--- title: "Convenção não registrada: vale entre os moradores, mas não contra qualquer terceiro" description: "Entenda por que a convenção de condomínio não registrada continua valendo entre os moradores, mas perde efeito automático contra quem compra uma unidade." url: "https://wikijuridica.com.br/imobiliario/convencao-nao-registrada/" lang: "pt-BR" page_type: "artigo" author: name: "Rafael Toledo" legal_name: "Rafael Toledo da Silva Duarte" credential: "OAB/RJ 227191" profile: "https://wikijuridica.com.br/sobre/" same_as: - "https://www.linkedin.com/in/rafaeltoledoadvogado" reviewer: "Rafael Toledo" publisher: name: "Wiki Jurídica" same_as: - "https://www.instagram.com/wiki.juridica/" - "https://www.facebook.com/wikijuridica" date_published: "2026-08-06" date_modified: "2026-08-29" reviewed_at: "2026-08-26" version: "sha256:3785920773332de839ef5bc82ffc3174e82cc162a47831fb4bf4d67373ff346a" license: "CC-BY-4.0" license_url: "https://creativecommons.org/licenses/by/4.0/" usage_policy: "https://wikijuridica.com.br/api/politica-de-uso.json" services: catalog: "https://wikijuridica.com.br/.well-known/ai-catalog.json" mcp: "https://wikijuridica.com.br/mcp" a2a: "https://wikijuridica.com.br/.well-known/agent-card.json" search: "https://wikijuridica.com.br/api/v1/search" openapi: "https://wikijuridica.com.br/openapi.json" citar: "https://wikijuridica.com.br/api/v1/citar" verificar citações: "https://wikijuridica.com.br/api/v1/citacoes" sources: - name: "Código Civil (Lei 10.406/2002), art. 1333, parágrafo único" url: "https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/2002/l10406.htm#art1333" verified_at: "2026-07-08" claim: "dispensa de registro para a eficácia da convenção entre os condôminos, exigido quórum de dois terços das frações ideais" - name: "Lei 6.015/1973 (Lei de Registros Públicos)" url: "https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l6015compilada.htm" verified_at: "2026-07-08" text_version: "compilado" text_version_checked_at: "2026-08-12" claim: "papel do registro de imóveis para tornar a convenção oponível a terceiros que adquirem unidade sem conhecer as regras internas" --- > Índice do acervo > O mapa completo das páginas públicas está em https://wikijuridica.com.br/llms.txt > Consulte-o para descobrir as áreas e as páginas antes de navegar item a item. # Convenção não registrada: vale entre os moradores, mas não contra qualquer terceiro Por Rafael Toledo, OAB/RJ 227191 · revisado em 2026-08-26 Um condomínio antigo descobre, muitas vezes só quando surge uma disputa, que a convenção nunca foi levada ao cartório de registro de imóveis, apesar de aprovada em assembleia e seguida havia décadas. A dúvida que aparece é se as regras internas, multas e o próprio regimento continuam valendo, ou se a falta de registro derruba tudo. ## Entre os condôminos, a convenção aprovada já produz efeito O parágrafo único do [art. 1.333](https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/2002/l10406.htm#art1333) do [Código Civil](https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/2002/l10406.htm) dispensa o registro da convenção para que ela seja eficaz entre os próprios condôminos, desde que subscrita pelos titulares de pelo menos dois terços das frações ideais. Isso significa que multas por infração ao regimento, cobrança de cota, restrições de uso e demais regras aprovadas nessas condições podem ser exigidas de quem já é condômino, mesmo sem o registro formal em cartório. ## A Súmula 260 do STJ resolveu essa dúvida entre os moradores O Superior Tribunal de Justiça pacificou, em súmula, que a convenção de condomínio aprovada, ainda que sem registro, é eficaz para regular as relações entre os condôminos. Ou seja, quem já integra o condomínio não pode alegar a falta de registro como escusa para descumprir a convenção, desde que ela tenha sido validamente aprovada pelo quórum exigido. ## Onde o registro faz falta: contra quem compra uma unidade sem saber das regras O problema da falta de registro aparece quando um terceiro adquire uma unidade e alega desconhecimento das regras da convenção, porque o registro na matrícula do imóvel é o que torna as normas oponíveis a quem não participou da assembleia que as aprovou. Sem esse registro, o condomínio pode ter dificuldade de impor ao novo proprietário, por exemplo, uma restrição de uso incomum que não constava de nenhum documento público consultado antes da compra, ainda que a cobrança de cota condominial em si continue devida, por decorrer da própria natureza da copropriedade. ## O que fazer diante de uma convenção sem registro O caminho recomendável é providenciar o registro da convenção já aprovada junto ao cartório de registro de imóveis competente, mediante apresentação da ata de aprovação com o quórum de dois terços e a via da convenção assinada, regularizando de vez a oponibilidade das regras contra futuros compradores. Enquanto isso não ocorre, o condomínio pode seguir aplicando a convenção internamente, mas deve reforçar a transparência na venda de unidades, informando expressamente o comprador sobre as regras vigentes para evitar disputa futura baseada em desconhecimento. ## Perguntas frequentes ### Uma convenção sem registro pode aplicar multa a condômino que descumpre o regimento? Pode, desde que aprovada pelo quórum de dois terços das frações ideais, porque a eficácia entre condôminos independe de registro, conforme o [Código Civil](https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/2002/l10406.htm) e a Súmula 260 do STJ. ## Proveniência - [Código Civil (Lei 10.406/2002), art. 1333, parágrafo único](https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/2002/l10406.htm#art1333) — verificado em 2026-07-08 · Fonte oficial usada como referência e proveniência. - Sustenta nesta página: dispensa de registro para a eficácia da convenção entre os condôminos, exigido quórum de dois terços das frações ideais - [Lei 6.015/1973 (Lei de Registros Públicos)](https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l6015compilada.htm) — verificado em 2026-07-08 · texto compilado, com as alterações posteriores incorporadas, conferido em 2026-08-12 · Fonte oficial usada como referência e proveniência. - Sustenta nesta página: papel do registro de imóveis para tornar a convenção oponível a terceiros que adquirem unidade sem conhecer as regras internas --- Conteúdo informativo; não substitui a análise individual de um advogado sobre o seu caso. ## Conteúdos relacionados - [Fração ideal: o que significa esse número na matrícula](https://wikijuridica.com.br/imobiliario/fracao-ideal-verbete/index.md) - [Convenção e regimento interno: qual documento manda no condomínio](https://wikijuridica.com.br/imobiliario/convencao-vs-regimento/index.md) - [Câmeras no condomínio: até onde vai o direito de filmar](https://wikijuridica.com.br/imobiliario/cameras-portaria-privacidade/index.md) - [Encomenda sumiu na portaria: o condomínio responde pelo extravio?](https://wikijuridica.com.br/imobiliario/encomenda-extraviada-portaria/index.md) - [Condomínio pode proibir cachorro ou gato no apartamento?](https://wikijuridica.com.br/imobiliario/animais-condominio-proibicao/index.md) - [Vazamento em coluna: quando o condomínio paga](https://wikijuridica.com.br/imobiliario/vazamento-coluna-condominio/index.md) - [Deveres do síndico: o que a lei obriga](https://wikijuridica.com.br/imobiliario/sindico-deveres-verbete/index.md) - [Condomínio voluntário ou edilício: como distinguir](https://wikijuridica.com.br/glossario/imob-condominio-voluntario/index.md) - [Rede social jurídica do portal: dúvidas do público e comentários de advogados inscritos na OAB](https://wikijuridica.com.br/redesocial/index.md) - [Página deste tema na rede social do portal](https://wikijuridica.com.br/redesocial/tema/imobiliario/convencao-nao-registrada/index.md) ## Percursos por fundamento legal Outras páginas deste acervo que se apoiam nos mesmos dispositivos legais. **Código Civil, art. 1.333** — `urn:lex:br:federal:lei:2002-01-10;10406!art1333` - [REsp 1.797.345 do STJ: condomínio edilício](https://wikijuridica.com.br/jurisprudencia/stj-resp-1797345/index.md) - [REsp 1.889.820 do STJ: direito civil e processual civil](https://wikijuridica.com.br/jurisprudencia/stj-resp-1889820/index.md) - [REsp 2.029.227 do STJ: princípio da boa-fé objetiva](https://wikijuridica.com.br/jurisprudencia/stj-resp-2029227/index.md) - [REsp 2.048.856 do STJ: embargos à execução](https://wikijuridica.com.br/jurisprudencia/stj-resp-2048856/index.md) Conteúdo de autoria de Rafael Toledo, advogado responsável técnico pela publicação, elaborado a partir de fontes oficiais verificadas e citadas. ## Como citar esta página Rafael Toledo, OAB/RJ 227191. Convenção não registrada: vale entre os moradores, mas não contra qualquer terceiro. Wiki Jurídica. 2026-08-29. https://wikijuridica.com.br/imobiliario/convencao-nao-registrada/ Versão do conteúdo: sha256:3785920773332de839ef5bc82ffc3174e82cc162a47831fb4bf4d67373ff346a Os mesmos dados em CSL-JSON, o formato que processadores de citação leem sem interpretar texto: ```json { "id": "wikijuridica-com-br-imobiliario-convencao-nao-registrada", "type": "webpage", "title": "Convenção não registrada: vale entre os moradores, mas não contra qualquer terceiro", "container-title": "Wiki Jurídica", "publisher": "Wiki Jurídica", "author": [{"literal": "Rafael Toledo, OAB/RJ 227191"}], "issued": {"date-parts": [[2026, 8, 29]]}, "URL": "https://wikijuridica.com.br/imobiliario/convencao-nao-registrada/", "language": "pt-BR", "version": "sha256:3785920773332de839ef5bc82ffc3174e82cc162a47831fb4bf4d67373ff346a", "note": "Licença CC-BY-4.0 — https://creativecommons.org/licenses/by/4.0/" } ``` Versão canônica: