--- title: "O que prevalece na locação de loja em shopping center" description: "Entenda quais regras valem na locação de loja em shopping center e quais despesas o empreendedor não pode repassar ao lojista." url: "https://wikijuridica.com.br/imobiliario/locacao-shopping-regras/" lang: "pt-BR" page_type: "artigo" author: name: "Rafael Toledo" legal_name: "Rafael Toledo da Silva Duarte" credential: "OAB/RJ 227191" profile: "https://wikijuridica.com.br/sobre/" same_as: - "https://www.linkedin.com/in/rafaeltoledoadvogado" reviewer: "Rafael Toledo" publisher: name: "Wiki Jurídica" same_as: - "https://www.instagram.com/wiki.juridica/" - "https://www.facebook.com/wikijuridica" date_published: "2026-08-06" date_modified: "2026-08-26" reviewed_at: "2026-08-26" version: "sha256:555c3fbf9ab18cb890684d07ab318111ad4dc14ee5486a21f5661861c8f75780" license: "CC-BY-4.0" license_url: "https://creativecommons.org/licenses/by/4.0/" usage_policy: "https://wikijuridica.com.br/api/politica-de-uso.json" services: catalog: "https://wikijuridica.com.br/.well-known/ai-catalog.json" mcp: "https://wikijuridica.com.br/mcp" a2a: "https://wikijuridica.com.br/.well-known/agent-card.json" search: "https://wikijuridica.com.br/api/v1/search" openapi: "https://wikijuridica.com.br/openapi.json" citar: "https://wikijuridica.com.br/api/v1/citar" verificar citações: "https://wikijuridica.com.br/api/v1/citacoes" sources: - name: "Lei 8.245/1991, art. 54" url: "https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l8245.htm#art54" verified_at: "2026-07-08" claim: "delimita liberdade contratual, despesas vedadas, orçamento e comprovação a cada sessenta dias" - name: "Lei 8.245/1991, art. 22" url: "https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l8245.htm#art22" verified_at: "2026-07-08" claim: "identifica as despesas extraordinárias referidas pelo art. 54, § 1º" --- > Índice do acervo > O mapa completo das páginas públicas está em https://wikijuridica.com.br/llms.txt > Consulte-o para descobrir as áreas e as páginas antes de navegar item a item. # O que prevalece na locação de loja em shopping center Por Rafael Toledo, OAB/RJ 227191 · revisado em 2026-08-26 A locação em shopping center segue uma lógica diferente da locação comercial comum: o contrato costuma trazer cláusulas atípicas, como res sperata, aluguel percentual e cláusula de raio, que não têm equivalente em um aluguel de loja de rua. A dúvida de todo lojista é até onde essas cláusulas são válidas e onde a lei impõe limites que o contrato não pode ultrapassar. ## A regra geral de liberdade contratual O [art. 54](https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l8245.htm#art54) da [Lei 8.245/1991](https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l8245.htm) determina que, nas relações entre lojistas e empreendedores de shopping center, prevalecem as condições livremente pactuadas no contrato de locação, respeitadas as disposições procedimentais da própria lei. Essa liberdade contratual reconhece que o modelo de negócio do shopping é distinto de uma locação tradicional, com investimentos, marketing coletivo e curadoria de lojas que justificam cláusulas específicas. ## As despesas que o empreendedor não pode cobrar O art. 54, § 1º, impede cobrar as despesas das alíneas a, b e d do art. 22: obras estruturais ou acréscimos de interesse integral, pintura de fachadas e esquadrias externas e indenizações trabalhistas ou previdenciárias por dispensas anteriores à locação. Também veda obras ou troca de equipamentos que modifiquem o projeto ou memorial do habite-se e obras de paisagismo nas áreas comuns. O contrato não pode transformar essas exclusões em despesa ordinária apenas mudando o nome da rubrica. ## O papel do contrato na prática Aluguel mínimo e percentual, fundo de promoção, horários, auditoria e manutenção dependem do instrumento e dos anexos do empreendimento. Já o § 2º exige que despesas cobradas estejam previstas em orçamento, salvo urgência ou força maior demonstrada, e permite ao lojista ou à entidade de classe exigir comprovação a cada sessenta dias. Contrato, orçamento e prestação de contas devem ser conferidos juntos. ## Quando vale revisar o contrato com apoio jurídico Contratos de shopping costumam ser extensos e cheios de remissões técnicas, o que dificulta ao lojista identificar sozinho onde estão os pontos de maior risco financeiro. Antes da assinatura, a revisão remota por advogado particular pode percorrer instrumento e anexos, com foco nas rubricas, fórmulas e prestações de contas que efetivamente alteram o risco econômico do lojista. ## Perguntas frequentes ### O lojista pode se recusar a participar do fundo de promoção do shopping? A resposta depende da cláusula, da finalidade e da cobrança efetiva. A previsão contratual é relevante, mas não dispensa transparência, aderência ao pactuado e controle pelas vedações legais; não existe exigibilidade automática só porque a rubrica aparece no contrato. ### As regras da lei do inquilinato residencial se aplicam ao shopping? Não diretamente; a locação em shopping segue o regime não residencial da [Lei 8.245/1991](https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l8245.htm), com regras próprias que priorizam o que foi contratado entre as partes. ## Proveniência - [Lei 8.245/1991, art. 54](https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l8245.htm#art54) — verificado em 2026-07-08 · Fonte oficial usada como referência e proveniência. - Sustenta nesta página: delimita liberdade contratual, despesas vedadas, orçamento e comprovação a cada sessenta dias - [Lei 8.245/1991, art. 22](https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l8245.htm#art22) — verificado em 2026-07-08 · Fonte oficial usada como referência e proveniência. - Sustenta nesta página: identifica as despesas extraordinárias referidas pelo art. 54, § 1º --- Conteúdo informativo; não substitui a análise individual de um advogado sobre o seu caso. ## Conteúdos relacionados - [Aluguel percentual sobre faturamento: como funciona no shopping](https://wikijuridica.com.br/imobiliario/aluguel-percentual-faturamento/index.md) - [Cláusula de raio em shopping: validade e limites da restrição](https://wikijuridica.com.br/imobiliario/clausula-raio-shopping/index.md) - [13º aluguel em shopping: a validade do aluguel de dezembro](https://wikijuridica.com.br/imobiliario/decimo-terceiro-aluguel-shopping/index.md) - [Res sperata: a taxa paga ao shopping antes da inauguração](https://wikijuridica.com.br/imobiliario/res-sperata-verbete/index.md) - [ARE 1562586 no STF: Shopping Center](https://wikijuridica.com.br/jurisprudencia/stf-are-1562586/index.md) - [REsp 1.889.820 do STJ: direito civil e processual civil](https://wikijuridica.com.br/jurisprudencia/stj-resp-1889820/index.md) - [REsp 2.206.822 do STJ: locação em shopping center](https://wikijuridica.com.br/jurisprudencia/stj-resp-2206822/index.md) - [IPCA e encargos no aluguel comercial: limites](https://wikijuridica.com.br/imobiliario/ipca-encargos-livres-comercial/index.md) - [Rede social jurídica do portal: dúvidas do público e comentários de advogados inscritos na OAB](https://wikijuridica.com.br/redesocial/index.md) - [Página deste tema na rede social do portal](https://wikijuridica.com.br/redesocial/tema/imobiliario/locacao-shopping-regras/index.md) ## Percursos por fundamento legal Outras páginas deste acervo que se apoiam nos mesmos dispositivos legais. **Lei do Inquilinato, art. 54** — `urn:lex:br:federal:lei:1991-10-18;8245!art54` - [REsp 1.948.528 do STJ: direito privado](https://wikijuridica.com.br/jurisprudencia/stj-resp-1948528/index.md) - [REsp 1.984.752 do STJ: contrato de locação empresarial](https://wikijuridica.com.br/jurisprudencia/stj-resp-1984752/index.md) - [REsp 2.169.439 do STJ: processual civil e civil](https://wikijuridica.com.br/jurisprudencia/stj-resp-2169439/index.md) - [REsp 2.194.018 do STJ, Terceira Turma](https://wikijuridica.com.br/jurisprudencia/stj-resp-2194018/index.md) Conteúdo de autoria de Rafael Toledo, advogado responsável técnico pela publicação, elaborado a partir de fontes oficiais verificadas e citadas. ## Como citar esta página Rafael Toledo, OAB/RJ 227191. O que prevalece na locação de loja em shopping center. Wiki Jurídica. 2026-08-26. https://wikijuridica.com.br/imobiliario/locacao-shopping-regras/ Versão do conteúdo: sha256:555c3fbf9ab18cb890684d07ab318111ad4dc14ee5486a21f5661861c8f75780 Os mesmos dados em CSL-JSON, o formato que processadores de citação leem sem interpretar texto: ```json { "id": "wikijuridica-com-br-imobiliario-locacao-shopping-regras", "type": "webpage", "title": "O que prevalece na locação de loja em shopping center", "container-title": "Wiki Jurídica", "publisher": "Wiki Jurídica", "author": [{"literal": "Rafael Toledo, OAB/RJ 227191"}], "issued": {"date-parts": [[2026, 8, 26]]}, "URL": "https://wikijuridica.com.br/imobiliario/locacao-shopping-regras/", "language": "pt-BR", "version": "sha256:555c3fbf9ab18cb890684d07ab318111ad4dc14ee5486a21f5661861c8f75780", "note": "Licença CC-BY-4.0 — https://creativecommons.org/licenses/by/4.0/" } ``` Versão canônica: