--- title: "Obras no imóvel alugado dão direito a desconto no aluguel?" description: "Obra determinada no imóvel alugado atrapalha a moradia? Veja quando o inquilino tem direito a abatimento do aluguel ou pode rescindir o contrato sem multa." url: "https://wikijuridica.com.br/imobiliario/obras-imovel-abatimento/" lang: "pt-BR" page_type: "artigo" author: name: "Rafael Toledo" legal_name: "Rafael Toledo da Silva Duarte" credential: "OAB/RJ 227191" profile: "https://wikijuridica.com.br/sobre/" same_as: - "https://www.linkedin.com/in/rafaeltoledoadvogado" reviewer: "Rafael Toledo" publisher: name: "Wiki Jurídica" same_as: - "https://www.instagram.com/wiki.juridica/" - "https://www.facebook.com/wikijuridica" date_published: "2026-08-06" date_modified: "2026-08-26" reviewed_at: "2026-08-26" version: "sha256:956fb5163472383c95c74c4f8d6fe6cdbde285a26f71d452395fb7ad3c2a5a04" license: "CC-BY-4.0" license_url: "https://creativecommons.org/licenses/by/4.0/" usage_policy: "https://wikijuridica.com.br/api/politica-de-uso.json" services: catalog: "https://wikijuridica.com.br/.well-known/ai-catalog.json" mcp: "https://wikijuridica.com.br/mcp" a2a: "https://wikijuridica.com.br/.well-known/agent-card.json" search: "https://wikijuridica.com.br/api/v1/search" openapi: "https://wikijuridica.com.br/openapi.json" citar: "https://wikijuridica.com.br/api/v1/citar" verificar citações: "https://wikijuridica.com.br/api/v1/citacoes" sources: - name: "Lei 8.245/1991, art. 26" url: "https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l8245.htm#art26" verified_at: "2026-07-11" claim: "abatimento proporcional e resilição durante reparos urgentes" - name: "Lei 8.245/1991, art. 9º, IV" url: "https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l8245.htm#art9" verified_at: "2026-07-11" --- > Índice do acervo > O mapa completo das páginas públicas está em https://wikijuridica.com.br/llms.txt > Consulte-o para descobrir as áreas e as páginas antes de navegar item a item. # Obras no imóvel alugado dão direito a desconto no aluguel? Por Rafael Toledo, OAB/RJ 227191 · revisado em 2026-08-26 Barulho de britadeira, poeira constante e restrição de acesso a partes do imóvel por causa de uma obra determinada pelo locador ou pelo poder público transformam a rotina de qualquer inquilino. A Lei do Inquilinato trata essa situação com regras específicas, que equilibram o direito do proprietário de fazer reparos necessários com o direito do inquilino de não pagar integralmente por um imóvel que não pode usar como de costume. ## Reparos urgentes determinados pelo locador ou pelo poder público O [artigo 9º, inciso IV](https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l8245.htm#art9), da [Lei 8.245/1991](https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l8245.htm) prevê que a locação pode ser desfeita para a realização de reparações urgentes determinadas pelo poder público, que não possam ser executadas com a permanência do inquilino no imóvel, ou que ele se recuse a permitir. Já o artigo 26 regula os reparos urgentes de iniciativa do próprio locador, que não necessariamente exigem a saída do inquilino, mas afetam o uso normal do espaço enquanto durarem. A distinção entre esses dois artigos importa porque as consequências práticas variam: quando o poder público exige a obra e ela é incompatível com a permanência do morador, a discussão caminha para o desfazimento da locação; quando o locador conduz o reparo por conta própria e o inquilino pode continuar morando ali, a discussão é sobre abatimento do valor pago. ## Ate dez dias não ha abatimento automático pelo artigo 26 O artigo 26 não cria isenção de aluguel. Se os reparos urgentes durarem ate dez dias, esse dispositivo não concede abatimento automático; se ultrapassarem esse período, o desconto e proporcional apenas ao tempo excedente. A extensão concreta do abatimento pode depender do impacto da obra e da prova produzida, mas o texto legal não transforma o período excedente em gratuidade total. ## Abatimento proporcional ao período excedente Superado o decimo dia de reparos urgentes a cargo do locador, o locatário tem direito ao abatimento proporcional previsto no paragrafo único do artigo 26. A contagem considera a duração efetiva da execução. Inicio, interrupções, termino e áreas afetadas devem ser documentados para permitir um calculo verificável. A lei garante o direito, mas não autoriza criar unilateralmente um percentual sem base e deixar de pagar o restante. Quando as partes não concordam, e importante manter prova da proposta, pagar a parcela incontroversa pela via adequada e buscar a definição do valor sem fabricar mora locatícia. ## Resilição quando os reparos passam de trinta dias Se os reparos urgentes durarem mais de trinta dias, o locatário pode resilir o contrato. A regra não exige que a obra atinja cozinha ou banheiro, nem limita o direito a um comodo especifico; exige a duração legal e que se trate de reparo urgente cuja realização incumba ao locador. A entrega das chaves e a comunicação do fundamento precisam ser documentadas. ## Obras que não geram direito a desconto Pequenos reparos estéticos, manutenções preventivas de rotina combinadas previamente com o inquilino, ou obras solicitadas pelo próprio morador para melhorar o imóvel não dão, em regra, direito a abatimento. A proteção legal mira situações em que o inquilino é surpreendido por uma obra que compromete significativamente o uso do espaço, não qualquer intervenção de manutenção combinada e de curta duração. ## Como calcular e negociar o abatimento devido A base temporal do artigo 26 é objetiva. Se um reparo urgente a cargo do locador durar dezoito dias, o período excedente ao décimo é de oito dias; o cálculo deve partir dessa fração do aluguel e dos documentos que fixam início e fim. Interrupção real da obra, acesso parcial e valores já ajustados precisam constar da memória de cálculo, sem transformar o abatimento legal em isenção integral. Outros prejuízos, como hospedagem ou dano a bens, não entram automaticamente nessa conta e exigem fundamento e prova próprios. A proposta ao locador deve discriminar período, valor incontroverso e quantia discutida. Na falta de acordo, não é prudente simplesmente reter todo o aluguel: consignação ou pedido judicial adequado evita que a reivindicação de desconto produza mora artificial. ## Proveniência - [Lei 8.245/1991, art. 26](https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l8245.htm#art26) — verificado em 2026-07-11 · Fonte oficial usada como referência e proveniência. - Sustenta nesta página: abatimento proporcional e resilição durante reparos urgentes - [Lei 8.245/1991, art. 9º, IV](https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l8245.htm#art9) — verificado em 2026-07-11 · Fonte oficial usada como referência e proveniência. --- Conteúdo informativo; não substitui a análise individual de um advogado sobre o seu caso. ## Conteúdos relacionados - [Imóvel alugado interditado: rescisão sem multa da locação](https://wikijuridica.com.br/imobiliario/imovel-interditado-defesa-civil/index.md) - [Infiltração no imóvel alugado: de quem é a obrigação de consertar](https://wikijuridica.com.br/imobiliario/infiltracao-quem-paga-reparo/index.md) - [Locador não conserta o imóvel: abatimento ou rescisão sem multa](https://wikijuridica.com.br/imobiliario/locador-recusa-reparos/index.md) - [Defeito anterior no imóvel alugado: quais são os direitos](https://wikijuridica.com.br/imobiliario/vicio-oculto-imovel-alugado/index.md) - [Contrato de aluguel proíbe animal: como analisar a cláusula](https://wikijuridica.com.br/imobiliario/animal-imovel-alugado/index.md) - [Carro de trabalho parado no conserto: cabe indenização?](https://wikijuridica.com.br/seguros/auto-reparo-demorado-lucros-cessantes/index.md) - [Rede social jurídica do portal: dúvidas do público e comentários de advogados inscritos na OAB](https://wikijuridica.com.br/redesocial/index.md) - [Página deste tema na rede social do portal](https://wikijuridica.com.br/redesocial/tema/imobiliario/obras-imovel-abatimento/index.md) ## Percursos por fundamento legal Outras páginas deste acervo que se apoiam nos mesmos dispositivos legais. **Lei do Inquilinato, artigo 9º, inciso IV** — `urn:lex:br:federal:lei:1991-10-18;8245!art9` - [Imóvel alugado interditado: rescisão sem multa da locação](https://wikijuridica.com.br/imobiliario/imovel-interditado-defesa-civil/index.md) - [Multa do inquilino pode ser cobrada do proprietário?](https://wikijuridica.com.br/imobiliario/multa-inquilino-cobrada-dono/index.md) - [Aluguel atrasado: como negociar antes do despejo](https://wikijuridica.com.br/imobiliario/negociar-aluguel-atrasado-antes-despejo/index.md) Conteúdo de autoria de Rafael Toledo, advogado responsável técnico pela publicação, elaborado a partir de fontes oficiais verificadas e citadas. ## Como citar esta página Rafael Toledo, OAB/RJ 227191. Obras no imóvel alugado dão direito a desconto no aluguel?. Wiki Jurídica. 2026-08-26. https://wikijuridica.com.br/imobiliario/obras-imovel-abatimento/ Versão do conteúdo: sha256:956fb5163472383c95c74c4f8d6fe6cdbde285a26f71d452395fb7ad3c2a5a04 Os mesmos dados em CSL-JSON, o formato que processadores de citação leem sem interpretar texto: ```json { "id": "wikijuridica-com-br-imobiliario-obras-imovel-abatimento", "type": "webpage", "title": "Obras no imóvel alugado dão direito a desconto no aluguel?", "container-title": "Wiki Jurídica", "publisher": "Wiki Jurídica", "author": [{"literal": "Rafael Toledo, OAB/RJ 227191"}], "issued": {"date-parts": [[2026, 8, 26]]}, "URL": "https://wikijuridica.com.br/imobiliario/obras-imovel-abatimento/", "language": "pt-BR", "version": "sha256:956fb5163472383c95c74c4f8d6fe6cdbde285a26f71d452395fb7ad3c2a5a04", "note": "Licença CC-BY-4.0 — https://creativecommons.org/licenses/by/4.0/" } ``` Versão canônica: