--- title: "Por que o distrato na planta não segue a regra das arras comuns do Código Civil" description: "Perder o sinal não é o mesmo que distratar um imóvel na planta. Entenda por que a Lei 13.786/2018 substitui as arras do Código Civil na incorporação." url: "https://wikijuridica.com.br/imobiliario/distrato-diferenca-arras-comuns/" lang: "pt-BR" page_type: "artigo" author: name: "Rafael Toledo" legal_name: "Rafael Toledo da Silva Duarte" credential: "OAB/RJ 227191" profile: "https://wikijuridica.com.br/sobre/" same_as: - "https://www.linkedin.com/in/rafaeltoledoadvogado" reviewer: "Rafael Toledo" publisher: name: "Wiki Jurídica" same_as: - "https://www.instagram.com/wiki.juridica/" - "https://www.facebook.com/wikijuridica" date_published: "2026-08-06" date_modified: "2026-08-29" reviewed_at: "2026-08-26" version: "sha256:fe754af71e70fbedbc971d7ec473441597f3dc193fbc703b5f6a1d7aa206b7e8" license: "CC-BY-4.0" license_url: "https://creativecommons.org/licenses/by/4.0/" usage_policy: "https://wikijuridica.com.br/api/politica-de-uso.json" services: catalog: "https://wikijuridica.com.br/.well-known/ai-catalog.json" mcp: "https://wikijuridica.com.br/mcp" a2a: "https://wikijuridica.com.br/.well-known/agent-card.json" search: "https://wikijuridica.com.br/api/v1/search" openapi: "https://wikijuridica.com.br/openapi.json" citar: "https://wikijuridica.com.br/api/v1/citar" verificar citações: "https://wikijuridica.com.br/api/v1/citacoes" sources: - name: "Código Civil, arts. 417 a 420" url: "https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/2002/l10406.htm#art417" verified_at: "2026-07-16" claim: "define o regime geral das arras confirmatórias e penitenciais aplicável a negócios comuns de compra e venda" - name: "Lei 13.786/2018, art. 67-A da Lei 4.591/1964" url: "https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_ato2015-2018/2018/lei/l13786.htm" verified_at: "2026-07-16" claim: "cria regime próprio de restituição para o distrato de incorporação imobiliária, distinto do regime geral das arras do Código Civil" --- > Índice do acervo > O mapa completo das páginas públicas está em https://wikijuridica.com.br/llms.txt > Consulte-o para descobrir as áreas e as páginas antes de navegar item a item. # Por que o distrato na planta não segue a regra das arras comuns do Código Civil Por Rafael Toledo, OAB/RJ 227191 · revisado em 2026-08-26 Quem já comprou ou vendeu um bem simples sabe como funciona o sinal: se o comprador desiste, perde o valor entregue; se o vendedor desiste, devolve em dobro. Esse regime, batizado de arras, vem dos arts. 417 a 420 do [Código Civil](https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/2002/l10406.htm) e é pensado para negócios pontuais entre particulares. A compra de imóvel na planta, porém, segue lógica bem diferente desde 2018, e entender essa distinção evita comparar duas situações que, apesar de parecidas na aparência, obedecem a regimes jurídicos distintos. ## Como funcionam as arras no Código Civil O art. 417 trata do sinal dado no momento da celebração do contrato, que deve ser devolvido ou compensado com a prestação devida se o negócio for cumprido. O art. 418 cuida das arras confirmatórias: se quem deu o sinal não cumprir o contrato, a outra parte pode considerá-lo desfeito e reter o valor; se o descumprimento for de quem recebeu, a outra parte pode pedir o sinal de volta em dobro, com atualização, juros e honorários. O art. 419 ainda permite pedir indenização suplementar, provando prejuízo maior, e o art. 420 trata das arras penitenciais, que servem apenas de multa quando o contrato prevê expressamente direito de arrependimento. ## Por que a incorporação imobiliária pede regra própria O contrato de incorporação envolve pagamentos parcelados ao longo de anos, custos de obra que se acumulam progressivamente e um número grande de compradores em posição semelhante. Aplicar o regime simples das arras a esse cenário deixaria margem para disputas intermináveis sobre culpa e sobre o valor exato a devolver, além de não considerar que a incorporadora já usou parte do dinheiro recebido para custear a construção. Foi para resolver esse problema estrutural que o legislador criou, na [Lei 13.786/2018](https://www.lexml.gov.br/urn/urn:lex:br:federal:lei:2018-12-27;13786), um regime específico e mais detalhado. ## O que o art. 67-A resolve de forma diferente das arras Em vez de um sinal fixo perdido ou devolvido em dobro, o [art. 67-A](https://www.lexml.gov.br/urn/urn:lex:br:federal:lei:1964-12-16;4591) da [Lei 4.591/1964](https://www.lexml.gov.br/urn/urn:lex:br:federal:lei:1964-12-16;4591) manda calcular a restituição sobre tudo o que foi pago, atualizado pelo índice contratual, deduzindo a comissão de corretagem e uma pena convencional limitada a 25% (ou 50%, em incorporação com patrimônio de afetação). Também fixa prazos próprios de pagamento, 30 dias após o habite-se ou 180 dias do distrato, conforme o regime de afetação. Nada disso existe no regime das arras comuns, pensado para um sinal isolado, não para o fluxo de parcelas de uma incorporação em construção. ## Quando ainda se fala em arras dentro de uma incorporação É possível que um contrato de reserva ou uma proposta de compra, anterior à assinatura do contrato definitivo de promessa de compra e venda, use expressamente a palavra sinal ou arras para um valor pago nessa fase preliminar. Nesse ponto específico, isolado, as regras dos arts. 417 a 420 do [Código Civil](https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/2002/l10406.htm) ainda podem ser invocadas, mas isso não transforma o regime do distrato da incorporação, que segue as regras próprias da [Lei 13.786/2018](https://www.lexml.gov.br/urn/urn:lex:br:federal:lei:2018-12-27;13786), em um simples caso de perda de sinal. Quando essa mistura de regimes gera dúvida sobre qual cálculo se aplica ao valor já pago, um profissional que atenda o comprador de forma particular e sem necessidade de deslocamento consegue separar, no próprio contrato, qual trecho corresponde à fase preliminar e qual já está sob o regime específico da incorporação. ## Perguntas frequentes ### Se eu desistir da compra na planta, perco o sinal como nas arras comuns? Não da mesma forma. O que se aplica é a dedução da comissão de corretagem e da pena convencional de até 25% (ou 50% com patrimônio de afetação), calculada sobre tudo o que já foi pago, conforme o [art. 67-A](https://www.lexml.gov.br/urn/urn:lex:br:federal:lei:1964-12-16;4591) da [Lei 4.591/1964](https://www.lexml.gov.br/urn/urn:lex:br:federal:lei:1964-12-16;4591), e não a simples perda do sinal inicial. ### As arras do Código Civil deixaram de existir? Não. Elas continuam válidas para negócios comuns de compra e venda, inclusive de imóveis prontos negociados fora do regime de incorporação. O que muda é que, na incorporação regida pela [Lei 13.786/2018](https://www.lexml.gov.br/urn/urn:lex:br:federal:lei:2018-12-27;13786), prevalece o regime específico do art. 67-A. ### Posso escolher aplicar as arras em vez da Lei do Distrato se isso for mais vantajoso? Não é uma escolha livre do comprador. Sendo o contrato uma incorporação imobiliária submetida à [Lei 4.591/1964](https://www.lexml.gov.br/urn/urn:lex:br:federal:lei:1964-12-16;4591), o regime do [art. 67-A](https://www.lexml.gov.br/urn/urn:lex:br:federal:lei:1964-12-16;4591) prevalece como norma especial sobre o regime geral das arras. ## Proveniência - [Código Civil, arts. 417 a 420](https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/2002/l10406.htm#art417) — verificado em 2026-07-16 · Fonte oficial usada como referência e proveniência. - Sustenta nesta página: define o regime geral das arras confirmatórias e penitenciais aplicável a negócios comuns de compra e venda - [Lei 13.786/2018, art. 67-A da Lei 4.591/1964](https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_ato2015-2018/2018/lei/l13786.htm) — verificado em 2026-07-16 · Fonte oficial usada como referência e proveniência. - Sustenta nesta página: cria regime próprio de restituição para o distrato de incorporação imobiliária, distinto do regime geral das arras do Código Civil --- Conteúdo informativo; não substitui a análise individual de um advogado sobre o seu caso. ## Conteúdos relacionados - [Qual índice corrige o valor devolvido no distrato da planta](https://wikijuridica.com.br/imobiliario/distrato-correcao-monetaria-valor-devolvido/index.md) - [Distrato de imóvel na planta: quanto volta pela Lei 13.786](https://wikijuridica.com.br/imobiliario/distrato-planta-quanto-volta/index.md) - [Comprei na planta com minha empresa: o CDC me protege?](https://wikijuridica.com.br/imobiliario/distrato-investidor-pessoa-juridica-planta/index.md) - [Cláusula de retenção acima do limite legal do distrato vale?](https://wikijuridica.com.br/imobiliario/distrato-clausula-contratual-acima-do-legal/index.md) - [Corretagem no distrato entra no percentual retido?](https://wikijuridica.com.br/imobiliario/distrato-corretagem-calculo-retencao/index.md) - [Aluguel de vaga de garagem segue a Lei do Inquilinato?](https://wikijuridica.com.br/imobiliario/vaga-garagem-fora-lei-inquilinato/index.md) - [Tema 666 do STJ: Validade da cláusula de contrato de planta](https://wikijuridica.com.br/jurisprudencia/stj-tema-666/index.md) - [Rede social jurídica do portal: dúvidas do público e comentários de advogados inscritos na OAB](https://wikijuridica.com.br/redesocial/index.md) - [Página deste tema na rede social do portal](https://wikijuridica.com.br/redesocial/tema/imobiliario/distrato-diferenca-arras-comuns/index.md) ## Percursos por fundamento legal Outras páginas deste acervo que se apoiam nos mesmos dispositivos legais. **Lei 4.591/1964, art. 67-A** — `urn:lex:br:federal:lei:1964-12-16;4591!art67a` - [Distrato de imóvel na planta: quanto o comprador perde](https://wikijuridica.com.br/glossario/distrato-imovel-na-planta/index.md) - [REsp 2.092.167 do STJ: percentual de retenção e caso em exame](https://wikijuridica.com.br/jurisprudencia/stj-resp-2092167/index.md) - [REsp 2.218.691 do STJ: direito civil e processual civil](https://wikijuridica.com.br/jurisprudencia/stj-resp-2218691/index.md) - [REsp 2.223.687 do STJ: direito privado](https://wikijuridica.com.br/jurisprudencia/stj-resp-2223687/index.md) Conteúdo de autoria de Rafael Toledo, advogado responsável técnico pela publicação, elaborado a partir de fontes oficiais verificadas e citadas. ## Como citar esta página Rafael Toledo, OAB/RJ 227191. Por que o distrato na planta não segue a regra das arras comuns do Código Civil. Wiki Jurídica. 2026-08-29. https://wikijuridica.com.br/imobiliario/distrato-diferenca-arras-comuns/ Versão do conteúdo: sha256:fe754af71e70fbedbc971d7ec473441597f3dc193fbc703b5f6a1d7aa206b7e8 Os mesmos dados em CSL-JSON, o formato que processadores de citação leem sem interpretar texto: ```json { "id": "wikijuridica-com-br-imobiliario-distrato-diferenca-arras-comuns", "type": "webpage", "title": "Por que o distrato na planta não segue a regra das arras comuns do Código Civil", "container-title": "Wiki Jurídica", "publisher": "Wiki Jurídica", "author": [{"literal": "Rafael Toledo, OAB/RJ 227191"}], "issued": {"date-parts": [[2026, 8, 29]]}, "URL": "https://wikijuridica.com.br/imobiliario/distrato-diferenca-arras-comuns/", "language": "pt-BR", "version": "sha256:fe754af71e70fbedbc971d7ec473441597f3dc193fbc703b5f6a1d7aa206b7e8", "note": "Licença CC-BY-4.0 — https://creativecommons.org/licenses/by/4.0/" } ``` Versão canônica: