--- title: "Dívida de condomínio pode fazer o apartamento ir a leilão?" description: "Devedor de cotas condominiais teme perder o imóvel em execução. Entenda quando a penhora é possível mesmo com a proteção do bem de família." url: "https://wikijuridica.com.br/imobiliario/divida-condominio-leilao/" lang: "pt-BR" page_type: "artigo" author: name: "Rafael Toledo" legal_name: "Rafael Toledo da Silva Duarte" credential: "OAB/RJ 227191" profile: "https://wikijuridica.com.br/sobre/" same_as: - "https://www.linkedin.com/in/rafaeltoledoadvogado" reviewer: "Rafael Toledo" publisher: name: "Wiki Jurídica" same_as: - "https://www.instagram.com/wiki.juridica/" - "https://www.facebook.com/wikijuridica" date_published: "2026-08-06" date_modified: "2026-08-26" reviewed_at: "2026-08-26" version: "sha256:c22297897877795ab3e49fc87091a0f564d122945d291c68ce458f0b04f9ec1d" license: "CC-BY-4.0" license_url: "https://creativecommons.org/licenses/by/4.0/" usage_policy: "https://wikijuridica.com.br/api/politica-de-uso.json" services: catalog: "https://wikijuridica.com.br/.well-known/ai-catalog.json" mcp: "https://wikijuridica.com.br/mcp" a2a: "https://wikijuridica.com.br/.well-known/agent-card.json" search: "https://wikijuridica.com.br/api/v1/search" openapi: "https://wikijuridica.com.br/openapi.json" citar: "https://wikijuridica.com.br/api/v1/citar" verificar citações: "https://wikijuridica.com.br/api/v1/citacoes" sources: - name: "Código de Processo Civil (Lei 13.105/2015), art. 784, X" url: "https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_ato2015-2018/2015/lei/l13105.htm#art784" verified_at: "2026-07-10" claim: "qualifica a certidão de dívida condominial como título executivo extrajudicial" - name: "Lei 8.009/1990, art. 3º, IV" url: "https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l8009.htm#art3" verified_at: "2026-07-10" claim: "excepciona a dívida de condomínio da proteção de impenhorabilidade do bem de família" --- > Índice do acervo > O mapa completo das páginas públicas está em https://wikijuridica.com.br/llms.txt > Consulte-o para descobrir as áreas e as páginas antes de navegar item a item. # Dívida de condomínio pode fazer o apartamento ir a leilão? Por Rafael Toledo, OAB/RJ 227191 · revisado em 2026-08-26 Quem acumula boletos de condomínio em atraso costuma temer, em algum momento, a pergunta mais grave: será que posso perder o apartamento por causa dessa dívida? A resposta é sim, e é justamente essa possibilidade que diferencia a cota condominial de boa parte das demais dívidas do dia a dia. ## Por que a dívida de condomínio é tratada de forma mais severa O [art. 784, inciso X](https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_ato2015-2018/2015/lei/l13105.htm#art784), do [Código de Processo Civil](https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_ato2015-2018/2015/lei/l13105.htm) classifica a certidão da dívida condominial, aprovada em assembleia, como título executivo extrajudicial. Isso significa que o condomínio não precisa passar por um processo de conhecimento para provar que a dívida existe: pode executar diretamente o valor, o que acelera bastante o caminho até a penhora do imóvel. ## A exceção à impenhorabilidade do bem de família Em regra, a [Lei 8.009/1990](https://www.lexml.gov.br/urn/urn:lex:br:federal:lei:1990-03-29;8009) protege o único imóvel residencial da família contra penhora por dívidas. Mas o próprio art. 3º, inciso IV, dessa lei excepciona expressamente as dívidas de contribuição condominial: o imóvel que serve de moradia à família pode, sim, ser penhorado e levado a leilão especificamente para pagar cotas de condomínio em atraso, mesmo sendo o único bem do devedor. ## As etapas até a penhora efetiva O processo de execução começa com a citação do devedor para pagar em três dias ou apresentar embargos; não havendo pagamento nem embargos acolhidos, o condomínio pode indicar bens à penhora, e o próprio imóvel gerador da dívida costuma ser o alvo natural dessa indicação. Depois da penhora, seguem a avaliação do bem e a designação de hasta pública (leilão), que só se conclui após todas essas fases, o que normalmente representa um caminho de meses, não de dias. ## Documentos que o devedor deve reunir para se defender Vale conferir a ata que aprovou o valor da cota e eventuais reajustes, o extrato completo com todos os pagamentos já feitos (para verificar se algum foi mal contabilizado), e comprovantes de eventual acordo ou parcelamento anterior. Erros de cálculo, cobrança de valores já quitados ou aplicação de multa acima do teto legal são as defesas mais comuns nos embargos à execução. ## Caminhos para evitar o leilão antes que ele se concretize Negociar o parcelamento diretamente com o síndico ou administradora, ainda na fase inicial da cobrança, costuma ser a saída mais rápida e menos custosa. Mesmo depois de ajuizada a execução, é possível pedir parcelamento judicial da dívida, suspendendo os atos de penhora enquanto o acordo for cumprido, desde que reconhecido o valor devido. ## Quando a defesa contra a penhora prospera Erros na certidão de dívida, ausência de aprovação do valor em assembleia válida, prescrição de parcelas antigas e excesso de execução (cobrança acima do que é realmente devido) são hipóteses que podem afastar ou reduzir a penhora. Já a simples alegação de que o imóvel é o único bem da família não afasta a execução, justamente porque a lei já prevê essa exceção específica. ## Um exemplo prático: os dezoito meses de atraso e a penhora Um proprietário acumula dezoito meses de cotas em atraso e é citado em execução movida pelo condomínio, que já indica o próprio apartamento à penhora. Ao conferir o extrato, ele percebe que dois meses foram cobrados em duplicidade e que a multa aplicada excede o percentual previsto no [Código Civil](https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/2002/l10406.htm). A apresentação de embargos à execução, com o recálculo do valor realmente devido, pode ser conduzida por advogado particular a partir dos boletos e extratos enviados digitalmente, sem prometer a suspensão automática do leilão. ## Perguntas frequentes ### Existe algum valor mínimo de dívida para o condomínio poder executar? A lei não fixa piso mínimo para a execução da cota condominial; na prática, o condomínio avalia o custo-benefício de judicializar valores muito baixos, mas juridicamente a execução é cabível independentemente do montante. ### O devedor pode perder o imóvel mesmo pagando parte da dívida durante o processo? O pagamento parcial não impede a execução do saldo remanescente, mas costuma ser levado em conta na negociação de parcelamento e reduz o valor final sujeito à penhora. ## Proveniência - [Código de Processo Civil (Lei 13.105/2015), art. 784, X](https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_ato2015-2018/2015/lei/l13105.htm#art784) — verificado em 2026-07-10 · Fonte oficial usada como referência e proveniência. - Sustenta nesta página: qualifica a certidão de dívida condominial como título executivo extrajudicial - [Lei 8.009/1990, art. 3º, IV](https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l8009.htm#art3) — verificado em 2026-07-10 · Fonte oficial usada como referência e proveniência. - Sustenta nesta página: excepciona a dívida de condomínio da proteção de impenhorabilidade do bem de família --- Conteúdo informativo; não substitui a análise individual de um advogado sobre o seu caso. ## Conteúdos relacionados - [Como parcelar dívida de condomínio atrasada](https://wikijuridica.com.br/imobiliario/acordo-parcelamento-condominio/index.md) - [Como o condomínio cobra judicialmente o morador devedor](https://wikijuridica.com.br/imobiliario/cobranca-inadimplente-condominio/index.md) - [Dívida de condomínio prescreve em quantos anos?](https://wikijuridica.com.br/imobiliario/prescricao-divida-condominio/index.md) - [Síndico expôs seu nome de devedor: o que fazer](https://wikijuridica.com.br/imobiliario/constrangimento-devedor-condominio/index.md) - [Execução fiscal de IPTU: como se defender depois da citação](https://wikijuridica.com.br/imobiliario/execucao-fiscal-iptu-defesa/index.md) - [Execução de IPTU de imóvel que vendi: como me defender](https://wikijuridica.com.br/tributario/execfiscal-iptu-defesas/index.md) - [Rede social jurídica do portal: dúvidas do público e comentários de advogados inscritos na OAB](https://wikijuridica.com.br/redesocial/index.md) - [Página deste tema na rede social do portal](https://wikijuridica.com.br/redesocial/tema/imobiliario/divida-condominio-leilao/index.md) ## Percursos por fundamento legal Outras páginas deste acervo que se apoiam nos mesmos dispositivos legais. **Código de Processo Civil, art. 784, inciso III** — `urn:lex:br:federal:lei:2015-03-16;13105!art784` - [Acordo de parcelamento com cliente: como formalizar sem risco](https://wikijuridica.com.br/autonomos/cobranca-acordo-novacao/index.md) - [Contrato de prestação de serviço: passo a passo para o autônomo](https://wikijuridica.com.br/autonomos/como-fazer-contrato-de-prestacao-de-servico/index.md) - [Cobrança, monitória ou execução: qual via usar contra empresa](https://wikijuridica.com.br/empresarial/acao-cobranca-vs-monitoria-vs-execucao-qual-usar/index.md) - [Acordo de dívida entre empresas: parcelamento e garantia real](https://wikijuridica.com.br/empresarial/acordo-parcelamento-divida-empresarial-garantia/index.md) Conteúdo de autoria de Rafael Toledo, advogado responsável técnico pela publicação, elaborado a partir de fontes oficiais verificadas e citadas. ## Como citar esta página Rafael Toledo, OAB/RJ 227191. Dívida de condomínio pode fazer o apartamento ir a leilão?. Wiki Jurídica. 2026-08-26. https://wikijuridica.com.br/imobiliario/divida-condominio-leilao/ Versão do conteúdo: sha256:c22297897877795ab3e49fc87091a0f564d122945d291c68ce458f0b04f9ec1d Os mesmos dados em CSL-JSON, o formato que processadores de citação leem sem interpretar texto: ```json { "id": "wikijuridica-com-br-imobiliario-divida-condominio-leilao", "type": "webpage", "title": "Dívida de condomínio pode fazer o apartamento ir a leilão?", "container-title": "Wiki Jurídica", "publisher": "Wiki Jurídica", "author": [{"literal": "Rafael Toledo, OAB/RJ 227191"}], "issued": {"date-parts": [[2026, 8, 26]]}, "URL": "https://wikijuridica.com.br/imobiliario/divida-condominio-leilao/", "language": "pt-BR", "version": "sha256:c22297897877795ab3e49fc87091a0f564d122945d291c68ce458f0b04f9ec1d", "note": "Licença CC-BY-4.0 — https://creativecommons.org/licenses/by/4.0/" } ``` Versão canônica: