--- title: "Quanto a construtora devolve no distrato do imóvel na planta" description: "Veja o que a Lei 13.786/2018 manda descontar e devolver quando o comprador desiste do imóvel na planta, com ou sem patrimônio de afetação." url: "https://wikijuridica.com.br/imobiliario/distrato-planta-quanto-volta/" lang: "pt-BR" page_type: "artigo" author: name: "Rafael Toledo" legal_name: "Rafael Toledo da Silva Duarte" credential: "OAB/RJ 227191" profile: "https://wikijuridica.com.br/sobre/" same_as: - "https://www.linkedin.com/in/rafaeltoledoadvogado" reviewer: "Rafael Toledo" publisher: name: "Wiki Jurídica" same_as: - "https://www.instagram.com/wiki.juridica/" - "https://www.facebook.com/wikijuridica" date_published: "2026-08-06" date_modified: "2026-08-29" reviewed_at: "2026-08-26" version: "sha256:0ba8cdc7938b6ccad8392090067ffea4cf6de580ed912efcf67e2d73133a192f" license: "CC-BY-4.0" license_url: "https://creativecommons.org/licenses/by/4.0/" usage_policy: "https://wikijuridica.com.br/api/politica-de-uso.json" services: catalog: "https://wikijuridica.com.br/.well-known/ai-catalog.json" mcp: "https://wikijuridica.com.br/mcp" a2a: "https://wikijuridica.com.br/.well-known/agent-card.json" search: "https://wikijuridica.com.br/api/v1/search" openapi: "https://wikijuridica.com.br/openapi.json" citar: "https://wikijuridica.com.br/api/v1/citar" verificar citações: "https://wikijuridica.com.br/api/v1/citacoes" sources: - name: "Lei 4.591/1964, art. 67-A (incluído pela Lei 13.786/2018)" url: "https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l4591.htm#art67a" verified_at: "2026-07-10" claim: "define separadamente as deduções, a base e os tetos da pena e a fruição de 0,5% calculada pro rata die" - name: "Lei 4.591/1964, art. 43-A" url: "https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l4591.htm#art43a" verified_at: "2026-07-10" claim: "distingue a resolução por atraso de entrega do distrato imputável ao adquirente" - name: "Lei 13.786/2018" url: "https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_ato2015-2018/2018/lei/l13786.htm" verified_at: "2026-07-08" claim: "incluiu os regimes dos arts. 43-A e 67-A na Lei 4.591/1964" --- > Índice do acervo > O mapa completo das páginas públicas está em https://wikijuridica.com.br/llms.txt > Consulte-o para descobrir as áreas e as páginas antes de navegar item a item. # Quanto a construtora devolve no distrato do imóvel na planta Por Rafael Toledo, OAB/RJ 227191 · revisado em 2026-08-26 Quem desiste de um apartamento comprado na planta costuma se surpreender com o tamanho do desconto sobre o que já pagou. Essa retenção não é arbitrária: desde 2018, a [Lei 13.786](https://www.lexml.gov.br/urn/urn:lex:br:federal:lei:2018-12-27;13786) disciplina exatamente quanto a incorporadora pode reter quando o próprio comprador dá causa ao desfazimento do contrato, seja por distrato amigável, seja por inadimplemento absoluto das parcelas. O cálculo muda conforme o empreendimento estar ou não submetido ao regime do patrimônio de afetação, e é isso que costuma gerar a maior parte da confusão entre compradores que fazem as contas sozinhos. ## As deduções do artigo 67-A antes de qualquer percentual A disciplina acrescentada em 2018 ao [art. 67-A](https://www.lexml.gov.br/urn/urn:lex:br:federal:lei:1964-12-16;4591) da [Lei 4.591/1964](https://www.lexml.gov.br/urn/urn:lex:br:federal:lei:1964-12-16;4591) parte das quantias pagas diretamente à incorporadora, atualizadas pelo índice contratual, e enumera deduções cumulativas. Entre elas estão a integralidade da corretagem, a pena convencional limitada a 25% da quantia paga — ou a até 50% no patrimônio de afetação — e os encargos do período em que a unidade ficou disponível ao adquirente. A fruição corresponde a 0,5% do valor atualizado do contrato, calculado pro rata die: não é uma taxa de 0,5% multiplicada por cada dia. A lei também não manda subtrair a corretagem e só depois aplicar a pena sobre o saldo; cada rubrica precisa ser conferida na base que o próprio dispositivo lhe atribui. ## O teto de 25% sem patrimônio de afetação Fora do regime de afetação patrimonial, a pena convencional prevista no inciso II do art. 67-A não pode superar 25% da quantia paga pelo comprador. A incorporadora não precisa comprovar prejuízo para cobrar esse percentual: a lei dispensa essa prova expressamente. O limite de 25% funciona como teto, não como valor fixo — o contrato pode prever percentual menor, mas não maior, e cláusula que ultrapasse esse limite é passível de redução judicial. ## O teto de 50% quando há patrimônio de afetação Se a incorporação estiver submetida ao regime do patrimônio de afetação ([Lei 10.931/2004](https://www.lexml.gov.br/urn/urn:lex:br:federal:lei:2004-08-02;10931)), o § 5º do [art. 67-A](https://www.lexml.gov.br/urn/urn:lex:br:federal:lei:2004-08-02;10931) admite que a pena convencional chegue a até 50% da quantia paga. A contrapartida para esse percentual maior é um prazo de devolução mais curto: o restante deve ser pago em até 30 dias contados do habite-se ou documento equivalente expedido pelo município, e não depois da revenda da unidade como ocorre no regime comum. Vale a pena verificar no memorial de incorporação, disponível no registro de imóveis, se aquele empreendimento específico está submetido a esse regime, porque isso muda o percentual retido em até o dobro. ## Documentos que fazem diferença na conferência do cálculo Para conferir se a incorporadora aplicou o desconto correto, o comprador precisa reunir o contrato de compra e venda com o memorial descritivo, todos os comprovantes de pagamento (incluindo a comissão de corretagem paga em separado), a planilha de cálculo apresentada pela incorporadora no distrato e, quando existir, a certidão de registro do memorial de incorporação que indica o regime de afetação. Sem esses documentos, é praticamente impossível verificar se a base de cálculo, o percentual aplicado e o índice de correção monetária foram usados corretamente. ## Caminho extrajudicial antes de judicializar o distrato Antes de entrar com ação, vale notificar a incorporadora por escrito pedindo a planilha detalhada do cálculo de devolução, com a discriminação de cada dedução. Muitas incorporadoras revisam o valor quando confrontadas com o texto exato da lei, especialmente quando aplicam retenção acima do teto ou cobram itens não previstos no art. 67-A, como taxas administrativas inventadas. Persistindo a divergência, cabe ação de cobrança ou de exigir contas na Justiça Comum, no juizado especial cível quando o valor permitir, ou vara cível quando ultrapassar o teto do juizado. ## Um exemplo prático de conta que costuma sair errada Uma conferência segura separa as rubricas em vez de aplicar descontos em cascata. Primeiro se identificam as quantias efetivamente pagas à incorporadora e sua atualização; depois se verifica a corretagem comprovadamente paga, a pena contratual dentro do teto legal e, se houve disponibilização da unidade, o período exato de impostos, condomínio e fruição. A pena não deve ser recalculada sobre um saldo criado pela dedução prévia da corretagem, e a fruição de 0,5% deve ser rateada pro rata die, não repetida como percentual diário. Uma planilha que exponha base, período e fórmula de cada item permite ao comprador localizar a divergência antes de negociar ou discutir a cobrança. ## Perguntas frequentes ### A comissão de corretagem entra no cálculo da devolução? A corretagem comprovadamente paga é uma dedução autônoma do art. 67-A. Isso não autoriza reduzir primeiro uma base e calcular a pena sobre o saldo: a pena tem como referência a quantia paga, dentro do teto legal aplicável. ### O comprador pode compensar débitos com o valor a receber? Sim. O § 3º do art. 67-A permite que os débitos do comprador relativos às deduções do artigo sejam pagos por compensação com a quantia a ser restituída, evitando cobrança em separado. ## Proveniência - [Lei 4.591/1964, art. 67-A (incluído pela Lei 13.786/2018)](https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l4591.htm#art67a) — verificado em 2026-07-10 · Fonte oficial usada como referência e proveniência. - Sustenta nesta página: define separadamente as deduções, a base e os tetos da pena e a fruição de 0,5% calculada pro rata die - [Lei 4.591/1964, art. 43-A](https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l4591.htm#art43a) — verificado em 2026-07-10 · Fonte oficial usada como referência e proveniência. - Sustenta nesta página: distingue a resolução por atraso de entrega do distrato imputável ao adquirente - [Lei 13.786/2018](https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_ato2015-2018/2018/lei/l13786.htm) — verificado em 2026-07-08 · Fonte oficial usada como referência e proveniência. - Sustenta nesta página: incluiu os regimes dos arts. 43-A e 67-A na Lei 4.591/1964 --- Conteúdo informativo; não substitui a análise individual de um advogado sobre o seu caso. ## Conteúdos relacionados - [Adjudicação compulsória: obter a escritura na Justiça](https://wikijuridica.com.br/imobiliario/adjudicacao-compulsoria/index.md) - [Resolução por culpa da construtora: devolução integral](https://wikijuridica.com.br/imobiliario/distrato-culpa-construtora/index.md) - [Distrato quitado com outro imóvel: sou obrigado a aceitar?](https://wikijuridica.com.br/imobiliario/distrato-construtora-oferece-outro-imovel/index.md) - [Distrato de imóvel financiado: banco ou comprador recebe?](https://wikijuridica.com.br/imobiliario/distrato-financ-banco-quita-diferenca/index.md) - [Como notificar a construtora para pedir o distrato](https://wikijuridica.com.br/imobiliario/distrato-notificacao-formal-passo-a-passo/index.md) - [Súmula 543 do STJ: devolução ao desistir do imóvel](https://wikijuridica.com.br/sumulas/stj-543/index.md) - [Vendedor desistiu após o sinal: devolução em dobro cabe?](https://wikijuridica.com.br/imobiliario/vendedor-desistiu-sinal-dobro/index.md) - [Vício construtivo no imóvel novo: como cobrar a construtora](https://wikijuridica.com.br/imobiliario/vicio-construtivo-acao/index.md) - [Rede social jurídica do portal: dúvidas do público e comentários de advogados inscritos na OAB](https://wikijuridica.com.br/redesocial/index.md) - [Página deste tema na rede social do portal](https://wikijuridica.com.br/redesocial/tema/imobiliario/distrato-planta-quanto-volta/index.md) ## Percursos por fundamento legal Outras páginas deste acervo que se apoiam nos mesmos dispositivos legais. **Lei 4.591/1964, art. 67-A** — `urn:lex:br:federal:lei:1964-12-16;4591!art67a` - [Distrato de imóvel na planta: quanto o comprador perde](https://wikijuridica.com.br/glossario/distrato-imovel-na-planta/index.md) - [REsp 2.092.167 do STJ: percentual de retenção e caso em exame](https://wikijuridica.com.br/jurisprudencia/stj-resp-2092167/index.md) - [REsp 2.218.691 do STJ: direito civil e processual civil](https://wikijuridica.com.br/jurisprudencia/stj-resp-2218691/index.md) - [REsp 2.223.687 do STJ: direito privado](https://wikijuridica.com.br/jurisprudencia/stj-resp-2223687/index.md) Conteúdo de autoria de Rafael Toledo, advogado responsável técnico pela publicação, elaborado a partir de fontes oficiais verificadas e citadas. ## Como citar esta página Rafael Toledo, OAB/RJ 227191. Quanto a construtora devolve no distrato do imóvel na planta. Wiki Jurídica. 2026-08-29. https://wikijuridica.com.br/imobiliario/distrato-planta-quanto-volta/ Versão do conteúdo: sha256:0ba8cdc7938b6ccad8392090067ffea4cf6de580ed912efcf67e2d73133a192f Os mesmos dados em CSL-JSON, o formato que processadores de citação leem sem interpretar texto: ```json { "id": "wikijuridica-com-br-imobiliario-distrato-planta-quanto-volta", "type": "webpage", "title": "Quanto a construtora devolve no distrato do imóvel na planta", "container-title": "Wiki Jurídica", "publisher": "Wiki Jurídica", "author": [{"literal": "Rafael Toledo, OAB/RJ 227191"}], "issued": {"date-parts": [[2026, 8, 29]]}, "URL": "https://wikijuridica.com.br/imobiliario/distrato-planta-quanto-volta/", "language": "pt-BR", "version": "sha256:0ba8cdc7938b6ccad8392090067ffea4cf6de580ed912efcf67e2d73133a192f", "note": "Licença CC-BY-4.0 — https://creativecommons.org/licenses/by/4.0/" } ``` Versão canônica: