--- title: "Como construir acima do coeficiente básico mediante pagamento ao município" description: "Entenda como funciona a outorga onerosa do direito de construir (solo criado), quem paga, o que a lei municipal precisa prever e para onde vai o dinheiro." url: "https://wikijuridica.com.br/imobiliario/outorga-onerosa-direito-de-construir/" lang: "pt-BR" page_type: "artigo" author: name: "Rafael Toledo" legal_name: "Rafael Toledo da Silva Duarte" credential: "OAB/RJ 227191" profile: "https://wikijuridica.com.br/sobre/" same_as: - "https://www.linkedin.com/in/rafaeltoledoadvogado" reviewer: "Rafael Toledo" publisher: name: "Wiki Jurídica" same_as: - "https://www.instagram.com/wiki.juridica/" - "https://www.facebook.com/wikijuridica" date_published: "2026-08-06" date_modified: "2026-08-26" reviewed_at: "2026-08-26" version: "sha256:f702d96e666531ded0028905dabf1c56b0992d6eed06b770418d3f6af3aa8a5f" license: "CC-BY-4.0" license_url: "https://creativecommons.org/licenses/by/4.0/" usage_policy: "https://wikijuridica.com.br/api/politica-de-uso.json" services: catalog: "https://wikijuridica.com.br/.well-known/ai-catalog.json" mcp: "https://wikijuridica.com.br/mcp" a2a: "https://wikijuridica.com.br/.well-known/agent-card.json" search: "https://wikijuridica.com.br/api/v1/search" openapi: "https://wikijuridica.com.br/openapi.json" citar: "https://wikijuridica.com.br/api/v1/citar" verificar citações: "https://wikijuridica.com.br/api/v1/citacoes" sources: - name: "Lei 10.257/2001, art. 28" url: "https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/leis_2001/l10257.htm#art28" verified_at: "2026-07-16" claim: "permite construir acima do coeficiente básico mediante contrapartida, delimitado pelo plano diretor" - name: "Lei 10.257/2001, art. 31" url: "https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/leis_2001/l10257.htm#art31" verified_at: "2026-07-16" claim: "vincula os recursos da outorga onerosa às finalidades do art. 26" --- > Índice do acervo > O mapa completo das páginas públicas está em https://wikijuridica.com.br/llms.txt > Consulte-o para descobrir as áreas e as páginas antes de navegar item a item. # Como construir acima do coeficiente básico mediante pagamento ao município Por Rafael Toledo, OAB/RJ 227191 · revisado em 2026-08-26 Um terreno urbano tem, em regra, um coeficiente básico de aproveitamento definido pelo plano diretor — a relação entre a área que pode ser construída e a área do lote. Quando o proprietário ou incorporador quer construir mais do que esse coeficiente permite, a [Lei 10.257/2001](https://www.lexml.gov.br/urn/urn:lex:br:federal:lei:2001-07-10;10257) (Estatuto da Cidade) prevê, nos arts. 28 a 31, um caminho: pagar contrapartida ao município pela outorga onerosa do direito de construir, também chamada de solo criado. ## O coeficiente básico e a contrapartida O art. 28 permite que o plano diretor delimite áreas nas quais o direito de construir pode ser exercido acima do coeficiente básico de aproveitamento adotado, mediante contrapartida a ser prestada pelo beneficiário. Coeficiente de aproveitamento, para os fins da lei, é a relação entre a área edificável e a área do terreno. O plano diretor fixa ainda um coeficiente máximo, que representa o limite até onde a outorga onerosa pode ser usada naquela área. ## O que a lei municipal específica precisa prever O art. 30 exige que lei municipal específica estabeleça as condições a serem observadas para a outorga onerosa, determinando a fórmula de cálculo da cobrança, os casos de isenção do pagamento e a contrapartida do beneficiário. Sem essa lei específica, detalhando esses elementos, o instrumento não pode ser exigido apenas com base na previsão genérica do plano diretor. ## Para onde vai o dinheiro arrecadado O art. 31 determina que os recursos auferidos com a outorga onerosa do direito de construir sejam aplicados exatamente no rol de finalidades urbanísticas do art. 26 — o mesmo elenco que autoriza o município a exercer o direito de preempção sobre imóveis, do combate à irregularidade fundiária até a proteção de áreas de valor histórico e paisagístico. O dinheiro, portanto, não se destina ao caixa geral do município nem pode custear despesa administrativa comum: fica vinculado a essas finalidades urbanísticas específicas, sob pena de desvio de finalidade da arrecadação. ## Diferença entre outorga onerosa e outros instrumentos do Estatuto da Cidade A outorga onerosa é pontual: incide sobre qualquer lote dentro da área que o plano diretor delimitou, sem exigir um plano urbanístico próprio para aquela área. Já a operação urbana consorciada pressupõe uma lei específica com plano urbanístico próprio para uma região delimitada, com objetivos que vão além do simples aumento do potencial construtivo. E a transferência do direito de construir permite usar o potencial não exercido em um imóvel (por exemplo, tombado) em outro terreno, sem contrapartida financeira ao município. ## Perguntas frequentes ### Todo município pode cobrar outorga onerosa do direito de construir? Só o município que tiver plano diretor delimitando as áreas em que o instrumento se aplica e lei municipal específica regulamentando a cobrança, a isenção e a contrapartida, conforme exigem os arts. 28 e 30 do Estatuto da Cidade. ## Proveniência - [Lei 10.257/2001, art. 28](https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/leis_2001/l10257.htm#art28) — verificado em 2026-07-16 · Fonte oficial usada como referência e proveniência. - Sustenta nesta página: permite construir acima do coeficiente básico mediante contrapartida, delimitado pelo plano diretor - [Lei 10.257/2001, art. 31](https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/leis_2001/l10257.htm#art31) — verificado em 2026-07-16 · Fonte oficial usada como referência e proveniência. - Sustenta nesta página: vincula os recursos da outorga onerosa às finalidades do art. 26 --- Conteúdo informativo; não substitui a análise individual de um advogado sobre o seu caso. ## Conteúdos relacionados - [Direito de superfície para construir em terreno alheio](https://wikijuridica.com.br/imobiliario/direito-de-superficie/index.md) - [Operação urbana consorciada: como funciona](https://wikijuridica.com.br/imobiliario/operacao-urbana-consorciada/index.md) - [Outorga onerosa do direito de construir: como funciona](https://wikijuridica.com.br/imobiliario/outorga-onerosa-direito-construir/index.md) - [Direito de preempção urbano: o que é](https://wikijuridica.com.br/imobiliario/direito-de-preempcao-urbano/index.md) - [Tema 485 do STJ: Possibilidade de pagamento](https://wikijuridica.com.br/jurisprudencia/stj-tema-485/index.md) - [Zoneamento urbano: por que a zona define o uso do imóvel](https://wikijuridica.com.br/imobiliario/zoneamento-urbano/index.md) - [Direito de construir: o que a lei permite e onde ela limita](https://wikijuridica.com.br/imobiliario/direito-construir-limites/index.md) - [IPTU progressivo no tempo: quando o município pode aumentar](https://wikijuridica.com.br/tributario/iptu-progressividade-tempo-nao-edificado/index.md) - [Rede social jurídica do portal: dúvidas do público e comentários de advogados inscritos na OAB](https://wikijuridica.com.br/redesocial/index.md) - [Página deste tema na rede social do portal](https://wikijuridica.com.br/redesocial/tema/imobiliario/outorga-onerosa-direito-de-construir/index.md) Conteúdo de autoria de Rafael Toledo, advogado responsável técnico pela publicação, elaborado a partir de fontes oficiais verificadas e citadas. ## Como citar esta página Rafael Toledo, OAB/RJ 227191. Como construir acima do coeficiente básico mediante pagamento ao município. Wiki Jurídica. 2026-08-26. https://wikijuridica.com.br/imobiliario/outorga-onerosa-direito-de-construir/ Versão do conteúdo: sha256:f702d96e666531ded0028905dabf1c56b0992d6eed06b770418d3f6af3aa8a5f Os mesmos dados em CSL-JSON, o formato que processadores de citação leem sem interpretar texto: ```json { "id": "wikijuridica-com-br-imobiliario-outorga-onerosa-direito-de-construir", "type": "webpage", "title": "Como construir acima do coeficiente básico mediante pagamento ao município", "container-title": "Wiki Jurídica", "publisher": "Wiki Jurídica", "author": [{"literal": "Rafael Toledo, OAB/RJ 227191"}], "issued": {"date-parts": [[2026, 8, 26]]}, "URL": "https://wikijuridica.com.br/imobiliario/outorga-onerosa-direito-de-construir/", "language": "pt-BR", "version": "sha256:f702d96e666531ded0028905dabf1c56b0992d6eed06b770418d3f6af3aa8a5f", "note": "Licença CC-BY-4.0 — https://creativecommons.org/licenses/by/4.0/" } ``` Versão canônica: