--- title: "Quais certidões pedir antes de comprar um imóvel e por que cada uma importa" description: "Saiba quais certidões pedir do vendedor e do imóvel antes de fechar a compra, para não herdar dívidas, penhoras ou disputas judiciais." url: "https://wikijuridica.com.br/imobiliario/due-diligence-compra/" lang: "pt-BR" page_type: "artigo" author: name: "Rafael Toledo" legal_name: "Rafael Toledo da Silva Duarte" credential: "OAB/RJ 227191" profile: "https://wikijuridica.com.br/sobre/" same_as: - "https://www.linkedin.com/in/rafaeltoledoadvogado" reviewer: "Rafael Toledo" publisher: name: "Wiki Jurídica" same_as: - "https://www.instagram.com/wiki.juridica/" - "https://www.facebook.com/wikijuridica" date_published: "2026-08-06" date_modified: "2026-08-26" reviewed_at: "2026-08-26" version: "sha256:99d03fc3faf9dcae1426a6dedcb9df6b6f06653677ed2211f49cd08ef4df11f5" license: "CC-BY-4.0" license_url: "https://creativecommons.org/licenses/by/4.0/" usage_policy: "https://wikijuridica.com.br/api/politica-de-uso.json" services: catalog: "https://wikijuridica.com.br/.well-known/ai-catalog.json" mcp: "https://wikijuridica.com.br/mcp" a2a: "https://wikijuridica.com.br/.well-known/agent-card.json" search: "https://wikijuridica.com.br/api/v1/search" openapi: "https://wikijuridica.com.br/openapi.json" citar: "https://wikijuridica.com.br/api/v1/citar" verificar citações: "https://wikijuridica.com.br/api/v1/citacoes" sources: - name: "Lei 13.097/2015, art. 54" url: "https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_ato2015-2018/2015/lei/l13097.htm#art54" verified_at: "2026-07-10" claim: "concentração registral, exceções e dispensa geral de certidões forenses" - name: "Código Tributário Nacional, art. 185" url: "https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l5172.htm#art185" verified_at: "2026-07-11" claim: "presunção de fraude na alienação posterior à inscrição em dívida ativa" - name: "STJ, Tema Repetitivo 290" url: "https://processo.stj.jus.br/repetitivos/temas_repetitivos/pesquisa.jsp?cod_tema_final=290&cod_tema_inicial=290&novaConsulta=true&tipo_pesquisa=T" verified_at: "2026-07-11" claim: "regime especial da fraude à execução fiscal após a Lei Complementar 118/2005" - name: "Lei 6.015/1973, art. 167" url: "https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l6015compilada.htm" verified_at: "2026-07-11" text_version: "compilado" text_version_checked_at: "2026-08-12" claim: "atos registráveis e averbáveis na matrícula imobiliária" --- > Índice do acervo > O mapa completo das páginas públicas está em https://wikijuridica.com.br/llms.txt > Consulte-o para descobrir as áreas e as páginas antes de navegar item a item. # Quais certidões pedir antes de comprar um imóvel e por que cada uma importa Por Rafael Toledo, OAB/RJ 227191 · revisado em 2026-08-26 Diligência imobiliária começa pela matrícula, mas não termina nela. O artigo 54 da Lei 13.097 fortalece a concentração registral e protege o terceiro de boa-fé contra situações não lançadas, com exceções legais. Ao mesmo tempo, a própria lei diz que certidões forenses não são requisito geral de validade, eficácia ou caracterização da boa-fé. Pedir documentos adicionais pode ser prudente conforme risco, valor e perfil do vendedor; não se deve transformar uma lista indiscriminada em obrigação federal nem prometer risco zero. ## Matrícula recente é o eixo da análise A certidão deve ser obtida perto da assinatura e novamente conferida antes do registro quando houver intervalo relevante. Não existe validade federal universal de trinta dias para toda matrícula; serventia, negócio ou norma local podem exigir atualidade específica. Leia titularidade, descrição, ônus, indisponibilidades, ações reais, averbações premonitórias e cadeia dos atos. Compare imóvel físico, cadastro municipal, planta, área, vagas e ocupação. Matrícula sem gravame não prova regularidade urbanística, ambiental, condominial ou fiscal, e uma certidão antiga não revela ato apresentado depois de sua emissão. ## Concentração registral possui alcance e exceções O artigo 54 torna eficaz o negócio do terceiro de boa-fé diante de atos precedentes que deveriam estar registrados ou averbados e não estavam. O parágrafo primeiro ressalva, entre outros pontos, hipóteses da Lei de Recuperação e Falências e aquisições ou extinções que independam de registro. Boa-fé continua incompatível com ciência concreta de fraude. O parágrafo segundo afasta a exigência de certidões forenses para validade, eficácia ou caracterização da boa-fé. Isso não proíbe investigação adicional quando sinais objetivos justificam cautela, nem converte a matrícula em garantia contra todo risco tributário ou pessoal. ## Execução fiscal merece verificação própria O [artigo 185](https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l5172compilado.htm) do [CTN](https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l5172compilado.htm) e o Tema Repetitivo 290 do STJ formam exceção importante ao raciocínio comum da Súmula 375. Para alienação posterior a 9 de junho de 2005, a inscrição do crédito tributário em dívida ativa pode configurar fraude se o devedor não reserva bens suficientes, independentemente de registro da penhora e da boa-fé alegada pelo adquirente. Por isso, certidões fiscais e investigação proporcional do vendedor podem ser úteis mesmo com matrícula limpa. O resultado precisa ser interpretado: homônimo, dívida garantida, bem reservado ou alienação anterior mudam a análise. Certidão não deve ser apenas colecionada sem leitura. ## Documentos variam conforme imóvel e vendedor Confira IPTU ou tributo rural, condomínio, ocupação, licenças e representação. Para pessoa jurídica, examine contrato social, poderes, aprovações e situação de insolvência. Imóvel rural pode exigir cadastro, certificação e questões ambientais; unidade nova pede incorporação, memorial e habite-se. Certidão criminal genérica raramente informa risco dominial e amplia tratamento de dados sem finalidade. Consultas cíveis, fiscais, trabalhistas e de protesto devem ser selecionadas pelo vínculo possível com insolvência ou constrição, respeitando minimização de dados. Resultado positivo exige acesso ao processo ou documento que explique valor, fase e alcance. ## Contrato distribui riscos sem apagar direitos de terceiros Declarações do vendedor, dever de informar fatos novos, condição para pagamento e solução de pendências ajudam a organizar a operação. Retenção de preço ou conta vinculada depende de acordo, instituição e redação executável; não é prática obrigatória em toda compra. Quitação de condomínio e tributos deve ser demonstrada no marco combinado. Monte relatório com fonte, data, nome consultado, achado e decisão. A conclusão deve indicar riscos eliminados, mitigados e residuais. Uma diligência séria não afirma que certidão limpa impede qualquer disputa e não exige do comprador um inventário ilimitado de dados pessoais. ## Perguntas frequentes ### A lei exige todas as certidões judiciais para provar boa-fé? Não. O artigo 54, parágrafo segundo, afasta essa exigência geral, embora consultas proporcionais possam ser prudentes diante do risco concreto. ### Matrícula limpa afasta fraude em execução fiscal? Não necessariamente. O [artigo 185](https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l5172compilado.htm) do [CTN](https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l5172compilado.htm) e o Tema 290 estabelecem regime especial ligado à inscrição em dívida ativa. ## Proveniência - [Lei 13.097/2015, art. 54](https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_ato2015-2018/2015/lei/l13097.htm#art54) — verificado em 2026-07-10 · Fonte oficial usada como referência e proveniência. - Sustenta nesta página: concentração registral, exceções e dispensa geral de certidões forenses - [Código Tributário Nacional, art. 185](https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l5172.htm#art185) — verificado em 2026-07-11 · Fonte oficial usada como referência e proveniência. - Sustenta nesta página: presunção de fraude na alienação posterior à inscrição em dívida ativa - [STJ, Tema Repetitivo 290](https://processo.stj.jus.br/repetitivos/temas_repetitivos/pesquisa.jsp?cod_tema_final=290&cod_tema_inicial=290&novaConsulta=true&tipo_pesquisa=T) — verificado em 2026-07-11 · Fonte oficial usada como referência e proveniência. - Sustenta nesta página: regime especial da fraude à execução fiscal após a Lei Complementar 118/2005 - [Lei 6.015/1973, art. 167](https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l6015compilada.htm) — verificado em 2026-07-11 · texto compilado, com as alterações posteriores incorporadas, conferido em 2026-08-12 · Fonte oficial usada como referência e proveniência. - Sustenta nesta página: atos registráveis e averbáveis na matrícula imobiliária --- Conteúdo informativo; não substitui a análise individual de um advogado sobre o seu caso. ## Conteúdos relacionados - [Comprei imóvel e nunca registrei: os riscos de não formalizar](https://wikijuridica.com.br/imobiliario/comprei-nao-registrei/index.md) - [Fraude contra credores e fraude à execução: as diferenças](https://wikijuridica.com.br/imobiliario/fraude-credores-vs-execucao/index.md) - [Fraude à execução: defesa do comprador com imóvel penhorado](https://wikijuridica.com.br/imobiliario/fraude-execucao-comprador/index.md) - [Imóvel arrematado em leilão está ocupado: como desocupar](https://wikijuridica.com.br/imobiliario/compra-imovel-leilao-ocupado/index.md) - [O que é multipropriedade imobiliária](https://wikijuridica.com.br/imobiliario/multipropriedade-verbete/index.md) - [Comprei imóvel e o vendedor morreu antes da escritura](https://wikijuridica.com.br/sucessoes/vendedor-falecido-escritura/index.md) - [Desapropriação para reforma agrária: defesa do imóvel](https://wikijuridica.com.br/imobiliario/desapropriacao-reforma-agraria-incra/index.md) - [Rede social jurídica do portal: dúvidas do público e comentários de advogados inscritos na OAB](https://wikijuridica.com.br/redesocial/index.md) - [Página deste tema na rede social do portal](https://wikijuridica.com.br/redesocial/tema/imobiliario/due-diligence-compra/index.md) ## Percursos por fundamento legal Outras páginas deste acervo que se apoiam nos mesmos dispositivos legais. **Código Tributário Nacional, artigo 185** — `urn:lex:br:federal:lei:1966-10-25;5172!art185` - [Transferir bens para holding pode ser fraude contra credores?](https://wikijuridica.com.br/empresarial/holding-blindagem-fraude-execucao/index.md) - [Fraude à execução: venda de bem durante a cobrança](https://wikijuridica.com.br/glossario/fraude-a-execucao/index.md) - [REsp 2.030.470 do STJ: processual civil e tributário](https://wikijuridica.com.br/jurisprudencia/stj-resp-2030470/index.md) - [REsp 2.130.801 do STJ: direito tributário e embargos de terceiro](https://wikijuridica.com.br/jurisprudencia/stj-resp-2130801/index.md) Conteúdo de autoria de Rafael Toledo, advogado responsável técnico pela publicação, elaborado a partir de fontes oficiais verificadas e citadas. ## Como citar esta página Rafael Toledo, OAB/RJ 227191. Quais certidões pedir antes de comprar um imóvel e por que cada uma importa. Wiki Jurídica. 2026-08-26. https://wikijuridica.com.br/imobiliario/due-diligence-compra/ Versão do conteúdo: sha256:99d03fc3faf9dcae1426a6dedcb9df6b6f06653677ed2211f49cd08ef4df11f5 Os mesmos dados em CSL-JSON, o formato que processadores de citação leem sem interpretar texto: ```json { "id": "wikijuridica-com-br-imobiliario-due-diligence-compra", "type": "webpage", "title": "Quais certidões pedir antes de comprar um imóvel e por que cada uma importa", "container-title": "Wiki Jurídica", "publisher": "Wiki Jurídica", "author": [{"literal": "Rafael Toledo, OAB/RJ 227191"}], "issued": {"date-parts": [[2026, 8, 26]]}, "URL": "https://wikijuridica.com.br/imobiliario/due-diligence-compra/", "language": "pt-BR", "version": "sha256:99d03fc3faf9dcae1426a6dedcb9df6b6f06653677ed2211f49cd08ef4df11f5", "note": "Licença CC-BY-4.0 — https://creativecommons.org/licenses/by/4.0/" } ``` Versão canônica: