--- title: "Cotas condominiais antigas descobertas depois da compra" description: "Entenda por que o adquirente pode ser cobrado pelo condomínio e como preservar o regresso contra o vendedor que ocultou o passivo." url: "https://wikijuridica.com.br/imobiliario/divida-condominio-omitida-venda/" lang: "pt-BR" page_type: "artigo" author: name: "Rafael Toledo" legal_name: "Rafael Toledo da Silva Duarte" credential: "OAB/RJ 227191" profile: "https://wikijuridica.com.br/sobre/" same_as: - "https://www.linkedin.com/in/rafaeltoledoadvogado" reviewer: "Rafael Toledo" publisher: name: "Wiki Jurídica" same_as: - "https://www.instagram.com/wiki.juridica/" - "https://www.facebook.com/wikijuridica" date_published: "2026-08-19" date_modified: "2026-08-29" reviewed_at: "2026-08-26" version: "sha256:8844ff07a28e1c13a261d3bb97715fe6b0af5bd6055370756ac3610433cad6d8" license: "CC-BY-4.0" license_url: "https://creativecommons.org/licenses/by/4.0/" usage_policy: "https://wikijuridica.com.br/api/politica-de-uso.json" services: catalog: "https://wikijuridica.com.br/.well-known/ai-catalog.json" mcp: "https://wikijuridica.com.br/mcp" a2a: "https://wikijuridica.com.br/.well-known/agent-card.json" search: "https://wikijuridica.com.br/api/v1/search" openapi: "https://wikijuridica.com.br/openapi.json" citar: "https://wikijuridica.com.br/api/v1/citar" verificar citações: "https://wikijuridica.com.br/api/v1/citacoes" sources: - name: "Código Civil, art. 1.345" url: "https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/2002/l10406.htm#art1345" verified_at: "2026-07-11" claim: "atribui ao adquirente os débitos condominiais do alienante, inclusive multas e juros" - name: "STJ, Tema Repetitivo 886" url: "https://processo.stj.jus.br/repetitivos/temas_repetitivos/pesquisa.jsp?cod_tema_final=886&cod_tema_inicial=886&novaConsulta=true&tipo_pesquisa=T" verified_at: "2026-07-11" claim: "registra a tese vigente sobre posse, ciência inequívoca e responsabilidade por cotas" - name: "STJ, Tema Repetitivo 1.349" url: "https://processo.stj.jus.br/repetitivos/temas_repetitivos/pesquisa.jsp?cod_tema_final=1349&cod_tema_inicial=1349&novaConsulta=true&tipo_pesquisa=T" verified_at: "2026-07-11" claim: "registra a afetação da proposta de revisão do Tema 886 e seu estado ainda não julgado" - name: "Código Civil, art. 422" url: "https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/2002/l10406.htm#art422" verified_at: "2026-07-11" claim: "impõe probidade e boa-fé na execução do contrato de venda" - name: "Código de Processo Civil, art. 784, X" url: "https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_ato2015-2018/2015/lei/l13105.htm#art784" verified_at: "2026-07-11" claim: "reconhece a executividade da contribuição condominial documentalmente comprovada" --- > Índice do acervo > O mapa completo das páginas públicas está em https://wikijuridica.com.br/llms.txt > Consulte-o para descobrir as áreas e as páginas antes de navegar item a item. # Cotas condominiais antigas descobertas depois da compra Por Rafael Toledo, OAB/RJ 227191 · revisado em 2026-08-26 Uma declaração de quitação reduz risco, mas a descoberta posterior de cotas antigas não deve ser enfrentada apenas alegando desconhecimento. A obrigação condominial acompanha a unidade em condições definidas pela lei e pela jurisprudência. O comprador precisa conferir período, aprovação, pagamentos e responsáveis e, ao mesmo tempo, preservar sua pretensão contratual contra quem omitiu a dívida. ## Adquirente responde pelos débitos ligados à unidade O [artigo 1.345](https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/2002/l10406.htm#art1345) do [Código Civil](https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/2002/l10406.htm) estabelece que o adquirente responde pelos débitos do alienante perante o condomínio, inclusive multas e juros moratórios. Por isso, dizer ao síndico que a dívida é anterior à compra não elimina automaticamente a cobrança. A regra protege o caixa comum e não impede o comprador de buscar reembolso de quem assumiu entregar o imóvel livre do passivo. ## Tema 886 permanece vigente enquanto o Tema 1.349 está afetado O Tema 886 relaciona posse e ciência inequívoca do condomínio à definição do polo passivo na promessa não registrada. Em maio de 2025, o Tema 1.349 foi afetado para revisar essa tese e decidir se existe legitimidade concorrente entre vendedor registral e comprador, independentemente da ciência inequívoca da transação pelo condomínio. O cadastro determina a suspensão dos recursos especiais e agravos em recurso especial, na segunda instância ou no STJ, que tratem de questão idêntica à discutida no Tema 886. Na consulta oficial atualizada em 10 de fevereiro de 2026, o Tema 1.349 permanecia afetado, sem tese nova julgada. Por isso, a revisão pendente não deve ser apresentada como superação definitiva do Tema 886. A responsabilidade perante o condomínio e o regresso contratual contra quem omitiu a dívida continuam em planos distintos. ## Planilha precisa ser confrontada com atas e recibos A cobrança deve indicar meses, natureza ordinária ou extraordinária, fração, juros, multa e pagamentos. Obras aprovadas antes da compra podem vencer depois, e a distribuição interna entre comprador e vendedor depende do contrato e da data de responsabilidade convencionada. Ata, boletos e extrato bancário ajudam a evitar que a mesma cota seja cobrada duas vezes ou que fundo não aprovado entre no saldo. ## Declaração falsa fortalece o regresso, mas não apaga a cota Se vendedor ou administrador declarou inexistência de débito e o comprador confiou no documento, essa prova pode sustentar indenização, restituição ou outra consequência contratual. Perante o condomínio, a declaração precisa ser examinada com a regra do artigo 1.345 e com quem a emitiu. Não é prudente prometer que uma certidão informal libera definitivamente a unidade de todo passivo desconhecido. ## Boa-fé contratual alcança a informação sobre passivos O [artigo 422](https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/2002/l10406.htm#art422) do [Código Civil](https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/2002/l10406.htm) exige probidade e boa-fé na conclusão e execução do contrato. O vendedor deve responder com exatidão a perguntas relevantes e cumprir cláusula de quitação ou reembolso. Para o regresso, o comprador deve notificar, permitir verificação do saldo e guardar prova de pagamento. A omissão consciente tem gravidade distinta de uma cobrança posteriormente anulada. ## Acordo com o condomínio deve preservar direitos contra o vendedor Parcelar pode evitar penhora e novos encargos, mas a minuta não deve conter renúncia ampla a terceiros sem intenção. O adquirente pode declarar que paga para regularizar a unidade e reserva pretensão regressiva, sem impor essa ressalva ao condomínio como condição de validade. O vendedor deve ser comunicado e receber planilha, reduzindo discussão futura sobre desconhecimento ou valor. ## Diligência futura combina fontes independentes Antes da compra, convém obter declaração do condomínio, atas recentes, boletos e previsão de rateios extraordinários, além de inserir garantias no contrato. Certidão do distribuidor não substitui confirmação interna, e ata não confirma pagamento. Nenhuma consulta isolada elimina todo risco, mas a combinação documenta boa-fé e cria obrigação clara de reembolso. ## Execução em curso exige ingresso defensivo imediato O [artigo 784, inciso X](https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_ato2015-2018/2015/lei/l13105.htm#art784), do [Código de Processo Civil](https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_ato2015-2018/2015/lei/l13105.htm) reconhece como título executivo extrajudicial o crédito de contribuições condominiais documentalmente comprovado. Se a unidade já foi penhorada por cotas anteriores, o novo titular deve obter o processo completo, comprovar a aquisição e verificar citação, saldo e fase da expropriação. A escritura não encerra a execução automaticamente. A medida processual depende de como o direito foi atingido e de quem integra o polo, podendo envolver defesa do executado, intervenção ou embargos de terceiro. Paralelamente, o vendedor deve ser notificado para assumir ou garantir o passivo conforme prometido. ## Retenção de parte do preço precisa ter destino controlado Quando a dívida é descoberta antes do fechamento, as partes podem prever pagamento direto ao condomínio ou retenção suficiente até obter quitação. O contrato deve indicar conta, prazo, saldo contestado e liberação, sem entregar ao comprador poder indefinido sobre valor maior. A administração pode fornecer planilha atualizada e recibo depois da compensação. Essa solução reduz o risco de o vendedor receber o preço, não quitar a unidade e deixar o adquirente discutindo simultaneamente com condomínio e alienante. ## Perguntas frequentes ### O condomínio só pode cobrar o antigo dono? Não. O artigo 1.345 permite cobrar o adquirente, sem prejuízo do regresso conforme o contrato de venda. ### Pagar impede processar o vendedor? Não necessariamente. Com prova do passivo, da omissão e do pagamento, pode existir pretensão de reembolso ou perdas. ## Proveniência - [Código Civil, art. 1.345](https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/2002/l10406.htm#art1345) — verificado em 2026-07-11 · Fonte oficial usada como referência e proveniência. - Sustenta nesta página: atribui ao adquirente os débitos condominiais do alienante, inclusive multas e juros - [STJ, Tema Repetitivo 886](https://processo.stj.jus.br/repetitivos/temas_repetitivos/pesquisa.jsp?cod_tema_final=886&cod_tema_inicial=886&novaConsulta=true&tipo_pesquisa=T) — verificado em 2026-07-11 · Fonte oficial usada como referência e proveniência. - Sustenta nesta página: registra a tese vigente sobre posse, ciência inequívoca e responsabilidade por cotas - [STJ, Tema Repetitivo 1.349](https://processo.stj.jus.br/repetitivos/temas_repetitivos/pesquisa.jsp?cod_tema_final=1349&cod_tema_inicial=1349&novaConsulta=true&tipo_pesquisa=T) — verificado em 2026-07-11 · Fonte oficial usada como referência e proveniência. - Sustenta nesta página: registra a afetação da proposta de revisão do Tema 886 e seu estado ainda não julgado - [Código Civil, art. 422](https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/2002/l10406.htm#art422) — verificado em 2026-07-11 · Fonte oficial usada como referência e proveniência. - Sustenta nesta página: impõe probidade e boa-fé na execução do contrato de venda - [Código de Processo Civil, art. 784, X](https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_ato2015-2018/2015/lei/l13105.htm#art784) — verificado em 2026-07-11 · Fonte oficial usada como referência e proveniência. - Sustenta nesta página: reconhece a executividade da contribuição condominial documentalmente comprovada --- Conteúdo informativo; não substitui a análise individual de um advogado sobre o seu caso. ## Conteúdos relacionados - [Condomínio atrasado em herança indivisa: quem paga a dívida](https://wikijuridica.com.br/imobiliario/condominio-divida-heranca-indivisa/index.md) - [Síndico não cobra inadimplentes: o que o condômino pode fazer?](https://wikijuridica.com.br/imobiliario/sindico-nao-cobra-inadimplentes/index.md) - [Mesmo imóvel vendido duas vezes: quem tem prioridade](https://wikijuridica.com.br/imobiliario/promessa-venda-duplicada/index.md) - [Cota de condomínio antes das chaves: quando começa a obrigação](https://wikijuridica.com.br/imobiliario/condominio-antes-das-chaves/index.md) - [Proposta de compra do imóvel: até quando retratar-se](https://wikijuridica.com.br/imobiliario/corr-retratacao-proposta/index.md) - [Obrigação propter rem: a dívida que segue o imóvel](https://wikijuridica.com.br/glossario/obrigacao-propter-rem/index.md) - [Fraude contra credores e fraude à execução: as diferenças](https://wikijuridica.com.br/imobiliario/fraude-credores-vs-execucao/index.md) - [Vendedor desistiu após o sinal: devolução em dobro é automática?](https://wikijuridica.com.br/imobiliario/arras-devolucao-dobro-vendedor-desiste/index.md) - [Rede social jurídica do portal: dúvidas do público e comentários de advogados inscritos na OAB](https://wikijuridica.com.br/redesocial/index.md) - [Página deste tema na rede social do portal](https://wikijuridica.com.br/redesocial/tema/imobiliario/divida-condominio-omitida-venda/index.md) ## Percursos por fundamento legal Outras páginas deste acervo que se apoiam nos mesmos dispositivos legais. **Código Civil, art. 1.345** — `urn:lex:br:federal:lei:2002-01-10;10406!art1345` - [Obrigação propter rem: a dívida que segue o imóvel](https://wikijuridica.com.br/glossario/obrigacao-propter-rem/index.md) - [REsp 1.754.751 do STJ: direito civil e processual civil](https://wikijuridica.com.br/jurisprudencia/stj-resp-1754751/index.md) - [REsp 1.994.565 do STJ: condomínio e sucessão](https://wikijuridica.com.br/jurisprudencia/stj-resp-1994565/index.md) - [REsp 2.005.559 do STJ: despesas condominiais](https://wikijuridica.com.br/jurisprudencia/stj-resp-2005559/index.md) **Código de Processo Civil, art. 784, inciso III** — `urn:lex:br:federal:lei:2015-03-16;13105!art784` - [Acordo de parcelamento com cliente: como formalizar sem risco](https://wikijuridica.com.br/autonomos/cobranca-acordo-novacao/index.md) - [Contrato de prestação de serviço: passo a passo para o autônomo](https://wikijuridica.com.br/autonomos/como-fazer-contrato-de-prestacao-de-servico/index.md) - [Cobrança, monitória ou execução: qual via usar contra empresa](https://wikijuridica.com.br/empresarial/acao-cobranca-vs-monitoria-vs-execucao-qual-usar/index.md) - [Acordo de dívida entre empresas: parcelamento e garantia real](https://wikijuridica.com.br/empresarial/acordo-parcelamento-divida-empresarial-garantia/index.md) **Código Civil, art. 422** — `urn:lex:br:federal:lei:2002-01-10;10406!art422` - [App descontou taxa maior que a combinada: como contestar](https://wikijuridica.com.br/autonomos/app-descontou-taxa-maior-do-que-a-combinada/index.md) - [App mudou o pagamento sem avisar: cabe reclamação?](https://wikijuridica.com.br/autonomos/app-mudou-regras-de-pagamento-sem-avisar/index.md) - [Meu nicho perdeu elegibilidade por política de marca segura](https://wikijuridica.com.br/digital/criad-nicho-conteudo-perde-elegibilidade-brand-safety/index.md) - [Cláusula de não aliciamento: escopo, prova e limites](https://wikijuridica.com.br/empresarial/clausula-nao-aliciamento-non-solicitation/index.md) Conteúdo de autoria de Rafael Toledo, advogado responsável técnico pela publicação, elaborado a partir de fontes oficiais verificadas e citadas. ## Como citar esta página Rafael Toledo, OAB/RJ 227191. Cotas condominiais antigas descobertas depois da compra. Wiki Jurídica. 2026-08-29. https://wikijuridica.com.br/imobiliario/divida-condominio-omitida-venda/ Versão do conteúdo: sha256:8844ff07a28e1c13a261d3bb97715fe6b0af5bd6055370756ac3610433cad6d8 Os mesmos dados em CSL-JSON, o formato que processadores de citação leem sem interpretar texto: ```json { "id": "wikijuridica-com-br-imobiliario-divida-condominio-omitida-venda", "type": "webpage", "title": "Cotas condominiais antigas descobertas depois da compra", "container-title": "Wiki Jurídica", "publisher": "Wiki Jurídica", "author": [{"literal": "Rafael Toledo, OAB/RJ 227191"}], "issued": {"date-parts": [[2026, 8, 29]]}, "URL": "https://wikijuridica.com.br/imobiliario/divida-condominio-omitida-venda/", "language": "pt-BR", "version": "sha256:8844ff07a28e1c13a261d3bb97715fe6b0af5bd6055370756ac3610433cad6d8", "note": "Licença CC-BY-4.0 — https://creativecommons.org/licenses/by/4.0/" } ``` Versão canônica: