--- title: "Loteamento de acesso controlado: entre a rua aberta e o condomínio fechado" description: "Entenda o que caracteriza o loteamento de acesso controlado criado pela Lei 13.465/2017, a diferença para o condomínio fechado e a cobrança de manutenção." url: "https://wikijuridica.com.br/imobiliario/loteamento-acesso-controlado/" lang: "pt-BR" page_type: "artigo" author: name: "Rafael Toledo" legal_name: "Rafael Toledo da Silva Duarte" credential: "OAB/RJ 227191" profile: "https://wikijuridica.com.br/sobre/" same_as: - "https://www.linkedin.com/in/rafaeltoledoadvogado" reviewer: "Rafael Toledo" publisher: name: "Wiki Jurídica" same_as: - "https://www.instagram.com/wiki.juridica/" - "https://www.facebook.com/wikijuridica" date_published: "2026-08-06" date_modified: "2026-08-29" reviewed_at: "2026-08-26" version: "sha256:4aed94726342478cbb528b2da0e28d16eb0eea898a6e77436912dd47b6a6c2e0" license: "CC-BY-4.0" license_url: "https://creativecommons.org/licenses/by/4.0/" usage_policy: "https://wikijuridica.com.br/api/politica-de-uso.json" services: catalog: "https://wikijuridica.com.br/.well-known/ai-catalog.json" mcp: "https://wikijuridica.com.br/mcp" a2a: "https://wikijuridica.com.br/.well-known/agent-card.json" search: "https://wikijuridica.com.br/api/v1/search" openapi: "https://wikijuridica.com.br/openapi.json" citar: "https://wikijuridica.com.br/api/v1/citar" verificar citações: "https://wikijuridica.com.br/api/v1/citacoes" sources: - name: "Lei 6.766/1979, art. 2º, §8º" url: "https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l6766.htm#art2§8" verified_at: "2026-07-10" claim: "autorização legal para o loteador implantar controle de acesso às vias internas do loteamento, respeitada a livre circulação de pedestres" - name: "Lei 13.465/2017, art. 78" url: "https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_ato2015-2018/2017/lei/l13465.htm#art78" verified_at: "2026-07-10" claim: "possibilidade de rateio obrigatório de manutenção entre proprietários de lotes quando previsto no registro do parcelamento" --- > Índice do acervo > O mapa completo das páginas públicas está em https://wikijuridica.com.br/llms.txt > Consulte-o para descobrir as áreas e as páginas antes de navegar item a item. # Loteamento de acesso controlado: entre a rua aberta e o condomínio fechado Por Rafael Toledo, OAB/RJ 227191 · revisado em 2026-08-26 Loteamento de acesso controlado é a figura intermediária que a legislação brasileira criou para lotes vendidos individualmente, com ruas que permanecem, tecnicamente, bens públicos ou de domínio do loteador até a aceitação municipal, mas cujo acesso o empreendedor pode restringir por meio de portaria, cerca e controle de entrada, mediante regulamentação e concessão do poder público municipal. ## A base legal: art. 2º, §8º da Lei 6.766/1979 A [Lei 6.766/1979](https://www.lexml.gov.br/urn/urn:lex:br:federal:lei:1979-12-19;6766), que disciplina o parcelamento do solo urbano, prevê no §8º do seu art. 2º que o loteador pode implantar o controle de acesso às vias e logradouros internos, desde que assegurada a livre circulação de pedestres e ciclistas e observadas as normas do município. Diferente do loteamento tradicional, aberto, aqui existe uma cerca ou portaria que regula quem entra, mas as ruas continuam sendo, em regra, vias e logradouros do parcelamento, não área privativa de condomínio. ## Onde a Lei 13.465/2017 entra na história A [Lei 13.465/2017](https://www.lexml.gov.br/urn/urn:lex:br:federal:lei:2017-07-11;13465), que tratou da regularização fundiária urbana e rural, deu tratamento mais detalhado a esse regime, permitindo que o instrumento de instituição do loteamento preveja expressamente o rateio das despesas de manutenção da infraestrutura entre todos os adquirentes de lotes, ainda que não associados formalmente a uma entidade de moradores, desde que a regra conste do registro imobiliário do parcelamento. ## Em que esse regime difere do condomínio de lotes e do loteamento comum No loteamento comum sem controle de acesso, não há previsão legal de rateio obrigatório para quem não adere voluntariamente a uma associação. No condomínio de lotes, regido pelo [art. 1358-A](https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/2002/l10406.htm#art1358a) do [Código Civil](https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/2002/l10406.htm), o terreno é uma única matrícula-mãe dividida em unidades autônomas dentro de um condomínio propriamente dito, com convenção e cota condominial nos mesmos moldes de um prédio. O loteamento de acesso controlado fica no meio: mantém a lógica de lotes com matrícula própria e vias em regra públicas, mas autoriza a cobrança de manutenção com respaldo legal específico, sem se transformar num condomínio edilício. Para quem compra um lote, essa diferença importa na prática: convém checar na matrícula qual regime está de fato registrado, porque o nome comercial usado pelo empreendimento (condomínio de casas, loteamento fechado) nem sempre corresponde ao regime jurídico efetivamente adotado no cartório de imóveis. ## Proveniência - [Lei 6.766/1979, art. 2º, §8º](https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l6766.htm#art2§8) — verificado em 2026-07-10 · Fonte oficial usada como referência e proveniência. - Sustenta nesta página: autorização legal para o loteador implantar controle de acesso às vias internas do loteamento, respeitada a livre circulação de pedestres - [Lei 13.465/2017, art. 78](https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_ato2015-2018/2017/lei/l13465.htm#art78) — verificado em 2026-07-10 · Fonte oficial usada como referência e proveniência. - Sustenta nesta página: possibilidade de rateio obrigatório de manutenção entre proprietários de lotes quando previsto no registro do parcelamento --- Conteúdo informativo; não substitui a análise individual de um advogado sobre o seu caso. ## Conteúdos relacionados - [Condomínio de lotes: o que é e quais obrigações ele impõe](https://wikijuridica.com.br/imobiliario/condominio-de-lotes/index.md) - [Condomínio edilício e condomínio geral: qual regime vale](https://wikijuridica.com.br/imobiliario/condominio-edilicio-vs-geral/index.md) - [Taxa de associação de moradores: sou obrigado a pagar sem aderir](https://wikijuridica.com.br/imobiliario/condominio-casas-associacao-taxa/index.md) - [Como formalizar um loteamento fechado já existente](https://wikijuridica.com.br/imobiliario/condominio-lotes-instituir-loteamento-fechado/index.md) - [Convenção e regimento interno: qual documento manda no condomínio](https://wikijuridica.com.br/imobiliario/convencao-vs-regimento/index.md) - [Artigo 38 do loteamento: suspensão e depósito das parcelas](https://wikijuridica.com.br/imobiliario/comprador-suspender-pagamento-lote/index.md) - [Taxa de administração e performance do fundo: quando questionar](https://wikijuridica.com.br/investimentos/fundo-taxa-performance-administracao-abusiva/index.md) - [REsp 2.218.738 do STJ: embargos à execução](https://wikijuridica.com.br/jurisprudencia/stj-resp-2218738/index.md) - [Rede social jurídica do portal: dúvidas do público e comentários de advogados inscritos na OAB](https://wikijuridica.com.br/redesocial/index.md) - [Página deste tema na rede social do portal](https://wikijuridica.com.br/redesocial/tema/imobiliario/loteamento-acesso-controlado/index.md) ## Percursos por fundamento legal Outras páginas deste acervo que se apoiam nos mesmos dispositivos legais. **Código Civil, art. 1.358-A** — `urn:lex:br:federal:lei:2002-01-10;10406!art1358a` - [Condomínio de lotes: o que é e quais obrigações ele impõe](https://wikijuridica.com.br/imobiliario/condominio-de-lotes/index.md) - [Como formalizar um loteamento fechado já existente](https://wikijuridica.com.br/imobiliario/condominio-lotes-instituir-loteamento-fechado/index.md) - [Defeito em casa de condomínio fechado: garantia é igual?](https://wikijuridica.com.br/imobiliario/vicio-construtivo-condominio-horizontal-casas/index.md) Conteúdo de autoria de Rafael Toledo, advogado responsável técnico pela publicação, elaborado a partir de fontes oficiais verificadas e citadas. ## Como citar esta página Rafael Toledo, OAB/RJ 227191. Loteamento de acesso controlado: entre a rua aberta e o condomínio fechado. Wiki Jurídica. 2026-08-29. https://wikijuridica.com.br/imobiliario/loteamento-acesso-controlado/ Versão do conteúdo: sha256:4aed94726342478cbb528b2da0e28d16eb0eea898a6e77436912dd47b6a6c2e0 Os mesmos dados em CSL-JSON, o formato que processadores de citação leem sem interpretar texto: ```json { "id": "wikijuridica-com-br-imobiliario-loteamento-acesso-controlado", "type": "webpage", "title": "Loteamento de acesso controlado: entre a rua aberta e o condomínio fechado", "container-title": "Wiki Jurídica", "publisher": "Wiki Jurídica", "author": [{"literal": "Rafael Toledo, OAB/RJ 227191"}], "issued": {"date-parts": [[2026, 8, 29]]}, "URL": "https://wikijuridica.com.br/imobiliario/loteamento-acesso-controlado/", "language": "pt-BR", "version": "sha256:4aed94726342478cbb528b2da0e28d16eb0eea898a6e77436912dd47b6a6c2e0", "note": "Licença CC-BY-4.0 — https://creativecommons.org/licenses/by/4.0/" } ``` Versão canônica: