--- title: "Escritura pública: quando é exigida e quando o contrato particular basta" description: "Entenda quando a lei dispensa a escritura pública na compra de imóvel e quando o contrato particular já vale como título de transferência." url: "https://wikijuridica.com.br/imobiliario/escritura-quando-obrigatoria/" lang: "pt-BR" page_type: "artigo" author: name: "Rafael Toledo" legal_name: "Rafael Toledo da Silva Duarte" credential: "OAB/RJ 227191" profile: "https://wikijuridica.com.br/sobre/" same_as: - "https://www.linkedin.com/in/rafaeltoledoadvogado" reviewer: "Rafael Toledo" publisher: name: "Wiki Jurídica" same_as: - "https://www.instagram.com/wiki.juridica/" - "https://www.facebook.com/wikijuridica" date_published: "2026-08-06" date_modified: "2026-08-29" reviewed_at: "2026-08-26" version: "sha256:ed0f0e763b74c498ad192c2fd29bcd6c39ede59a3934cf8fc71cae439e247020" license: "CC-BY-4.0" license_url: "https://creativecommons.org/licenses/by/4.0/" usage_policy: "https://wikijuridica.com.br/api/politica-de-uso.json" services: catalog: "https://wikijuridica.com.br/.well-known/ai-catalog.json" mcp: "https://wikijuridica.com.br/mcp" a2a: "https://wikijuridica.com.br/.well-known/agent-card.json" search: "https://wikijuridica.com.br/api/v1/search" openapi: "https://wikijuridica.com.br/openapi.json" citar: "https://wikijuridica.com.br/api/v1/citar" verificar citações: "https://wikijuridica.com.br/api/v1/citacoes" sources: - name: "Código Civil, art. 108" url: "https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/2002/l10406.htm#art108" verified_at: "2026-07-08" claim: "regra geral de escritura pública acima de trinta salários mínimos" - name: "Código Civil, art. 166, IV" url: "https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/2002/l10406.htm#art166" verified_at: "2026-07-11" claim: "nulidade do negócio quando não observada a forma prescrita em lei" - name: "Código Civil, art. 1.245" url: "https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/2002/l10406.htm#art1245" verified_at: "2026-07-11" claim: "registro do título como modo de transferência da propriedade" - name: "Lei 9.514/1997, art. 38" url: "https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l9514.htm#art38" verified_at: "2026-07-10" claim: "efeitos de escritura dos instrumentos particulares abrangidos pela lei especial" - name: "Código Civil, art. 170" url: "https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/2002/l10406.htm#art170" verified_at: "2026-07-11" claim: "conversão do negócio nulo quando preenchidos os requisitos de outro negócio" --- > Índice do acervo > O mapa completo das páginas públicas está em https://wikijuridica.com.br/llms.txt > Consulte-o para descobrir as áreas e as páginas antes de navegar item a item. # Escritura pública: quando é exigida e quando o contrato particular basta Por Rafael Toledo, OAB/RJ 227191 · revisado em 2026-08-26 Escritura pública e registro são etapas diferentes. O [artigo 108](https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/2002/l10406.htm#art108) do [Código Civil](https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/2002/l10406.htm) exige forma pública, salvo disposição legal em contrário, para negócios que constituam, transfiram, modifiquem ou renunciem a direitos reais sobre imóveis de valor superior a trinta vezes o maior salário mínimo vigente no país. Abaixo desse limite, a forma pública pode ser dispensada, mas o título ainda precisa cumprir os demais requisitos e ser registrável. Leis especiais também atribuem força de escritura a certos instrumentos particulares. ## O artigo 108 olha o valor e a data do negócio A comparação utiliza o maior salário mínimo vigente quando o negócio é celebrado e o valor do imóvel ou direito negociado, não apenas uma parcela declarada artificialmente. Acima do limite, a escritura é elemento de validade quando nenhuma lei especial autoriza outra forma. Abaixo dele, instrumento particular pode ser título hábil, desde que identifique partes, imóvel, preço, manifestação de vontade e demais exigências. Dispensa de escritura não é dispensa de ITBI, qualificação registral ou registro. O contrato produz os efeitos que lhe cabem, mas, conforme o artigo 1.245 ([art. 1.245](https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/2002/l10406.htm#art1245)) do [Código Civil](https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/2002/l10406.htm), a propriedade entre vivos só passa com a inscrição do título no Registro de Imóveis. ## A Lei 9.514 não cobre todo financiamento bancário O [artigo 38](https://www.lexml.gov.br/urn/urn:lex:br:federal:lei:1997-11-20;9514) da [Lei 9.514](https://www.lexml.gov.br/urn/urn:lex:br:federal:lei:1997-11-20;9514) admite instrumento particular com efeitos de escritura para atos e contratos referidos na própria lei ou dela resultantes, inclusive alienação fiduciária imobiliária. A exceção precisa estar ligada ao regime legal aplicável. O simples fato de um banco participar ou de o preço ser financiado não transforma qualquer minuta privada em escritura pública. Outras leis especiais podem conferir força semelhante a contratos de sistemas específicos. O instrumento deve indicar o fundamento e conter as cláusulas necessárias, assinaturas e certificações exigidas para que o registrador possa qualificá-lo. ## Forma inadequada pode gerar nulidade, não domínio informal O artigo 166, inciso IV, considera nulo o negócio que não observa a forma prescrita em lei. Se a escritura era essencial e não há exceção, o instrumento particular comum não transfere o direito real. Dependendo de seus elementos, pode ser discutida conversão do negócio pelo artigo 170 ou obrigação de outorgar escritura, mas nenhuma dessas consequências é automática. Pagamento integral e posse não corrigem sozinhos a forma nem substituem o registro. Podem sustentar pretensões contratuais, adjudicação ou usucapião quando os respectivos requisitos existirem, sem tornar proprietário quem apenas guarda um recibo. ## A escritura não encerra a qualificação registral Tabelião verifica identidade, capacidade, vontade e elementos do ato notarial. O registro examina continuidade, especialidade, disponibilidade e legalidade do título perante a matrícula. Assim, escritura lavrada pode receber nota devolutiva se faltar descrição, autorização, imposto ou encadeamento dominial. Antes de assinar, obtenha matrícula recente, confirme titularidade, estado civil, poderes de representação e restrições. Depois, protocole o título e responda às exigências dentro da vigência da prenotação, em vez de tratar a escritura guardada como domínio. ## O documento correto depende da operação concreta Compra, doação, permuta, instituição de usufruto, garantia e partilha têm regras próprias. Valor, natureza do direito, participantes e lei especial definem a forma. Assinatura eletrônica pode ser admitida quando atende ao regime do ato e ao padrão aceito, mas não elimina exigência de escritura pública onde a lei a mantém. Uma revisão prévia da minuta e da matrícula evita pagar por instrumento incapaz de registro, sem prometer que todo contrato particular abaixo do limite será aceito apesar de defeitos documentais. ## Perguntas frequentes ### Escritura pública já coloca o imóvel em meu nome? Não. Ela pode ser o título necessário, mas a transferência da propriedade ocorre com o registro. ### Todo financiamento bancário dispensa escritura? Não. A força de escritura precisa decorrer da [Lei 9.514](https://www.lexml.gov.br/urn/urn:lex:br:federal:lei:1997-11-20;9514) ou de outra norma especial aplicável ao instrumento. ## Proveniência - [Código Civil, art. 108](https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/2002/l10406.htm#art108) — verificado em 2026-07-08 · Fonte oficial usada como referência e proveniência. - Sustenta nesta página: regra geral de escritura pública acima de trinta salários mínimos - [Código Civil, art. 166, IV](https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/2002/l10406.htm#art166) — verificado em 2026-07-11 · Fonte oficial usada como referência e proveniência. - Sustenta nesta página: nulidade do negócio quando não observada a forma prescrita em lei - [Código Civil, art. 1.245](https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/2002/l10406.htm#art1245) — verificado em 2026-07-11 · Fonte oficial usada como referência e proveniência. - Sustenta nesta página: registro do título como modo de transferência da propriedade - [Lei 9.514/1997, art. 38](https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l9514.htm#art38) — verificado em 2026-07-10 · Fonte oficial usada como referência e proveniência. - Sustenta nesta página: efeitos de escritura dos instrumentos particulares abrangidos pela lei especial - [Código Civil, art. 170](https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/2002/l10406.htm#art170) — verificado em 2026-07-11 · Fonte oficial usada como referência e proveniência. - Sustenta nesta página: conversão do negócio nulo quando preenchidos os requisitos de outro negócio --- Conteúdo informativo; não substitui a análise individual de um advogado sobre o seu caso. ## Conteúdos relacionados - [Comprei imóvel e nunca registrei: os riscos de não formalizar](https://wikijuridica.com.br/imobiliario/comprei-nao-registrei/index.md) - [ITBI na compra do imóvel: quem paga e quando vence](https://wikijuridica.com.br/imobiliario/itbi-quem-paga-quando/index.md) - [Como registrar o imóvel comprado: passo a passo no cartório](https://wikijuridica.com.br/imobiliario/registro-imovel-passo-a-passo/index.md) - [ITBI na cessão de direitos de imóvel na planta: quando incide](https://wikijuridica.com.br/imobiliario/itbi-cessao-direitos/index.md) - [IPTU e contrato de gaveta: quem o fisco pode cobrar](https://wikijuridica.com.br/imobiliario/iptu-possuidor-contrato-gaveta/index.md) - [Art. 1.245 do CC: registro transfere o imóvel](https://wikijuridica.com.br/leis/cc-art-1245/index.md) - [IPTU atrasado do antigo dono: por que a dívida segue o imóvel](https://wikijuridica.com.br/imobiliario/iptu-comprador-divida-anterior/index.md) - [Escritura pública: por que ela não basta para ser dono](https://wikijuridica.com.br/glossario/escritura-publica/index.md) - [Rede social jurídica do portal: dúvidas do público e comentários de advogados inscritos na OAB](https://wikijuridica.com.br/redesocial/index.md) - [Página deste tema na rede social do portal](https://wikijuridica.com.br/redesocial/tema/imobiliario/escritura-quando-obrigatoria/index.md) ## Percursos por fundamento legal Outras páginas deste acervo que se apoiam nos mesmos dispositivos legais. **Lei 9.514/1997, art. 38** — `urn:lex:br:federal:lei:1997-11-20;9514!art38` - [Instrumento particular no lugar da escritura pública](https://wikijuridica.com.br/glossario/imob-instrumento-particular-escritura/index.md) - [REsp 2.060.804 do STJ: direito empresarial e recuperação judicial](https://wikijuridica.com.br/jurisprudencia/stj-resp-2060804/index.md) **Código Civil, art. 108** — `urn:lex:br:federal:lei:2002-01-10;10406!art108` - [Doar imóvel ao companheiro na união estável](https://wikijuridica.com.br/familia/doacao-entre-companheiros/index.md) - [Dação em pagamento: quando o credor aceita prestação diferente](https://wikijuridica.com.br/glossario/dacao-em-pagamento/index.md) - [REsp 2.002.920 do STJ: nulidade de cláusula acessória](https://wikijuridica.com.br/jurisprudencia/stj-resp-2002920/index.md) - [REsp 2.024.410 do STJ: família e sucessões](https://wikijuridica.com.br/jurisprudencia/stj-resp-2024410/index.md) **Código Civil, art. 1.245** — `urn:lex:br:federal:lei:2002-01-10;10406!art1245` - [Imóvel do divórcio: registro e ITBI após a escritura](https://wikijuridica.com.br/familia/divorcio-averbacao-imovel-itbi/index.md) - [Adjudicação: quando o credor recebe o bem penhorado](https://wikijuridica.com.br/glossario/adjudicacao/index.md) - [Alienação fiduciária de imóvel: quem é o dono até a quitação](https://wikijuridica.com.br/glossario/alienacao-fiduciaria-imovel/index.md) - [Compra e venda: coisa, preço e quando a propriedade passa](https://wikijuridica.com.br/glossario/compra-e-venda-elementos/index.md) Conteúdo de autoria de Rafael Toledo, advogado responsável técnico pela publicação, elaborado a partir de fontes oficiais verificadas e citadas. ## Como citar esta página Rafael Toledo, OAB/RJ 227191. Escritura pública: quando é exigida e quando o contrato particular basta. Wiki Jurídica. 2026-08-29. https://wikijuridica.com.br/imobiliario/escritura-quando-obrigatoria/ Versão do conteúdo: sha256:ed0f0e763b74c498ad192c2fd29bcd6c39ede59a3934cf8fc71cae439e247020 Os mesmos dados em CSL-JSON, o formato que processadores de citação leem sem interpretar texto: ```json { "id": "wikijuridica-com-br-imobiliario-escritura-quando-obrigatoria", "type": "webpage", "title": "Escritura pública: quando é exigida e quando o contrato particular basta", "container-title": "Wiki Jurídica", "publisher": "Wiki Jurídica", "author": [{"literal": "Rafael Toledo, OAB/RJ 227191"}], "issued": {"date-parts": [[2026, 8, 29]]}, "URL": "https://wikijuridica.com.br/imobiliario/escritura-quando-obrigatoria/", "language": "pt-BR", "version": "sha256:ed0f0e763b74c498ad192c2fd29bcd6c39ede59a3934cf8fc71cae439e247020", "note": "Licença CC-BY-4.0 — https://creativecommons.org/licenses/by/4.0/" } ``` Versão canônica: