--- title: "Venda na planta sem registro do memorial de incorporação: riscos e direitos do comprador" description: "Vender unidade futura sem registrar a incorporação é proibido e configura contravenção. Veja os riscos, as provas e o que o comprador pode exigir." url: "https://wikijuridica.com.br/imobiliario/incorporacao-memorial-registro/" lang: "pt-BR" page_type: "artigo" author: name: "Rafael Toledo" legal_name: "Rafael Toledo da Silva Duarte" credential: "OAB/RJ 227191" profile: "https://wikijuridica.com.br/sobre/" same_as: - "https://www.linkedin.com/in/rafaeltoledoadvogado" reviewer: "Rafael Toledo" publisher: name: "Wiki Jurídica" same_as: - "https://www.instagram.com/wiki.juridica/" - "https://www.facebook.com/wikijuridica" date_published: "2026-08-13" date_modified: "2026-09-16" reviewed_at: "2026-08-26" version: "sha256:d0bfc1972f9ac2576855f9cfeaa053ef4b2f37d36561a895078ff692e3f05543" license: "CC-BY-4.0" license_url: "https://creativecommons.org/licenses/by/4.0/" usage_policy: "https://wikijuridica.com.br/api/politica-de-uso.json" services: catalog: "https://wikijuridica.com.br/.well-known/ai-catalog.json" mcp: "https://wikijuridica.com.br/mcp" a2a: "https://wikijuridica.com.br/.well-known/agent-card.json" search: "https://wikijuridica.com.br/api/v1/search" openapi: "https://wikijuridica.com.br/openapi.json" citar: "https://wikijuridica.com.br/api/v1/citar" verificar citações: "https://wikijuridica.com.br/api/v1/citacoes" sources: - name: "Lei nº 4.591/1964 — Condomínio em edificações e incorporações" url: "https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l4591compilado.htm" verified_at: "2026-09-16" text_version: "compilado" text_version_checked_at: "2026-08-12" claim: "condiciona no art. 32 a alienação de frações ideais ao prévio registro do memorial de incorporação e tipifica no art. 66 como contravenção contra a economia popular negociar sem satisfazer as exigências legais" - name: "Lei nº 6.015/1973 — Registros Públicos" url: "https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l6015compilada.htm" verified_at: "2026-09-16" text_version: "compilado" text_version_checked_at: "2026-08-12" claim: "arrola no art. 167, I, 17 as incorporações, instituições e convenções de condomínio entre os atos sujeitos a registro" - name: "Lei nº 8.078/1990 — Código de Defesa do Consumidor" url: "https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l8078compilado.htm" verified_at: "2026-09-16" text_version: "compilado" text_version_checked_at: "2026-08-12" claim: "vincula o fornecedor à informação e à publicidade suficientemente precisa (art. 30) e declara nulas as cláusulas que estabeleçam desvantagem exagerada (art. 51)" --- > Índice do acervo > O mapa completo das páginas públicas está em https://wikijuridica.com.br/llms.txt > Consulte-o para descobrir as áreas e as páginas antes de navegar item a item. # Venda na planta sem registro do memorial de incorporação: riscos e direitos do comprador Por Rafael Toledo, OAB/RJ 227191 · revisado em 2026-08-26 O contrato foi assinado no estande, as parcelas começaram a ser pagas e, meses depois, a certidão da matrícula do terreno revela o problema: não há registro de incorporação alguma. O empreendimento estava sendo vendido antes de cumprir a exigência que a lei coloca como condição para negociar unidades futuras. ## A ordem legal: registrar primeiro, vender depois O [art. 32](https://www.lexml.gov.br/urn/urn:lex:br:federal:lei:1964-12-16;4591) da [Lei 4.591/1964](https://www.lexml.gov.br/urn/urn:lex:br:federal:lei:1964-12-16;4591) é categórico: o incorporador somente pode alienar ou onerar as frações ideais de terreno e acessões correspondentes às futuras unidades autônomas após registrar, no Registro de Imóveis competente, o memorial de incorporação com os documentos que a lei relaciona — título de propriedade do terreno, certidões, projeto aprovado, cálculo das áreas, quadro de frações ideais, memorial descritivo das especificações e minuta da convenção de condomínio, entre outros. A Lei de Registros Públicos confirma o ato ao arrolar, no art. 167, I, 17, as incorporações, instituições e convenções de condomínio entre os títulos sujeitos a registro. ## Negociar sem registro é contravenção A consequência não é apenas civil. O [art. 66](https://www.lexml.gov.br/urn/urn:lex:br:federal:lei:1964-12-16;4591) da [Lei 4.591/1964](https://www.lexml.gov.br/urn/urn:lex:br:federal:lei:1964-12-16;4591) classifica como contravenções relativas à economia popular, puníveis na forma do [art. 10](https://www.lexml.gov.br/urn/urn:lex:br:federal:lei:1951-12-26;1521) da [Lei 1.521/1951](https://www.lexml.gov.br/urn/urn:lex:br:federal:lei:1951-12-26;1521), condutas do incorporador — entre elas negociar frações ideais de terreno sem previamente satisfazer as exigências da lei e omitir, em documentos de ajuste, as indicações exigidas. Esse dado costuma mudar o tom da negociação. O comprador que descobre a irregularidade não está diante de mera falha burocrática, e sim de conduta que a própria lei tipifica. ## O que o comprador pode exigir As alternativas dependem do estágio da obra e do interesse do adquirente: - Regularização: exigir, por notificação com prazo, o registro do memorial e a apresentação da certidão da matrícula com o ato praticado. - Suspensão de pagamentos: medida delicada, que deve ser precedida de orientação, porque o inadimplemento gera consequências contratuais próprias; o depósito judicial das parcelas costuma ser o caminho mais seguro. - Desfazimento do negócio com restituição integral: quando o vício persiste, a devolução dos valores pagos tende a ser ampla, e não sujeita às retenções previstas para o distrato voluntário. - Indenização: por prejuízos comprovados, inclusive despesas com financiamento frustrado e aluguéis pagos durante o atraso. A depender do caso, cabe ainda comunicar o órgão de defesa do consumidor e o Ministério Público, dada a dimensão coletiva da irregularidade. A relação com o incorporador costuma ser de consumo, o que traz para o caso a vinculação do fornecedor à publicidade suficientemente precisa, prevista no [art. 30](https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l8078.htm#art30) do [Código de Defesa do Consumidor](https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l8078.htm), e a nulidade das cláusulas que estabeleçam desvantagem exagerada, do art. 51. Folhetos, tabelas de venda e mensagens do corretor entram na discussão como parte do que foi prometido. ## Como verificar, em minutos, se a incorporação existe 1\. Peça o número da matrícula do terreno ao vendedor — a informação deve constar do contrato. 2. Solicite ao Registro de Imóveis a certidão de inteiro teor, presencialmente ou pelo portal eletrônico dos registradores. 3. Procure, no corpo da matrícula, o registro da incorporação, com data e número do ato. 4. Confira se o quadro de áreas e a unidade prometida constam do memorial registrado. 5. Verifique se há termo de afetação averbado, que segrega o patrimônio daquela obra. Exemplo: uma compradora paga vinte e quatro parcelas de um apartamento na planta e descobre que a matrícula do terreno não registra incorporação alguma, apenas uma hipoteca do proprietário anterior. A ausência do registro, somada ao gravame, sustenta pedido de resolução do contrato com devolução integral. Quando já há valores expressivos pagos, a estratégia entre exigir a regularização e desfazer o negócio muda conforme o andamento da obra e a saúde financeira da incorporadora — análise que advogado particular consegue fazer de forma remota, a partir da matrícula, do contrato e dos comprovantes. ## Perguntas frequentes ### O registro feito depois da venda resolve o problema? O registro posterior regulariza o empreendimento dali em diante e costuma esvaziar o pedido de desfazimento fundado apenas na ausência formal. Não apaga, porém, os prejuízos já causados nem impede a discussão sobre atraso, publicidade enganosa ou cláusulas abusivas do contrato assinado no período irregular. ### Como fica quem comprou de outro comprador, por cessão? O cessionário assume a posição contratual e, com ela, a mesma exposição ao vício de origem. Verificar a existência do registro da incorporação é providência que deve preceder a cessão, junto com a conferência da anuência da incorporadora e do histórico de pagamentos do cedente. ## Proveniência - [Lei nº 4.591/1964 — Condomínio em edificações e incorporações](https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l4591compilado.htm) — verificado em 2026-09-16 · texto compilado, com as alterações posteriores incorporadas, conferido em 2026-08-12 · Fonte oficial usada como referência e proveniência. - Sustenta nesta página: condiciona no art. 32 a alienação de frações ideais ao prévio registro do memorial de incorporação e tipifica no art. 66 como contravenção contra a economia popular negociar sem satisfazer as exigências legais - [Lei nº 6.015/1973 — Registros Públicos](https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l6015compilada.htm) — verificado em 2026-09-16 · texto compilado, com as alterações posteriores incorporadas, conferido em 2026-08-12 · Fonte oficial usada como referência e proveniência. - Sustenta nesta página: arrola no art. 167, I, 17 as incorporações, instituições e convenções de condomínio entre os atos sujeitos a registro - [Lei nº 8.078/1990 — Código de Defesa do Consumidor](https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l8078compilado.htm) — verificado em 2026-09-16 · texto compilado, com as alterações posteriores incorporadas, conferido em 2026-08-12 · Fonte oficial usada como referência e proveniência. - Sustenta nesta página: vincula o fornecedor à informação e à publicidade suficientemente precisa (art. 30) e declara nulas as cláusulas que estabeleçam desvantagem exagerada (art. 51) --- Conteúdo informativo; não substitui a análise individual de um advogado sobre o seu caso. ## Conteúdos relacionados - [Incorporação sem registro: comprei na planta, e agora](https://wikijuridica.com.br/imobiliario/incorporacao-nao-registrada/index.md) - [Comissão de representantes: fiscalizar obra e contas](https://wikijuridica.com.br/imobiliario/incorporacao-comissao-representantes/index.md) - [Súmula 543 do STJ: devolução ao desistir do imóvel](https://wikijuridica.com.br/sumulas/stj-543/index.md) - [Promessa de compra e venda de imóvel: efeitos e registro](https://wikijuridica.com.br/imobiliario/promessa-compra-venda-verbete/index.md) - [Súmula 308 do STJ: hipoteca da construtora e comprador](https://wikijuridica.com.br/sumulas/stj-308/index.md) - [Memorial de incorporação: o que ele comprova](https://wikijuridica.com.br/glossario/imob-memorial-incorporacao/index.md) - [Comprador inadimplente em venda direta: como resolver](https://wikijuridica.com.br/imobiliario/comprador-parou-pagar-particular/index.md) - [Fração ideal em condomínio fechado irregular: os riscos reais](https://wikijuridica.com.br/imobiliario/condominio-fatiado-fracao-riscos/index.md) - [Rede social jurídica do portal: dúvidas do público e comentários de advogados inscritos na OAB](https://wikijuridica.com.br/redesocial/index.md) - [Página deste tema na rede social do portal](https://wikijuridica.com.br/redesocial/tema/imobiliario/incorporacao-memorial-registro/index.md) ## Percursos por fundamento legal Outras páginas deste acervo que se apoiam nos mesmos dispositivos legais. **Lei 4.591/1964, art. 32** — `urn:lex:br:federal:lei:1964-12-16;4591!art32` - [Memorial de incorporação: o que ele comprova](https://wikijuridica.com.br/glossario/imob-memorial-incorporacao/index.md) - [Incorporação imobiliária: o que protege quem compra na planta](https://wikijuridica.com.br/glossario/incorporacao-imobiliaria/index.md) - [REsp 1.958.062 do STJ: sociedades de propósito específico](https://wikijuridica.com.br/jurisprudencia/stj-resp-1958062/index.md) - [REsp 2.070.310 do STJ: incorporação imobiliária](https://wikijuridica.com.br/jurisprudencia/stj-resp-2070310/index.md) **Código de Defesa do Consumidor, art. 30** — `urn:lex:br:federal:lei:1990-09-11;8078!art30` - [Conta digital gratuita começou a cobrar tarifa](https://wikijuridica.com.br/bancario/conta-digital-gratuita-passou-cobrar-tarifa/index.md) - [Simulou o parcelamento da fatura e cobraram valor diferente](https://wikijuridica.com.br/bancario/simulacao-parcelamento-fatura-valor-diferente-cobrado/index.md) - [Taxa maior que a da simulação: a oferta vale como contrato](https://wikijuridica.com.br/bancario/taxa-cobrada-diferente-da-prometida/index.md) - [Título de capitalização vendido no lugar de poupança](https://wikijuridica.com.br/bancario/titulo-capitalizacao-empurrado/index.md) Conteúdo de autoria de Rafael Toledo, advogado responsável técnico pela publicação, elaborado a partir de fontes oficiais verificadas e citadas. ## Como citar esta página Rafael Toledo, OAB/RJ 227191. Venda na planta sem registro do memorial de incorporação: riscos e direitos do comprador. Wiki Jurídica. 2026-09-16. https://wikijuridica.com.br/imobiliario/incorporacao-memorial-registro/ Versão do conteúdo: sha256:d0bfc1972f9ac2576855f9cfeaa053ef4b2f37d36561a895078ff692e3f05543 Os mesmos dados em CSL-JSON, o formato que processadores de citação leem sem interpretar texto: ```json { "id": "wikijuridica-com-br-imobiliario-incorporacao-memorial-registro", "type": "webpage", "title": "Venda na planta sem registro do memorial de incorporação: riscos e direitos do comprador", "container-title": "Wiki Jurídica", "publisher": "Wiki Jurídica", "author": [{"literal": "Rafael Toledo, OAB/RJ 227191"}], "issued": {"date-parts": [[2026, 9, 16]]}, "URL": "https://wikijuridica.com.br/imobiliario/incorporacao-memorial-registro/", "language": "pt-BR", "version": "sha256:d0bfc1972f9ac2576855f9cfeaa053ef4b2f37d36561a895078ff692e3f05543", "note": "Licença CC-BY-4.0 — https://creativecommons.org/licenses/by/4.0/" } ``` Versão canônica: