--- title: "Aluguel sem contrato escrito: como provar a locação, reajustar e retomar o imóvel" description: "Alugou de boca? A locação verbal é válida, corre por prazo indeterminado e se prova por recibos e mensagens. Veja como cobrar, reajustar e pedir o imóvel." url: "https://wikijuridica.com.br/imobiliario/locacao-residencial-verbal/" lang: "pt-BR" page_type: "artigo" author: name: "Rafael Toledo" legal_name: "Rafael Toledo da Silva Duarte" credential: "OAB/RJ 227191" profile: "https://wikijuridica.com.br/sobre/" same_as: - "https://www.linkedin.com/in/rafaeltoledoadvogado" reviewer: "Rafael Toledo" publisher: name: "Wiki Jurídica" same_as: - "https://www.instagram.com/wiki.juridica/" - "https://www.facebook.com/wikijuridica" date_published: "2026-08-13" date_modified: "2026-09-16" reviewed_at: "2026-08-26" version: "sha256:9afd820735f20e400600b82821507861f8afc97742fa692806a9ecf38339ab44" license: "CC-BY-4.0" license_url: "https://creativecommons.org/licenses/by/4.0/" usage_policy: "https://wikijuridica.com.br/api/politica-de-uso.json" services: catalog: "https://wikijuridica.com.br/.well-known/ai-catalog.json" mcp: "https://wikijuridica.com.br/mcp" a2a: "https://wikijuridica.com.br/.well-known/agent-card.json" search: "https://wikijuridica.com.br/api/v1/search" openapi: "https://wikijuridica.com.br/openapi.json" citar: "https://wikijuridica.com.br/api/v1/citar" verificar citações: "https://wikijuridica.com.br/api/v1/citacoes" sources: - name: "Lei nº 8.245/1991 — Locações de imóveis urbanos" url: "https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l8245.htm" verified_at: "2026-09-16" text_version: "compilado" text_version_checked_at: "2026-08-12" claim: "reconhece a locação ajustada verbalmente e sua prorrogação por prazo indeterminado (art. 47), define as hipóteses de retomada e o regime de encargos (arts. 9º, 17 a 19 e 22)" - name: "Código Civil (Lei nº 10.406/2002)" url: "https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/2002/l10406compilada.htm" verified_at: "2026-09-16" text_version: "compilado" text_version_checked_at: "2026-08-12" claim: "teve o caput do art. 227 revogado pelo Código de Processo Civil de 2015, mantendo o parágrafo único que admite a prova testemunhal como subsidiária ou complementar da prova escrita" - name: "Lei nº 13.105/2015 — Código de Processo Civil" url: "https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_ato2015-2018/2015/lei/l13105.htm" verified_at: "2026-09-16" text_version: "compilado" text_version_checked_at: "2026-08-12" claim: "estabelece no art. 442 que a prova testemunhal é sempre admissível, salvo disposição legal diversa" --- > Índice do acervo > O mapa completo das páginas públicas está em https://wikijuridica.com.br/llms.txt > Consulte-o para descobrir as áreas e as páginas antes de navegar item a item. # Aluguel sem contrato escrito: como provar a locação, reajustar e retomar o imóvel Por Rafael Toledo, OAB/RJ 227191 · revisado em 2026-08-26 Combinar o aluguel na conversa e receber por transferência todo dia dez funciona bem — até o dia em que é preciso reajustar o valor, cobrar meses atrasados ou pedir o imóvel de volta. Aí a ausência do papel assinado vira o centro do problema, e a primeira dúvida do proprietário costuma ser se aquele acordo tem alguma validade. Tem. A Lei do Inquilinato reconhece expressamente a locação ajustada verbalmente. O que muda não é a existência do contrato, e sim o regime de prazo e o trabalho de provar o que foi combinado. ## Locação verbal é válida e corre por prazo indeterminado O [art. 47](https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l8245.htm#art47) da [Lei 8.245/1991](https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l8245.htm) trata das locações residenciais ajustadas verbalmente ou por escrito com prazo inferior a trinta meses: findo o prazo estabelecido, elas se prorrogam automaticamente por prazo indeterminado. Essa é a diferença central em relação ao contrato escrito de trinta meses ou mais. Naquele, o art. 46 permite ao locador denunciar a locação ao fim do prazo, sem precisar justificar. Na locação verbal, a retomada só ocorre nas hipóteses que a própria lei enumera. ## Em que situações o imóvel pode ser retomado O art. 47 lista os fundamentos. Entre eles estão os casos do art. 9º — mútuo acordo, infração legal ou contratual, falta de pagamento e reparações urgentes determinadas pelo poder público —, o pedido para uso próprio, do cônjuge ou companheiro, ou para uso residencial de ascendente ou descendente que não tenha imóvel próprio, e o pedido para demolição ou obras licenciadas que aumentem a área construída em pelo menos vinte por cento. Há ainda uma porta que se abre com o tempo: quando a vigência ininterrupta da locação ultrapassa cinco anos, a retomada é admitida sem necessidade daquelas justificativas. Seja qual for o fundamento, a ação para reaver o imóvel é a de despejo, conforme o art. 5º da mesma lei. Trocar a fechadura, remover móveis ou cortar água e luz é caminho que gera responsabilidade para quem o adota. ## Como se prova o que nunca foi assinado A prova da locação verbal é feita por qualquer meio admitido em direito. O antigo limite do [art. 227](https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/2002/l10406.htm#art227) do [Código Civil](https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/2002/l10406.htm), que restringia a prova exclusivamente testemunhal em negócios acima de determinado valor, foi revogado pelo [Código de Processo Civil](https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_ato2015-2018/2015/lei/l13105.htm) de 2015; permanece o parágrafo único, segundo o qual a prova testemunhal é admissível como subsidiária ou complementar da prova por escrito. O próprio [Código de Processo Civil](https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_ato2015-2018/2015/lei/l13105.htm) estabelece, no [art. 442](https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_ato2015-2018/2015/lei/l13105.htm#art442), que a prova testemunhal é sempre admissível, salvo disposição legal em sentido diverso. Os elementos que costumam sustentar o caso: - Comprovantes de transferência ou depósitos mensais, com histórico e valores repetidos. - Mensagens de aplicativo tratando de valor, data de vencimento, reajuste ou reparos. - Contas de água, luz e gás em nome do ocupante, com endereço do imóvel. - Recibos, ainda que informais, e anotações de pagamento. - Testemunhas: vizinhos, zelador, síndico, corretor que apresentou o imóvel. ## Reajuste e revisão do valor Sem cláusula escrita, não existe índice previamente pactuado. O art. 18 permite que as partes fixem de comum acordo novo valor de aluguel e insiram cláusula de reajuste — e é exatamente essa a via natural: propor por escrito o novo valor, com prazo para resposta, formalizando o que antes era verbal. Não havendo acordo, o art. 19 abre a revisional judicial após três anos de vigência do contrato ou do último acordo, para ajustar o aluguel ao preço de mercado. Vale lembrar o art. 17: a convenção do aluguel é livre, vedada a estipulação em moeda estrangeira e a vinculação à variação cambial ou ao salário mínimo. ## Encargos, IPTU e reparos quando nada foi combinado Na falta de ajuste expresso, aplicam-se as regras legais. As despesas ordinárias de condomínio e o consumo de água, luz e gás ficam com o locatário; as despesas extraordinárias, definidas no parágrafo único do art. 22, ficam com o locador — obras que interessem à estrutura, pintura de fachada, reposição das condições de habitabilidade, fundo de reserva. IPTU e prêmio de seguro complementar contra fogo, pelo mesmo art. 22, são do locador, salvo convenção diversa. Como aqui não há contrato escrito, quem alega a transferência desses encargos ao inquilino precisa demonstrar o acordo — recibos que discriminem o pagamento ajudam. ## Passo a passo para regularizar antes de litigar 1\. Reúna o histórico completo de pagamentos, com extratos dos últimos anos. 2. Salve conversas e e-mails, preservando datas e números de telefone. 3. Formalize por escrito, com aviso de recebimento ou por mensagem com confirmação, a proposta de contrato escrito, o novo valor ou a notificação de desocupação, conforme o objetivo. 4. Havendo atraso, notifique indicando meses, valores e prazo para pagamento. 5. Persistindo o impasse, a via judicial é a ação de despejo, com ou sem cobrança conjunta dos aluguéis. Exemplo: um proprietário aluga uma casa a um conhecido por acordo verbal em 2019; em 2026, quer o imóvel para o filho morar. Com mais de cinco anos de locação ininterrupta e prova documental dos pagamentos mensais, o caminho é notificar e, se não houver desocupação, ajuizar o despejo. Casos de locação verbal com anos de histórico costumam envolver valores relevantes e reunião de prova dispersa, e a análise por advogado particular pode ser feita à distância, com envio digital de extratos, mensagens e contas. ## Perguntas frequentes ### O inquilino pode alegar que o imóvel foi emprestado, e não alugado? Pode, e é uma defesa comum. O que distingue comodato de locação é a onerosidade: se há pagamento periódico, há aluguel. Por isso o histórico de transferências mensais em valores regulares costuma ser a prova mais forte contra a alegação de empréstimo gratuito. ### Vale contrato escrito assinado depois, para valer desde o começo? Assinar o contrato agora organiza a relação daqui para frente e serve como confissão do que já existia, desde que descreva a data de início e as condições praticadas. Não apaga, porém, o que já ocorreu: aluguéis vencidos e reajustes passados continuam sendo discutidos pelas regras aplicáveis à época. ## Proveniência - [Lei nº 8.245/1991 — Locações de imóveis urbanos](https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l8245.htm) — verificado em 2026-09-16 · texto compilado, com as alterações posteriores incorporadas, conferido em 2026-08-12 · Fonte oficial usada como referência e proveniência. - Sustenta nesta página: reconhece a locação ajustada verbalmente e sua prorrogação por prazo indeterminado (art. 47), define as hipóteses de retomada e o regime de encargos (arts. 9º, 17 a 19 e 22) - [Código Civil (Lei nº 10.406/2002)](https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/2002/l10406compilada.htm) — verificado em 2026-09-16 · texto compilado, com as alterações posteriores incorporadas, conferido em 2026-08-12 · Fonte oficial usada como referência e proveniência. - Sustenta nesta página: teve o caput do art. 227 revogado pelo Código de Processo Civil de 2015, mantendo o parágrafo único que admite a prova testemunhal como subsidiária ou complementar da prova escrita - [Lei nº 13.105/2015 — Código de Processo Civil](https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_ato2015-2018/2015/lei/l13105.htm) — verificado em 2026-09-16 · texto compilado, com as alterações posteriores incorporadas, conferido em 2026-08-12 · Fonte oficial usada como referência e proveniência. - Sustenta nesta página: estabelece no art. 442 que a prova testemunhal é sempre admissível, salvo disposição legal diversa --- Conteúdo informativo; não substitui a análise individual de um advogado sobre o seu caso. ## Conteúdos relacionados - [Ação de despejo: como e quando o inquilino é retirado](https://wikijuridica.com.br/glossario/acao-de-despejo/index.md) - [Condomínio na locação: o que o inquilino paga de fato](https://wikijuridica.com.br/imobiliario/despesas-ordinarias-extraordinarias/index.md) - [Despejo de imóvel comercial: diferenças do residencial](https://wikijuridica.com.br/imobiliario/despejo-comercial-diferencas/index.md) - [Recibo de aluguel discriminado: o inquilino tem esse direito?](https://wikijuridica.com.br/imobiliario/recibo-aluguel-discriminado/index.md) - [REsp 2.208.226 do STJ: ação revisional de aluguel](https://wikijuridica.com.br/jurisprudencia/stj-resp-2208226/index.md) - [Ocupante de temporada não sai do imóvel: como retomar](https://wikijuridica.com.br/imobiliario/temporada-hospede-nao-sai/index.md) - [Denúncia vazia: como retomar o aluguel sem dar motivo](https://wikijuridica.com.br/imobiliario/denuncia-vazia-retomada/index.md) - [REsp 2.122.865 do STJ: ação renovatória de locação](https://wikijuridica.com.br/jurisprudencia/stj-resp-2122865/index.md) - [Rede social jurídica do portal: dúvidas do público e comentários de advogados inscritos na OAB](https://wikijuridica.com.br/redesocial/index.md) - [Página deste tema na rede social do portal](https://wikijuridica.com.br/redesocial/tema/imobiliario/locacao-residencial-verbal/index.md) Conteúdo de autoria de Rafael Toledo, advogado responsável técnico pela publicação, elaborado a partir de fontes oficiais verificadas e citadas. ## Como citar esta página Rafael Toledo, OAB/RJ 227191. Aluguel sem contrato escrito: como provar a locação, reajustar e retomar o imóvel. Wiki Jurídica. 2026-09-16. https://wikijuridica.com.br/imobiliario/locacao-residencial-verbal/ Versão do conteúdo: sha256:9afd820735f20e400600b82821507861f8afc97742fa692806a9ecf38339ab44 Os mesmos dados em CSL-JSON, o formato que processadores de citação leem sem interpretar texto: ```json { "id": "wikijuridica-com-br-imobiliario-locacao-residencial-verbal", "type": "webpage", "title": "Aluguel sem contrato escrito: como provar a locação, reajustar e retomar o imóvel", "container-title": "Wiki Jurídica", "publisher": "Wiki Jurídica", "author": [{"literal": "Rafael Toledo, OAB/RJ 227191"}], "issued": {"date-parts": [[2026, 9, 16]]}, "URL": "https://wikijuridica.com.br/imobiliario/locacao-residencial-verbal/", "language": "pt-BR", "version": "sha256:9afd820735f20e400600b82821507861f8afc97742fa692806a9ecf38339ab44", "note": "Licença CC-BY-4.0 — https://creativecommons.org/licenses/by/4.0/" } ``` Versão canônica: