--- title: "Correção pelo INCC depois do atraso: o que o comprador não deve pagar" description: "Entenda por que o saldo devedor não deveria continuar sendo corrigido pelo INCC depois do prazo de entrega da obra ter se esgotado." url: "https://wikijuridica.com.br/imobiliario/correcao-incc-atraso/" lang: "pt-BR" page_type: "artigo" author: name: "Rafael Toledo" legal_name: "Rafael Toledo da Silva Duarte" credential: "OAB/RJ 227191" profile: "https://wikijuridica.com.br/sobre/" same_as: - "https://www.linkedin.com/in/rafaeltoledoadvogado" reviewer: "Rafael Toledo" publisher: name: "Wiki Jurídica" same_as: - "https://www.instagram.com/wiki.juridica/" - "https://www.facebook.com/wikijuridica" date_published: "2026-08-06" date_modified: "2026-08-29" reviewed_at: "2026-08-26" version: "sha256:aafcb2e0e0f85a28a8cd330858f578d7158b5bf7200d15c52125c93bb525d7ff" license: "CC-BY-4.0" license_url: "https://creativecommons.org/licenses/by/4.0/" usage_policy: "https://wikijuridica.com.br/api/politica-de-uso.json" services: catalog: "https://wikijuridica.com.br/.well-known/ai-catalog.json" mcp: "https://wikijuridica.com.br/mcp" a2a: "https://wikijuridica.com.br/.well-known/agent-card.json" search: "https://wikijuridica.com.br/api/v1/search" openapi: "https://wikijuridica.com.br/openapi.json" citar: "https://wikijuridica.com.br/api/v1/citar" verificar citações: "https://wikijuridica.com.br/api/v1/citacoes" sources: - name: "STJ, Tema Repetitivo 996" url: "https://processo.stj.jus.br/repetitivos/temas_repetitivos/pesquisa.jsp?cod_tema_final=996&cod_tema_inicial=996&novaConsulta=true&tipo_pesquisa=T" verified_at: "2026-07-10" claim: "determina substituir o indexador setorial pelo IPCA após o prazo de entrega e a tolerância, salvo se o IPCA for mais gravoso ao consumidor" - name: "Lei 4.591/1964, art. 43-A" url: "https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l4591.htm#art43a" verified_at: "2026-07-10" claim: "define o limite legal da tolerância que integra o marco temporal do atraso" --- > Índice do acervo > O mapa completo das páginas públicas está em https://wikijuridica.com.br/llms.txt > Consulte-o para descobrir as áreas e as páginas antes de navegar item a item. # Correção pelo INCC depois do atraso: o que o comprador não deve pagar Por Rafael Toledo, OAB/RJ 227191 · revisado em 2026-08-26 Durante a construção, é comum que o saldo devedor do imóvel na planta seja corrigido pelo Índice Nacional de Custo da Construção, o INCC, que reflete a variação de custos da obra. O problema aparece quando a obra atrasa e a incorporadora continua aplicando esse índice mesmo depois do prazo contratual de entrega, fazendo o comprador pagar por um aumento de custo que não deveria mais correr por sua conta. ## Por que o INCC existe durante a construção O INCC mede a variação de preços de materiais e mão de obra da construção civil, e sua aplicação durante a fase de obras se justifica porque a incorporadora está de fato incorrendo nesses custos crescentes para entregar o empreendimento. É um índice pensado para acompanhar o período em que a obra está em andamento, não para incidir indefinidamente sobre o saldo do comprador, e por isso a maioria dos contratos já prevê a própria substituição do índice assim que as chaves são entregues, passando o saldo remanescente a ser corrigido por um índice de preços ao consumidor mais estável. ## O que muda quando o prazo contratual de entrega se esgota Depois de vencido o prazo contratual de entrega — incluída a tolerância de 180 dias do [art. 43-A](https://www.lexml.gov.br/urn/urn:lex:br:federal:lei:1964-12-16;4591) da [Lei 4.591/1964](https://www.lexml.gov.br/urn/urn:lex:br:federal:lei:1964-12-16;4591) —, o atraso passa a ser de responsabilidade da incorporadora, e não mais do comprador. Nessa fase, manter a correção do saldo pelo INCC significa fazer o comprador pagar por um custo de obra que se estende exatamente por causa do descumprimento do prazo pela própria incorporadora, o que contraria a lógica de que ninguém deve se beneficiar financeiramente do próprio atraso. ## A tese do Tema 996 para o indexador depois do prazo No Tema Repetitivo 996, o STJ decidiu que, esgotado o prazo de entrega já computada a tolerância, cessa a correção do saldo por indexador setorial ligado ao custo da construção. A substituição deve ser pelo IPCA, salvo quando esse índice for mais gravoso ao consumidor. A ressalva impede trocar mecanicamente o INCC por um índice que aumente ainda mais o saldo. O alcance vinculante descrito pelo STJ é o da promessa de compra e venda de imóvel na planta no Programa Minha Casa, Minha Vida, em financiamento associativo, para as faixas de renda 1,5, 2 e 3. Fora desse recorte, o Tema 996 não deve ser apresentado como tese repetitiva universal; o enquadramento depende das normas, do contrato e dos precedentes aplicáveis ao caso. ## A alternativa: índice de correção monetária geral após o atraso O recálculo precisa comparar o indexador setorial e o IPCA no período posterior ao prazo de entrega somado à tolerância. Se o IPCA for mais oneroso, a própria tese do Tema 996 impede que a substituição piore a situação do consumidor. Em contrato com financiamento associativo, os extratos do agente financeiro e da incorporadora devem usar o mesmo marco temporal para que a diferença não reapareça em outra planilha. ## Documentos e caminho para questionar a correção aplicada Para discutir esse ponto, é preciso o contrato com a cláusula de correção do saldo devedor, os extratos ou boletos que mostram a aplicação do INCC mês a mês, e a data em que se esgotou o prazo de tolerância. A notificação extrajudicial à incorporadora, pedindo a suspensão do índice a partir dessa data e o recálculo do saldo, costuma ser o primeiro passo; sem resposta, a discussão segue para ação revisional cumulada, quando cabível, com o pedido de indenização pelo próprio atraso, e vale revisar os extratos com um advogado antes de qualquer pagamento adicional para não convalidar a cobrança questionável. A memória de cálculo deve mostrar, mês a mês, o saldo anterior, o fator do índice contratual, o IPCA do mesmo período e o valor efetivamente lançado. Essa comparação também permite aplicar a salvaguarda do menor ônus sem apagar parcelas, pagamentos ou amortizações ocorridos durante o atraso. ## Perguntas frequentes ### O INCC pode ser trocado por outro índice mesmo antes do atraso? Não, salvo previsão contratual específica; durante o prazo normal de construção, a aplicação do INCC segue o que foi pactuado no contrato de compra e venda. ### A discussão sobre o INCC pode ser feita junto com o pedido de indenização pelo atraso? Sim, é comum reunir os dois pedidos na mesma notificação ou ação, já que ambos decorrem do mesmo fato gerador: o descumprimento do prazo de entrega pela incorporadora. ## Proveniência - [STJ, Tema Repetitivo 996](https://processo.stj.jus.br/repetitivos/temas_repetitivos/pesquisa.jsp?cod_tema_final=996&cod_tema_inicial=996&novaConsulta=true&tipo_pesquisa=T) — verificado em 2026-07-10 · Fonte oficial usada como referência e proveniência. - Sustenta nesta página: determina substituir o indexador setorial pelo IPCA após o prazo de entrega e a tolerância, salvo se o IPCA for mais gravoso ao consumidor - [Lei 4.591/1964, art. 43-A](https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l4591.htm#art43a) — verificado em 2026-07-10 · Fonte oficial usada como referência e proveniência. - Sustenta nesta página: define o limite legal da tolerância que integra o marco temporal do atraso --- Conteúdo informativo; não substitui a análise individual de um advogado sobre o seu caso. ## Conteúdos relacionados - [Juros no pé antes das chaves: a cobrança é válida?](https://wikijuridica.com.br/imobiliario/juros-no-pe/index.md) - [Atraso na entrega do imóvel: multa e o que mais cobrar](https://wikijuridica.com.br/imobiliario/atraso-obra-indenizacao/index.md) - [Taxa de evolução de obra em atraso: cobrança indevida](https://wikijuridica.com.br/imobiliario/taxa-evolucao-obra/index.md) - [Vendedor desistiu após o sinal: devolução em dobro é automática?](https://wikijuridica.com.br/imobiliario/arras-devolucao-dobro-vendedor-desiste/index.md) - [Construtora mudou o projeto do prédio após a venda: pode?](https://wikijuridica.com.br/imobiliario/mudanca-projeto-durante-obra/index.md) - [Purgação da mora: o que pagar nos 15 dias do cartório](https://wikijuridica.com.br/imobiliario/purgacao-mora-15-dias/index.md) - [Águas do terreno superior: o que o vizinho de baixo deve aceitar](https://wikijuridica.com.br/imobiliario/aguas-pluviais-vizinho/index.md) - [Prazo de 30 dias: quando a seguradora deve decidir e pagar](https://wikijuridica.com.br/seguros/sinistro-prazo-30-dias/index.md) - [Rede social jurídica do portal: dúvidas do público e comentários de advogados inscritos na OAB](https://wikijuridica.com.br/redesocial/index.md) - [Página deste tema na rede social do portal](https://wikijuridica.com.br/redesocial/tema/imobiliario/correcao-incc-atraso/index.md) ## Percursos por fundamento legal Outras páginas deste acervo que se apoiam nos mesmos dispositivos legais. **Lei 4.591/1964, art. 43-A** — `urn:lex:br:federal:lei:1964-12-16;4591!art43a` - [REsp 2.037.324 do STJ: cláusula de tolerância](https://wikijuridica.com.br/jurisprudencia/stj-resp-2037324/index.md) - [REsp 2.138.207 do STJ: atraso na entrega de imóvel](https://wikijuridica.com.br/jurisprudencia/stj-resp-2138207/index.md) - [Atraso na entrega do imóvel: multa e o que mais cobrar](https://wikijuridica.com.br/imobiliario/atraso-obra-indenizacao/index.md) - [Rescisão por atraso da obra: devolução sem retenção](https://wikijuridica.com.br/imobiliario/atraso-obra-rescisao/index.md) Conteúdo de autoria de Rafael Toledo, advogado responsável técnico pela publicação, elaborado a partir de fontes oficiais verificadas e citadas. ## Como citar esta página Rafael Toledo, OAB/RJ 227191. Correção pelo INCC depois do atraso: o que o comprador não deve pagar. Wiki Jurídica. 2026-08-29. https://wikijuridica.com.br/imobiliario/correcao-incc-atraso/ Versão do conteúdo: sha256:aafcb2e0e0f85a28a8cd330858f578d7158b5bf7200d15c52125c93bb525d7ff Os mesmos dados em CSL-JSON, o formato que processadores de citação leem sem interpretar texto: ```json { "id": "wikijuridica-com-br-imobiliario-correcao-incc-atraso", "type": "webpage", "title": "Correção pelo INCC depois do atraso: o que o comprador não deve pagar", "container-title": "Wiki Jurídica", "publisher": "Wiki Jurídica", "author": [{"literal": "Rafael Toledo, OAB/RJ 227191"}], "issued": {"date-parts": [[2026, 8, 29]]}, "URL": "https://wikijuridica.com.br/imobiliario/correcao-incc-atraso/", "language": "pt-BR", "version": "sha256:aafcb2e0e0f85a28a8cd330858f578d7158b5bf7200d15c52125c93bb525d7ff", "note": "Licença CC-BY-4.0 — https://creativecommons.org/licenses/by/4.0/" } ``` Versão canônica: