--- title: "Comissão do corretor quando o proprietário vende diretamente" description: "Confira prazo, forma escrita, atuação do corretor e origem do comprador antes de aceitar ou rejeitar a cobrança integral." url: "https://wikijuridica.com.br/imobiliario/exclusividade-corretor-vendi-sozinho/" lang: "pt-BR" page_type: "artigo" author: name: "Rafael Toledo" legal_name: "Rafael Toledo da Silva Duarte" credential: "OAB/RJ 227191" profile: "https://wikijuridica.com.br/sobre/" same_as: - "https://www.linkedin.com/in/rafaeltoledoadvogado" reviewer: "Rafael Toledo" publisher: name: "Wiki Jurídica" same_as: - "https://www.instagram.com/wiki.juridica/" - "https://www.facebook.com/wikijuridica" date_published: "2026-08-19" date_modified: "2026-08-26" reviewed_at: "2026-08-26" version: "sha256:87a06eebcecfe6b5199ba26816a953483e55716608004978e47b300cc31586c5" license: "CC-BY-4.0" license_url: "https://creativecommons.org/licenses/by/4.0/" usage_policy: "https://wikijuridica.com.br/api/politica-de-uso.json" services: catalog: "https://wikijuridica.com.br/.well-known/ai-catalog.json" mcp: "https://wikijuridica.com.br/mcp" a2a: "https://wikijuridica.com.br/.well-known/agent-card.json" search: "https://wikijuridica.com.br/api/v1/search" openapi: "https://wikijuridica.com.br/openapi.json" citar: "https://wikijuridica.com.br/api/v1/citar" verificar citações: "https://wikijuridica.com.br/api/v1/citacoes" sources: - name: "Código Civil, arts. 725 a 727" url: "https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/2002/l10406.htm#art725" verified_at: "2026-07-11" claim: "resultado, exclusividade, inércia e negócio posterior" - name: "STJ, AgInt no AREsp 2.072.274/DF" url: "https://processo.stj.jus.br/SCON/GetInteiroTeorDoAcordao?dt_publicacao=18%2F08%2F2022&num_registro=202200429212" verified_at: "2026-07-11" claim: "caso em que a venda decorreu da diligência do proprietário e a revisão da prova e do contrato esbarrou nas Súmulas 5 e 7" --- > Índice do acervo > O mapa completo das páginas públicas está em https://wikijuridica.com.br/llms.txt > Consulte-o para descobrir as áreas e as páginas antes de navegar item a item. # Comissão do corretor quando o proprietário vende diretamente Por Rafael Toledo, OAB/RJ 227191 · revisado em 2026-08-26 A venda direta não afasta sempre a comissão, assim como a palavra exclusividade não torna qualquer cobrança incontestável. O contrato precisa ser lido com a cronologia do anúncio, visitas, proposta, prazo e escritura. A questão central é saber se havia exclusividade escrita em vigor, se o corretor permaneceu ativo e se o negócio resultou de sua mediação. ## Comissão normal depende do resultado da mediação O [artigo 725](https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/2002/l10406.htm#art725) do [Código Civil](https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/2002/l10406.htm) torna a remuneração devida quando o corretor alcança o resultado previsto, ainda que o negócio depois não se efetive por arrependimento das partes. Aproximar pessoas sem produzir o resultado contratado pode não bastar. Proposta aceita, convergência sobre elementos essenciais e motivo do fracasso ajudam a definir se o trabalho chegou ao ponto remunerável. ## Sem exclusividade, venda direta em regra não remunera o corretor A primeira parte do artigo 726 estabelece que, iniciado e concluído o negócio diretamente entre as partes, nenhuma remuneração é devida ao corretor. Essa regra cede se a mediação foi contratada com exclusividade por escrito. Também se deve verificar o artigo 727 quando o negócio posterior foi fruto dos trabalhos do intermediador, mesmo depois do prazo. ## Exclusividade escrita pode gerar comissão integral Com exclusividade escrita e vigente, o artigo 726 preserva a remuneração mesmo quando o proprietário conclui o negócio sem a participação imediata do corretor. O contrato deve indicar imóvel, prazo, percentual, base de cálculo e extensão. Cláusula inserida em formulário ilegível, renovação duvidosa ou cobrança fora do período precisa ser examinada em vez de presumida. ## Inércia ou ociosidade do corretor é exceção relevante O próprio artigo 726 afasta a comissão exclusiva quando comprovada inércia ou ociosidade do corretor. Ausência total de anúncio, resposta, visita ou prestação combinada pode sustentar a exceção. Vender rapidamente, discordar da estratégia ou não receber proposta, por si, não prova ociosidade. E-mails, relatórios, portais, mensagens e pedidos de acesso formam a prova bilateral. ## Precedente exige leitura do contrato e da prova No AgInt no AREsp 2.072.274, as instâncias concluíram que a venda resultou de diligência do proprietário e que o corretor não aproximou as partes. A Quarta Turma manteve o resultado porque rever contrato e fatos encontrava os limites das Súmulas 5 e 7. O julgamento não reescreve o artigo 726 nem cria regra abstrata contra toda exclusividade: mostra que vigência, atividade, inércia e resultado precisam ser provados no caso concreto. ## Origem do comprador pode manter a causalidade Se o comprador conheceu o imóvel por visita, anúncio identificado ou negociação promovida pelo corretor, fechar diretamente para evitar a comissão pode manter o dever de pagar. Se o interessado surgiu por canal independente e a exclusividade havia terminado, o nexo pode faltar. Cadastro unilateral do corretor não basta; conversas, agendamento e proposta mostram contribuição efetiva. ## Cobrança deve trazer cálculo e documentos completos A notificação deve anexar contrato, prova de exclusividade, atos de intermediação, negócio concluído e base percentual. O proprietário pode responder indicando prazo expirado, inércia ou origem autônoma do comprador, preservando o inteiro teor. Acordo pode ajustar valor conforme contribuição e risco. Não se recomenda ignorar a cobrança nem prometer que a falta de assinatura na escritura elimina a comissão. ## Prazo de proteção posterior precisa ter causalidade Alguns contratos preveem comissão se a venda ocorrer depois do encerramento a pessoa apresentada durante a vigência. A cláusula pode organizar a prova do artigo 727, mas não deve capturar indefinidamente qualquer comprador do mercado. Lista de interessados, data das visitas e retomada da negociação mostram se o resultado decorreu do trabalho anterior. Se houve mudança substancial de preço e contato inteiramente novo, a causalidade deve ser discutida com os documentos, não apenas com o calendário. ## Contratos com mais de um intermediador precisam ser compatibilizados O proprietário que concedeu exclusividade não deve anunciar simultaneamente com outro corretor sem verificar rescisão e prazo. Se dois profissionais afirmam ter apresentado o mesmo comprador, visitas, propostas e autorizações ajudam a identificar causalidade e eventual divisão. Pagar um deles não extingue automaticamente a pretensão do outro. Antes da venda, comunicação conjunta pode definir quem concluirá a mediação e como a remuneração será repartida, evitando que o comprador seja usado como prova contraditória em duas cobranças. ## Perguntas frequentes ### Exclusividade verbal basta? O artigo 726 exige que a exclusividade esteja ajustada por escrito para produzir seu efeito especial. ### O corretor não participou da escritura: nada é devido? A assinatura final não é o único critério; resultado, exclusividade, atividade e origem do comprador devem ser verificados. ## Proveniência - [Código Civil, arts. 725 a 727](https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/2002/l10406.htm#art725) — verificado em 2026-07-11 · Fonte oficial usada como referência e proveniência. - Sustenta nesta página: resultado, exclusividade, inércia e negócio posterior - [STJ, AgInt no AREsp 2.072.274/DF](https://processo.stj.jus.br/SCON/GetInteiroTeorDoAcordao?dt_publicacao=18%2F08%2F2022&num_registro=202200429212) — verificado em 2026-07-11 · Fonte oficial usada como referência e proveniência. - Sustenta nesta página: caso em que a venda decorreu da diligência do proprietário e a revisão da prova e do contrato esbarrou nas Súmulas 5 e 7 --- Conteúdo informativo; não substitui a análise individual de um advogado sobre o seu caso. ## Conteúdos relacionados - [Exclusividade da corretagem venceu: comissão ainda é devida?](https://wikijuridica.com.br/imobiliario/corr-exclusividade-vencida/index.md) - [Dois corretores cobram comissão pela mesma venda](https://wikijuridica.com.br/imobiliario/corr-dupla-cobranca/index.md) - [Fechei direto com comprador do corretor: devo comissão?](https://wikijuridica.com.br/imobiliario/corr-negocio-direto-partes/index.md) - [Preço do anúncio e preço fechado: qual base para a comissão?](https://wikijuridica.com.br/imobiliario/corr-anuncio-divergente/index.md) - [Comprador inadimplente em venda direta: como resolver](https://wikijuridica.com.br/imobiliario/comprador-parou-pagar-particular/index.md) - [Locador entra no imóvel alugado sem autorização: como reagir](https://wikijuridica.com.br/imobiliario/locador-entra-sem-autorizacao/index.md) - [Outorga conjugal: os atos que exigem anuência do cônjuge](https://wikijuridica.com.br/familia/outorga-conjugal/index.md) - [Rede social jurídica do portal: dúvidas do público e comentários de advogados inscritos na OAB](https://wikijuridica.com.br/redesocial/index.md) - [Página deste tema na rede social do portal](https://wikijuridica.com.br/redesocial/tema/imobiliario/exclusividade-corretor-vendi-sozinho/index.md) ## Percursos por fundamento legal Outras páginas deste acervo que se apoiam nos mesmos dispositivos legais. **Código Civil, art. 725** — `urn:lex:br:federal:lei:2002-01-10;10406!art725` - [REsp 2.000.978 do STJ: termo inicial e não configuração](https://wikijuridica.com.br/jurisprudencia/stj-resp-2000978/index.md) - [REsp 2.008.542 do STJ: recurso especial repetitivo](https://wikijuridica.com.br/jurisprudencia/stj-resp-2008542/index.md) - [REsp 2.071.972 do STJ: atraso na entrega de imóvel](https://wikijuridica.com.br/jurisprudencia/stj-resp-2071972/index.md) - [REsp 2.155.898 do STJ: direito do consumidor](https://wikijuridica.com.br/jurisprudencia/stj-resp-2155898/index.md) Conteúdo de autoria de Rafael Toledo, advogado responsável técnico pela publicação, elaborado a partir de fontes oficiais verificadas e citadas. ## Como citar esta página Rafael Toledo, OAB/RJ 227191. Comissão do corretor quando o proprietário vende diretamente. Wiki Jurídica. 2026-08-26. https://wikijuridica.com.br/imobiliario/exclusividade-corretor-vendi-sozinho/ Versão do conteúdo: sha256:87a06eebcecfe6b5199ba26816a953483e55716608004978e47b300cc31586c5 Os mesmos dados em CSL-JSON, o formato que processadores de citação leem sem interpretar texto: ```json { "id": "wikijuridica-com-br-imobiliario-exclusividade-corretor-vendi-sozinho", "type": "webpage", "title": "Comissão do corretor quando o proprietário vende diretamente", "container-title": "Wiki Jurídica", "publisher": "Wiki Jurídica", "author": [{"literal": "Rafael Toledo, OAB/RJ 227191"}], "issued": {"date-parts": [[2026, 8, 26]]}, "URL": "https://wikijuridica.com.br/imobiliario/exclusividade-corretor-vendi-sozinho/", "language": "pt-BR", "version": "sha256:87a06eebcecfe6b5199ba26816a953483e55716608004978e47b300cc31586c5", "note": "Licença CC-BY-4.0 — https://creativecommons.org/licenses/by/4.0/" } ``` Versão canônica: