--- title: "O que fazer quando o locador se recusa a consertar o imóvel" description: "Inquilino notificou defeito grave e o locador não conserta? Veja quando cabe abatimento do aluguel, obrigação de fazer ou rescisão sem multa contratual." url: "https://wikijuridica.com.br/imobiliario/locador-recusa-reparos/" lang: "pt-BR" page_type: "artigo" author: name: "Rafael Toledo" legal_name: "Rafael Toledo da Silva Duarte" credential: "OAB/RJ 227191" profile: "https://wikijuridica.com.br/sobre/" same_as: - "https://www.linkedin.com/in/rafaeltoledoadvogado" reviewer: "Rafael Toledo" publisher: name: "Wiki Jurídica" same_as: - "https://www.instagram.com/wiki.juridica/" - "https://www.facebook.com/wikijuridica" date_published: "2026-08-06" date_modified: "2026-08-26" reviewed_at: "2026-08-26" version: "sha256:913b73650d6e8a5880c673ff0444e33617660bf2e561e4c1a94da70b59ad0b80" license: "CC-BY-4.0" license_url: "https://creativecommons.org/licenses/by/4.0/" usage_policy: "https://wikijuridica.com.br/api/politica-de-uso.json" services: catalog: "https://wikijuridica.com.br/.well-known/ai-catalog.json" mcp: "https://wikijuridica.com.br/mcp" a2a: "https://wikijuridica.com.br/.well-known/agent-card.json" search: "https://wikijuridica.com.br/api/v1/search" openapi: "https://wikijuridica.com.br/openapi.json" citar: "https://wikijuridica.com.br/api/v1/citar" verificar citações: "https://wikijuridica.com.br/api/v1/citacoes" sources: - name: "Lei 8.245/1991, art. 22" url: "https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l8245.htm#art22" verified_at: "2026-07-11" claim: "deveres do locador quanto ao estado, forma e defeitos anteriores do imóvel" - name: "Lei 8.245/1991, art. 26" url: "https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l8245.htm#art26" verified_at: "2026-07-11" - name: "Código Civil, art. 475" url: "https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/2002/l10406.htm#art475" verified_at: "2026-07-11" claim: "cumprimento ou resolução do contrato por inadimplemento" --- > Índice do acervo > O mapa completo das páginas públicas está em https://wikijuridica.com.br/llms.txt > Consulte-o para descobrir as áreas e as páginas antes de navegar item a item. # O que fazer quando o locador se recusa a consertar o imóvel Por Rafael Toledo, OAB/RJ 227191 · revisado em 2026-08-26 Notificar o defeito é só o primeiro passo. Quando semanas se passam e o locador simplesmente ignora o pedido de reparo, ou responde que não vai arcar com o custo, o inquilino precisa saber que a Lei do Inquilinato prevê remédios concretos para essa omissão, e que eles dependem diretamente de quanto tempo o problema já se arrasta sem solução. ## Notificação formal: o passo que antecede qualquer remédio Antes de buscar qualquer medida contra o locador, é preciso comprovar que ele foi comunicado do defeito e teve a chance de resolvê-lo. Uma mensagem de texto com data, ou uma notificação extrajudicial mais formal quando o valor envolvido é alto, cumpre esse papel. Sem essa prova de comunicação prévia, fica difícil demonstrar depois que houve mora do locador em cumprir a obrigação de manter o imóvel em condições de uso. Vale registrar também a resposta do locador, ou a ausência dela, porque esse histórico mostra ao juiz, se o caso chegar lá, que a omissão não foi um esquecimento pontual, mas uma recusa deliberada de agir mesmo depois de avisado. ## O artigo 26 conta a duração dos reparos, não a espera anterior O artigo 26 trata de reparos urgentes que incumbem ao locador e que estão sendo realizados com a permanência do locatário. Se a execução durar mais de dez dias, nasce o direito ao abatimento proporcional do aluguel relativo ao período que exceder o decimo dia. A norma não concede isenção total e não diz que a contagem começa no primeiro pedido ignorado antes do inicio da obra. A demora do locador em começar um conserto que lhe incumbe pode configurar descumprimento dos deveres do artigo 22, mas esse problema exige prova e remédio próprio. Não e seguro descontar unilateralmente qualquer valor do aluguel: a mora pode servir de fundamento para cobrança, consignação adequada ou pedido judicial, conforme o caso. ## Resilição quando a execução passa de trinta dias Se os reparos urgentes durarem mais de trinta dias, o paragrafo único do artigo 26 permite ao locatário resilir o contrato. O marco também e a duração da obra, não qualquer período de silencio anterior do proprietário. A comunicação de saída, a entrega das chaves e a prova das datas evitam que a discussão sobre o reparo se transforme em cobrança de alugueis posteriores. Quando não ha obra em andamento, mas omissão grave do locador, pode haver pretensão de exigir cumprimento ou resolver o contrato por inadimplemento, com base no [artigo 475](https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/2002/l10406.htm#art475) do [Código Civil](https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/2002/l10406.htm) e nos deveres do [artigo 22](https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/2002/l10406.htm#art22). Essa conclusão depende da importância do defeito, da notificação e da oportunidade efetiva de conserto. ## Cumprimento, tutela urgente e pagamento sem mora artificial Se o objetivo e permanecer no imóvel, e possível pedir o cumprimento da obrigação de reparar e, quando houver probabilidade do direito e perigo de dano, tutela de urgência. Fotos, laudo, notificação recebida e orçamentos ajudam a demonstrar a causa e a urgência. A medida exata depende de quem responde pelo defeito: locador, condomínio, vizinho ou o próprio locatário. Enquanto não houver acordo seguro ou decisão, simplesmente parar de pagar ou reduzir o aluguel por conta própria cria risco de mora e despejo. A estrategia precisa separar o valor incontroverso do aluguel, o custo do reparo e o pedido de abatimento ou indenização. ## Situações em que o locador não responde pelo defeito A recusa do locador não gera automaticamente direito a abatimento ou rescisão quando o defeito decorre de mau uso do inquilino, de reforma feita por ele sem autorização, ou de desgaste comum que já era conhecido e aceito no momento da entrada no imóvel. A Lei do Inquilinato protege o inquilino contra a omissão em reparos que cabem ao proprietário, não contra consequências de sua própria conduta dentro do imóvel alugado. ## Reunir provas antes de formalizar qualquer cobrança Fotos datadas, o histórico de mensagens com o pedido de reparo e, quando possível, um orçamento independente de conserto ajudam a sustentar tanto o pedido de abatimento quanto uma eventual rescisão sem multa. Quando o locador insiste em não agir mesmo diante dessas provas, submeter o caso a um advogado particular, por WhatsApp e com envio digital da documentação, costuma ser o passo que destrava a negociação ou instrui de forma consistente a ação cabível perante o Judiciário. ## Proveniência - [Lei 8.245/1991, art. 22](https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l8245.htm#art22) — verificado em 2026-07-11 · Fonte oficial usada como referência e proveniência. - Sustenta nesta página: deveres do locador quanto ao estado, forma e defeitos anteriores do imóvel - [Lei 8.245/1991, art. 26](https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l8245.htm#art26) — verificado em 2026-07-11 · Fonte oficial usada como referência e proveniência. - [Código Civil, art. 475](https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/2002/l10406.htm#art475) — verificado em 2026-07-11 · Fonte oficial usada como referência e proveniência. - Sustenta nesta página: cumprimento ou resolução do contrato por inadimplemento --- Conteúdo informativo; não substitui a análise individual de um advogado sobre o seu caso. ## Conteúdos relacionados - [Infiltração no imóvel alugado: de quem é a obrigação de consertar](https://wikijuridica.com.br/imobiliario/infiltracao-quem-paga-reparo/index.md) - [Defeito anterior no imóvel alugado: quais são os direitos](https://wikijuridica.com.br/imobiliario/vicio-oculto-imovel-alugado/index.md) - [Obras no imóvel alugado: quando cabe desconto no aluguel](https://wikijuridica.com.br/imobiliario/obras-imovel-abatimento/index.md) - [Imóvel alugado interditado: rescisão sem multa da locação](https://wikijuridica.com.br/imobiliario/imovel-interditado-defesa-civil/index.md) - [Corretor omitiu vício oculto do imóvel: quem responde por isso](https://wikijuridica.com.br/imobiliario/corr-vicio-oculto/index.md) - [Imóvel alugado sem habite-se: quais riscos existem?](https://wikijuridica.com.br/imobiliario/imovel-sem-habite-se-alugado/index.md) - [Infiltração grave e prolongada: cabe dano moral além do reparo?](https://wikijuridica.com.br/imobiliario/dano-moral-vicio-construtivo-grave/index.md) - [Recall sem atendimento: como exigir o reparo do fabricante](https://wikijuridica.com.br/consumidor/recall-fabricante-nao-atende/index.md) - [Rede social jurídica do portal: dúvidas do público e comentários de advogados inscritos na OAB](https://wikijuridica.com.br/redesocial/index.md) - [Página deste tema na rede social do portal](https://wikijuridica.com.br/redesocial/tema/imobiliario/locador-recusa-reparos/index.md) ## Percursos por fundamento legal Outras páginas deste acervo que se apoiam nos mesmos dispositivos legais. **Código Civil, art. 22** — `urn:lex:br:federal:lei:2002-01-10;10406!art22` - [Ausência: o que acontece com os bens de quem desaparece](https://wikijuridica.com.br/glossario/ausencia-declaracao/index.md) - [REsp 1.828.125 do STJ: direito sucessório e alvará judicial](https://wikijuridica.com.br/jurisprudencia/stj-resp-1828125/index.md) - [REsp 2.171.798 do STJ: caso em exame](https://wikijuridica.com.br/jurisprudencia/stj-resp-2171798/index.md) - [REsp 2.185.765 do STJ, Terceira Turma](https://wikijuridica.com.br/jurisprudencia/stj-resp-2185765/index.md) **Código Civil, art. 475** — `urn:lex:br:federal:lei:2002-01-10;10406!art475` - [Desenvolvedora atrasou as entregas: posso rescindir?](https://wikijuridica.com.br/empresarial/desenvolvedor-atrasou-entrega-marcos-rescisao/index.md) - [Fornecedor parou de entregar: como reagir e cobrar prejuízo](https://wikijuridica.com.br/empresarial/fornecedor-parou-de-entregar-o-que-fazer/index.md) - [Franqueado que abre negócio concorrente na vigência do contrato](https://wikijuridica.com.br/empresarial/franqueado-abre-negocio-concorrente-durante-vigencia-contrato/index.md) - [Franqueadora não entregou suporte e treinamento](https://wikijuridica.com.br/empresarial/franqueadora-nao-cumpre-suporte-treinamento-prometido-cof/index.md) Conteúdo de autoria de Rafael Toledo, advogado responsável técnico pela publicação, elaborado a partir de fontes oficiais verificadas e citadas. ## Como citar esta página Rafael Toledo, OAB/RJ 227191. O que fazer quando o locador se recusa a consertar o imóvel. Wiki Jurídica. 2026-08-26. https://wikijuridica.com.br/imobiliario/locador-recusa-reparos/ Versão do conteúdo: sha256:913b73650d6e8a5880c673ff0444e33617660bf2e561e4c1a94da70b59ad0b80 Os mesmos dados em CSL-JSON, o formato que processadores de citação leem sem interpretar texto: ```json { "id": "wikijuridica-com-br-imobiliario-locador-recusa-reparos", "type": "webpage", "title": "O que fazer quando o locador se recusa a consertar o imóvel", "container-title": "Wiki Jurídica", "publisher": "Wiki Jurídica", "author": [{"literal": "Rafael Toledo, OAB/RJ 227191"}], "issued": {"date-parts": [[2026, 8, 26]]}, "URL": "https://wikijuridica.com.br/imobiliario/locador-recusa-reparos/", "language": "pt-BR", "version": "sha256:913b73650d6e8a5880c673ff0444e33617660bf2e561e4c1a94da70b59ad0b80", "note": "Licença CC-BY-4.0 — https://creativecommons.org/licenses/by/4.0/" } ``` Versão canônica: