--- title: "Cobrança de luvas na locação de ponto comercial" description: "Entenda em que momento a cobrança de luvas no aluguel de ponto comercial é permitida por lei e quando ela pode ser considerada abusiva." url: "https://wikijuridica.com.br/imobiliario/luvas-locacao-comercial/" lang: "pt-BR" page_type: "artigo" author: name: "Rafael Toledo" legal_name: "Rafael Toledo da Silva Duarte" credential: "OAB/RJ 227191" profile: "https://wikijuridica.com.br/sobre/" same_as: - "https://www.linkedin.com/in/rafaeltoledoadvogado" reviewer: "Rafael Toledo" publisher: name: "Wiki Jurídica" same_as: - "https://www.instagram.com/wiki.juridica/" - "https://www.facebook.com/wikijuridica" date_published: "2026-08-06" date_modified: "2026-08-26" reviewed_at: "2026-08-26" version: "sha256:1d2c7af42502ac1550f4b00fe2d36241a8e1ffc82e8da4e9e174aeef073b1133" license: "CC-BY-4.0" license_url: "https://creativecommons.org/licenses/by/4.0/" usage_policy: "https://wikijuridica.com.br/api/politica-de-uso.json" services: catalog: "https://wikijuridica.com.br/.well-known/ai-catalog.json" mcp: "https://wikijuridica.com.br/mcp" a2a: "https://wikijuridica.com.br/.well-known/agent-card.json" search: "https://wikijuridica.com.br/api/v1/search" openapi: "https://wikijuridica.com.br/openapi.json" citar: "https://wikijuridica.com.br/api/v1/citar" verificar citações: "https://wikijuridica.com.br/api/v1/citacoes" sources: - name: "Lei 8.245/1991, art. 45" url: "https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l8245.htm#art45" verified_at: "2026-07-08" claim: "anula obrigação pecuniária destinada a afastar ou condicionar o direito à renovação" - name: "STJ, Informativo 128, REsp 406.934" url: "https://processo.stj.jus.br/jurisprudencia/externo/informativo/?livre=%40CNOT%3D002855" verified_at: "2026-07-11" claim: "distingue a ausência de vedação às luvas na contratação original da ilicitude na renovação" - name: "STJ, Informativo 485, REsp 907.014" url: "https://processo.stj.jus.br/jurisprudencia/externo/informativo/?livre=%40CNOT%3D012919" verified_at: "2026-07-11" claim: "associa fundo de comércio ao estabelecimento empresarial no contexto de apuração de haveres" - name: "STJ, Edição Extraordinária 28, REsp 1.348.075" url: "https://scon.stj.jus.br/jurisprudencia/externo/informativo/?acao=pesquisarumaedicao&livre=%270028E%27.cod." verified_at: "2026-07-11" claim: "emprega fundo de comércio como aviamento no contexto específico de indenização por desapropriação" --- > Índice do acervo > O mapa completo das páginas públicas está em https://wikijuridica.com.br/llms.txt > Consulte-o para descobrir as áreas e as páginas antes de navegar item a item. # Cobrança de luvas na locação de ponto comercial Por Rafael Toledo, OAB/RJ 227191 · revisado em 2026-08-26 Antes mesmo de discutir aluguel, muitos contratos de ponto comercial trazem uma cobrança adicional chamada luvas: um valor pago de uma só vez pelo direito de ocupar o imóvel, geralmente exigido pelo locador ou pelo lojista que sai do ponto e repassa a vaga. A legalidade dessa cobrança depende diretamente do momento em que ela é exigida, e é aí que mora a maior parte das dúvidas de quem está entrando ou saindo de um ponto comercial. ## Luvas na contratação inicial: cobrança lícita No REsp 406.934, resumido no Informativo 128, o STJ distinguiu a contratação original da renovação: no início da locação, a corte entendeu não haver vedação legal à estipulação de luvas dentro da liberdade contratual. O precedente não autoriza cobrança oculta nem resolve qualquer vício de consentimento; ele responde à diferença temporal entre o primeiro contrato e a exigência feita para conservar uma locação já protegida. ## Luvas na renovação: cobrança vedada O art. 45 torna nula a cláusula que afaste o direito à renovação do art. 51 ou imponha obrigação pecuniária para exercê-lo. Por isso, o pagamento que era admissível na contratação original não pode reaparecer como preço para o locatário manter o ponto mediante renovação legal. Aluguel de mercado e condições regulares do novo período continuam discutíveis; o que a lei veda é comprar de volta o próprio direito renovatório. ## Diferença entre luvas e outras cobranças do ponto É comum confundir luvas com res sperata, aluguel percentual ou taxa de cessão em trespasse, mas cada uma tem natureza distinta: luvas remuneram o direito de entrada no ponto propriamente dito, enquanto as demais cobranças remuneram estrutura pré-operacional, faturamento variável ou a transferência de um negócio já em funcionamento. Separar essas rubricas no contrato evita disputas futuras sobre o que é lícito cobrar em cada fase da relação locatícia. A identificação também depende do beneficiário. Pagamento ao empreendedor pela primeira contratação, preço ao antigo empresário pelo estabelecimento e aluguel extraordinário previsto para uso do espaço têm causas distintas. Documento sem descrição da causa, valor quitado fora do contrato ou cobrança verbal na véspera da renovação aumentam o risco de requalificação. Recibo, proposta e correspondência devem registrar de modo consistente o que está sendo remunerado. ## O que fazer diante de cobrança irregular A primeira providência é guardar proposta, mensagens, recibos e dados bancários, identificar quem exige o valor e separar contratação original, renovação e trespasse. Se a exigência condiciona a renovação, pode ser impugnada com base no art. 45 na negociação ou na própria renovatória. Valores pagos ao antigo empresário pela venda do estabelecimento seguem outro regime e não devem ser rotulados automaticamente como luvas do locador. A nulidade da cobrança também não resolve, por si, quem deve restituir, qual valor ou em que processo: beneficiário, causa do pagamento, eventual quitação e prova da condição imposta precisam aparecer no dossiê. Registrar a data da exigência ajuda a relacioná-la à contratação inicial ou ao exercício concreto do direito de renovar. ## O quiosque cobrado novamente na renovação Um comerciante que assumiu um quiosque em galeria comercial pagou luvas ao locador na assinatura do contrato de cinco anos, prática comum naquele empreendimento. Ao final do prazo, cumprindo os requisitos da renovatória, ele recebe do locador a informação de que a renovação só será aceita mediante nova cobrança de luvas. Nesse cenário, a exigência é ilegal, e o comerciante pode recusar o pagamento e buscar a renovação judicial sem esse custo adicional, apontando a nulidade da exigência com base no art. 45 da lei do inquilinato. Se a exigência persistir, uma triagem com advogado particular pelo WhatsApp permite examinar proposta, recibos e estágio da renovação para definir se a cobrança deve ser impugnada na negociação, na renovatória ou em pretensão própria. ## Perguntas frequentes ### As luvas pagas na entrada podem ser devolvidas se o contrato terminar antes do prazo? Depende do que o contrato prevê; como não há regra legal específica de devolução, a cláusula contratual sobre o assunto é o que normalmente rege essa hipótese. ### Luvas e fundo de comércio são a mesma coisa? Não. Luvas são uma prestação ligada ao ingresso no contrato original ou, quando exigidas para renovar, uma cobrança vedada pelo art. 45. Também não existe equivalência terminológica universal entre fundo de comércio, estabelecimento e aviamento: no Informativo 485, sobre o REsp 907.014, o STJ associou fundo de comércio ao estabelecimento empresarial; na Edição Extraordinária 28, sobre o REsp 1.348.075, empregou a expressão fundo de comércio como aviamento. O contexto jurídico e econômico de cada cobrança deve ser identificado, sem presumir que esses conceitos designam o pagamento de entrada. ## Proveniência - [Lei 8.245/1991, art. 45](https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l8245.htm#art45) — verificado em 2026-07-08 · Fonte oficial usada como referência e proveniência. - Sustenta nesta página: anula obrigação pecuniária destinada a afastar ou condicionar o direito à renovação - [STJ, Informativo 128, REsp 406.934](https://processo.stj.jus.br/jurisprudencia/externo/informativo/?livre=%40CNOT%3D002855) — verificado em 2026-07-11 · Fonte oficial usada como referência e proveniência. - Sustenta nesta página: distingue a ausência de vedação às luvas na contratação original da ilicitude na renovação - [STJ, Informativo 485, REsp 907.014](https://processo.stj.jus.br/jurisprudencia/externo/informativo/?livre=%40CNOT%3D012919) — verificado em 2026-07-11 · Fonte oficial usada como referência e proveniência. - Sustenta nesta página: associa fundo de comércio ao estabelecimento empresarial no contexto de apuração de haveres - [STJ, Edição Extraordinária 28, REsp 1.348.075](https://scon.stj.jus.br/jurisprudencia/externo/informativo/?acao=pesquisarumaedicao&livre=%270028E%27.cod.) — verificado em 2026-07-11 · Fonte oficial usada como referência e proveniência. - Sustenta nesta página: emprega fundo de comércio como aviamento no contexto específico de indenização por desapropriação --- Conteúdo informativo; não substitui a análise individual de um advogado sobre o seu caso. ## Conteúdos relacionados - [Ação renovatória: os requisitos do art. 51 para renovar o aluguel](https://wikijuridica.com.br/imobiliario/acao-renovatoria-requisitos/index.md) - [Res sperata: a taxa paga ao shopping antes da inauguração](https://wikijuridica.com.br/imobiliario/res-sperata-verbete/index.md) - [Trespasse e locação: a venda do negócio leva o aluguel junto?](https://wikijuridica.com.br/imobiliario/trespasse-e-locacao/index.md) - [Mudei o ramo da loja: perco o direito à renovatória?](https://wikijuridica.com.br/imobiliario/mudanca-ramo-renovatoria/index.md) - [Morte do locatário empresário: quem continua no ponto](https://wikijuridica.com.br/imobiliario/morte-empresario-ponto/index.md) - [REsp 2.005.621 do STJ: ação renovatória de locação comercial](https://wikijuridica.com.br/jurisprudencia/stj-resp-2005621/index.md) - [REsp 2.054.183 do STJ: locação comercial e condições originais](https://wikijuridica.com.br/jurisprudencia/stj-resp-2054183/index.md) - [REsp 2.159.384 do STJ: representação comercial e ação de cobrança](https://wikijuridica.com.br/jurisprudencia/stj-resp-2159384/index.md) - [Rede social jurídica do portal: dúvidas do público e comentários de advogados inscritos na OAB](https://wikijuridica.com.br/redesocial/index.md) - [Página deste tema na rede social do portal](https://wikijuridica.com.br/redesocial/tema/imobiliario/luvas-locacao-comercial/index.md) Conteúdo de autoria de Rafael Toledo, advogado responsável técnico pela publicação, elaborado a partir de fontes oficiais verificadas e citadas. ## Como citar esta página Rafael Toledo, OAB/RJ 227191. Cobrança de luvas na locação de ponto comercial. Wiki Jurídica. 2026-08-26. https://wikijuridica.com.br/imobiliario/luvas-locacao-comercial/ Versão do conteúdo: sha256:1d2c7af42502ac1550f4b00fe2d36241a8e1ffc82e8da4e9e174aeef073b1133 Os mesmos dados em CSL-JSON, o formato que processadores de citação leem sem interpretar texto: ```json { "id": "wikijuridica-com-br-imobiliario-luvas-locacao-comercial", "type": "webpage", "title": "Cobrança de luvas na locação de ponto comercial", "container-title": "Wiki Jurídica", "publisher": "Wiki Jurídica", "author": [{"literal": "Rafael Toledo, OAB/RJ 227191"}], "issued": {"date-parts": [[2026, 8, 26]]}, "URL": "https://wikijuridica.com.br/imobiliario/luvas-locacao-comercial/", "language": "pt-BR", "version": "sha256:1d2c7af42502ac1550f4b00fe2d36241a8e1ffc82e8da4e9e174aeef073b1133", "note": "Licença CC-BY-4.0 — https://creativecommons.org/licenses/by/4.0/" } ``` Versão canônica: