--- title: "Antes do leilão: as saídas do devedor para não perder o imóvel penhorado" description: "Remir a dívida, parcelar em até seis vezes, negociar ou embargar: veja prazos, depósitos e limites de cada saída antes do leilão do imóvel penhorado." url: "https://wikijuridica.com.br/imobiliario/embargos-arrematacao-remicao-execucao/" lang: "pt-BR" page_type: "artigo" author: name: "Rafael Toledo" legal_name: "Rafael Toledo da Silva Duarte" credential: "OAB/RJ 227191" profile: "https://wikijuridica.com.br/sobre/" same_as: - "https://www.linkedin.com/in/rafaeltoledoadvogado" reviewer: "Rafael Toledo" publisher: name: "Wiki Jurídica" same_as: - "https://www.instagram.com/wiki.juridica/" - "https://www.facebook.com/wikijuridica" date_published: "2026-08-06" date_modified: "2026-08-26" reviewed_at: "2026-08-26" version: "sha256:ae3c3fba115927821ad35a55f226215e4bcd811adb2221515ad559f5c1c91316" license: "CC-BY-4.0" license_url: "https://creativecommons.org/licenses/by/4.0/" usage_policy: "https://wikijuridica.com.br/api/politica-de-uso.json" services: catalog: "https://wikijuridica.com.br/.well-known/ai-catalog.json" mcp: "https://wikijuridica.com.br/mcp" a2a: "https://wikijuridica.com.br/.well-known/agent-card.json" search: "https://wikijuridica.com.br/api/v1/search" openapi: "https://wikijuridica.com.br/openapi.json" citar: "https://wikijuridica.com.br/api/v1/citar" verificar citações: "https://wikijuridica.com.br/api/v1/citacoes" sources: - name: "Código de Processo Civil (Lei nº 13.105/2015), art. 826" url: "https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_ato2015-2018/2015/lei/l13105.htm" verified_at: "2026-08-04" text_version: "compilado" text_version_checked_at: "2026-08-12" --- > Índice do acervo > O mapa completo das páginas públicas está em https://wikijuridica.com.br/llms.txt > Consulte-o para descobrir as áreas e as páginas antes de navegar item a item. # Antes do leilão: as saídas do devedor para não perder o imóvel penhorado Por Rafael Toledo, OAB/RJ 227191 · revisado em 2026-08-26 A intimação da penhora chega com uma informação que muda tudo: a partir dali, corre o relógio para o devedor decidir entre pagar, negociar ou impugnar antes que o imóvel vá a leilão. O [Código de Processo Civil](https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_ato2015-2018/2015/lei/l13105.htm) abre mais de um caminho para isso, e cada um tem depósito, prazo e efeito diferentes sobre a marcha da execução. Antes de escolher entre eles, porém, há uma pergunta que vem primeiro — e que muita gente só faz tarde demais. ## A primeira pergunta: esse imóvel podia mesmo ser penhorado? O imóvel residencial próprio do casal ou da entidade familiar é impenhorável e não responde por dívida civil, comercial, fiscal, previdenciária ou de outra natureza — assim abre a [Lei 8.009/1990](https://www.lexml.gov.br/urn/urn:lex:br:federal:lei:1990-03-29;8009), no [art. 1º](https://www.lexml.gov.br/urn/urn:lex:br:federal:lei:1990-03-29;8009), cuja proteção alcança a construção, as plantações, as benfeitorias e os móveis quitados que guarnecem a casa. Veículos, obras de arte e adornos suntuosos ficam de fora dessa proteção pelo art. 2º. A impenhorabilidade, diz o art. 3º, é oponível em qualquer processo de execução, salvo em hipóteses fechadas: crédito decorrente do financiamento usado para construir ou comprar o próprio imóvel, pensão alimentícia, impostos e taxas incidentes sobre o bem, hipoteca oferecida em garantia pelo casal ou pela entidade familiar, imóvel adquirido com produto de crime e obrigação decorrente de fiança em contrato de locação. Vale conferir isso antes de qualquer depósito. Se a dívida executada não se encaixa em nenhuma dessas exceções e o imóvel é a moradia da família, a discussão deixa de ser sobre como pagar e passa a ser sobre desconstituir a penhora. ## Remir a execução pagando a dívida atualizada a qualquer momento O [art. 826](https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_ato2015-2018/2015/lei/l13105.htm#art826) do [CPC](https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_ato2015-2018/2015/lei/l13105.htm) dá ao executado uma saída que não depende de prazo processual fechado: antes de os bens serem adjudicados ou alienados, ele pode remir a execução, pagando ou consignando o valor atualizado da dívida, acrescido de juros, custas e honorários advocatícios. Não é preciso esperar data de leilão nem aguardar decisão sobre outro incidente — o depósito integral, feito a tempo, encerra a disputa. A dificuldade prática costuma ser o valor: juros, multa e honorários crescem ao longo do processo, e o executado só sabe o total exato pedindo a atualização do cálculo nos autos antes de depositar. Depositar a menos não produz o efeito do art. 826; a execução segue pelo saldo. ## O parcelamento do art. 916: 30% de entrada e o restante em seis vezes Uma alternativa a pagar tudo de uma vez está no art. 916: dentro do prazo dos embargos, reconhecendo o crédito do exequente e comprovando o depósito de 30% do valor em execução — mais custas e honorários —, o executado pode pedir para quitar o restante em até seis parcelas mensais, com correção monetária e juros de 1% ao mês. Deferido o pedido, o §3º determina a suspensão dos atos executivos, o que inclui o leilão marcado. O risco fica no §5º: perder uma parcela antecipa o vencimento das demais, retoma imediatamente os atos executivos e ainda soma multa de 10% sobre as prestações em atraso. O parcelamento serve para quem consegue manter o pagamento até o fim, não como forma de apenas empurrar o leilão para mais tarde. Há ainda um custo menos visível na escolha: pelo §6º, optar pelo parcelamento importa renúncia ao direito de opor embargos. Quem pretende discutir o valor cobrado ou a validade do título precisa decidir entre as duas rotas, porque reconhecer o crédito para parcelar fecha a porta da impugnação. ## Negociar diretamente com o credor também extingue a execução Fora dos mecanismos formais, nada impede o executado de procurar o exequente e fechar um acordo particular — quitação à vista com desconto, dação do próprio imóvel em pagamento ou outra forma de composição. O art. 924, inciso III, reconhece justamente essa hipótese: a execução se extingue quando o executado obtém, por qualquer outro meio, a extinção total da dívida, e o leilão já agendado perde o motivo de existir. A diferença para o parcelamento do art. 916 é que aqui não há forma nem depósito mínimo definidos em lei — o acordo vale como as partes o desenharem, mas só produz efeito sobre a execução depois de levado aos autos e homologado ou, ao menos, comunicado ao juízo pelas duas partes. ## Embargos à execução não suspendem o leilão por si sós O executado também pode se opor à dívida pelos embargos à execução, cujo prazo de quinze dias vem do art. 915 e se conta na forma do art. 231, em regra a partir da juntada do comprovante de citação. O problema é achar que embargar já paralisa o leilão: o art. 919 é expresso ao dizer que os embargos não têm efeito suspensivo automático. Suspender depende de pedido específico, e o juiz só concede quando estão presentes os requisitos da tutela provisória e a execução já está garantida por penhora, depósito ou caução suficiente. Por isso, embargar sem pedir e sustentar o efeito suspensivo não impede que o leiloeiro publique o edital e realize a praça na data marcada. Quem quer usar os embargos para evitar especificamente o leilão precisa incluir esse pedido de forma explícita, com os fundamentos que justificam o risco de dano — e a impenhorabilidade do bem de família, quando cabível, é um dos fundamentos mais fortes para deduzir aí. ## Depois que o auto é assinado, a margem de manobra encolhe Todos esses caminhos — remição, parcelamento, acordo, embargos com efeito suspensivo — perdem força a partir do momento em que o auto de arrematação é assinado, porque o art. 903 passa a tratar a venda como ato perfeito e, em regra, irretratável. Ainda existe, nos dez dias seguintes, a possibilidade de levantar vício como o preço vil, mas essa é uma discussão sobre desfazer uma venda já feita, bem mais estreita do que evitar que ela aconteça. Por isso a lógica processual empurra o executado a decidir antes da data do leilão, e não depois: quanto mais cedo o valor atualizado da dívida, a proposta de parcelamento ou os fundamentos dos embargos chegam ao juízo, maior a chance de a praça nem chegar a se realizar. Levar ao advogado particular, logo após a intimação da penhora, o valor atualizado da dívida, o edital e o comprovante de citação — por WhatsApp ou outro canal digital — ajuda a decidir a tempo entre remir, parcelar, negociar ou embargar, antes de a data da praça se aproximar. ## Perguntas frequentes ### O parcelamento do art. 916 pode ser pedido depois do prazo dos embargos? Não. O próprio art. 916 condiciona o pedido ao prazo dos embargos, de 15 dias a partir da citação. Passada essa janela sem o requerimento, resta negociar diretamente com o exequente ou remir a execução pagando o valor integral atualizado. ### A impenhorabilidade do bem de família vale se o imóvel estiver alugado a terceiros? A proteção do [art. 1º](https://www.lexml.gov.br/urn/urn:lex:br:federal:lei:1990-03-29;8009) da [Lei 8.009/1990](https://www.lexml.gov.br/urn/urn:lex:br:federal:lei:1990-03-29;8009) é pensada para o imóvel residencial em que a família reside. Quando a moradia é outra e o bem penhorado está locado, a alegação depende de demonstrar que a renda do aluguel sustenta a residência da entidade familiar, o que exige prova documental do destino desse valor. ## Proveniência - [Código de Processo Civil (Lei nº 13.105/2015), art. 826](https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_ato2015-2018/2015/lei/l13105.htm) — verificado em 2026-08-04 · texto compilado, com as alterações posteriores incorporadas, conferido em 2026-08-12 · Fonte oficial usada como referência e proveniência. --- Conteúdo informativo; não substitui a análise individual de um advogado sobre o seu caso. ## Conteúdos relacionados - [Embargos à execução: como o executado se defende](https://wikijuridica.com.br/glossario/embargos-a-execucao/index.md) - [Adjudicação: quando o credor pode ficar com o imóvel penhorado](https://wikijuridica.com.br/imobiliario/adjudicacao-credor-bem-penhorado/index.md) - [Embargos de terceiro: liberar imóvel penhorado em dívida alheia](https://wikijuridica.com.br/imobiliario/embargos-terceiro-posse/index.md) - [Sobra do leilão: cálculo e devolução ao devedor](https://wikijuridica.com.br/imobiliario/saldo-leilao-devolucao/index.md) - [Preferência do devedor para adquirir o imóvel consolidado](https://wikijuridica.com.br/bancario/direito-preferencia-devedor-comprar-imovel/index.md) - [Art. 674 do CPC: embargos de terceiro](https://wikijuridica.com.br/leis/cpc-art-674/index.md) - [Rede social jurídica do portal: dúvidas do público e comentários de advogados inscritos na OAB](https://wikijuridica.com.br/redesocial/index.md) - [Página deste tema na rede social do portal](https://wikijuridica.com.br/redesocial/tema/imobiliario/embargos-arrematacao-remicao-execucao/index.md) ## Percursos por fundamento legal Outras páginas deste acervo que se apoiam nos mesmos dispositivos legais. **Código de Processo Civil, art. 826** — `urn:lex:br:federal:lei:2015-03-16;13105!art826` - [Remição da execução: pagar antes da venda do bem](https://wikijuridica.com.br/glossario/remicao-da-execucao/index.md) - [REsp 1.996.063 do STJ: ação de execução hipotecária](https://wikijuridica.com.br/jurisprudencia/stj-resp-1996063/index.md) - [REsp 2.123.788 do STJ: penhora de bens imóveis](https://wikijuridica.com.br/jurisprudencia/stj-resp-2123788/index.md) - [REsp 2.141.421 do STJ: cumprimento de sentença arbitral](https://wikijuridica.com.br/jurisprudencia/stj-resp-2141421/index.md) **Lei 8.009/1990, art. 1º** — `urn:lex:br:federal:lei:1990-03-29;8009!art1` - [Devedor é MEI: o patrimônio pessoal responde direto?](https://wikijuridica.com.br/empresarial/mei-devedor-patrimonio-pessoal-responde-direto/index.md) - [Dívida do companheiro pode atingir meus bens?](https://wikijuridica.com.br/familia/divida-um-companheiro-atinge-outro/index.md) - [REsp 1.514.567 do STJ: empresa familiar e confusão patrimonial](https://wikijuridica.com.br/jurisprudencia/stj-resp-1514567/index.md) - [REsp 1.861.107 do STJ: embargos à execução fiscal](https://wikijuridica.com.br/jurisprudencia/stj-resp-1861107/index.md) Conteúdo de autoria de Rafael Toledo, advogado responsável técnico pela publicação, elaborado a partir de fontes oficiais verificadas e citadas. ## Como citar esta página Rafael Toledo, OAB/RJ 227191. Antes do leilão: as saídas do devedor para não perder o imóvel penhorado. Wiki Jurídica. 2026-08-26. https://wikijuridica.com.br/imobiliario/embargos-arrematacao-remicao-execucao/ Versão do conteúdo: sha256:ae3c3fba115927821ad35a55f226215e4bcd811adb2221515ad559f5c1c91316 Os mesmos dados em CSL-JSON, o formato que processadores de citação leem sem interpretar texto: ```json { "id": "wikijuridica-com-br-imobiliario-embargos-arrematacao-remicao-execucao", "type": "webpage", "title": "Antes do leilão: as saídas do devedor para não perder o imóvel penhorado", "container-title": "Wiki Jurídica", "publisher": "Wiki Jurídica", "author": [{"literal": "Rafael Toledo, OAB/RJ 227191"}], "issued": {"date-parts": [[2026, 8, 26]]}, "URL": "https://wikijuridica.com.br/imobiliario/embargos-arrematacao-remicao-execucao/", "language": "pt-BR", "version": "sha256:ae3c3fba115927821ad35a55f226215e4bcd811adb2221515ad559f5c1c91316", "note": "Licença CC-BY-4.0 — https://creativecommons.org/licenses/by/4.0/" } ``` Versão canônica: