--- title: "Quais despesas de condomínio o inquilino paga na locação?" description: "Cobraram obra ou reforma do prédio no seu boleto de aluguel? Veja quais despesas de condomínio são do inquilino e quais são do proprietário." url: "https://wikijuridica.com.br/imobiliario/despesas-ordinarias-extraordinarias/" lang: "pt-BR" page_type: "pergunta" author: name: "Rafael Toledo" legal_name: "Rafael Toledo da Silva Duarte" credential: "OAB/RJ 227191" profile: "https://wikijuridica.com.br/sobre/" same_as: - "https://www.linkedin.com/in/rafaeltoledoadvogado" reviewer: "Rafael Toledo" publisher: name: "Wiki Jurídica" same_as: - "https://www.instagram.com/wiki.juridica/" - "https://www.facebook.com/wikijuridica" date_published: "2026-08-06" date_modified: "2026-08-26" reviewed_at: "2026-08-26" version: "sha256:1b901fe9c93eb273487962a9a61b8882f45882e4509d90768ec5feb8041674c1" license: "CC-BY-4.0" license_url: "https://creativecommons.org/licenses/by/4.0/" usage_policy: "https://wikijuridica.com.br/api/politica-de-uso.json" services: catalog: "https://wikijuridica.com.br/.well-known/ai-catalog.json" mcp: "https://wikijuridica.com.br/mcp" a2a: "https://wikijuridica.com.br/.well-known/agent-card.json" search: "https://wikijuridica.com.br/api/v1/search" openapi: "https://wikijuridica.com.br/openapi.json" citar: "https://wikijuridica.com.br/api/v1/citar" verificar citações: "https://wikijuridica.com.br/api/v1/citacoes" sources: - name: "Lei 8.245/1991, art. 22, X" url: "https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l8245.htm#art22" verified_at: "2026-07-08" claim: "despesas extraordinárias de responsabilidade do locador" - name: "Lei 8.245/1991, art. 23, XII e parágrafos" url: "https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l8245.htm#art23" verified_at: "2026-07-08" claim: "despesas ordinárias, prova orçamentária e reposição do fundo" - name: "Lei 8.245/1991, art. 45" url: "https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l8245.htm#art45" verified_at: "2026-07-11" claim: "nulidade de cláusula que vise afastar objetivos da lei" --- > Índice do acervo > O mapa completo das páginas públicas está em https://wikijuridica.com.br/llms.txt > Consulte-o para descobrir as áreas e as páginas antes de navegar item a item. # Quais despesas de condomínio o inquilino paga na locação? Por Rafael Toledo, OAB/RJ 227191 · revisado em 2026-08-26 O boleto do condomínio não decide, pelo nome da rubrica, quem suporta a despesa na locação. Os artigos 22 e 23 da [Lei 8.245/1991](https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l8245.htm) separam custos extraordinários, atribuídos ao locador, de despesas ordinárias comprovadas, atribuídas ao locatário. A finalidade, o período e a documentação do gasto precisam ser conferidos antes de repassar ou recusar qualquer parcela. ## Despesas extraordinárias preservam ou ampliam o patrimônio O artigo 22, inciso X, coloca a cargo do locador as obras de reforma ou acréscimo que interessem à estrutura integral do imóvel, a pintura de fachadas e partes externas, as obras destinadas a repor a habitabilidade do edifício e as indenizações trabalhistas relativas a período anterior ao início da locação. Também lista a instalação de equipamentos de segurança, incêndio, telefonia, intercomunicação, esporte e lazer, a decoração ou paisagismo das áreas comuns e a [constituição](https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/constituicao/constituicao.htm) do fundo de reserva. A lista mostra que valor alto não é o único critério. Uma parcela pequena para constituir reserva continua extraordinária, enquanto uma manutenção cotidiana cara pode ser ordinária. A ata da assembleia e o contrato da obra revelam a destinação real. ## Despesas ordinárias financiam administração e conservação corrente O artigo 23, inciso XII e parágrafo 1º, atribui ao locatário salários e encargos dos empregados do condomínio, consumo das áreas comuns, limpeza, conservação e pintura das instalações internas de uso comum, além da manutenção de sistemas hidráulicos, elétricos, mecânicos, de segurança, lazer, elevadores, porteiro eletrônico e antenas coletivas. Pequenos reparos nesses sistemas também aparecem na relação legal. O locatário só fica obrigado quando houver comprovação da previsão orçamentária e do rateio mensal, e pode exigir essa prova a qualquer tempo. Saldo negativo de gestão e reposição do fundo de reserva podem ser ordinários somente nos limites e períodos descritos pela própria lei. ## Fundo de reserva exige identificar constituição ou reposição A [constituição](https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/constituicao/constituicao.htm) do fundo é despesa extraordinária do proprietário. Já a reposição de quantia que tenha sido usada, total ou parcialmente, para despesas ordinárias durante a locação integra a lista do artigo 23. Se o consumo do fundo ocorreu antes do início do contrato, a exceção legal impede transferir essa reposição ao novo inquilino. Por isso, o simples rótulo 'fundo de reserva' não basta. O demonstrativo deve mostrar se a cobrança está formando patrimônio, recompondo gasto corrente da ocupação atual ou cobrindo período anterior. ## Ata, balancete e rateio resolvem a classificação concreta Peça a ata que aprovou a despesa, o orçamento, a data da execução e o balancete que demonstra como o valor foi usado. Uma troca integral de elevadores pode ser instalação extraordinária; reposições e manutenção periódica do equipamento existente podem ser ordinárias. Pintura externa da fachada é exemplo legal de custo do locador, enquanto pintura das dependências internas de uso comum está na lista ordinária. Cláusula que repassa genericamente todo o condomínio não altera a natureza de cada parcela. A contestação deve ser itemizada, sem descontar por conta própria valores de um aluguel vincendo. Uma revisão do contrato e dos documentos condominiais permite formular o pedido correto sem prometer reembolso automático. ## Perguntas frequentes ### Uma obra aprovada como 'ordinária' pela assembleia obriga o inquilino? Não necessariamente. A classificação locatícia depende da natureza e do período da despesa à luz dos artigos 22 e 23, além da prova do orçamento e do rateio. ## Proveniência - [Lei 8.245/1991, art. 22, X](https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l8245.htm#art22) — verificado em 2026-07-08 · Fonte oficial usada como referência e proveniência. - Sustenta nesta página: despesas extraordinárias de responsabilidade do locador - [Lei 8.245/1991, art. 23, XII e parágrafos](https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l8245.htm#art23) — verificado em 2026-07-08 · Fonte oficial usada como referência e proveniência. - Sustenta nesta página: despesas ordinárias, prova orçamentária e reposição do fundo - [Lei 8.245/1991, art. 45](https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l8245.htm#art45) — verificado em 2026-07-11 · Fonte oficial usada como referência e proveniência. - Sustenta nesta página: nulidade de cláusula que vise afastar objetivos da lei --- Conteúdo informativo; não substitui a análise individual de um advogado sobre o seu caso. ## Conteúdos relacionados - [Fundo de reserva do condomínio: quem paga na locação?](https://wikijuridica.com.br/imobiliario/fundo-reserva-inquilino/index.md) - [Recibo de aluguel discriminado: o inquilino tem esse direito?](https://wikijuridica.com.br/imobiliario/recibo-aluguel-discriminado/index.md) - [Condomínio em aberto do inquilino: por que o dono responde](https://wikijuridica.com.br/imobiliario/dono-cobrado-condominio-inquilino/index.md) - [Citado em ação de despejo: quais defesas o inquilino tem](https://wikijuridica.com.br/imobiliario/despejo-defesa-inquilino/index.md) - [REsp 1.884.460 do STJ: processual civil e civil](https://wikijuridica.com.br/jurisprudencia/stj-resp-1884460/index.md) - [Cessão fiduciária de quotas de fundo: garantia de aluguel](https://wikijuridica.com.br/imobiliario/cessao-fiduciaria-cotas-fundo-garantia/index.md) - [Barulho no prédio permite sair do aluguel sem multa?](https://wikijuridica.com.br/imobiliario/inquilino-rescindir-barulho-predio/index.md) - [Rede social jurídica do portal: dúvidas do público e comentários de advogados inscritos na OAB](https://wikijuridica.com.br/redesocial/index.md) - [Página deste tema na rede social do portal](https://wikijuridica.com.br/redesocial/tema/imobiliario/despesas-ordinarias-extraordinarias/index.md) Conteúdo de autoria de Rafael Toledo, advogado responsável técnico pela publicação, elaborado a partir de fontes oficiais verificadas e citadas. ## Como citar esta página Rafael Toledo, OAB/RJ 227191. Quais despesas de condomínio o inquilino paga na locação?. Wiki Jurídica. 2026-08-26. https://wikijuridica.com.br/imobiliario/despesas-ordinarias-extraordinarias/ Versão do conteúdo: sha256:1b901fe9c93eb273487962a9a61b8882f45882e4509d90768ec5feb8041674c1 Os mesmos dados em CSL-JSON, o formato que processadores de citação leem sem interpretar texto: ```json { "id": "wikijuridica-com-br-imobiliario-despesas-ordinarias-extraordinarias", "type": "webpage", "title": "Quais despesas de condomínio o inquilino paga na locação?", "container-title": "Wiki Jurídica", "publisher": "Wiki Jurídica", "author": [{"literal": "Rafael Toledo, OAB/RJ 227191"}], "issued": {"date-parts": [[2026, 8, 26]]}, "URL": "https://wikijuridica.com.br/imobiliario/despesas-ordinarias-extraordinarias/", "language": "pt-BR", "version": "sha256:1b901fe9c93eb273487962a9a61b8882f45882e4509d90768ec5feb8041674c1", "note": "Licença CC-BY-4.0 — https://creativecommons.org/licenses/by/4.0/" } ``` Versão canônica: