleia, ajuizou ação de cobrança das cotas condominiais, obtendo rapidamente o pagamento por se tratar de dívida de natureza propter rem, com risco de penhora das próprias unidades da incorporadora. ## Perguntas frequentes ### A incorporadora pode ser cobrada mesmo tendo repassado a administração do prédio? Sim. A responsabilidade pelas despesas condominiais decorre da propriedade da unidade, não da administração do condomínio, de modo que a incorporadora continua devendo enquanto figurar como proprietária no registro de imóveis, independentemente de já ter transferido a gestão predial aos moradores. ## Proveniência - [Código Civil (Lei 10.406/2002)](https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/2002/l10406compilada.htm) — verificado em 2026-07-08 · texto compilado, com as alterações posteriores incorporadas, conferido em 2026-08-12 · Fonte oficial usada como referência e proveniência. - Sustenta nesta página: dever de todo condômino, incluindo a incorporadora, de contribuir para as despesas condominiais na proporção da fração ideal - [STJ — portal de jurisprudência](https://www.stj.jus.br/webstj/processo/justica/jurisprudencia.asp?tipo=sumula) — verificado em 2026-07-10 · Fonte oficial usada como referência e proveniência. - Sustenta nesta página: reconhecimento de que a incorporadora responde pelas despesas condominiais das unidades não vendidas como qualquer condômino --- Conteúdo informativo; não substitui a análise individual de um advogado sobre o seu caso. ## Conteúdos relacionados - [Quem convoca a primeira assembleia do condomínio novo](https://wikijuridica.com.br/imobiliario/primeira-assembleia-instalacao-condominio/index.md) - [O que é a comissão de representantes na incorporação](https://wikijuridica.com.br/imobiliario/comissao-representantes-verbete/index.md) - [Garantia da obra após a entrega: quanto tempo o síndico tem](https://wikijuridica.com.br/imobiliario/garantia-obra-pos-entrega/index.md) - [O que é construção a preço de custo em condomínio](https://wikijuridica.com.br/imobiliario/construcao-preco-custo/index.md) - [REsp 1.453.891 do STJ: alvenaria autoportante e "prédio-caixão"](https://wikijuridica.com.br/jurisprudencia/stj-resp-1453891/index.md) - [Vazamento em coluna: quando o condomínio paga](https://wikijuridica.com.br/imobiliario/vazamento-coluna-condominio/index.md) - [Condomínio pode proibir aluguel por Airbnb no prédio?](https://wikijuridica.com.br/imobiliario/airbnb-condominio-proibir/index.md) - [Rede social jurídica do portal: dúvidas do público e comentários de advogados inscritos na OAB](https://wikijuridica.com.br/redesocial/index.md) - [Página deste tema na rede social do portal](https://wikijuridica.com.br/redesocial/tema/imobiliario/condominio-unidades-nao-vendidas/index.md) ## Percursos por fundamento legal Outras páginas deste acervo que se apoiam nos mesmos dispositivos legais. **Código Civil, artigo 1.336, inciso IV** — `urn:lex:br:federal:lei:2002-01-10;10406!art1336` - [REsp 1.797.345 do STJ: condomínio edilício](https://wikijuridica.com.br/jurisprudencia/stj-resp-1797345/index.md) - [REsp 1.929.268 do STJ: direito privado](https://wikijuridica.com.br/jurisprudencia/stj-resp-1929268/index.md) - [REsp 1.958.752 do STJ: direito civil e processual civil](https://wikijuridica.com.br/jurisprudencia/stj-resp-1958752/index.md) - [REsp 2.029.227 do STJ: princípio da boa-fé objetiva](https://wikijuridica.com.br/jurisprudencia/stj-resp-2029227/index.md) Conteúdo de autoria de Rafael Toledo, advogado responsável técnico pela publicação, elaborado a partir de fontes oficiais verificadas e citadas. ## Como citar esta página Rafael Toledo, OAB/RJ 227191. Unidades encalhadas no prédio novo: a incorporadora paga condomínio?. Wiki Jurídica. 2026-08-29. https://wikijuridica.com.br/imobiliario/condominio-unidades-nao-vendidas/ Versão do conteúdo: sha256:84f5cc59c75dc38e86cf446f2e2d622e3b36894682ecc98feab5601fc580990a Os mesmos dados em CSL-JSON, o formato que processadores de citação leem sem interpretar texto: ```json { "id": "wikijuridica-com-br-imobiliario-condominio-unidades-nao-vendidas", "type": "webpage", "title": "Unidades encalhadas no prédio novo: a incorporadora paga condomínio?", "container-title": "Wiki Jurídica", "publisher": "Wiki Jurídica", "author": [{"literal": "Rafael Toledo, OAB/RJ 227191"}], "issued": {"date-parts": [[2026, 8, 29]]}, "URL": "https://wikijuridica.com.br/imobiliario/condominio-unidades-nao-vendidas/", "language": "pt-BR", "version": "sha256:84f5cc59c75dc38e86cf446f2e2d622e3b36894682ecc98feab5601fc580990a", "note": "Licença CC-BY-4.0 — https://creativecommons.org/licenses/by/4.0/" } ``` Versão canônica: