--- title: "Cessão de direitos de compromisso de imóvel na planta gera ITBI?" description: "Quer ceder ou comprar um contrato de imóvel na planta? Saiba se a cessão de direitos gera ITBI antes mesmo da escritura ser lavrada." url: "https://wikijuridica.com.br/imobiliario/itbi-cessao-direitos/" lang: "pt-BR" page_type: "artigo" author: name: "Rafael Toledo" legal_name: "Rafael Toledo da Silva Duarte" credential: "OAB/RJ 227191" profile: "https://wikijuridica.com.br/sobre/" same_as: - "https://www.linkedin.com/in/rafaeltoledoadvogado" reviewer: "Rafael Toledo" publisher: name: "Wiki Jurídica" same_as: - "https://www.instagram.com/wiki.juridica/" - "https://www.facebook.com/wikijuridica" date_published: "2026-08-06" date_modified: "2026-08-29" reviewed_at: "2026-08-26" version: "sha256:36312a8ffe9bbdbc7ef319a17068c47311b7be85d09827dfe20aa83370f938f1" license: "CC-BY-4.0" license_url: "https://creativecommons.org/licenses/by/4.0/" usage_policy: "https://wikijuridica.com.br/api/politica-de-uso.json" services: catalog: "https://wikijuridica.com.br/.well-known/ai-catalog.json" mcp: "https://wikijuridica.com.br/mcp" a2a: "https://wikijuridica.com.br/.well-known/agent-card.json" search: "https://wikijuridica.com.br/api/v1/search" openapi: "https://wikijuridica.com.br/openapi.json" citar: "https://wikijuridica.com.br/api/v1/citar" verificar citações: "https://wikijuridica.com.br/api/v1/citacoes" sources: - name: "Constituição Federal, art. 156, II" url: "https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/constituicao/constituicao.htm#art156" verified_at: "2026-07-11" claim: "competência municipal sobre transmissões e cessões onerosas imobiliárias" - name: "Código Tributário Nacional, art. 35" url: "https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l5172.htm#art35" verified_at: "2026-07-10" claim: "hipóteses gerais do ITBI, inclusive cessões de direitos relativos à aquisição" - name: "STF, Tema 1.124 da repercussão geral" url: "https://portal.stf.jus.br/jurisprudenciaRepercussao/verAndamentoProcesso.asp?classeProcesso=ARE&incidente=6031137&numeroProcesso=1294969&numeroTema=1124" verified_at: "2026-07-11" claim: "andamento oficial da controvérsia sobre cessão de direitos sem registro" - name: "Código Civil, art. 1.245" url: "https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/2002/l10406.htm#art1245" verified_at: "2026-07-11" claim: "registro como modo de transferência da propriedade imobiliária entre vivos" --- > Índice do acervo > O mapa completo das páginas públicas está em https://wikijuridica.com.br/llms.txt > Consulte-o para descobrir as áreas e as páginas antes de navegar item a item. # Cessão de direitos de compromisso de imóvel na planta gera ITBI? Por Rafael Toledo, OAB/RJ 227191 · revisado em 2026-08-26 A incidência de ITBI na cessão de direitos à aquisição de imóvel é tema constitucional em julgamento no STF. O Tema 1.124 da repercussão geral discute se o imposto pode incidir antes da transferência da propriedade pelo registro. Até a última movimentação oficial consultada, o mérito permanecia pendente, de modo que não é correto apresentar como tese definitiva nem a cobrança irrestrita nem a não incidência universal. A [Constituição](https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/constituicao/constituicao.htm) e o [CTN](https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l5172compilado.htm) mencionam cessão de direitos, enquanto a natureza do direito cedido e a lei municipal delimitam o caso. ## Constituição e CTN incluem cessões no campo do imposto O [artigo 156, inciso II](https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/constituicao/constituicao.htm#art156), da [Constituição](https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/constituicao/constituicao.htm) alcança a transmissão onerosa entre vivos de imóveis, de direitos reais sobre imóveis, exceto garantia, e a cessão de direitos à sua aquisição. O [artigo 35, inciso III](https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l5172compilado.htm), do [CTN](https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l5172compilado.htm) também menciona cessões de direitos relativos às transmissões listadas. Esses textos impedem reduzir o ITBI apenas à escritura definitiva de propriedade. Isso não significa que toda troca de posição em um contrato produza o mesmo fato. Promessa, cessão de posição contratual, cessão de direito real à aquisição e venda definitiva possuem estruturas distintas. O instrumento e o direito efetivamente transferido devem ser identificados antes de aplicar o código tributário municipal. ## O Tema 1.124 do STF ainda exige acompanhamento No ARE 1.294.969, o STF reconheceu repercussão geral para decidir se a cessão de direitos à aquisição de imóvel, sem ingresso do título no registro, configura fato gerador do ITBI. A consulta oficial do Tema 1.124 deve ser verificada na data da operação e da medida judicial, porque uma futura decisão de mérito poderá definir tese e modulação. Enquanto o julgamento não é concluído, decisões locais podem divergir e o risco processual precisa ser explicado. Citar precedente sobre simples compra e venda registrada como se encerrasse a controvérsia específica da cessão omite justamente o objeto submetido ao Supremo. ## Propriedade e direito cedido não são sinônimos Pelo artigo 1.245 ([art. 1.245](https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/2002/l10406.htm#art1245)) do [Código Civil](https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/2002/l10406.htm), o domínio imobiliário entre vivos se transfere com o registro. Um cedente pode transferir ao cessionário direitos e obrigações de contrato sem ainda ser proprietário, desde que o contrato, a lei e eventual anuência necessária permitam. A operação pode exigir escritura ou registro conforme a espécie do direito, sem que o nome dado pelas partes determine sozinho sua natureza. Também é preciso separar ITBI de taxa de anuência, saldo do preço, comissão, laudêmio ou tributo sobre ganho. Cobrar valor contratual não transforma automaticamente a rubrica em imposto municipal, e afastar uma taxa não resolve por si a incidência tributária. ## A lei municipal e o procedimento precisam entrar no dossiê Reúna promessa original, aditivos, instrumento de cessão, anuência do vendedor ou incorporador, pagamentos, guia, decisão administrativa e matrícula. Identifique o artigo municipal que descreve o fato, o contribuinte, a base e o momento de recolhimento. Uma guia emitida sem motivação pode exigir impugnação, mas isso não prova sozinho que a obrigação é inexistente. Se o preço declarado for questionado, a controvérsia sobre base de cálculo ainda deve respeitar o regime de arbitramento. Já a discussão sobre ocorrência do fato gerador depende da natureza da cessão e do estado atual do Tema 1.124. ## Decisão prática depende de prazo e finalidade Antes de pagar, depositar ou ajuizar, verifique se a cessão precisa ser concluída imediatamente, se o cartório ou incorporador exige documentos e qual prazo existe para impugnar a cobrança. Mandado de segurança requer prova documental e possui prazo próprio; ações de repetição ou anulação seguem pressupostos diferentes. A orientação responsável registra a pendência do STF, apresenta as duas bases normativas e evita prometer que uma tese futura terá determinado alcance temporal. ## Perguntas frequentes ### O STF já decidiu definitivamente que cessão sem registro não paga ITBI? Não. O Tema 1.124 foi reconhecido, mas o mérito permanecia pendente na consulta oficial usada nesta revisão. ### Cessão de contrato e venda do imóvel são a mesma operação? Não. É preciso identificar o direito transferido, a posição das partes e os atos registrais previstos para a operação concreta. ## Proveniência - [Constituição Federal, art. 156, II](https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/constituicao/constituicao.htm#art156) — verificado em 2026-07-11 · Fonte oficial usada como referência e proveniência. - Sustenta nesta página: competência municipal sobre transmissões e cessões onerosas imobiliárias - [Código Tributário Nacional, art. 35](https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l5172.htm#art35) — verificado em 2026-07-10 · Fonte oficial usada como referência e proveniência. - Sustenta nesta página: hipóteses gerais do ITBI, inclusive cessões de direitos relativos à aquisição - [STF, Tema 1.124 da repercussão geral](https://portal.stf.jus.br/jurisprudenciaRepercussao/verAndamentoProcesso.asp?classeProcesso=ARE&incidente=6031137&numeroProcesso=1294969&numeroTema=1124) — verificado em 2026-07-11 · Fonte oficial usada como referência e proveniência. - Sustenta nesta página: andamento oficial da controvérsia sobre cessão de direitos sem registro - [Código Civil, art. 1.245](https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/2002/l10406.htm#art1245) — verificado em 2026-07-11 · Fonte oficial usada como referência e proveniência. - Sustenta nesta página: registro como modo de transferência da propriedade imobiliária entre vivos --- Conteúdo informativo; não substitui a análise individual de um advogado sobre o seu caso. ## Conteúdos relacionados - [Comprei imóvel e nunca registrei: os riscos de não formalizar](https://wikijuridica.com.br/imobiliario/comprei-nao-registrei/index.md) - [Base de cálculo do ITBI: valor da venda ou valor venal?](https://wikijuridica.com.br/imobiliario/itbi-base-calculo/index.md) - [Escritura pública é sempre obrigatória na compra de imóvel?](https://wikijuridica.com.br/imobiliario/escritura-quando-obrigatoria/index.md) - [ITBI na holding: até onde vai a imunidade](https://wikijuridica.com.br/imobiliario/itbi-integralizacao-holding-imunidade/index.md) - [ITBI na planta: quando incide e sobre qual valor](https://wikijuridica.com.br/tributario/itbi-incorporacao-imovel-planta-base-calculo/index.md) - [ITBI: guia, base de cálculo e controvérsias atuais](https://wikijuridica.com.br/procedimentos/itbi-guia/index.md) - [Rede social jurídica do portal: dúvidas do público e comentários de advogados inscritos na OAB](https://wikijuridica.com.br/redesocial/index.md) - [Página deste tema na rede social do portal](https://wikijuridica.com.br/redesocial/tema/imobiliario/itbi-cessao-direitos/index.md) ## Percursos por fundamento legal Outras páginas deste acervo que se apoiam nos mesmos dispositivos legais. **Código Tributário Nacional, artigo 35, inciso III** — `urn:lex:br:federal:lei:1966-10-25;5172!art35` - [ITBI na arrematação em leilão judicial: qual é a base de cálculo](https://wikijuridica.com.br/tributario/itbi-arrematacao-leilao-judicial-base-calculo/index.md) - [ITBI na cessão de direitos de compromisso de compra e venda](https://wikijuridica.com.br/tributario/itbi-cessao-direitos-compromisso-compra-venda/index.md) - [ITBI na dação em pagamento de imóvel para quitar dívida](https://wikijuridica.com.br/tributario/itbi-dacao-pagamento-quitar-divida-particular/index.md) - [Torna na partilha e ITBI sobre o excesso oneroso](https://wikijuridica.com.br/tributario/itbi-heranca-divorcio-torna/index.md) **Constituição Federal, art. 156** — `urn:lex:br:federal:constituicao:1988-10-05;1988!art156` - [Imóvel do divórcio: registro e ITBI após a escritura](https://wikijuridica.com.br/familia/divorcio-averbacao-imovel-itbi/index.md) - [Partilha desigual no divórcio: é permitida e o imposto](https://wikijuridica.com.br/familia/partilha-desigual-itbi-itcmd/index.md) - [IPTU: o imposto sobre a propriedade urbana](https://wikijuridica.com.br/glossario/iptu/index.md) - [ISS: o imposto municipal sobre serviços](https://wikijuridica.com.br/glossario/iss/index.md) **Código Civil, art. 1.245** — `urn:lex:br:federal:lei:2002-01-10;10406!art1245` - [Adjudicação: quando o credor recebe o bem penhorado](https://wikijuridica.com.br/glossario/adjudicacao/index.md) - [Alienação fiduciária de imóvel: quem é o dono até a quitação](https://wikijuridica.com.br/glossario/alienacao-fiduciaria-imovel/index.md) - [Compra e venda: coisa, preço e quando a propriedade passa](https://wikijuridica.com.br/glossario/compra-e-venda-elementos/index.md) - [Forma dos contratos: quando é preciso escritura pública](https://wikijuridica.com.br/glossario/forma-dos-contratos/index.md) Conteúdo de autoria de Rafael Toledo, advogado responsável técnico pela publicação, elaborado a partir de fontes oficiais verificadas e citadas. ## Como citar esta página Rafael Toledo, OAB/RJ 227191. Cessão de direitos de compromisso de imóvel na planta gera ITBI?. Wiki Jurídica. 2026-08-29. https://wikijuridica.com.br/imobiliario/itbi-cessao-direitos/ Versão do conteúdo: sha256:36312a8ffe9bbdbc7ef319a17068c47311b7be85d09827dfe20aa83370f938f1 Os mesmos dados em CSL-JSON, o formato que processadores de citação leem sem interpretar texto: ```json { "id": "wikijuridica-com-br-imobiliario-itbi-cessao-direitos", "type": "webpage", "title": "Cessão de direitos de compromisso de imóvel na planta gera ITBI?", "container-title": "Wiki Jurídica", "publisher": "Wiki Jurídica", "author": [{"literal": "Rafael Toledo, OAB/RJ 227191"}], "issued": {"date-parts": [[2026, 8, 29]]}, "URL": "https://wikijuridica.com.br/imobiliario/itbi-cessao-direitos/", "language": "pt-BR", "version": "sha256:36312a8ffe9bbdbc7ef319a17068c47311b7be85d09827dfe20aa83370f938f1", "note": "Licença CC-BY-4.0 — https://creativecommons.org/licenses/by/4.0/" } ``` Versão canônica: