--- title: "Dupla venda do mesmo imóvel e prioridade no registro" description: "Entenda o peso do registro, da prioridade e da boa-fé quando o mesmo vendedor celebra negócios incompatíveis sobre um imóvel." url: "https://wikijuridica.com.br/imobiliario/dupla-venda-mesmo-imovel/" lang: "pt-BR" page_type: "artigo" author: name: "Rafael Toledo" legal_name: "Rafael Toledo da Silva Duarte" credential: "OAB/RJ 227191" profile: "https://wikijuridica.com.br/sobre/" same_as: - "https://www.linkedin.com/in/rafaeltoledoadvogado" reviewer: "Rafael Toledo" publisher: name: "Wiki Jurídica" same_as: - "https://www.instagram.com/wiki.juridica/" - "https://www.facebook.com/wikijuridica" date_published: "2026-08-19" date_modified: "2026-08-29" reviewed_at: "2026-08-26" version: "sha256:3447d2d7f7d1a57b46e984527f06f50e00d92832db8551f720787d33224eeb47" license: "CC-BY-4.0" license_url: "https://creativecommons.org/licenses/by/4.0/" usage_policy: "https://wikijuridica.com.br/api/politica-de-uso.json" services: catalog: "https://wikijuridica.com.br/.well-known/ai-catalog.json" mcp: "https://wikijuridica.com.br/mcp" a2a: "https://wikijuridica.com.br/.well-known/agent-card.json" search: "https://wikijuridica.com.br/api/v1/search" openapi: "https://wikijuridica.com.br/openapi.json" citar: "https://wikijuridica.com.br/api/v1/citar" verificar citações: "https://wikijuridica.com.br/api/v1/citacoes" sources: - name: "Código Civil, art. 1.245" url: "https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/2002/l10406.htm#art1245" verified_at: "2026-07-11" claim: "faz do registro do título o modo de transferência da propriedade entre vivos" - name: "Lei 6.015/1973, art. 167" url: "https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l6015compilada.htm" verified_at: "2026-07-11" text_version: "compilado" text_version_checked_at: "2026-08-12" claim: "organiza a prioridade dos títulos pela ordem de apresentação e prenotação" - name: "Lei 6.015/1973, arts. 182 e 186" url: "https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l6015compilada.htm" verified_at: "2026-07-11" text_version: "compilado" text_version_checked_at: "2026-08-12" - name: "STJ, AgInt na AR 5.465/TO" url: "https://www.stj.jus.br/websecstj/cgi/revista/REJ.cgi/ITA?dt=20181218&formato=HTML&nreg=201402509840&salvar=false&seq=1784723&tipo=0" verified_at: "2026-07-11" claim: "examina dupla alienação, presunção relativa de boa-fé e prova em contrário no caso julgado" - name: "Código Penal, art. 171, § 2º, II" url: "https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/decreto-lei/del2848.htm#art171" verified_at: "2026-07-11" claim: "tipifica a disposição fraudulenta de coisa própria nas hipóteses legais específicas" --- > Índice do acervo > O mapa completo das páginas públicas está em https://wikijuridica.com.br/llms.txt > Consulte-o para descobrir as áreas e as páginas antes de navegar item a item. # Dupla venda do mesmo imóvel e prioridade no registro Por Rafael Toledo, OAB/RJ 227191 · revisado em 2026-08-26 Dois contratos assinados em datas diferentes não resolvem, isoladamente, quem é proprietário. No sistema brasileiro, é decisivo identificar qual título ingressou na matrícula, em que ordem, com quais exigências e se o adquirente conhecia o negócio anterior. O comprador prejudicado precisa agir sem demora para preservar documentos, verificar a cadeia registral e escolher entre proteger o bem e cobrar o vendedor. ## Propriedade imobiliária se transfere com o registro Nos negócios entre vivos, o [artigo 1.245](https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/2002/l10406.htm#art1245) do [Código Civil](https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/2002/l10406.htm) faz a mudança de proprietário depender do ingresso do título na matrícula. Até esse ato, o vendedor ainda é considerado titular do imóvel. Contrato particular ou escritura sem registro pode criar obrigações relevantes e permitir adjudicação em certas condições, mas não deve ser anunciado como propriedade já transferida contra qualquer terceiro. ## A prioridade decorre da prenotação do título Os artigos 182 e 186 da Lei de Registros Públicos organizam os títulos por ordem de apresentação e atribuem prioridade conforme o protocolo. Não basta comparar datas impressas nos contratos: um título anterior pode ter sido apresentado depois, devolvido por exigência ou perdido a eficácia da prenotação. Certidão da matrícula, recibo de protocolo e nota devolutiva permitem reconstituir a sequência real. ## AgInt na AR 5.465: boa-fé registral admite prova em contrário No AgInt na AR 5.465, o STJ manteve a improcedência da ação rescisória dirigida contra acórdão que havia desconstituído a segunda alienação e as seguintes. A falta de averbação da primeira promessa gerava presunção relativa de boa-fé em favor do adquirente posterior, não proteção absoluta. Como o tribunal de origem encontrou prova em contrário e afastou a boa-fé, o STJ não refez essa conclusão fática. O precedente não autoriza cancelar todo registro posterior apenas pela data do primeiro contrato: matrícula, publicidade e prova de má-fé continuam decisivas no caso concreto. ## Primeiro comprador precisa provar seu caminho jurídico Se seu título ainda pode ingressar no registro e o imóvel permanece em nome do vendedor, o comprador pode avaliar adjudicação compulsória e tutela para impedir nova disposição. Se o terceiro já registrou, a pretensão contra o bem exige fundamento para invalidar ou cancelar aquele ato, não apenas a data do contrato inicial. Alternativamente, resolução, restituição e perdas contra o alienante podem ser o caminho viável. ## Segundo comprador deve demonstrar diligência e boa-fé Matrícula atualizada, certidões, visita e origem do pagamento documentam cautela. Encontrar ocupante, placa de venda concluída, compromisso apresentado ou mensagem sobre alienação anterior exige esclarecimento antes de pagar. Boa-fé não se presume de maneira cega diante de sinais concretos, mas também não se afasta apenas porque existia instrumento particular oculto que o adquirente não tinha como conhecer. ## Tutela registral deve indicar matrícula e ato ameaçado Uma medida urgente pode buscar impedir registro iminente, averbar a existência da ação quando cabível ou preservar valores, desde que haja probabilidade e perigo. Pedido genérico para bloquear todo patrimônio pode ser desproporcional. A petição deve trazer contratos, comprovantes, matrícula completa, protocolos e conversa integral, além de explicar por que a tutela atinge o vendedor ou o terceiro. ## Dupla venda não é automaticamente crime A existência de dois contratos incompatíveis não é automaticamente crime. O [artigo 171, parágrafo 2º, inciso II](https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/decreto-lei/del2848compilado.htm), do [Código Penal](https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/decreto-lei/del2848compilado.htm) alcança, entre outras condutas, a alienação de imóvel que o agente prometeu vender a terceiro mediante pagamento em prestações, quando silencia sobre essa circunstância. A responsabilização penal exige apuração dos elementos do tipo, inclusive fraude e dolo; controvérsia civil ou falha registral, sozinha, não os demonstra. Boletim de ocorrência não substitui a ação patrimonial nem cancela registro, e a notícia do fato deve ser documental, sem servir como ameaça de cobrança. ## Pagamentos devem ser rastreados antes de escolher a pretensão Comprovantes identificam quanto cada comprador entregou, a conta destinatária e eventual devolução. Se o vendedor dissipou o preço, medidas de preservação patrimonial podem ser mais urgentes que discutir apenas o registro. Corretor, procurador ou empresa intermediária não respondem automaticamente por receber documentos; participação na fraude ou dever contratual precisa ser provado. O pedido deve evitar dupla satisfação: quem obtém o imóvel acerta o preço, e quem resolve o contrato busca restituição compatível. ## Certidão de inteiro teor revela cancelamentos e títulos anteriores Matrícula atualizada simples mostra a situação presente, mas a certidão de inteiro teor ajuda a localizar prenotação convertida em registro, cancelamento, indisponibilidade e cadeia de representação. Quando a segunda venda usa procuração, devem ser conferidos poderes, validade e eventual revogação. Se uma assinatura ou escritura é apontada como falsa, a discussão deixa de ser mera prioridade entre negócios válidos e passa a exigir prova da autenticidade e pedido registral compatível. O histórico impede aplicar mecanicamente a regra do primeiro protocolo a título nulo. ## Perguntas frequentes ### Quem assinou primeiro sempre ganha? Não. Registro, prioridade de apresentação e boa-fé do terceiro são centrais; a data do contrato é apenas um elemento. ### Escritura sem registro me torna proprietário? Não perante o regime do artigo 1.245. Ela é título importante, mas a transferência imobiliária se completa com o registro. ## Proveniência - [Código Civil, art. 1.245](https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/2002/l10406.htm#art1245) — verificado em 2026-07-11 · Fonte oficial usada como referência e proveniência. - Sustenta nesta página: faz do registro do título o modo de transferência da propriedade entre vivos - [Lei 6.015/1973, art. 167](https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l6015compilada.htm) — verificado em 2026-07-11 · texto compilado, com as alterações posteriores incorporadas, conferido em 2026-08-12 · Fonte oficial usada como referência e proveniência. - Sustenta nesta página: organiza a prioridade dos títulos pela ordem de apresentação e prenotação - [Lei 6.015/1973, arts. 182 e 186](https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l6015compilada.htm) — verificado em 2026-07-11 · texto compilado, com as alterações posteriores incorporadas, conferido em 2026-08-12 · Fonte oficial usada como referência e proveniência. - [STJ, AgInt na AR 5.465/TO](https://www.stj.jus.br/websecstj/cgi/revista/REJ.cgi/ITA?dt=20181218&formato=HTML&nreg=201402509840&salvar=false&seq=1784723&tipo=0) — verificado em 2026-07-11 · Fonte oficial usada como referência e proveniência. - Sustenta nesta página: examina dupla alienação, presunção relativa de boa-fé e prova em contrário no caso julgado - [Código Penal, art. 171, § 2º, II](https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/decreto-lei/del2848.htm#art171) — verificado em 2026-07-11 · Fonte oficial usada como referência e proveniência. - Sustenta nesta página: tipifica a disposição fraudulenta de coisa própria nas hipóteses legais específicas --- Conteúdo informativo; não substitui a análise individual de um advogado sobre o seu caso. ## Conteúdos relacionados - [Mesmo imóvel vendido duas vezes: quem tem prioridade](https://wikijuridica.com.br/imobiliario/promessa-venda-duplicada/index.md) - [Registrar a promessa de compra e venda protege o comprador?](https://wikijuridica.com.br/imobiliario/promessa-registro-protecao-terceiro/index.md) - [Contrato de gaveta: riscos reais para quem compra assim](https://wikijuridica.com.br/imobiliario/contrato-gaveta-riscos/index.md) - [Escritura, registro e matrícula: o que muda entre os três](https://wikijuridica.com.br/imobiliario/escritura-registro-matricula-diferenca/index.md) - [Como pedir cancelamento de cláusula de inalienabilidade](https://wikijuridica.com.br/imobiliario/cancelar-clausula-inalienabilidade/index.md) - [Georreferenciamento na venda rural: de quem é o custo](https://wikijuridica.com.br/imobiliario/georreferenciamento-custo-negociacao-venda/index.md) - [Contrato de aluguel curto venceu e continuei no imóvel: e agora?](https://wikijuridica.com.br/imobiliario/contrato-curto-prorrogacao/index.md) - [Adjudicação compulsória: como obter a escritura do imóvel](https://wikijuridica.com.br/glossario/adjudicacao-compulsoria/index.md) - [Rede social jurídica do portal: dúvidas do público e comentários de advogados inscritos na OAB](https://wikijuridica.com.br/redesocial/index.md) - [Página deste tema na rede social do portal](https://wikijuridica.com.br/redesocial/tema/imobiliario/dupla-venda-mesmo-imovel/index.md) ## Percursos por fundamento legal Outras páginas deste acervo que se apoiam nos mesmos dispositivos legais. **Código Civil, art. 1.245** — `urn:lex:br:federal:lei:2002-01-10;10406!art1245` - [Imóvel do divórcio: registro e ITBI após a escritura](https://wikijuridica.com.br/familia/divorcio-averbacao-imovel-itbi/index.md) - [Adjudicação: quando o credor recebe o bem penhorado](https://wikijuridica.com.br/glossario/adjudicacao/index.md) - [Alienação fiduciária de imóvel: quem é o dono até a quitação](https://wikijuridica.com.br/glossario/alienacao-fiduciaria-imovel/index.md) - [Compra e venda: coisa, preço e quando a propriedade passa](https://wikijuridica.com.br/glossario/compra-e-venda-elementos/index.md) **Código Penal, art. 171** — `urn:lex:br:federal:decreto.lei:1940-12-07;2848!art171` - [Caiu dinheiro na conta e pediram devolução? 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Wiki Jurídica. 2026-08-29. https://wikijuridica.com.br/imobiliario/dupla-venda-mesmo-imovel/ Versão do conteúdo: sha256:3447d2d7f7d1a57b46e984527f06f50e00d92832db8551f720787d33224eeb47 Os mesmos dados em CSL-JSON, o formato que processadores de citação leem sem interpretar texto: ```json { "id": "wikijuridica-com-br-imobiliario-dupla-venda-mesmo-imovel", "type": "webpage", "title": "Dupla venda do mesmo imóvel e prioridade no registro", "container-title": "Wiki Jurídica", "publisher": "Wiki Jurídica", "author": [{"literal": "Rafael Toledo, OAB/RJ 227191"}], "issued": {"date-parts": [[2026, 8, 29]]}, "URL": "https://wikijuridica.com.br/imobiliario/dupla-venda-mesmo-imovel/", "language": "pt-BR", "version": "sha256:3447d2d7f7d1a57b46e984527f06f50e00d92832db8551f720787d33224eeb47", "note": "Licença CC-BY-4.0 — https://creativecommons.org/licenses/by/4.0/" } ``` Versão canônica: