--- title: "Recebeu apartamento menor do que a planta anunciava? Veja seus direitos" description: "Apartamento na planta veio menor que o material de venda prometia? Veja quando isso gera abatimento do preço ou rescisão do contrato." url: "https://wikijuridica.com.br/imobiliario/metragem-planta-menor/" lang: "pt-BR" page_type: "artigo" author: name: "Rafael Toledo" legal_name: "Rafael Toledo da Silva Duarte" credential: "OAB/RJ 227191" profile: "https://wikijuridica.com.br/sobre/" same_as: - "https://www.linkedin.com/in/rafaeltoledoadvogado" reviewer: "Rafael Toledo" publisher: name: "Wiki Jurídica" same_as: - "https://www.instagram.com/wiki.juridica/" - "https://www.facebook.com/wikijuridica" date_published: "2026-08-06" date_modified: "2026-08-26" reviewed_at: "2026-08-26" version: "sha256:0c0184db5de7e43902743c55ccc447d20d690fd9f6f3b970e4badc99fa168a4c" license: "CC-BY-4.0" license_url: "https://creativecommons.org/licenses/by/4.0/" usage_policy: "https://wikijuridica.com.br/api/politica-de-uso.json" services: catalog: "https://wikijuridica.com.br/.well-known/ai-catalog.json" mcp: "https://wikijuridica.com.br/mcp" a2a: "https://wikijuridica.com.br/.well-known/agent-card.json" search: "https://wikijuridica.com.br/api/v1/search" openapi: "https://wikijuridica.com.br/openapi.json" citar: "https://wikijuridica.com.br/api/v1/citar" verificar citações: "https://wikijuridica.com.br/api/v1/citacoes" sources: - name: "Código de Defesa do Consumidor, art. 30" url: "https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l8078.htm#art30" verified_at: "2026-07-10" claim: "vinculação da informação ou publicidade suficientemente precisa" - name: "Código de Defesa do Consumidor, art. 35" url: "https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l8078.htm#art35" verified_at: "2026-07-10" claim: "alternativas legais diante da recusa de cumprimento da oferta" - name: "Código Civil, art. 500" url: "https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/2002/l10406.htm#art500" verified_at: "2026-07-11" claim: "remédios da falta de área e presunção relativa de um vigésimo" - name: "Código Civil, art. 501" url: "https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/2002/l10406.htm#art501" verified_at: "2026-07-11" claim: "prazo decadencial e marco excepcional ligado à imissão na posse" - name: "STJ, REsp 1.898.171/SP" url: "https://stj.jus.br/websecstj/cgi/revista/REJ.cgi/ITA?dt=20210426&formato=PDF&nreg=202002534078&salvar=false&seq=2027113&tipo=0" verified_at: "2026-07-11" claim: "vício aparente e decadência de um ano no pedido de abatimento proporcional por metragem entregue menor que a informada" --- > Índice do acervo > O mapa completo das páginas públicas está em https://wikijuridica.com.br/llms.txt > Consulte-o para descobrir as áreas e as páginas antes de navegar item a item. # Recebeu apartamento menor do que a planta anunciava? Veja seus direitos Por Rafael Toledo, OAB/RJ 227191 · revisado em 2026-08-26 A área informada na planta, no quadro de áreas e na publicidade precisa ser comparada com a mesma categoria medida depois da entrega. Área privativa não é área total, comum ou equivalente de construção. Confirmada diferença real, o [CDC](https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l8078.htm) vincula a oferta, mas o [Código Civil](https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/2002/l10406.htm) ainda pode disciplinar a falta de metragem e o prazo da pretensão. Não existe uma tolerância técnica universal que autorize reduzir toda unidade em determinado percentual, nem toda divergência pequena permite desfazer o contrato. ## Primeiro compare conceitos e documentos equivalentes Memorial de incorporação, quadro NBR, contrato, planta comercial e matrícula podem exibir números distintos porque medem superfícies diferentes. Um profissional habilitado deve indicar paredes, vazios, vagas, depósitos e áreas comuns incluídos em cada número. Comparar área privativa anunciada com área útil aferida por outro método produz falso déficit. O [artigo 32](https://www.lexml.gov.br/urn/urn:lex:br:federal:lei:1964-12-16;4591) da [Lei 4.591](https://www.lexml.gov.br/urn/urn:lex:br:federal:lei:1964-12-16;4591) exige documentação registral da incorporação, e a oferta suficientemente precisa integra o contrato pelo [artigo 30](https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l8078.htm#art30) do [CDC](https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l8078.htm). Preserve a versão do anúncio e da planta vigente na assinatura, não apenas material publicitário alterado depois. ## Oferta descumprida e falta de área possuem remédios próprios Pelo [artigo 35](https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l8078.htm#art35) do [CDC](https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l8078.htm), a recusa ao cumprimento da oferta permite exigir cumprimento forçado, aceitar prestação equivalente ou resolver o contrato com restituição e perdas e danos. Abatimento proporcional pode decorrer do regime do vício e da venda por medida, mas não deve ser atribuído a uma opção literal inexistente no artigo 35. O [artigo 500](https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/2002/l10406.htm#art500) do [Código Civil](https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/2002/l10406.htm) permite complemento, resolução ou abatimento na venda ad mensuram. A relação de consumo não elimina automaticamente esse regime. O STJ aplica a decadência de um ano do artigo 501 a pretensões de diferença de área, inclusive em controvérsias com adquirente consumidor. ## Diferença pequena não garante resolução A presunção de um vigésimo do artigo 500 é relativa e pode ser superada se a medida era determinante. No sentido inverso, o STJ já afastou a resolução quando a diferença era insignificante e não impedia o uso normal da unidade. Percentual, destino do cômodo, possibilidade de complemento, valor e impacto funcional precisam ser examinados em conjunto. Cláusula contratual de tolerância não autoriza informação enganosa nem desvio ilimitado. Sua validade depende de transparência, método e ausência de desvantagem abusiva, e não substitui a medição concreta. ## O prazo exige consulta imediata ao registro O artigo 501 conta um ano do registro do título para as ações do artigo 500; se a posse atrasou por culpa do alienante, conta-se da imissão. Reclamar na assistência técnica sem definir a pretensão não deve ser tratado como prorrogação segura. Data das chaves e data do registro podem ser diferentes, e ambas devem constar da cronologia. Outros pedidos consumeristas podem ter disciplina própria, mas isso não permite ignorar o prazo específico da falta de área. Laudo tardio não reinicia automaticamente a decadência. ## Laudo e negociação devem tratar do impacto real Solicite planta aprovada, memorial, quadro de áreas, habite-se, matrícula e medição com responsabilidade técnica. O laudo deve declarar o método, a margem de medição e a categoria comparada. Orçamento de obra não prova sozinho perda de metragem, e avaliação de mercado deve explicar como o déficit afeta o preço. Na negociação, identifique se o pedido é corrigir documento, complementar área, abater preço ou resolver. Dano moral e perdas adicionais exigem fatos e prova; a mera diferença numérica não garante compensação. O relatório técnico deve ser assinado, identificar a unidade e anexar a planta usada como referência. Sem essa correspondência, uma diferença aparente pode resultar apenas de métodos de medição incompatíveis. ## Perguntas frequentes ### A construtora pode entregar sempre até cinco por cento a menos? Não. Um vigésimo é presunção relativa do [Código Civil](https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/2002/l10406.htm), não autorização técnica universal nem dispensa do dever de informar. ### Área privativa e área útil são a mesma coisa? Nem sempre. O método e os elementos incluídos devem ser conferidos antes de afirmar que houve déficit. ## Proveniência - [Código de Defesa do Consumidor, art. 30](https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l8078.htm#art30) — verificado em 2026-07-10 · Fonte oficial usada como referência e proveniência. - Sustenta nesta página: vinculação da informação ou publicidade suficientemente precisa - [Código de Defesa do Consumidor, art. 35](https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l8078.htm#art35) — verificado em 2026-07-10 · Fonte oficial usada como referência e proveniência. - Sustenta nesta página: alternativas legais diante da recusa de cumprimento da oferta - [Código Civil, art. 500](https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/2002/l10406.htm#art500) — verificado em 2026-07-11 · Fonte oficial usada como referência e proveniência. - Sustenta nesta página: remédios da falta de área e presunção relativa de um vigésimo - [Código Civil, art. 501](https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/2002/l10406.htm#art501) — verificado em 2026-07-11 · Fonte oficial usada como referência e proveniência. - Sustenta nesta página: prazo decadencial e marco excepcional ligado à imissão na posse - [STJ, REsp 1.898.171/SP](https://stj.jus.br/websecstj/cgi/revista/REJ.cgi/ITA?dt=20210426&formato=PDF&nreg=202002534078&salvar=false&seq=2027113&tipo=0) — verificado em 2026-07-11 · Fonte oficial usada como referência e proveniência. - Sustenta nesta página: vício aparente e decadência de um ano no pedido de abatimento proporcional por metragem entregue menor que a informada --- Conteúdo informativo; não substitui a análise individual de um advogado sobre o seu caso. ## Conteúdos relacionados - [Terreno com área menor que a escritura: abatimento ou rescisão](https://wikijuridica.com.br/imobiliario/area-menor-escritura/index.md) - [Due diligence imobiliária: certidões antes de comprar um imóvel](https://wikijuridica.com.br/imobiliario/due-diligence-compra/index.md) - [Vício construtivo no imóvel novo: como cobrar a construtora](https://wikijuridica.com.br/imobiliario/vicio-construtivo-acao/index.md) - [Base de cálculo do ITBI: valor da venda ou valor venal?](https://wikijuridica.com.br/imobiliario/itbi-base-calculo/index.md) - [REsp 2.065.860 do STJ: vício construtivo](https://wikijuridica.com.br/jurisprudencia/stj-resp-2065860/index.md) - [Promessa de compra e venda de imóvel: efeitos e registro](https://wikijuridica.com.br/imobiliario/promessa-compra-venda-verbete/index.md) - [Vizinho se opôs à retificação de área: o que acontece agora](https://wikijuridica.com.br/imobiliario/retificacao-area-oposicao-confrontante/index.md) - [Rede social jurídica do portal: dúvidas do público e comentários de advogados inscritos na OAB](https://wikijuridica.com.br/redesocial/index.md) - [Página deste tema na rede social do portal](https://wikijuridica.com.br/redesocial/tema/imobiliario/metragem-planta-menor/index.md) ## Percursos por fundamento legal Outras páginas deste acervo que se apoiam nos mesmos dispositivos legais. **Código Civil, artigo 500** — `urn:lex:br:federal:lei:2002-01-10;10406!art500` - [REsp 1.869.868 do STJ: direito civil e processual civil](https://wikijuridica.com.br/jurisprudencia/stj-resp-1869868/index.md) - [REsp 2.111.549 do STJ: ação declaratória](https://wikijuridica.com.br/jurisprudencia/stj-resp-2111549/index.md) - [REsp 2.201.771 do STJ: caso em exame](https://wikijuridica.com.br/jurisprudencia/stj-resp-2201771/index.md) - [Terreno com área menor que a escritura: abatimento ou rescisão](https://wikijuridica.com.br/imobiliario/area-menor-escritura/index.md) **Lei 4.591/1964, art. 32** — `urn:lex:br:federal:lei:1964-12-16;4591!art32` - [Memorial de incorporação: o que ele comprova](https://wikijuridica.com.br/glossario/imob-memorial-incorporacao/index.md) - [Incorporação imobiliária: o que protege quem compra na planta](https://wikijuridica.com.br/glossario/incorporacao-imobiliaria/index.md) - [REsp 1.958.062 do STJ: sociedades de propósito específico](https://wikijuridica.com.br/jurisprudencia/stj-resp-1958062/index.md) - [REsp 2.070.310 do STJ: incorporação imobiliária](https://wikijuridica.com.br/jurisprudencia/stj-resp-2070310/index.md) **Código de Defesa do Consumidor, art. 35** — `urn:lex:br:federal:lei:1990-09-11;8078!art35` - [Overbooking de hotel: reserva paga e nenhum quarto](https://wikijuridica.com.br/aereo/hotel-overbooking-sem-quarto/index.md) - [Intercâmbio cancelado pela agência: devolução e reparação](https://wikijuridica.com.br/consumidor/agencia-de-intercambio-cancelou/index.md) - [Line-up mudou: dá para cancelar por troca da atração principal](https://wikijuridica.com.br/consumidor/atracao-principal-mudou-quero-cancelar/index.md) - [Atraso na entrega do carro PCD adaptado: o que exigir](https://wikijuridica.com.br/consumidor/atraso-na-entrega-de-carro-pcd/index.md) **Código de Defesa do Consumidor, art. 30** — `urn:lex:br:federal:lei:1990-09-11;8078!art30` - [Conta digital gratuita começou a cobrar tarifa](https://wikijuridica.com.br/bancario/conta-digital-gratuita-passou-cobrar-tarifa/index.md) - [Simulou o parcelamento da fatura e cobraram valor diferente](https://wikijuridica.com.br/bancario/simulacao-parcelamento-fatura-valor-diferente-cobrado/index.md) - [Taxa maior que a da simulação: a oferta vale como contrato](https://wikijuridica.com.br/bancario/taxa-cobrada-diferente-da-prometida/index.md) - [Título de capitalização vendido no lugar de poupança](https://wikijuridica.com.br/bancario/titulo-capitalizacao-empurrado/index.md) Conteúdo de autoria de Rafael Toledo, advogado responsável técnico pela publicação, elaborado a partir de fontes oficiais verificadas e citadas. ## Como citar esta página Rafael Toledo, OAB/RJ 227191. Recebeu apartamento menor do que a planta anunciava? Veja seus direitos. Wiki Jurídica. 2026-08-26. https://wikijuridica.com.br/imobiliario/metragem-planta-menor/ Versão do conteúdo: sha256:0c0184db5de7e43902743c55ccc447d20d690fd9f6f3b970e4badc99fa168a4c Os mesmos dados em CSL-JSON, o formato que processadores de citação leem sem interpretar texto: ```json { "id": "wikijuridica-com-br-imobiliario-metragem-planta-menor", "type": "webpage", "title": "Recebeu apartamento menor do que a planta anunciava? Veja seus direitos", "container-title": "Wiki Jurídica", "publisher": "Wiki Jurídica", "author": [{"literal": "Rafael Toledo, OAB/RJ 227191"}], "issued": {"date-parts": [[2026, 8, 26]]}, "URL": "https://wikijuridica.com.br/imobiliario/metragem-planta-menor/", "language": "pt-BR", "version": "sha256:0c0184db5de7e43902743c55ccc447d20d690fd9f6f3b970e4badc99fa168a4c", "note": "Licença CC-BY-4.0 — https://creativecommons.org/licenses/by/4.0/" } ``` Versão canônica: