--- title: "Imóvel devolvido danificado: como o locador cobra a reparação" description: "O inquilino saiu e deixou o imóvel com danos além do desgaste normal? Veja como documentar, calcular e cobrar a indenização devida pela lei." url: "https://wikijuridica.com.br/imobiliario/imovel-devolvido-danificado/" lang: "pt-BR" page_type: "artigo" author: name: "Rafael Toledo" legal_name: "Rafael Toledo da Silva Duarte" credential: "OAB/RJ 227191" profile: "https://wikijuridica.com.br/sobre/" same_as: - "https://www.linkedin.com/in/rafaeltoledoadvogado" reviewer: "Rafael Toledo" publisher: name: "Wiki Jurídica" same_as: - "https://www.instagram.com/wiki.juridica/" - "https://www.facebook.com/wikijuridica" date_published: "2026-08-06" date_modified: "2026-08-26" reviewed_at: "2026-08-26" version: "sha256:80980664d1aea9d2957a5ec63b1e84274b35555f69097fd992b185e098edfc98" license: "CC-BY-4.0" license_url: "https://creativecommons.org/licenses/by/4.0/" usage_policy: "https://wikijuridica.com.br/api/politica-de-uso.json" services: catalog: "https://wikijuridica.com.br/.well-known/ai-catalog.json" mcp: "https://wikijuridica.com.br/mcp" a2a: "https://wikijuridica.com.br/.well-known/agent-card.json" search: "https://wikijuridica.com.br/api/v1/search" openapi: "https://wikijuridica.com.br/openapi.json" citar: "https://wikijuridica.com.br/api/v1/citar" verificar citações: "https://wikijuridica.com.br/api/v1/citacoes" sources: - name: "Lei 8.245/1991, art. 23, III e V" url: "https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l8245.htm#art23" verified_at: "2026-07-08" claim: "devolução, uso normal e reparação de danos causados" - name: "Código Civil, art. 402" url: "https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/2002/l10406.htm#art402" verified_at: "2026-07-08" - name: "Código Civil, art. 403" url: "https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/2002/l10406.htm#art403" verified_at: "2026-07-11" claim: "prejuízo direto e imediato decorrente do inadimplemento" --- > Índice do acervo > O mapa completo das páginas públicas está em https://wikijuridica.com.br/llms.txt > Consulte-o para descobrir as áreas e as páginas antes de navegar item a item. # Imóvel devolvido danificado: como o locador cobra a reparação Por Rafael Toledo, OAB/RJ 227191 · revisado em 2026-08-26 O locatário deve devolver o imóvel no estado em que o recebeu, descontadas as deteriorações do uso normal. Cobrar dano exige comparar entrada e saída, demonstrar causa imputável ao ocupante e calcular reparo proporcional. Pintura envelhecida ou componente já depreciado não pode ser transformado, sem análise, em reforma integral paga pelo inquilino. ## O artigo 23 separa avaria de envelhecimento Furo excessivo, piso quebrado por impacto e alteração sem autorização podem exigir recomposição. Desbotamento, folga de ferragem e marcas compatíveis com tempo e material podem representar uso normal. Não existe lista que resolva todos os casos: estado inicial, duração, manutenção e causa precisam ser relacionados. Defeito estrutural, infiltração de origem externa ou vício anterior não muda de responsável apenas porque apareceu durante a ocupação. A comunicação feita ao locador e os reparos anteriores ajudam a identificar a origem. ## Laudos comparáveis são mais úteis que fotografias isoladas A vistoria inicial deve localizar ambiente e item, descrever conservação e registrar imagens. Na saída, repita ângulo e identificação. Assinatura de ambas as partes fortalece a prova, mas sua ausência não torna automaticamente inútil todo registro nem transfere sozinho o ônus. Foto sem data, orçamento e declaração unilateral possuem pesos diferentes. Um orçamento prova o preço oferecido por um serviço, não necessariamente quem causou o problema. Para origem técnica, parecer ou perícia pode ser necessário. ## O valor deve refletir reparo necessário e depreciação Discrimine material, mão de obra, área e motivo. Se reparo localizado restitui o estado devido, a troca completa precisa de justificativa. Substituir item antigo por novo pode exigir considerar idade e conservação para evitar enriquecimento. Dois orçamentos ajudam a comparar preço, sem criar regra legal de quantidade mínima. Notifique o ex-locatário, permita resposta e preste contas da caução. Retenção não deve superar a dívida demonstrada, e o saldo da garantia continua devido com as vantagens aplicáveis. ## Aluguel perdido durante obra não é automático Os artigos 402 e 403 do [Código Civil](https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/2002/l10406.htm) alcançam o que razoavelmente se deixou de lucrar como efeito direto e imediato do inadimplemento. Para cobrar indisponibilidade, o locador precisa provar que o dano imputável exigia a obra, qual era sua duração necessária e que houve perda concreta de renda. Não basta multiplicar qualquer prazo de reforma pelo último aluguel. Melhoria planejada, demora do próprio proprietário ou obra sem relação com a avaria não deve ser incluída. Oferta de nova locação, cronograma e notas do reparo podem integrar a demonstração. ## Cobrança organizada evita misturar dano, consumo e aluguel Monte uma tabela com item, estado inicial, estado final, causa, orçamento, valor atribuído e fonte da prova. Separe contas de consumo e aluguéis vencidos. Envie a memória ao locatário antes de ajuizar e registre eventual proposta de reparo direto. Uma revisão jurídica dos laudos pode excluir desgaste e identificar lacunas probatórias. Isso não garante recuperação, mas permite cobrar apenas o que possui fundamento e evita usar a caução como confissão antecipada de todos os itens. O envio deve conceder oportunidade real de conferir fotos e valores; recusa de assinatura na vistoria pode ser registrada, mas não converte o laudo unilateral em verdade incontestável. ## A falta de vistoria inicial não autoriza presunções absolutas Sem laudo de entrada, a prova fica mais difícil, mas o processo não se resolve automaticamente a favor de qualquer lado. Fotografias do anúncio, notas de reparos anteriores, mensagens, testemunhas e perícia podem ajudar a reconstruir o estado. Quem cobra continua precisando demonstrar fato constitutivo do direito, e o locatário pode provar vício preexistente ou desgaste. Também convém preservar a cadeia temporal depois da entrega. Se terceiros entram ou uma obra começa antes da vistoria, fica mais difícil atribuir a avaria ao antigo ocupante. Data das chaves, acesso ao imóvel e armazenamento dos arquivos devem ser registrados sem alterar as imagens originais. Se houver seguro ou garantia administrada por terceiro, cumpra o prazo de aviso da apólice sem descrever como coberto um dano que ainda depende de regulação. A negativa da seguradora também não transfere, por si, a responsabilidade ao locatário. ## Perguntas frequentes ### Qualquer avaria autoriza reter toda a caução? Não. A retenção depende de obrigação demonstrada e deve preservar o saldo; desgaste normal, depreciação e valores sem nexo precisam ser excluídos e discriminados no acerto final documentado entre as partes. ## Proveniência - [Lei 8.245/1991, art. 23, III e V](https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l8245.htm#art23) — verificado em 2026-07-08 · Fonte oficial usada como referência e proveniência. - Sustenta nesta página: devolução, uso normal e reparação de danos causados - [Código Civil, art. 402](https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/2002/l10406.htm#art402) — verificado em 2026-07-08 · Fonte oficial usada como referência e proveniência. - [Código Civil, art. 403](https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/2002/l10406.htm#art403) — verificado em 2026-07-11 · Fonte oficial usada como referência e proveniência. - Sustenta nesta página: prejuízo direto e imediato decorrente do inadimplemento --- Conteúdo informativo; não substitui a análise individual de um advogado sobre o seu caso. ## Conteúdos relacionados - [Citado em ação de despejo: quais defesas o inquilino tem](https://wikijuridica.com.br/imobiliario/despejo-defesa-inquilino/index.md) - [Notificação extrajudicial na locação: quando é obrigatória](https://wikijuridica.com.br/imobiliario/notificacao-extrajudicial-locacao/index.md) - [Imóvel alugado sem habite-se: quais riscos existem?](https://wikijuridica.com.br/imobiliario/imovel-sem-habite-se-alugado/index.md) - [Locador recusa receber o aluguel: como fazer a consignação](https://wikijuridica.com.br/imobiliario/consignacao-aluguel-recusado/index.md) - [Aluguel sem contrato escrito: como provar e retomar](https://wikijuridica.com.br/imobiliario/locacao-residencial-verbal/index.md) - [Cobraram valor por fora para fechar o aluguel: é legal?](https://wikijuridica.com.br/imobiliario/luvas-locacao-residencial/index.md) - [Uso diverso no imóvel comercial: infração e prova](https://wikijuridica.com.br/imobiliario/uso-diverso-ponto/index.md) - [Locatário PJ inadimplente: cobrar aluguel e retomar o ponto](https://wikijuridica.com.br/empresarial/locatario-pj-aluguel-comercial-cobranca-despejo/index.md) - [Rede social jurídica do portal: dúvidas do público e comentários de advogados inscritos na OAB](https://wikijuridica.com.br/redesocial/index.md) - [Página deste tema na rede social do portal](https://wikijuridica.com.br/redesocial/tema/imobiliario/imovel-devolvido-danificado/index.md) Conteúdo de autoria de Rafael Toledo, advogado responsável técnico pela publicação, elaborado a partir de fontes oficiais verificadas e citadas. ## Como citar esta página Rafael Toledo, OAB/RJ 227191. Imóvel devolvido danificado: como o locador cobra a reparação. Wiki Jurídica. 2026-08-26. https://wikijuridica.com.br/imobiliario/imovel-devolvido-danificado/ Versão do conteúdo: sha256:80980664d1aea9d2957a5ec63b1e84274b35555f69097fd992b185e098edfc98 Os mesmos dados em CSL-JSON, o formato que processadores de citação leem sem interpretar texto: ```json { "id": "wikijuridica-com-br-imobiliario-imovel-devolvido-danificado", "type": "webpage", "title": "Imóvel devolvido danificado: como o locador cobra a reparação", "container-title": "Wiki Jurídica", "publisher": "Wiki Jurídica", "author": [{"literal": "Rafael Toledo, OAB/RJ 227191"}], "issued": {"date-parts": [[2026, 8, 26]]}, "URL": "https://wikijuridica.com.br/imobiliario/imovel-devolvido-danificado/", "language": "pt-BR", "version": "sha256:80980664d1aea9d2957a5ec63b1e84274b35555f69097fd992b185e098edfc98", "note": "Licença CC-BY-4.0 — https://creativecommons.org/licenses/by/4.0/" } ``` Versão canônica: