--- title: "Como funcionam os dois leilões após a consolidação" description: "Veja o prazo de 60 dias, os pisos dos dois leilões, a comunicação ao devedor e a diferença entre financiamento residencial e outras dívidas." url: "https://wikijuridica.com.br/imobiliario/leilao-extrajudicial-como-funciona/" lang: "pt-BR" page_type: "artigo" author: name: "Rafael Toledo" legal_name: "Rafael Toledo da Silva Duarte" credential: "OAB/RJ 227191" profile: "https://wikijuridica.com.br/sobre/" same_as: - "https://www.linkedin.com/in/rafaeltoledoadvogado" reviewer: "Rafael Toledo" publisher: name: "Wiki Jurídica" same_as: - "https://www.instagram.com/wiki.juridica/" - "https://www.facebook.com/wikijuridica" date_published: "2026-08-06" date_modified: "2026-08-26" reviewed_at: "2026-08-26" version: "sha256:2911c0300a958fd601e593a2e84f6187e2c7745a8b75eefb70563933d0b33bf1" license: "CC-BY-4.0" license_url: "https://creativecommons.org/licenses/by/4.0/" usage_policy: "https://wikijuridica.com.br/api/politica-de-uso.json" services: catalog: "https://wikijuridica.com.br/.well-known/ai-catalog.json" mcp: "https://wikijuridica.com.br/mcp" a2a: "https://wikijuridica.com.br/.well-known/agent-card.json" search: "https://wikijuridica.com.br/api/v1/search" openapi: "https://wikijuridica.com.br/openapi.json" citar: "https://wikijuridica.com.br/api/v1/citar" verificar citações: "https://wikijuridica.com.br/api/v1/citacoes" sources: - name: "Lei 9.514/1997, arts. 26-A e 27" url: "https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l9514.htm#art27" verified_at: "2026-07-10" claim: "prazos, pisos, comunicação, sobra e disciplina residencial dos leilões" - name: "Lei 14.711/2023" url: "https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_ato2023-2026/2023/lei/l14711.htm" verified_at: "2026-07-11" claim: "alterações vigentes no primeiro e no segundo leilão" - name: "STJ, Tema 1.288" url: "https://www.stj.jus.br/sites/portalp/Paginas/Comunicacao/Noticias/2026/19022026-Repetitivo-define-efeitos-da-quitacao-da-divida-em-imovel-com-alienacao-fiduciaria-apos-a-Lei-13-4652017.aspx" verified_at: "2026-07-11" claim: "direito de preferência após a consolidação sob o regime atual" --- > Índice do acervo > O mapa completo das páginas públicas está em https://wikijuridica.com.br/llms.txt > Consulte-o para descobrir as áreas e as páginas antes de navegar item a item. # Como funcionam os dois leilões após a consolidação Por Rafael Toledo, OAB/RJ 227191 · revisado em 2026-08-26 A [Lei 14.711/2023](https://www.lexml.gov.br/urn/urn:lex:br:federal:lei:2023-10-30;14711) mudou pontos centrais do leilão da alienação fiduciária. O primeiro deve ocorrer em até 60 dias da consolidação, e não mais em 30. No segundo, o piso e o destino do saldo variam conforme a finalidade do financiamento. Ler apenas o valor da dívida ou repetir a regra anterior à reforma pode levar a uma conclusão errada sobre arrematação, quitação e cobrança posterior. ## O primeiro leilão deve ser promovido em até 60 dias O prazo conta do registro da consolidação previsto no art. 26, § 7º. O edital deve indicar matrícula, descrição, datas, horários, modalidade, condições de pagamento e valor mínimo. A certidão da matrícula e o documento do leiloeiro permitem verificar se o marco foi observado. A realização pode ser eletrônica, mas o devedor e eventual terceiro fiduciante devem receber comunicação das datas, locais e horários nos endereços do contrato, inclusive o endereço eletrônico. Publicidade ao mercado não substitui a comunicação legalmente prevista. ## O piso inicial considera avaliação e base do ITBI No primeiro leilão, o referencial parte do valor do imóvel indicado no contrato para excussão, com os critérios de revisão pactuados. Se ele for inferior ao valor utilizado pelo órgão competente como base do ITBI na consolidação, prevalece o maior como mínimo. Isso exige comparar contrato, atualização e documento tributário. Usar uma avaliação antiga sem aplicar o critério previsto ou omitir a base pública maior pode reduzir indevidamente o piso e afetar a validade do ato. ## Frustrado o primeiro, o segundo vem nos 15 dias seguintes Se o maior lance não alcança o referencial do primeiro pregão, realiza-se o segundo nos 15 dias seguintes. Para as operações gerais, busca-se lance igual ou superior à dívida, despesas e encargos; se não houver, o credor pode aceitar, a seu exclusivo critério, valor de pelo menos metade da avaliação do bem. O limite de 50 por cento impede arrematação por preço inferior ao piso legal. O fato de a dívida ser menor não autoriza vender abaixo da metade e depois transferir toda a perda ao devedor. ## Financiamento residencial do devedor segue regra especial Na aquisição ou construção do imóvel residencial do próprio devedor, excetuado consórcio, o art. 26-A exige, no segundo leilão, lance que alcance a dívida garantida mais antiga, despesas e encargos. Se ninguém atingir esse referencial, a dívida é extinta com quitação recíproca e o credor fica com livre disponibilidade do imóvel. A exceção depende da finalidade contratual. Uma casa oferecida como garantia de crédito empresarial ou de empréstimo sem destinação à sua aquisição não entra automaticamente nesse tratamento. ## Sobra e saldo negativo não têm a mesma solução Quando há venda acima da dívida, despesas e encargos, o credor entrega o excedente ao fiduciante nos cinco dias seguintes. Nas operações que não recebem a quitação especial do art. 26-A, produto insuficiente pode deixar saldo remanescente executável, com deduções definidas pela lei. Auto de arrematação, comprovante do preço, planilha do débito, comissão, tributos, seguro e condomínio compõem a prestação de contas. Sem esses documentos não é possível afirmar que há sobra nem aceitar uma cobrança residual. ## O devedor ainda tem preferência antes do segundo pregão Entre a consolidação e a data do segundo leilão, o fiduciante pode exercer preferência para adquirir o imóvel pelo preço completo previsto no art. 27, § 2º-B. Isso não reativa o contrato nem permite pagar apenas as parcelas em atraso. Peça edital, comunicação, memória do preço de preferência e matrícula atual. Um advogado pode conferir sequência, pisos e enquadramento residencial sem prometer cancelamento: irregularidade precisa ser ligada ao ato e ao prejuízo demonstrado. ## Perguntas frequentes ### O primeiro leilão ainda precisa ocorrer em 30 dias? Não. A redação dada pela [Lei 14.711/2023](https://www.lexml.gov.br/urn/urn:lex:br:federal:lei:2023-10-30;14711) fixa 60 dias contados do registro da consolidação. ## Proveniência - [Lei 9.514/1997, arts. 26-A e 27](https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l9514.htm#art27) — verificado em 2026-07-10 · Fonte oficial usada como referência e proveniência. - Sustenta nesta página: prazos, pisos, comunicação, sobra e disciplina residencial dos leilões - [Lei 14.711/2023](https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_ato2023-2026/2023/lei/l14711.htm) — verificado em 2026-07-11 · Fonte oficial usada como referência e proveniência. - Sustenta nesta página: alterações vigentes no primeiro e no segundo leilão - [STJ, Tema 1.288](https://www.stj.jus.br/sites/portalp/Paginas/Comunicacao/Noticias/2026/19022026-Repetitivo-define-efeitos-da-quitacao-da-divida-em-imovel-com-alienacao-fiduciaria-apos-a-Lei-13-4652017.aspx) — verificado em 2026-07-11 · Fonte oficial usada como referência e proveniência. - Sustenta nesta página: direito de preferência após a consolidação sob o regime atual --- Conteúdo informativo; não substitui a análise individual de um advogado sobre o seu caso. ## Conteúdos relacionados - [Leilão extrajudicial do imóvel: primeiro e segundo certames](https://wikijuridica.com.br/bancario/leilao-extrajudicial-imovel-como-funciona/index.md) - [Lei 9.514, art. 27: leilão do imóvel consolidado](https://wikijuridica.com.br/leis/9514-art-27/index.md) - [Após a consolidação: preferência para adquirir o imóvel](https://wikijuridica.com.br/imobiliario/pagar-divida-ate-leilao/index.md) - [Imóvel consolidado: ainda é possível exercer preferência?](https://wikijuridica.com.br/imobiliario/af-preferencia-readquirir-pos-consolidacao/index.md) - [Preço vil no leilão extrajudicial: piso e avaliação](https://wikijuridica.com.br/imobiliario/leilao-preco-vil/index.md) - [Sobra do leilão fiduciário: cálculo, prazo e eventual saldo](https://wikijuridica.com.br/bancario/sobra-leilao-imovel-devolucao/index.md) - [Direito de preempção urbano: o que é](https://wikijuridica.com.br/imobiliario/direito-de-preempcao-urbano/index.md) - [Rede social jurídica do portal: dúvidas do público e comentários de advogados inscritos na OAB](https://wikijuridica.com.br/redesocial/index.md) - [Página deste tema na rede social do portal](https://wikijuridica.com.br/redesocial/tema/imobiliario/leilao-extrajudicial-como-funciona/index.md) Conteúdo de autoria de Rafael Toledo, advogado responsável técnico pela publicação, elaborado a partir de fontes oficiais verificadas e citadas. ## Como citar esta página Rafael Toledo, OAB/RJ 227191. Como funcionam os dois leilões após a consolidação. Wiki Jurídica. 2026-08-26. https://wikijuridica.com.br/imobiliario/leilao-extrajudicial-como-funciona/ Versão do conteúdo: sha256:2911c0300a958fd601e593a2e84f6187e2c7745a8b75eefb70563933d0b33bf1 Os mesmos dados em CSL-JSON, o formato que processadores de citação leem sem interpretar texto: ```json { "id": "wikijuridica-com-br-imobiliario-leilao-extrajudicial-como-funciona", "type": "webpage", "title": "Como funcionam os dois leilões após a consolidação", "container-title": "Wiki Jurídica", "publisher": "Wiki Jurídica", "author": [{"literal": "Rafael Toledo, OAB/RJ 227191"}], "issued": {"date-parts": [[2026, 8, 26]]}, "URL": "https://wikijuridica.com.br/imobiliario/leilao-extrajudicial-como-funciona/", "language": "pt-BR", "version": "sha256:2911c0300a958fd601e593a2e84f6187e2c7745a8b75eefb70563933d0b33bf1", "note": "Licença CC-BY-4.0 — https://creativecommons.org/licenses/by/4.0/" } ``` Versão canônica: