--- title: "Prazos de garantia da obra que todo síndico precisa conhecer" description: "Quanto tempo de garantia a construtora dá depois da entrega do prédio? Veja os prazos do Código Civil, o manual das áreas comuns e como agir." url: "https://wikijuridica.com.br/imobiliario/garantia-obra-pos-entrega/" lang: "pt-BR" page_type: "artigo" author: name: "Rafael Toledo" legal_name: "Rafael Toledo da Silva Duarte" credential: "OAB/RJ 227191" profile: "https://wikijuridica.com.br/sobre/" same_as: - "https://www.linkedin.com/in/rafaeltoledoadvogado" reviewer: "Rafael Toledo" publisher: name: "Wiki Jurídica" same_as: - "https://www.instagram.com/wiki.juridica/" - "https://www.facebook.com/wikijuridica" date_published: "2026-08-06" date_modified: "2026-08-26" reviewed_at: "2026-08-26" version: "sha256:7fa4c321dc5973c894ea607a9f9d0d14014bcaaaf728948523a963d17f34b2b3" license: "CC-BY-4.0" license_url: "https://creativecommons.org/licenses/by/4.0/" usage_policy: "https://wikijuridica.com.br/api/politica-de-uso.json" services: catalog: "https://wikijuridica.com.br/.well-known/ai-catalog.json" mcp: "https://wikijuridica.com.br/mcp" a2a: "https://wikijuridica.com.br/.well-known/agent-card.json" search: "https://wikijuridica.com.br/api/v1/search" openapi: "https://wikijuridica.com.br/openapi.json" citar: "https://wikijuridica.com.br/api/v1/citar" verificar citações: "https://wikijuridica.com.br/api/v1/citacoes" sources: - name: "Código Civil (Lei 10.406/2002)" url: "https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/2002/l10406.htm#art618" verified_at: "2026-07-08" claim: "prazo de garantia de cinco anos pela solidez e segurança da edificação, contado da entrega" - name: "Código de Defesa do Consumidor (Lei 8.078/1990)" url: "https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l8078.htm#art26" verified_at: "2026-07-10" claim: "prazo decadencial de noventa dias para reclamar de vício aparente, aplicável junto ao prazo de garantia estrutural" --- > Índice do acervo > O mapa completo das páginas públicas está em https://wikijuridica.com.br/llms.txt > Consulte-o para descobrir as áreas e as páginas antes de navegar item a item. # Prazos de garantia da obra que todo síndico precisa conhecer Por Rafael Toledo, OAB/RJ 227191 · revisado em 2026-08-26 Receber as chaves de um prédio novo não encerra a responsabilidade da construtora pela qualidade da obra. Síndicos recém-empossados e moradores costumam descobrir isso na prática quando um problema aparece meses ou anos depois da entrega, e a primeira dúvida é sempre a mesma: ainda dá tempo de acionar a construtora, ou o prazo de garantia já passou? A resposta depende do tipo de problema, porque a lei prevê prazos diferentes conforme o defeito comprometa a segurança da estrutura ou seja um problema mais pontual de acabamento ou sistema construtivo. ## A garantia estrutural de cinco anos do art. 618 do Código Civil O [art. 618](https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/2002/l10406.htm#art618) do [Código Civil](https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/2002/l10406.htm) responsabiliza o construtor, pelo prazo irredutível de cinco anos contados da entrega da obra, pela solidez e segurança da edificação, cobrindo defeitos relacionados a fundação, estrutura e materiais que comprometam a estabilidade do prédio. Esse prazo é de garantia, não de reclamação: uma vez identificado o defeito estrutural dentro dos cinco anos, o condomínio ainda tem prazo próprio para buscar reparo ou indenização depois de notificar formalmente a construtora. ## Por que nem todo defeito segue o mesmo prazo de cinco anos Problemas que não afetam a segurança estrutural, como infiltração pontual, desempenho de sistemas de impermeabilização, esquadrias ou instalações específicas, costumam ter prazos de garantia próprios, muitas vezes menores, vinculados à vida útil esperada de cada sistema construtivo, tema tratado por norma técnica de desempenho que orienta engenheiros e peritos na avaliação da durabilidade esperada de cada componente do edifício. Por isso, o síndico precisa identificar tecnicamente qual sistema apresentou falha antes de calcular o prazo aplicável ao caso concreto. ## O manual do proprietário e das áreas comuns como referência de prazos A incorporadora tem o dever de entregar um manual do proprietário e um manual das áreas comuns, documentos que costumam detalhar os prazos de garantia específicos de cada sistema construtivo do empreendimento, além das rotinas de manutenção preventiva que o condomínio precisa seguir para não perder o direito à garantia por omissão na conservação do prédio. Esse manual é, na prática, o primeiro documento que o síndico deve consultar ao identificar qualquer problema. ## Documentos que sustentam o acionamento da garantia - Manual do proprietário e das áreas comuns entregue pela incorporadora. - Laudo técnico de engenheiro ou perito, identificando a origem construtiva do defeito. - Registro fotográfico datado da evolução do problema. - Histórico de manutenção preventiva realizada pelo condomínio, para comprovar que não houve omissão que agravasse o defeito. ## Como o síndico deve agir ao identificar o problema Assim que o defeito é identificado, o síndico deve notificar formalmente a construtora ou a assistência técnica do empreendimento, descrevendo o problema e solicitando vistoria dentro de prazo razoável. Uma vez identificado o vício aparente, o condomínio ainda deve observar o prazo decadencial de noventa dias do [art. 26](https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l8078.htm#art26) do [Código de Defesa do Consumidor](https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l8078.htm) para reclamar formalmente, contado a partir do momento em que o problema se tornou evidente. Registrar essa notificação é o que preserva o direito do condomínio, porque a demora injustificada em comunicar o defeito pode ser usada pela construtora para alegar agravamento por omissão do próprio condomínio. ## Quando a garantia não cobre o problema Desgaste natural compatível com o tempo de uso, falta de manutenção preventiva prevista no manual das áreas comuns e alterações feitas pelo próprio condomínio sem acompanhamento técnico adequado tendem a afastar a responsabilidade da construtora, ainda que o prazo de garantia estrutural de cinco anos não tenha se esgotado. A perícia técnica é o instrumento que normalmente decide essa disputa entre defeito de origem construtiva e problema decorrente de uso ou manutenção inadequada. ## Como um condomínio acionou a garantia estrutural Três anos depois da entrega, um condomínio identificou infiltração recorrente na garagem, associada a falha na impermeabilização da laje de cobertura do subsolo. O síndico consultou o manual das áreas comuns, confirmou que a manutenção preventiva prevista havia sido seguida corretamente, contratou laudo técnico apontando a origem construtiva do defeito e notificou a construtora dentro do prazo de garantia estrutural do [art. 618](https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/2002/l10406.htm#art618) do [Código Civil](https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/2002/l10406.htm). Diante da demora da construtora em agendar a vistoria, o condomínio buscou apoio de advogado particular, contratado pela assembleia, para formalizar a cobrança e, se necessário, ajuizar ação de obrigação de fazer cumulada com indenização pelos danos já causados às vagas de garagem. ## Proveniência - [Código Civil (Lei 10.406/2002)](https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/2002/l10406.htm#art618) — verificado em 2026-07-08 · Fonte oficial usada como referência e proveniência. - Sustenta nesta página: prazo de garantia de cinco anos pela solidez e segurança da edificação, contado da entrega - [Código de Defesa do Consumidor (Lei 8.078/1990)](https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l8078.htm#art26) — verificado em 2026-07-10 · Fonte oficial usada como referência e proveniência. - Sustenta nesta página: prazo decadencial de noventa dias para reclamar de vício aparente, aplicável junto ao prazo de garantia estrutural --- Conteúdo informativo; não substitui a análise individual de um advogado sobre o seu caso. ## Conteúdos relacionados - [Quem paga condomínio das unidades não vendidas do prédio novo](https://wikijuridica.com.br/imobiliario/condominio-unidades-nao-vendidas/index.md) - [Entrega das chaves sem habite-se: a construtora pode fazer isso?](https://wikijuridica.com.br/imobiliario/entrega-sem-habite-se/index.md) - [Quem convoca a primeira assembleia do condomínio novo](https://wikijuridica.com.br/imobiliario/primeira-assembleia-instalacao-condominio/index.md) - [Área de lazer entregue diferente da maquete: e agora?](https://wikijuridica.com.br/imobiliario/areas-comuns-diferentes-prometido/index.md) - [Pessoa idosa ou doente pode ser despejada? 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Prazos de garantia da obra que todo síndico precisa conhecer. Wiki Jurídica. 2026-08-26. https://wikijuridica.com.br/imobiliario/garantia-obra-pos-entrega/ Versão do conteúdo: sha256:7fa4c321dc5973c894ea607a9f9d0d14014bcaaaf728948523a963d17f34b2b3 Os mesmos dados em CSL-JSON, o formato que processadores de citação leem sem interpretar texto: ```json { "id": "wikijuridica-com-br-imobiliario-garantia-obra-pos-entrega", "type": "webpage", "title": "Prazos de garantia da obra que todo síndico precisa conhecer", "container-title": "Wiki Jurídica", "publisher": "Wiki Jurídica", "author": [{"literal": "Rafael Toledo, OAB/RJ 227191"}], "issued": {"date-parts": [[2026, 8, 26]]}, "URL": "https://wikijuridica.com.br/imobiliario/garantia-obra-pos-entrega/", "language": "pt-BR", "version": "sha256:7fa4c321dc5973c894ea607a9f9d0d14014bcaaaf728948523a963d17f34b2b3", "note": "Licença CC-BY-4.0 — https://creativecommons.org/licenses/by/4.0/" } ``` Versão canônica: