--- title: "Hipoteca da construtora com o banco não atinge quem já comprou" description: "Recebeu notificação de que o banco vai executar seu imóvel quitado por dívida da construtora? Veja o que garante a Súmula 308 do STJ ao comprador." url: "https://wikijuridica.com.br/imobiliario/hipoteca-empreendimento-sumula308/" lang: "pt-BR" page_type: "artigo" author: name: "Rafael Toledo" legal_name: "Rafael Toledo da Silva Duarte" credential: "OAB/RJ 227191" profile: "https://wikijuridica.com.br/sobre/" same_as: - "https://www.linkedin.com/in/rafaeltoledoadvogado" reviewer: "Rafael Toledo" publisher: name: "Wiki Jurídica" same_as: - "https://www.instagram.com/wiki.juridica/" - "https://www.facebook.com/wikijuridica" date_published: "2026-08-06" date_modified: "2026-08-26" reviewed_at: "2026-08-26" version: "sha256:b386f3be657b32f10e9d67f590c3c0869407aac1b010b6c51349d78db4b422c0" license: "CC-BY-4.0" license_url: "https://creativecommons.org/licenses/by/4.0/" usage_policy: "https://wikijuridica.com.br/api/politica-de-uso.json" services: catalog: "https://wikijuridica.com.br/.well-known/ai-catalog.json" mcp: "https://wikijuridica.com.br/mcp" a2a: "https://wikijuridica.com.br/.well-known/agent-card.json" search: "https://wikijuridica.com.br/api/v1/search" openapi: "https://wikijuridica.com.br/openapi.json" citar: "https://wikijuridica.com.br/api/v1/citar" verificar citações: "https://wikijuridica.com.br/api/v1/citacoes" sources: - name: "STJ — portal de jurisprudência (Súmula 308)" url: "https://www.stj.jus.br/webstj/processo/justica/jurisprudencia.asp?tipo=sumula" verified_at: "2026-07-10" claim: "ineficácia da hipoteca entre construtora e banco perante o adquirente da unidade" - name: "Lei 4.591/1964 (condomínio e incorporações)" url: "https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l4591.htm" verified_at: "2026-07-08" text_version: "compilado" text_version_checked_at: "2026-08-12" claim: "regime geral da incorporação que fundamenta a separação entre a dívida da construtora e o direito do adquirente" --- > Índice do acervo > O mapa completo das páginas públicas está em https://wikijuridica.com.br/llms.txt > Consulte-o para descobrir as áreas e as páginas antes de navegar item a item. # Hipoteca da construtora com o banco não atinge quem já comprou Por Rafael Toledo, OAB/RJ 227191 · revisado em 2026-08-26 Quitar todas as parcelas do apartamento e, anos depois, receber uma notificação de que o imóvel está sendo executado por dívida da construtora com o banco é uma das situações mais injustas que um comprador pode enfrentar. Isso acontece porque muitas incorporadoras financiam a construção do empreendimento dando o próprio terreno, ou as unidades futuras, em hipoteca ao banco financiador. O comprador, que muitas vezes nem sabia da existência dessa hipoteca, se vê ameaçado de perder um bem já pago integralmente por uma dívida que nunca foi dele. ## O que garante a Súmula 308 do Superior Tribunal de Justiça A Súmula 308 do STJ estabelece que a hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel. Em outras palavras, o banco não pode executar a garantia hipotecária contra a unidade de quem já comprou, mesmo que a hipoteca tenha sido registrada antes do contrato de compra, porque o financiamento é um negócio entre a construtora e o banco, do qual o comprador não faz parte. ## Por que os bancos aceitam o terreno ou o empreendimento como garantia É comum que a incorporadora obtenha financiamento para a obra oferecendo o terreno ou as próprias unidades como garantia hipotecária ao banco, viabilizando o crédito necessário para construir. O problema surge quando a construtora não quita esse financiamento, e o banco tenta executar a garantia sobre unidades que já foram vendidas e, muitas vezes, já quitadas pelos compradores, sem que eles tenham qualquer responsabilidade pela dívida entre a empresa e a instituição financeira. ## Documentos que comprovam a posição do comprador - Instrumento de compra do apartamento, seja escritura definitiva, seja contrato particular, com data clara de assinatura. - Comprovantes de todos os pagamentos feitos ao longo do financiamento junto à incorporadora. - Certidão de matrícula do imóvel, para verificar a existência e a data de registro da hipoteca do banco. - Eventual notificação de execução recebida do banco ou do cartório. ## Como agir diante da tentativa de execução da hipoteca Ao receber qualquer notificação de execução ou penhora relacionada à hipoteca da construtora, o comprador deve apresentar embargos de terceiro, instrumento processual específico para proteger quem tem posse ou direito sobre o bem penhorado sem ser parte da dívida executada. Juntando o contrato de compra e os comprovantes de pagamento, a Súmula 308 costuma ser suficiente para afastar a constrição sobre a unidade já vendida, ainda que a hipoteca tenha sido registrada antes da compra. ## Quando a proteção da súmula pode ser questionada A defesa baseada na Súmula 308 enfraquece quando existe prova de que o comprador sabia da hipoteca e agiu em conluio com a construtora para lesar o banco, ou quando o próprio contrato de compra previa expressamente a assunção da dívida hipotecária pelo comprador como parte do preço, hipótese incomum, mas que muda a análise do caso. Fora dessas situações excepcionais, a tendência da jurisprudência é proteger o adquirente de boa-fé. ## Como um casal afastou a execução da hipoteca do banco Um casal quitou integralmente o apartamento em 2019 e, em 2026, recebeu comunicado do banco informando que o imóvel seria levado a leilão por dívida da construtora com o financiamento da obra, contraída anos antes da compra do casal. Reuniram o contrato quitado e os comprovantes de pagamento e apresentaram embargos de terceiro citando a Súmula 308, obtendo liminar que suspendeu o leilão sobre aquela unidade específica. Diante de uma cobrança bancária relacionada a dívida da construtora, reunir o contrato e o histórico de pagamento e buscar apoio de advogado particular, com protocolo digital dos embargos, evita que o prazo de defesa se perca enquanto o comprador ainda está reunindo a documentação. ## Perguntas frequentes ### O comprador precisa ter registrado o contrato para se proteger da execução? Não é obrigatório, mas o registro da promessa de compra e venda no cartório de imóveis reforça a prova da anterioridade do negócio e facilita a defesa do comprador em eventual disputa com o banco financiador da construtora. ### Os embargos de terceiro têm prazo para serem apresentados? Sim. Em regra, os embargos de terceiro devem ser opostos enquanto não transitada em julgado a execução, mas o mais recomendável é agir assim que o comprador toma ciência da constrição sobre a unidade, para evitar que o leilão avance antes da análise judicial do pedido. ## Proveniência - [STJ — portal de jurisprudência (Súmula 308)](https://www.stj.jus.br/webstj/processo/justica/jurisprudencia.asp?tipo=sumula) — verificado em 2026-07-10 · Fonte oficial usada como referência e proveniência. - Sustenta nesta página: ineficácia da hipoteca entre construtora e banco perante o adquirente da unidade - [Lei 4.591/1964 (condomínio e incorporações)](https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l4591.htm) — verificado em 2026-07-08 · texto compilado, com as alterações posteriores incorporadas, conferido em 2026-08-12 · Fonte oficial usada como referência e proveniência. - Sustenta nesta página: regime geral da incorporação que fundamenta a separação entre a dívida da construtora e o direito do adquirente --- Conteúdo informativo; não substitui a análise individual de um advogado sobre o seu caso. ## Conteúdos relacionados - [Entrega das chaves sem habite-se: a construtora pode fazer isso?](https://wikijuridica.com.br/imobiliario/entrega-sem-habite-se/index.md) - [Infiltração entre apartamentos: quem é o responsável](https://wikijuridica.com.br/imobiliario/infiltracao-entre-unidades-responsavel/index.md) - [Construtora faliu: o que acontece com a obra na planta](https://wikijuridica.com.br/imobiliario/construtora-faliu-compradores/index.md) - [Distrato quitado com outro imóvel: sou obrigado a aceitar?](https://wikijuridica.com.br/imobiliario/distrato-construtora-oferece-outro-imovel/index.md) - [Patrimônio de afetação na planta: o que muda](https://wikijuridica.com.br/imobiliario/patrimonio-afetacao-verbete/index.md) - [Súmula 308 do STJ: hipoteca da construtora e comprador](https://wikijuridica.com.br/sumulas/stj-308/index.md) - [Construtora não pagou o distrato: como cobrar na Justiça](https://wikijuridica.com.br/imobiliario/distrato-cobranca-judicial-nao-pagamento/index.md) - [Rede social jurídica do portal: dúvidas do público e comentários de advogados inscritos na OAB](https://wikijuridica.com.br/redesocial/index.md) - [Página deste tema na rede social do portal](https://wikijuridica.com.br/redesocial/tema/imobiliario/hipoteca-empreendimento-sumula308/index.md) Conteúdo de autoria de Rafael Toledo, advogado responsável técnico pela publicação, elaborado a partir de fontes oficiais verificadas e citadas. ## Como citar esta página Rafael Toledo, OAB/RJ 227191. Hipoteca da construtora com o banco não atinge quem já comprou. Wiki Jurídica. 2026-08-26. https://wikijuridica.com.br/imobiliario/hipoteca-empreendimento-sumula308/ Versão do conteúdo: sha256:b386f3be657b32f10e9d67f590c3c0869407aac1b010b6c51349d78db4b422c0 Os mesmos dados em CSL-JSON, o formato que processadores de citação leem sem interpretar texto: ```json { "id": "wikijuridica-com-br-imobiliario-hipoteca-empreendimento-sumula308", "type": "webpage", "title": "Hipoteca da construtora com o banco não atinge quem já comprou", "container-title": "Wiki Jurídica", "publisher": "Wiki Jurídica", "author": [{"literal": "Rafael Toledo, OAB/RJ 227191"}], "issued": {"date-parts": [[2026, 8, 26]]}, "URL": "https://wikijuridica.com.br/imobiliario/hipoteca-empreendimento-sumula308/", "language": "pt-BR", "version": "sha256:b386f3be657b32f10e9d67f590c3c0869407aac1b010b6c51349d78db4b422c0", "note": "Licença CC-BY-4.0 — https://creativecommons.org/licenses/by/4.0/" } ``` Versão canônica: