--- title: "O empresário morreu: quem assume a locação da loja?" description: "Saiba como a morte do locatário afeta a loja, quem se sub-roga no contrato e quais comunicações protegem locador, espólio, sucessor e fiador." url: "https://wikijuridica.com.br/imobiliario/morte-empresario-ponto/" lang: "pt-BR" page_type: "artigo" author: name: "Rafael Toledo" legal_name: "Rafael Toledo da Silva Duarte" credential: "OAB/RJ 227191" profile: "https://wikijuridica.com.br/sobre/" same_as: - "https://www.linkedin.com/in/rafaeltoledoadvogado" reviewer: "Rafael Toledo" publisher: name: "Wiki Jurídica" same_as: - "https://www.instagram.com/wiki.juridica/" - "https://www.facebook.com/wikijuridica" date_published: "2026-08-06" date_modified: "2026-08-26" reviewed_at: "2026-08-26" version: "sha256:635233fbd78ee80c9e4d0bfd62379ae887890fbde4be2009ea595d26d3c1b865" license: "CC-BY-4.0" license_url: "https://creativecommons.org/licenses/by/4.0/" usage_policy: "https://wikijuridica.com.br/api/politica-de-uso.json" services: catalog: "https://wikijuridica.com.br/.well-known/ai-catalog.json" mcp: "https://wikijuridica.com.br/mcp" a2a: "https://wikijuridica.com.br/.well-known/agent-card.json" search: "https://wikijuridica.com.br/api/v1/search" openapi: "https://wikijuridica.com.br/openapi.json" citar: "https://wikijuridica.com.br/api/v1/citar" verificar citações: "https://wikijuridica.com.br/api/v1/citacoes" sources: - name: "Lei 8.245/1991, art. 11, II" url: "https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l8245.htm#art11" verified_at: "2026-07-08" claim: "sub-rogação do espólio e, se for o caso, do sucessor no negócio na locação não residencial" - name: "Lei 8.245/1991, art. 12, §§ 1º e 2º" url: "https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l8245.htm#art12" verified_at: "2026-07-11" claim: "comunicação escrita da sub-rogação e exoneração do fiador em trinta dias, com responsabilidade residual de cento e vinte dias" --- > Índice do acervo > O mapa completo das páginas públicas está em https://wikijuridica.com.br/llms.txt > Consulte-o para descobrir as áreas e as páginas antes de navegar item a item. # O empresário morreu: quem assume a locação da loja? Por Rafael Toledo, OAB/RJ 227191 · revisado em 2026-08-26 A morte de quem assinou a locação comercial não encerra, por si só, o contrato. A Lei do Inquilinato identifica quem ocupa a posição do locatário e exige cuidado com uma distinção decisiva: ser herdeiro não equivale automaticamente a suceder no negócio. Também é incorreto presumir que a garantia permanece inalterada. A resposta depende de quem era o locatário, de quem continuará a atividade e das comunicações feitas ao locador e ao fiador. ## Espólio e sucessor no negócio ocupam posições diferentes O [art. 11](https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l8245.htm#art11), II, da [Lei 8.245/1991](https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l8245.htm) determina que, na locação não residencial, a morte do locatário sub-roga o espólio e, se for o caso, o sucessor no negócio. Durante a administração da herança, o inventariante representa o espólio. A passagem posterior exige identificar quem efetivamente recebeu e continuará a empresa ou atividade explorada no imóvel. A partilha de um bem a determinado herdeiro, isoladamente, não transforma qualquer familiar em sucessor empresarial. ## A morte de sócio não é sempre a morte do locatário Antes de invocar a sub-rogação, é necessário conferir o nome que consta como locatário. Se uma sociedade empresária assinou o contrato e apenas um de seus sócios morreu, a pessoa jurídica continua existindo e permanece como locatária, salvo efeito específico do contrato ou da reorganização societária. Se o contrato foi assinado pelo empresário individual falecido, entram em cena o espólio e o eventual sucessor no negócio, nos termos do art. 11, II. ## Comunicação escrita e exoneração do fiador O art. 12, § 1º, estende às hipóteses do art. 11 o dever de comunicar a sub-rogação por escrito ao locador e ao fiador, quando houver fiança. Recebida a comunicação, o fiador pode notificar o locador de sua exoneração em até trinta dias. Nessa situação, o § 2º mantém sua responsabilidade por cento e vinte dias depois da notificação. Por isso, não se deve afirmar que a fiança segue para sempre nem que desaparece no dia do óbito. ## Documentos que esclarecem a continuidade Contrato de locação, certidão de óbito, termo de inventariança, atos societários e documentos de transferência do estabelecimento ajudam a demonstrar quem responde pelo vínculo. A comunicação deve registrar a data de recebimento pelo locador e pelo fiador, pois dela podem decorrer prazos relevantes. Um aditamento pode organizar a relação, mas não deve substituir a análise da sub-rogação que já decorre da lei. ## Como organizar o caso sem presumir o resultado Em uma papelaria mantida por empresário individual, por exemplo, o espólio pode prosseguir no contrato enquanto se apura quem continuará o negócio. Se uma filha receber e assumir a atividade, a documentação empresarial e sucessória deve mostrar essa continuidade. O contrato e a fiança precisam ser revistos separadamente. Em casos com inventário litigioso, aluguel em atraso ou dúvida sobre a empresa, a orientação jurídica serve para definir comunicações e responsabilidades, sem prometer que o locador aceitará toda solução proposta. ## Perguntas frequentes ### Qualquer herdeiro pode assumir a loja alugada? Não automaticamente. A lei menciona o espólio e, se houver, o sucessor no negócio; é preciso demonstrar quem continuará a atividade e como ocorreu a sucessão. ### A fiança termina com a morte do locatário? Não de forma automática. A sub-rogação deve ser comunicada, e o fiador dispõe de trinta dias para notificar sua exoneração, mantendo responsabilidade por cento e vinte dias após essa notificação. ## Proveniência - [Lei 8.245/1991, art. 11, II](https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l8245.htm#art11) — verificado em 2026-07-08 · Fonte oficial usada como referência e proveniência. - Sustenta nesta página: sub-rogação do espólio e, se for o caso, do sucessor no negócio na locação não residencial - [Lei 8.245/1991, art. 12, §§ 1º e 2º](https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l8245.htm#art12) — verificado em 2026-07-11 · Fonte oficial usada como referência e proveniência. - Sustenta nesta página: comunicação escrita da sub-rogação e exoneração do fiador em trinta dias, com responsabilidade residual de cento e vinte dias --- Conteúdo informativo; não substitui a análise individual de um advogado sobre o seu caso. ## Conteúdos relacionados - [Empresa aluga moradia: quem é o locatário](https://wikijuridica.com.br/imobiliario/locacao-pj-moradia-socio/index.md) - [Desapropriação de imóvel alugado: direito do lojista](https://wikijuridica.com.br/imobiliario/desapropriacao-imovel-alugado/index.md) - [Locação comercial verbal e ação renovatória](https://wikijuridica.com.br/imobiliario/renovatoria-contrato-verbal/index.md) - [Morte do inquilino: quem continua na locação residencial](https://wikijuridica.com.br/imobiliario/morte-locatario-quem-fica/index.md) - [Sublocatário de loja tem direito à renovatória do aluguel?](https://wikijuridica.com.br/imobiliario/renovatoria-sublocatario/index.md) - [Trespasse e locação: a venda do negócio leva o aluguel junto?](https://wikijuridica.com.br/imobiliario/trespasse-e-locacao/index.md) - [Comoriência: quando não dá para saber quem morreu primeiro](https://wikijuridica.com.br/glossario/comoriencia/index.md) - [Rede social jurídica do portal: dúvidas do público e comentários de advogados inscritos na OAB](https://wikijuridica.com.br/redesocial/index.md) - [Página deste tema na rede social do portal](https://wikijuridica.com.br/redesocial/tema/imobiliario/morte-empresario-ponto/index.md) Conteúdo de autoria de Rafael Toledo, advogado responsável técnico pela publicação, elaborado a partir de fontes oficiais verificadas e citadas. ## Como citar esta página Rafael Toledo, OAB/RJ 227191. O empresário morreu: quem assume a locação da loja?. Wiki Jurídica. 2026-08-26. https://wikijuridica.com.br/imobiliario/morte-empresario-ponto/ Versão do conteúdo: sha256:635233fbd78ee80c9e4d0bfd62379ae887890fbde4be2009ea595d26d3c1b865 Os mesmos dados em CSL-JSON, o formato que processadores de citação leem sem interpretar texto: ```json { "id": "wikijuridica-com-br-imobiliario-morte-empresario-ponto", "type": "webpage", "title": "O empresário morreu: quem assume a locação da loja?", "container-title": "Wiki Jurídica", "publisher": "Wiki Jurídica", "author": [{"literal": "Rafael Toledo, OAB/RJ 227191"}], "issued": {"date-parts": [[2026, 8, 26]]}, "URL": "https://wikijuridica.com.br/imobiliario/morte-empresario-ponto/", "language": "pt-BR", "version": "sha256:635233fbd78ee80c9e4d0bfd62379ae887890fbde4be2009ea595d26d3c1b865", "note": "Licença CC-BY-4.0 — https://creativecommons.org/licenses/by/4.0/" } ``` Versão canônica: