--- title: "Infiltração vindo do apartamento de cima: vizinho, condomínio ou construtora, quem responde" description: "Manchas de umidade vindas do apartamento de cima: veja como identificar se a responsabilidade é do vizinho, do condomínio ou da construtora." url: "https://wikijuridica.com.br/imobiliario/infiltracao-entre-unidades-responsavel/" lang: "pt-BR" page_type: "artigo" author: name: "Rafael Toledo" legal_name: "Rafael Toledo da Silva Duarte" credential: "OAB/RJ 227191" profile: "https://wikijuridica.com.br/sobre/" same_as: - "https://www.linkedin.com/in/rafaeltoledoadvogado" reviewer: "Rafael Toledo" publisher: name: "Wiki Jurídica" same_as: - "https://www.instagram.com/wiki.juridica/" - "https://www.facebook.com/wikijuridica" date_published: "2026-08-06" date_modified: "2026-08-29" reviewed_at: "2026-08-26" version: "sha256:257265984f0a64599119cbf13da851829206684662f93cb7cc7fa434fd84c914" license: "CC-BY-4.0" license_url: "https://creativecommons.org/licenses/by/4.0/" usage_policy: "https://wikijuridica.com.br/api/politica-de-uso.json" services: catalog: "https://wikijuridica.com.br/.well-known/ai-catalog.json" mcp: "https://wikijuridica.com.br/mcp" a2a: "https://wikijuridica.com.br/.well-known/agent-card.json" search: "https://wikijuridica.com.br/api/v1/search" openapi: "https://wikijuridica.com.br/openapi.json" citar: "https://wikijuridica.com.br/api/v1/citar" verificar citações: "https://wikijuridica.com.br/api/v1/citacoes" sources: - name: "Código Civil, art. 1.336, IV" url: "https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/2002/l10406.htm#art1336" verified_at: "2026-07-16" claim: "impõe ao condômino o dever de não usar sua unidade de forma prejudicial à segurança, ao sossego e à saúde dos demais moradores" - name: "Código Civil, art. 1.348, V" url: "https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/2002/l10406.htm#art1348" verified_at: "2026-07-16" claim: "atribui ao síndico o dever de diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns do edifício" - name: "Código Civil, art. 618" url: "https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/2002/l10406.htm#art618" verified_at: "2026-07-16" claim: "responsabiliza o empreiteiro de materiais e execução, pelo prazo de cinco anos, pela solidez e segurança da obra em razão dos materiais e do solo" --- > Índice do acervo > O mapa completo das páginas públicas está em https://wikijuridica.com.br/llms.txt > Consulte-o para descobrir as áreas e as páginas antes de navegar item a item. # Infiltração vindo do apartamento de cima: vizinho, condomínio ou construtora, quem responde Por Rafael Toledo, OAB/RJ 227191 · revisado em 2026-08-26 Manchas de umidade, bolhas na pintura ou mofo que aparecem no teto ou na parede de uma unidade, vindos aparentemente do apartamento de cima, colocam o morador diante de três possíveis responsáveis, cada um sujeito a um fundamento jurídico diferente: o vizinho, por mau uso da própria unidade; o condomínio, por falha na conservação de áreas e instalações comuns; e a construtora, por vício originário na impermeabilização ou na estrutura do edifício. Identificar de qual dessas frentes vem o problema muda todo o caminho de solução. ## Quando o problema está na própria unidade do vizinho Vazamento de registro, mangueira de máquina de lavar mal instalada, ralo entupido ou reforma malfeita dentro do apartamento de cima costumam apontar para responsabilidade do próprio condômino vizinho. O [art. 1.336](https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/2002/l10406.htm#art1336), IV, do [Código Civil](https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/2002/l10406.htm) impõe a cada condômino o dever de não utilizar sua unidade de maneira prejudicial à segurança, ao sossego e à saúde dos demais moradores, o que abrange a obrigação de manter em bom estado as instalações privativas que, se malcuidadas, afetam a unidade de baixo. ## Quando a causa está em tubulação ou área comum Se a infiltração se origina de uma coluna de água ou esgoto que atravessa vários andares, de uma prumada comum ou de uma laje que serve a mais de uma unidade, a responsabilidade tende a recair sobre o condomínio, já que compete ao síndico, conforme o [art. 1.348](https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/2002/l10406.htm#art1348), V, do [Código Civil](https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/2002/l10406.htm), diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns do edifício. A distinção entre o que é parte comum e o que é parte privativa depende da convenção de condomínio e da própria configuração técnica da edificação, o que costuma exigir laudo ou vistoria especializada para separar as duas hipóteses. ## Quando o vício vem da construção original Se a infiltração decorre de falha na impermeabilização executada na construção, em material inadequado ou em erro de projeto que compromete várias unidades ao mesmo tempo, a responsabilidade se volta para a construtora, com base no [art. 618](https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/2002/l10406.htm#art618) do [Código Civil](https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/2002/l10406.htm), que impõe ao empreiteiro de materiais e execução a responsabilidade, pelo prazo irredutível de cinco anos, pela solidez e segurança da obra em razão dos materiais e do solo. Esse prazo é de garantia, e a lei exige que a ação contra o empreiteiro seja proposta em até 180 dias a partir do momento em que o vício aparece. ## Por que um laudo técnico costuma ser o primeiro passo Como as três hipóteses de responsabilidade dependem de identificar a origem técnica exata da umidade, contratar um profissional para realizar vistoria e emitir laudo, indicando se a causa está em instalação privativa, em área comum ou em falha de impermeabilização original, é o passo que orienta contra quem dirigir a reclamação. Sem esse laudo, notificar simultaneamente vizinho, síndico e construtora, relatando os fatos e pedindo a identificação da origem, evita que o problema fique deslocado de responsável enquanto a umidade continua avançando. ## Como conduzir a reclamação depois de identificada a causa Identificada a origem, o passo seguinte é notificar formalmente o responsável, com o laudo técnico anexado, pedindo o reparo em prazo razoável e, quando houver, a reparação de danos já causados ao imóvel do reclamante. Se o responsável se recusar a agir, ou se a origem envolver mais de uma frente ao mesmo tempo, como falha de impermeabilização somada à omissão do condomínio em manter a área comum, buscar um advogado com experiência em responsabilidade civil imobiliária, atendendo o caso de forma particular e sem necessidade de deslocamento, ajuda a definir contra quem, ou contra quais, dirigir a ação, sem prometer o resultado da disputa. ## Perguntas frequentes ### O síndico pode se recusar a investigar a origem da infiltração alegando que é problema entre vizinhos? Não deveria, porque cabe ao síndico, conforme o [art. 1.348](https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/2002/l10406.htm#art1348), V, do [Código Civil](https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/2002/l10406.htm), diligenciar a conservação das partes comuns, e só é possível afastar a responsabilidade do condomínio depois de identificada a real origem do problema, o que exige investigação, não presunção. ### Ainda dá tempo de acionar a construtora se o prédio tem mais de cinco anos de entrega? O prazo de cinco anos do [art. 618](https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/2002/l10406.htm#art618) do [Código Civil](https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/2002/l10406.htm) é de garantia da solidez e segurança da obra; havendo vício dentro desse período, a lei ainda exige que a ação seja proposta em até 180 dias contados do aparecimento do defeito, o que torna importante agir assim que a infiltração é percebida. ### Preciso pagar um laudo técnico antes de notificar alguém? Não é obrigatório, mas ajuda bastante. Um laudo qualifica a notificação com uma indicação técnica da origem do problema, o que reduz a chance de o responsável apontado negar a causa sem uma investigação própria. ## Proveniência - [Código Civil, art. 1.336, IV](https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/2002/l10406.htm#art1336) — verificado em 2026-07-16 · Fonte oficial usada como referência e proveniência. - Sustenta nesta página: impõe ao condômino o dever de não usar sua unidade de forma prejudicial à segurança, ao sossego e à saúde dos demais moradores - [Código Civil, art. 1.348, V](https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/2002/l10406.htm#art1348) — verificado em 2026-07-16 · Fonte oficial usada como referência e proveniência. - Sustenta nesta página: atribui ao síndico o dever de diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns do edifício - [Código Civil, art. 618](https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/2002/l10406.htm#art618) — verificado em 2026-07-16 · Fonte oficial usada como referência e proveniência. - Sustenta nesta página: responsabiliza o empreiteiro de materiais e execução, pelo prazo de cinco anos, pela solidez e segurança da obra em razão dos materiais e do solo --- Conteúdo informativo; não substitui a análise individual de um advogado sobre o seu caso. ## Conteúdos relacionados - [Distrato quitado com outro imóvel: sou obrigado a aceitar?](https://wikijuridica.com.br/imobiliario/distrato-construtora-oferece-outro-imovel/index.md) - [Vistoria de entrega com defeito: como agir antes de assinar](https://wikijuridica.com.br/imobiliario/vistoria-recusa-entrega-vicio-aparente/index.md) - [Defeito no imóvel do Minha Casa Minha Vida: quem responde](https://wikijuridica.com.br/imobiliario/vicio-construtivo-minha-casa-minha-vida/index.md) - [Banco quer tomar apartamento quitado por dívida da construtora](https://wikijuridica.com.br/imobiliario/hipoteca-empreendimento-sumula308/index.md) - [Reforma no imóvel novo: quando ela derruba a garantia](https://wikijuridica.com.br/imobiliario/reforma-propria-perda-garantia/index.md) - [Vazamento no vizinho: a RC do seguro residencial responde?](https://wikijuridica.com.br/seguros/residencial-rc-danos-vizinho/index.md) - [Rede social jurídica do portal: dúvidas do público e comentários de advogados inscritos na OAB](https://wikijuridica.com.br/redesocial/index.md) - [Página deste tema na rede social do portal](https://wikijuridica.com.br/redesocial/tema/imobiliario/infiltracao-entre-unidades-responsavel/index.md) ## Percursos por fundamento legal Outras páginas deste acervo que se apoiam nos mesmos dispositivos legais. **Código Civil, artigo 1.348, inciso I** — `urn:lex:br:federal:lei:2002-01-10;10406!art1348` - [REsp 1.971.304 do STJ: fundamentação deficiente](https://wikijuridica.com.br/jurisprudencia/stj-resp-1971304/index.md) - [REsp 2.050.372 do STJ: ação de exigir contas](https://wikijuridica.com.br/jurisprudencia/stj-resp-2050372/index.md) - [REsp 2.209.258 do STJ: processual civil e civil](https://wikijuridica.com.br/jurisprudencia/stj-resp-2209258/index.md) - [Art. 1.348 do CC: atribuições do síndico](https://wikijuridica.com.br/leis/cc-art-1348/index.md) **Código Civil, art. 618** — `urn:lex:br:federal:lei:2002-01-10;10406!art618` - [Garantia do serviço: por quanto tempo o autônomo responde](https://wikijuridica.com.br/autonomos/garantia-do-servico-prestado-por-quanto-tempo/index.md) - [Empreitada: contratar obra por preço e a garantia de 5 anos](https://wikijuridica.com.br/glossario/empreitada/index.md) - [REsp 1.999.665 do STJ: direito administrativo](https://wikijuridica.com.br/jurisprudencia/stj-resp-1999665/index.md) - [REsp 2.079.069 do STJ: direito civil e processual civil](https://wikijuridica.com.br/jurisprudencia/stj-resp-2079069/index.md) **Código Civil, artigo 1.336, inciso IV** — `urn:lex:br:federal:lei:2002-01-10;10406!art1336` - [REsp 1.797.345 do STJ: condomínio edilício](https://wikijuridica.com.br/jurisprudencia/stj-resp-1797345/index.md) - [REsp 1.929.268 do STJ: direito privado](https://wikijuridica.com.br/jurisprudencia/stj-resp-1929268/index.md) - [REsp 1.958.752 do STJ: direito civil e processual civil](https://wikijuridica.com.br/jurisprudencia/stj-resp-1958752/index.md) - [REsp 2.029.227 do STJ: princípio da boa-fé objetiva](https://wikijuridica.com.br/jurisprudencia/stj-resp-2029227/index.md) Conteúdo de autoria de Rafael Toledo, advogado responsável técnico pela publicação, elaborado a partir de fontes oficiais verificadas e citadas. ## Como citar esta página Rafael Toledo, OAB/RJ 227191. Infiltração vindo do apartamento de cima: vizinho, condomínio ou construtora, quem responde. Wiki Jurídica. 2026-08-29. https://wikijuridica.com.br/imobiliario/infiltracao-entre-unidades-responsavel/ Versão do conteúdo: sha256:257265984f0a64599119cbf13da851829206684662f93cb7cc7fa434fd84c914 Os mesmos dados em CSL-JSON, o formato que processadores de citação leem sem interpretar texto: ```json { "id": "wikijuridica-com-br-imobiliario-infiltracao-entre-unidades-responsavel", "type": "webpage", "title": "Infiltração vindo do apartamento de cima: vizinho, condomínio ou construtora, quem responde", "container-title": "Wiki Jurídica", "publisher": "Wiki Jurídica", "author": [{"literal": "Rafael Toledo, OAB/RJ 227191"}], "issued": {"date-parts": [[2026, 8, 29]]}, "URL": "https://wikijuridica.com.br/imobiliario/infiltracao-entre-unidades-responsavel/", "language": "pt-BR", "version": "sha256:257265984f0a64599119cbf13da851829206684662f93cb7cc7fa434fd84c914", "note": "Licença CC-BY-4.0 — https://creativecommons.org/licenses/by/4.0/" } ``` Versão canônica: