--- title: "Sou fiador e quero sair da fiança: como fazer" description: "Fiador que quer se desobrigar de contrato de aluguel prorrogado pode notificar a exoneração. Veja o prazo de 120 dias e a responsabilidade residual." url: "https://wikijuridica.com.br/imobiliario/fiador-exoneracao-fianca/" lang: "pt-BR" page_type: "artigo" author: name: "Rafael Toledo" legal_name: "Rafael Toledo da Silva Duarte" credential: "OAB/RJ 227191" profile: "https://wikijuridica.com.br/sobre/" same_as: - "https://www.linkedin.com/in/rafaeltoledoadvogado" reviewer: "Rafael Toledo" publisher: name: "Wiki Jurídica" same_as: - "https://www.instagram.com/wiki.juridica/" - "https://www.facebook.com/wikijuridica" date_published: "2026-08-06" date_modified: "2026-08-26" reviewed_at: "2026-08-26" version: "sha256:752d8acdc0298a807c6b90dcf1cdc958047f146e0c8032271764a8bc0df372a3" license: "CC-BY-4.0" license_url: "https://creativecommons.org/licenses/by/4.0/" usage_policy: "https://wikijuridica.com.br/api/politica-de-uso.json" services: catalog: "https://wikijuridica.com.br/.well-known/ai-catalog.json" mcp: "https://wikijuridica.com.br/mcp" a2a: "https://wikijuridica.com.br/.well-known/agent-card.json" search: "https://wikijuridica.com.br/api/v1/search" openapi: "https://wikijuridica.com.br/openapi.json" citar: "https://wikijuridica.com.br/api/v1/citar" verificar citações: "https://wikijuridica.com.br/api/v1/citacoes" sources: - name: "Lei 8.245/1991, art. 40" url: "https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l8245.htm#art40" verified_at: "2026-07-08" claim: "fixa os trinta dias para nova garantia e os cento e vinte dias de responsabilidade residual" - name: "Código Civil, art. 835" url: "https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/2002/l10406compilada.htm" verified_at: "2026-07-08" text_version: "compilado" text_version_checked_at: "2026-08-12" claim: "fornece a regra civil geral de exoneração, distinguida pela disciplina locatícia especial" - name: "Lei 8.245/1991, art. 59, § 1º, VII" url: "https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l8245.htm#art59" verified_at: "2026-07-10" claim: "prevê a hipótese liminar após o prazo de substituição sem garantia apta" - name: "Lei 8.245/1991, art. 37" url: "https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l8245.htm#art37" verified_at: "2026-07-10" claim: "lista as modalidades de garantia e impede cumulação no mesmo contrato" --- > Índice do acervo > O mapa completo das páginas públicas está em https://wikijuridica.com.br/llms.txt > Consulte-o para descobrir as áreas e as páginas antes de navegar item a item. # Sou fiador e quero sair da fiança: como fazer Por Rafael Toledo, OAB/RJ 227191 · revisado em 2026-08-26 Na locação prorrogada por prazo indeterminado, o fiador pode notificar o locador de sua intenção de desoneração. O efeito não é imediato: o art. 40, X, mantém a responsabilidade residual por 120 dias após a notificação. Esse período pertence ao fiador; o prazo dado ao locatário para apresentar nova garantia é outro e dura 30 dias. ## Notificação ao locador inicia os cento e vinte dias O fiador deve comunicar de forma comprovável sua intenção ao locador quando a locação estiver prorrogada por prazo indeterminado. Data, destinatário e conteúdo precisam ser preservados, porque definem o fim do período residual. O consentimento do inquilino não é requisito para a desoneração prevista no inciso X. ## A regra especial locatícia prevalece na contagem O [Código Civil](https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/2002/l10406.htm) contém regra geral de exoneração da fiança sem limitação de tempo, mas a locação urbana possui disciplina específica no art. 40, X. Nela, o período residual é de 120 dias, e não os sessenta dias da regra civil geral. Contrato e data da prorrogação precisam ser conferidos antes de escolher o fundamento da notificação. ## Destinatário errado pode gerar disputa sobre o termo inicial Avisar somente o inquilino ou a imobiliária sem poderes conhecidos para receber pode deixar dúvida sobre ciência do locador. A comunicação deve chegar ao proprietário ou representante contratualmente indicado e identificar contrato, imóvel e fiador. Carta registrada, cartório ou meio eletrônico com prova de conteúdo e recebimento podem documentar o ato; a lei não exige uma única tecnologia. ## A responsabilidade residual não é prazo para buscar garantia Durante os 120 dias, o fiador continua vinculado aos efeitos da fiança. O locador, diante da exoneração, pode notificar o locatário para apresentar nova garantia apta em 30 dias, conforme o parágrafo único do art. 40. Não se deve dizer que o inquilino dispõe de 120 dias: esse número mede a responsabilidade residual do fiador, não o dever de substituição. ## Falta de nova garantia pode levar ao despejo Se o prazo notificatório de trinta dias terminar sem garantia apta, a locação pode ser desfeita. O art. 59, § 1º, VII, inclui o término desse prazo entre as hipóteses de liminar em quinze dias, mediante os requisitos legais e caução de três aluguéis. A medida não é automática no dia seguinte: depende de ação e decisão judicial. ## A substituição precisa ser apta e única O locatário pode oferecer modalidade prevista no art. 37, sujeita à análise legítima de suficiência. O locador não pode exigir duas garantias simultâneas no mesmo contrato. Novo fiador, seguro-fiança ou caução devem ser formalizados com data, alcance e vínculo com a locação, para que não haja intervalo obscuro entre a garantia antiga e a nova. ## Débitos anteriores continuam alcançados A desoneração não apaga obrigações surgidas antes do término dos cento e vinte dias. Contrato, planilha, datas de vencimento e prova da notificação delimitam a responsabilidade. Aditamentos não anuídos e cláusulas que limitem a fiança também precisam ser analisados, pois podem alterar o alcance da cobrança. ## O cálculo separa três períodos Para conferir cobrança, vale dividir a linha do tempo entre obrigações anteriores à notificação, vencimentos dentro dos 120 dias e parcelas posteriores. Pagamento, entrega das chaves ou substituição da garantia podem alterar a exposição. Essa organização impede atribuir ao antigo fiador um saldo global sem mostrar quando cada obrigação nasceu. Juros, multas e despesas vinculadas a cada parcela devem acompanhar o mesmo recorte temporal documentado, em vez de serem lançados como bloco sem origem. ## O fiador notificou e o locatário foi cobrado Depois de anos de prorrogação, o fiador envia notificação comprovada ao proprietário. O locador, por sua vez, concede ao inquilino trinta dias para substituir a garantia. A fiança ainda produz efeitos por cento e vinte dias após a primeira notificação, mas o dever de apresentar substituta não espera todo esse período. Um advogado particular pode revisar contrato e comunicações em atendimento remoto, sem prometer exoneração retroativa. ## Perguntas frequentes ### O inquilino tem cento e vinte dias para indicar novo fiador? Não. Notificado pelo locador, ele tem trinta dias para apresentar nova garantia; os cento e vinte dias correspondem à responsabilidade residual do fiador desonerado. ### A exoneração elimina aluguéis já vencidos? Não. Obrigações abrangidas pela fiança antes do fim do período residual podem continuar exigíveis, conforme contrato e fatos. ## Proveniência - [Lei 8.245/1991, art. 40](https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l8245.htm#art40) — verificado em 2026-07-08 · Fonte oficial usada como referência e proveniência. - Sustenta nesta página: fixa os trinta dias para nova garantia e os cento e vinte dias de responsabilidade residual - [Código Civil, art. 835](https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/2002/l10406compilada.htm) — verificado em 2026-07-08 · texto compilado, com as alterações posteriores incorporadas, conferido em 2026-08-12 · Fonte oficial usada como referência e proveniência. - Sustenta nesta página: fornece a regra civil geral de exoneração, distinguida pela disciplina locatícia especial - [Lei 8.245/1991, art. 59, § 1º, VII](https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l8245.htm#art59) — verificado em 2026-07-10 · Fonte oficial usada como referência e proveniência. - Sustenta nesta página: prevê a hipótese liminar após o prazo de substituição sem garantia apta - [Lei 8.245/1991, art. 37](https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l8245.htm#art37) — verificado em 2026-07-10 · Fonte oficial usada como referência e proveniência. - Sustenta nesta página: lista as modalidades de garantia e impede cumulação no mesmo contrato --- Conteúdo informativo; não substitui a análise individual de um advogado sobre o seu caso. ## Conteúdos relacionados - [Bem de família do fiador pode ser penhorado na locação?](https://wikijuridica.com.br/imobiliario/bem-familia-fiador-penhora/index.md) - [Contrato prorrogado por prazo indeterminado: a fiança continua?](https://wikijuridica.com.br/imobiliario/fianca-prorrogacao-indeterminada/index.md) - [Morte do fiador: o que acontece com a fiança do aluguel](https://wikijuridica.com.br/imobiliario/fiador-faleceu/index.md) - [Art. 39 da Lei do Inquilinato: fiança até a entrega](https://wikijuridica.com.br/leis/8245-art-39/index.md) - [Morte do inquilino: quem continua na locação residencial](https://wikijuridica.com.br/imobiliario/morte-locatario-quem-fica/index.md) - [Fiador, caução ou seguro-fiança: qual garantia escolher](https://wikijuridica.com.br/imobiliario/fiador-caucao-seguro-diferenca/index.md) - [Rede social jurídica do portal: dúvidas do público e comentários de advogados inscritos na OAB](https://wikijuridica.com.br/redesocial/index.md) - [Página deste tema na rede social do portal](https://wikijuridica.com.br/redesocial/tema/imobiliario/fiador-exoneracao-fianca/index.md) Conteúdo de autoria de Rafael Toledo, advogado responsável técnico pela publicação, elaborado a partir de fontes oficiais verificadas e citadas. ## Como citar esta página Rafael Toledo, OAB/RJ 227191. Sou fiador e quero sair da fiança: como fazer. Wiki Jurídica. 2026-08-26. https://wikijuridica.com.br/imobiliario/fiador-exoneracao-fianca/ Versão do conteúdo: sha256:752d8acdc0298a807c6b90dcf1cdc958047f146e0c8032271764a8bc0df372a3 Os mesmos dados em CSL-JSON, o formato que processadores de citação leem sem interpretar texto: ```json { "id": "wikijuridica-com-br-imobiliario-fiador-exoneracao-fianca", "type": "webpage", "title": "Sou fiador e quero sair da fiança: como fazer", "container-title": "Wiki Jurídica", "publisher": "Wiki Jurídica", "author": [{"literal": "Rafael Toledo, OAB/RJ 227191"}], "issued": {"date-parts": [[2026, 8, 26]]}, "URL": "https://wikijuridica.com.br/imobiliario/fiador-exoneracao-fianca/", "language": "pt-BR", "version": "sha256:752d8acdc0298a807c6b90dcf1cdc958047f146e0c8032271764a8bc0df372a3", "note": "Licença CC-BY-4.0 — https://creativecommons.org/licenses/by/4.0/" } ``` Versão canônica: