--- title: "O contrato comercial pode repassar todos os encargos ao inquilino?" description: "Veja como repartir condomínio, tributos e reajuste no aluguel comercial, quais despesas a lei atribui a cada parte e por que shopping é hipótese específica." url: "https://wikijuridica.com.br/imobiliario/ipca-encargos-livres-comercial/" lang: "pt-BR" page_type: "artigo" author: name: "Rafael Toledo" legal_name: "Rafael Toledo da Silva Duarte" credential: "OAB/RJ 227191" profile: "https://wikijuridica.com.br/sobre/" same_as: - "https://www.linkedin.com/in/rafaeltoledoadvogado" reviewer: "Rafael Toledo" publisher: name: "Wiki Jurídica" same_as: - "https://www.instagram.com/wiki.juridica/" - "https://www.facebook.com/wikijuridica" date_published: "2026-08-06" date_modified: "2026-08-26" reviewed_at: "2026-08-26" version: "sha256:0ad310bb0a2ab6c819297ca9c34a3de694680695d77739233ebf62b819675513" license: "CC-BY-4.0" license_url: "https://creativecommons.org/licenses/by/4.0/" usage_policy: "https://wikijuridica.com.br/api/politica-de-uso.json" services: catalog: "https://wikijuridica.com.br/.well-known/ai-catalog.json" mcp: "https://wikijuridica.com.br/mcp" a2a: "https://wikijuridica.com.br/.well-known/agent-card.json" search: "https://wikijuridica.com.br/api/v1/search" openapi: "https://wikijuridica.com.br/openapi.json" citar: "https://wikijuridica.com.br/api/v1/citar" verificar citações: "https://wikijuridica.com.br/api/v1/citacoes" sources: - name: "Lei 8.245/1991, art. 22" url: "https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l8245.htm#art22" verified_at: "2026-07-11" claim: "obrigações do locador, inclusive despesas extraordinárias de condomínio" - name: "Lei 8.245/1991, art. 23" url: "https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l8245.htm#art23" verified_at: "2026-07-11" claim: "obrigações do locatário, inclusive despesas ordinárias de condomínio" - name: "Lei 8.245/1991, art. 25" url: "https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l8245.htm#art25" verified_at: "2026-07-08" claim: "cobrança de tributos, encargos e despesas ordinárias quando atribuídos ao locatário" - name: "Lei 8.245/1991, art. 54 e § 1º" url: "https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l8245.htm#art54" verified_at: "2026-07-08" claim: "pactuação e limites específicos nas relações entre lojistas e empreendedores de shopping center" - name: "Lei 10.192/2001, art. 2º" url: "https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/leis_2001/l10192.htm#art2" verified_at: "2026-07-11" claim: "admissibilidade de indexador pactuado e periodicidade mínima anual da correção monetária" --- > Índice do acervo > O mapa completo das páginas públicas está em https://wikijuridica.com.br/llms.txt > Consulte-o para descobrir as áreas e as páginas antes de navegar item a item. # O contrato comercial pode repassar todos os encargos ao inquilino? Por Rafael Toledo, OAB/RJ 227191 · revisado em 2026-08-26 A liberdade contratual não apaga a distribuição prevista na Lei do Inquilinato. Despesas ordinárias e extraordinárias de condomínio recebem tratamento diferente; tributos e outros encargos só podem ser cobrados do locatário quando sua responsabilidade estiver atribuída. Também não existe obrigação legal de usar IPCA: o índice deve ser pactuado e o reajuste monetário precisa respeitar a periodicidade mínima anual. ## Despesas extraordinárias cabem ao locador O art. 22, X, atribui ao locador as despesas extraordinárias de condomínio, como obras estruturais e [constituição](https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/constituicao/constituicao.htm) de fundo de reserva nas situações descritas pela lei. O mesmo artigo trata de impostos, taxas e seguro complementar contra fogo, salvo disposição expressa em contrário. A leitura da cláusula deve identificar cada rubrica, em vez de usar a fórmula vaga de que tudo será pago pelo inquilino. ## Despesas ordinárias cabem ao locatário O art. 23, XII, põe a cargo do locatário as despesas ordinárias de condomínio, ligadas à administração e manutenção cotidiana conforme a lista legal. Classificar a cobrança exige examinar sua causa, não apenas o nome dado pelo condomínio. Uma obra extraordinária não vira despesa ordinária porque foi parcelada no boleto mensal. ## O art. 25 não cria repasse livre O art. 25 permite ao locador cobrar juntamente com o aluguel os tributos, encargos e despesas ordinárias de condomínio cuja responsabilidade tenha sido atribuída ao locatário. A expressão cuja responsabilidade tenha sido atribuída é o limite da cobrança. Uma cláusula expressa pode repartir determinados tributos entre as partes, mas não altera por si só o sujeito passivo definido na legislação tributária. ## Liberdade do art. 54 vale para shopping center O art. 54 prestigia as condições livremente pactuadas nas relações entre lojistas e empreendedores de shopping center. Essa regra não é uma autorização geral para toda locação comercial. Além disso, o § 1º proíbe cobrar do locatário de shopping determinadas despesas extraordinárias e obras que alterem projeto ou memorial, ressalvadas as hipóteses legais. Fundo de promoção e rateios também precisam estar descritos e demonstráveis. ## IPCA é opção contratual, não índice obrigatório O [art. 2º](https://www.lexml.gov.br/urn/urn:lex:br:federal:lei:2001-02-14;10192) da [Lei 10.192/2001](https://www.lexml.gov.br/urn/urn:lex:br:federal:lei:2001-02-14;10192) admite correção monetária ou reajuste por índices de preços em contratos com duração igual ou superior a um ano e considera nula a periodicidade inferior à anual. As partes podem escolher IPCA ou outro indexador juridicamente admitido, definindo data-base e fórmula. Reajuste periódico não se confunde com revisão do valor de mercado nem autoriza duplicar índices no mesmo período. ## Conferência prática da cobrança Contrato, convenção e boletos do condomínio, atas de obra, carnês tributários e memória de reajuste permitem separar obrigação legal, atribuição contratual e cálculo. Antes de deixar de pagar, o locatário deve identificar a rubrica controvertida e preservar a parcela incontroversa conforme orientação do caso. A assistência jurídica pode revisar a cobrança ou negociar cláusulas, sem prometer que toda transferência será nula. ## Perguntas frequentes ### Toda despesa extraordinária pode ser transferida em contrato comercial? Não se deve presumir isso. O art. 22, X, atribui essas despesas ao locador, e o art. 54, § 1º, ainda impõe limites específicos nas locações de shopping. ### O reajuste comercial precisa usar IPCA? Não. O índice é pactuado; a correção monetária deve respeitar periodicidade mínima anual. ## Proveniência - [Lei 8.245/1991, art. 22](https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l8245.htm#art22) — verificado em 2026-07-11 · Fonte oficial usada como referência e proveniência. - Sustenta nesta página: obrigações do locador, inclusive despesas extraordinárias de condomínio - [Lei 8.245/1991, art. 23](https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l8245.htm#art23) — verificado em 2026-07-11 · Fonte oficial usada como referência e proveniência. - Sustenta nesta página: obrigações do locatário, inclusive despesas ordinárias de condomínio - [Lei 8.245/1991, art. 25](https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l8245.htm#art25) — verificado em 2026-07-08 · Fonte oficial usada como referência e proveniência. - Sustenta nesta página: cobrança de tributos, encargos e despesas ordinárias quando atribuídos ao locatário - [Lei 8.245/1991, art. 54 e § 1º](https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l8245.htm#art54) — verificado em 2026-07-08 · Fonte oficial usada como referência e proveniência. - Sustenta nesta página: pactuação e limites específicos nas relações entre lojistas e empreendedores de shopping center - [Lei 10.192/2001, art. 2º](https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/leis_2001/l10192.htm#art2) — verificado em 2026-07-11 · Fonte oficial usada como referência e proveniência. - Sustenta nesta página: admissibilidade de indexador pactuado e periodicidade mínima anual da correção monetária --- Conteúdo informativo; não substitui a análise individual de um advogado sobre o seu caso. ## Conteúdos relacionados - [Locação comercial verbal e ação renovatória](https://wikijuridica.com.br/imobiliario/renovatoria-contrato-verbal/index.md) - [Queda de faturamento e revisão do aluguel comercial](https://wikijuridica.com.br/imobiliario/queda-faturamento-renegociar/index.md) - [Empresa aluga moradia: quem é o locatário](https://wikijuridica.com.br/imobiliario/locacao-pj-moradia-socio/index.md) - [Preferência do lojista na venda do imóvel alugado](https://wikijuridica.com.br/imobiliario/preferencia-lojista-venda/index.md) - [Garantias na locação comercial: modalidades e troca](https://wikijuridica.com.br/imobiliario/garantias-locacao-comercial/index.md) - [Aluguel escalonado em contrato comercial: como revisar](https://wikijuridica.com.br/imobiliario/aluguel-escalonado-comercial/index.md) - [Locação de imóvel para hotel: retomada e fundo](https://wikijuridica.com.br/imobiliario/hotel-pousada-retomada/index.md) - [ARE 1562586 no STF: Shopping Center](https://wikijuridica.com.br/jurisprudencia/stf-are-1562586/index.md) - [Rede social jurídica do portal: dúvidas do público e comentários de advogados inscritos na OAB](https://wikijuridica.com.br/redesocial/index.md) - [Página deste tema na rede social do portal](https://wikijuridica.com.br/redesocial/tema/imobiliario/ipca-encargos-livres-comercial/index.md) ## Percursos por fundamento legal Outras páginas deste acervo que se apoiam nos mesmos dispositivos legais. **Lei 10.192/2001, art. 2º** — `urn:lex:br:federal:lei:2001-02-14;10192!art2` - [Reajuste de preço no meio do contrato: quando é legítimo](https://wikijuridica.com.br/empresarial/reajuste-preco-contrato-continuado/index.md) - [Reajuste da taxa de franquia por índice fora do contrato](https://wikijuridica.com.br/empresarial/reajuste-taxa-franquia-indice-nao-previsto-contrato/index.md) - [Reajuste do aluguel: índices permitidos e periodicidade mínima](https://wikijuridica.com.br/imobiliario/reajuste-anual-indice/index.md) - [Contrato de aluguel sem cláusula de reajuste: pode corrigir?](https://wikijuridica.com.br/imobiliario/reajuste-sem-clausula/index.md) Conteúdo de autoria de Rafael Toledo, advogado responsável técnico pela publicação, elaborado a partir de fontes oficiais verificadas e citadas. ## Como citar esta página Rafael Toledo, OAB/RJ 227191. O contrato comercial pode repassar todos os encargos ao inquilino?. Wiki Jurídica. 2026-08-26. https://wikijuridica.com.br/imobiliario/ipca-encargos-livres-comercial/ Versão do conteúdo: sha256:0ad310bb0a2ab6c819297ca9c34a3de694680695d77739233ebf62b819675513 Os mesmos dados em CSL-JSON, o formato que processadores de citação leem sem interpretar texto: ```json { "id": "wikijuridica-com-br-imobiliario-ipca-encargos-livres-comercial", "type": "webpage", "title": "O contrato comercial pode repassar todos os encargos ao inquilino?", "container-title": "Wiki Jurídica", "publisher": "Wiki Jurídica", "author": [{"literal": "Rafael Toledo, OAB/RJ 227191"}], "issued": {"date-parts": [[2026, 8, 26]]}, "URL": "https://wikijuridica.com.br/imobiliario/ipca-encargos-livres-comercial/", "language": "pt-BR", "version": "sha256:0ad310bb0a2ab6c819297ca9c34a3de694680695d77739233ebf62b819675513", "note": "Licença CC-BY-4.0 — https://creativecommons.org/licenses/by/4.0/" } ``` Versão canônica: